Решение № 2-4472/2017 2-4472/2017 ~ М-3173/2017 М-3173/2017 от 7 сентября 2017 г. по делу № 2-4472/2017

Дело №2-4472/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

[ДД.ММ.ГГГГ] [Адрес]

Автозаводский районный суд города Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Гараниной Е.М., при секретаре Кузиной Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] о заключении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] с упомянутыми требованиями. В обосновании заявленных требований истцы указали, что они являются собственниками нежилого отдельно стоящего здания (магазин) общей площадью 262,2 кв.м по адресу: [Адрес]. Право общей долевой собственности в равных долях зарегистрировано за истцами [ДД.ММ.ГГГГ] Комитетом по управлению городским имуществом Управления регистрации и технической инвентаризации на основании договора купли продажи от [ДД.ММ.ГГГГ], удостоверенного нотариусом ФИО3, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии РН [Номер]. На основании распоряжения главы местного самоуправления [Адрес] [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] земельный участок площадью 852 кв. м, фактически занимаемый зданием магазина с хоздвором, был предоставлен истцам в равных долях (по 426 кв. м) в аренду на 5 лет. С истцами были заключены договоры аренды земли от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] и [Номер]. В [ДД.ММ.ГГГГ] г. в связи с уточнением границ и площади земельного участка и истечением срока договоров аренды от [ДД.ММ.ГГГГ] на основании распоряжения администрации [Адрес] [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] истцам предоставлен земельный участок площадью 910 кв. м, занимаемый магазином с хоздвором в аренду на 5 лет. С истцами заключен договор [Номер] аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от [ДД.ММ.ГГГГ]. В [ДД.ММ.ГГГГ] г. земельный участок прошел процедуру межевания и был внесен в государственный кадастр недвижимости с кадастровым номером [Номер]. Площадь земельного участка по результатам межевания составила 917 кв. м.. В указанных границах истцы пользуются земельным участком с момента перехода к ним права собственности на здание магазина (с [ДД.ММ.ГГГГ] г.) более 20 лет. На сегодняшний день договор аренды пролонгирован на неопределенный срок, использование земельного участка и оплата по договору производятся надлежащим образом. Однако Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] письмом [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] отказало в предоставлении земельного участка в общую долевую собственность. В качестве оснований отказа указано на расположение испрашиваемого земельного участка в красных линиях перспективной магистральной застройки, а также на нахождение на земельном участке объектов, документы на которые не представлены. Данное обоснование отказа истцы считают незаконным. Красные линии, в границах которых находятся объекты истцов, являются планируемыми. Нахождение данных красных линий на земельном участке с кадастровым номером [Номер], принадлежащем истцам на праве аренды, является незаконным. Ссылка в отказе на нахождение на испрашиваемом земельном участке объектов, документы на которые не представлены, также является неправомерной. Нахождение на земельном участке объектов, документы на которые не предъявлены, само по себе не является основанием для отказа в выкупе соответствующего участка. Основанием для отказа может являться факт принадлежности данных объектов третьим лицам. Однако в данном случае принадлежность данных объектов именно истцам подтверждена документально. Об этом есть прямое указание в договоре купли продажи [ДД.ММ.ГГГГ], где в качестве предмета договора указано нежилое отдельно стоящее кирпичное здание-магазин, находящийся в [Адрес]. общей площадью 262,2 кв.м, с канализацией, водопроводом, центральным отоплением, горячим водоснабжением, с двумя холодными кирпичными складами, а также с находящимся в данном магазине оборудованием и имуществом. Таким образом, мотивы отказа в заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, изложенные в письме ответчика [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ], являются надуманными, не соответствующими требованиям ст.39.16 Земельного кодекса РФ и не влекут возможности отказа в заключении договора купли-продажи. Указанные действия ответчика истцы расценивают как уклонение от заключения договора, несмотря на наличие у истцов исключительного права на приобретение данного земельного участка в собственность.

С учетом требований, заявленных в порядке ст.39 ГПК РФ, просит признать за ФИО2 и ФИО1 право получения в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером [Номер] категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин с хоздвором, площадью 917 кв. м., адрес: [Адрес]; обязать Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] заключить со ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка кадастровый [Номер] категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин с хоздвором, площадью 917 кв. м, адрес: [Адрес] общую долевую собственность с размером долей по 1/2 каждому, по цене в размере 30 процентов кадастровой стоимости, путем подготовки и направления в адрес Ш-вых проекта договора купли-продажи земельного участка в 2-хнедельный срок с момента вступления решения в законную силу.

Истцы – ФИО2, ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истцов – ФИО4, действующая на основании доверенностей [ ... ] в судебном заседании исковые требования своих доверителей поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика - Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался [ ... ] Из представленного отзыва следует, что с иском ответчик не согласен, считают, что правовые основания для его удовлетворения отсутствуют, так как испрашиваемый земельный участок расположен в границах красных линий перспективной магистрали районного значения, а, следовательно, относится к землям общего пользования, более того, не представлено доказательств на необходимость использования земельного участка площадью 917 кв.м., большую часть из которого занимают строения без правоустанавливающих документов. Наличие же на земельном участке объектов без правоустанавливающих объектов не представляет истцам исключительного права на приобретение в собственность всего испрашиваемого земельного участка, в связи с чем им отказано в предоставлении земельного участка в собственность [ ... ]

Третье лицо – представитель администрации [Адрес] в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался [ ... ]). Из отзыва на иск следует, что информация по утверждению проектной документации по планировке территории, в составе которой утверждены красные линии на данную территорию, отсутствует [ ... ]

