Решение № 2-464/2026 2-464/2026(2-4691/2025;)~М-2141/2025 2-4691/2025 М-2141/2025 от 23 февраля 2026 г. по делу № 2-464/2026

Дело № 2-464/2026 21 января 2026 года

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Смольнинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Королевой Н.А.,

При секретаре Никишиной-Липаускайте А.Р.

С участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 5 лет, представителя истца ФИО3 – ФИО2, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 АлексА.а, ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Константа» о взыскании денежных средств, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО3 обратились в суд с иском к ООО «Константа» о взыскании денежных средств, штрафа.

В обосновании заявленных требований указывают, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого ответчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить с истцами основной договор купли-продажи нежилого помещения, <данные изъяты> расположенного на первом этаже <данные изъяты> с кадастровым №, по адресу: <адрес>, которое будет построено в будущем.

Стоимость объекта с учетом п.2.1 дополнительного соглашения составила 10 800 000 рублей.

Покупатели в счет оплаты цены договора внесли в кассу продавца предварительную оплату в общей сумме 10 300 000 рублей.

Истцы указывают, что ответчиком не исполнены обязательства по договору, в том числе в помещении не организовано фактическое подключение электрической мощности в согласованном размере и не организована точка подключения водоснабжения и водоотведения, в связи с чем затруднительно использование помещения по назначению.

Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером № наложены ограничения прав и обременения в виде запрета регистрации.

Данные обстоятельства препятствуют заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости. Длительное непринятие ответчиком мер по устранению причин, препятствующих заключению основного договора купли-продажи, свидетельствуют об отказе ответчика от заключения основного договора купли-продажи.

Истцы указывают, что условиями договора установлена обязанность вернуть платежи по договору, а также ответственность продавца за отказ от заключения основного договора купли-продажи в виде штрафа в размере 500 000 рублей.

Также дополнительным соглашением установлена дополнительная ответственность ответчика за нарушение обязательств.

ДД.ММ.ГГГГ истцами направлена претензия о возврате предварительной оплаты и уплаты штрафа, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, однако, требования истцов оставлены без удовлетворения.

Истцы просят взыскать предварительную оплату в размере 10 300 000 рублей, договорные штрафы в размере 2 850 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

Представители истцов ФИО1, ФИО3 по доверенности в судебное заседание явились, исковые требования поддерживают в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик представитель ООО «Константа» в судебное заседание не явился, судебные извещения по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ не получает, направленная в адрес судебная корреспонденция возвращена в суд в связи с истечением срока хранения.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 54 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые поступили по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

На основании приведенной нормы права и в соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК Российской Федерации суд признает неявку ответчика в суд неуважительной и полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

3-е лицо арбитражный управляющий ООО «Константа» в судебное заседание не явился, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об уважительных причинах неявки суд не уведомил, ходатайств об отложении не заявил, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствии 3-го лица.

Суд, выслушав представителей истцов, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом в силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора., законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

На основании п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с положениями ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно разъяснениям, данным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

К отношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна поступить в собственность продавца в будущем, а заключенный сторонами предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3).

Согласно абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Константа» и ФИО3, ФИО1 заключен предварительный договор № купли-продажи недвижимости, и с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости<данные изъяты>., расположенного на первом (цокольном) этаже <данные изъяты> с кадастровым №, по адресу: <адрес>, на согласованных условиях, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 13-37).

Пунктом 1.4.1 предварительного договора предусмотрено, что ответчик обязался образовать объект недвижимости с присвоением ему отдельного кадастрового номер; предоставит истцу документы, подтверждающие право собственности ответчика на образованный объект недвижимости; организовать фактическое подключение электрической мощности по третьей категории надежности, в объеме необходимом и достаточном для использования помещения по назначению, а также точку подключения водоснабжения и водоотведения в помещении.

Согласно п. 3.2.1 в редакции дополнительного соглашения продавец обязан за свой счет в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно выполнить условия, установленные п.1.4.1 предварительного договора.

В соответствии с п.2.1 предварительного договора общая цена приобретаемого покупателем объекта недвижимости устанавливается в размере 10 800 000 рублей (л.д. 14).

Оплата производится в следующем порядке: ФИО3 вносит часть цены договора в размере 5 400 000 рублей в день подписания настоящего договора (п. 2.2.1).

ФИО1 вносит часть цены договора в размере 2 500 000 рублей путем безналичного перевода денежных средств на расчетный счет продавца в течение 2 (двух) банковских дней со дня подписания настоящего договора (п. 2.2.2).

ФИО1 вносит часть цены договора в размере 2 900 000 рублей путем внесения наличных денежных средств продавцу в день подписания настоящего договора (п. 2.2.3).

Судом установлено, что в ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 внесена оплата в размере 4 900 000 рублей (л.д. 39).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 внесена оплата в размере 2 900 000 рублей (л.д. 40).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 осуществлен перевод в размере 2 500 000 рублей (л.д. 41).

Таким образом, оплата по договору истцами произведена в размере 10 300 000 рублей.

Таким образом, учетом положений ст. ст. 431, 429 ГК РФ, разъяснений, приведенных в п. п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" суд приходит к выводу, что между сторонами был заключен основной, а не предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что истец не мог реализовать право на заключение основного договора по вине ответчика, который нарушил принятые на себя обязательства, установленные п. 1.4.1 договора, в том числе не организована точка подключения водоснабжения и водоотведения.

Положениями п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, ответчиком доказательств создания объекта недвижимого имущества, предусмотренного договором предварительной купли-продажи нежилого помещения №, не представлено.

Согласно абз. 6 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и п. 4 ст. 487 ГК РФ).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и возврате денежных средств в размере 10 800 000 рублей, которое согласно сайта Почта России получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Однако требования истцов не удовлетворены, денежные средства не возвращены.

В соответствии с п. 4.4 договора, в случае досрочного расторжения настоящего договора или отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи с покупателем на объект, указанный в п. 1.2 договора, продавец будет обязан вернуть покупателю внесенный платеж и выплатить покупателям штраф в размере 500 000 рублей в течение 10 рабочих дней с даты расторжения настоящего договора.

При таких обстоятельствах, учитывая, что между ООО «Константа» и ФИО1,, ФИО3 фактически был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, из условий п. 1.4 (ДД.ММ.ГГГГ последний день заключения договора) и 3.2.3 (ответчик обязался передать истцу объект недвижимости в течение 5 рабочих дней со дня заключения такого договора) усматривается обязательство по передачи объекта не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а истцы в свою очередь исполнили свои обязательства по оплате цены договора в установленные сроки, в силу вышеуказанных правовых норм истец вправе потребовать с ООО «Константа» возврата всей суммы предварительной оплаты по договору и уплаты штрафов, предусмотренных договором.

Согласно п. 6 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору кули-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 1.4.1, 3.2.1 договора, продавец в добровольном порядке выплачивает покупателям штраф исходя из расчета 50 000 рублей (эквивалент 50% арендной платы за аренду аналогичного нежилого помещения) за каждый полный месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, итого за указанный период сумма штрафа составит 650 000 рублей.

Согласно п. 7 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору кули-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае не заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения в срок, установленный дополнительным соглашением, то начиная со следующего дня после истечения указанного срока, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ размер штрафа продавца составит 100 000 рублей (эквивалент 100% арендной платы за аренду аналогичного нежилого помещения) за каждый полный месяц просрочки. В случае неполного месяца сумма штрафа рассчитывается пропорционально количеству дней просрочки в таком месяце.

Истцы просят взыскать штраф за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 700 000 рублей исходя из следующего расчета 100 000 руб. х 17 мес.

Судом расчет проверен признав верным и арифметически правильным.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в пользу истца ФИО1 в размере 5 400 000 рублей, в пользу истца ФИО3 в размере 4 900 000 рублей, а также штрафа на основании п. 4.4 договора в размере 500 000 рублей, на основании п. 6, п. 7 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору кули-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 650 000 рублей, и, соответственно, в размере 1 700 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание приведенные положения, с ответчика в пользу истца ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 98 025 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 АлексА.а, ФИО3 – удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Константа» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (<данные изъяты>) денежные средства по предварительному договору № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 900 000 рублей, штраф по договору в размере 1 425 000 рублей, а всего 6 325 000 (шесть миллионов триста двадцать пять тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Константа» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 АлексА.а (<данные изъяты>) денежные средства по предварительному договору № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 400 000 рублей, штраф по договору в размере 1 425 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 98 025 рублей, а всего 6 923 025 (шесть миллионов девятьсот двадцать три тысячи двадцать пять) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Н.А. Королева

Решение изготовлено в окончательной форме 24 февраля 2026 года.