Третье лицо – представитель Департамента градостроительного развития территории [Адрес] в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался [ ... ] Из представленного отзыва следует, что земельный участок с кадастровым номером [Номер] расположен в красных линиях перспективной магистральной улицы районного значения – [Адрес], разработанных в составе проекта детально планировки «[ ... ]» [ДД.ММ.ГГГГ] г., сведения об утверждении ПДП «[ ... ]» в департаменте отсутствуют [ ... ]

Суд, с учетом мнения представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьего лица.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет право на защиту своих нарушенных прав в судебном порядке, в соответствии с пунктом 1 статьи 11 и статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется путем признания права.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 6 и частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом земельных правоотношений, в частности купли-продажи, может быть прошедший государственный кадастровый учет земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке.

В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей до 01.03.2015 года) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду. В месячный срок с даты принятия решения исполнительный орган государственной власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе прав собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Также, Земельным кодексом РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 1 и 2 ст. 27); не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (п. 12 ст. 85).

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ при продаже в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений их стоимость определяется субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при определении цены земельного участка по такому договору не применяются. Поэтому, если на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка согласно статье 2 Закона о введении в действие ЗК РФ не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Судом установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ] между ТОО ПКФ «Т» и ФИО2, [ФИО 1] заключен договор купли-продажи на нежилое отдельно стоящее кирпичное здание-магазин, находящееся в [Адрес], общей площадью 262,2 кв.м., с канализацией, водопроводом, центральным отоплением, горячим водоснабжением, с двумя холодными кирпичными складами, с условием сохранении профиля - исключительно для целей розничной торговли, использовать указанное помещение в качестве магазина или объекта коммунального обслуживания до [ДД.ММ.ГГГГ]. [ ... ]

Согласно свидетельству о государственной регистрации ФИО2 и [ФИО 1] являются собственниками в праве долевой собственности в равных долях на нежилое отдельно стоящее здание, общей площадью 262,2 кв.м., находящиеся в [Адрес] [ ... ]

Распоряжением главы местного самоуправления [Адрес] [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ]. «О предоставлении земельного участка в аренду» ИП [ФИО 1]и ИП ФИО2 был предоставлен в аренду на 5 лет земельный участок, площадью 852 кв.м., в равных долях без выделения земельной доли в натуре по [Адрес], фактически занимаемый зданием магазина с хоздвором в границах, определенных чертежом городского Комитета по земельным ресурсам и землеустройству [Номер] [ ... ][ДД.ММ.ГГГГ]. между администрацией [Адрес] в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Н.Новгорода и ИП [ФИО 1] был заключен договор аренды [Номер] земельного участка, площадью 0,0426 га (426 кв.м.) в доле из совместного пользования с ИП ФИО2 об общей площади земельного участка 0,0852 с кадастровым номером [Номер], расположенного по адресу: [Адрес], сроком на 5 лет до [ДД.ММ.ГГГГ] [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ]. между администрацией [Адрес] в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству [Адрес] и ИП ФИО2 был заключен договор аренды [Номер] земельного участка, площадью 0,0426 га (426 кв.м.) в доле из совместного пользования с ИП [ФИО 1] об общей площади земельного участка 0,0852 с кадастровым номером [Номер], расположенного по адресу: [Адрес], [Адрес] сроком на 5 лет до [ДД.ММ.ГГГГ] [ ... ]

Установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ]. ФИО2 и [ФИО 1] зарегистрировали брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака [ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] между администрацией [Адрес] в лице первого заместителя председателя Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации [Адрес] и ФИО2, ФИО1 заключен договор аренды [Номер] земельного участка, общей площадью 910 кв.м., расположенного по адресу: [Адрес], сроком до [ДД.ММ.ГГГГ]., на основании распоряжения главы администрации [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] [ ... ]

Установлено, что Министерство инвестиций, земельных и имущественных от [Адрес] письмом [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] отказало истцам в предоставлении земельного участка в общую долевую собственность на основании того, что испрашиваемый земельный участок расположен в красных линиях перспективной магистральной улицы, и в связи с нахождением на земельном участке объектов, документы на которые не представлены [ ... ]

Согласно заключению о предоставлении земельного участка Департамента градостроительного развития территории [Адрес] [Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ] земельный участок отчуждению не подлежит, так как расположен в красных линиях [Адрес] ([ ... ]

Земельный участок по адресу: [Адрес] сформирован, стоит на кадастровом учете с кадастровым номером [Номер] категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин с хоздвором, его площадь согласно материалам дела составляет 917 +/-11 кв.м, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка [ ... ]

Установлено, что оплата по договору аренды истцами производится надлежащим образом, что подтверждается оборотно-сальдовой ведомостью [ ... ]

Согласно техническому паспорту на здание – магазин, расположенный по адресу: [Адрес], построен в [ДД.ММ.ГГГГ] году, год постройки пристроя- [ДД.ММ.ГГГГ] [ ... ]

Согласно п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительное зонирование осуществляется в населенных пунктах органами местного самоуправления путем утверждения правил землепользования и застройки.

Как следует из положений статьи 30 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. При этом в силу положений части 4 указанной статьи на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

В соответствии с положениями статьи 34 названного выше Кодекса границы территориальных зон при подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков, определенных данным Кодексом территориальных зон, сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Частью 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ установлено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Согласно пункту 11 статьи 1 и пункту 2 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы как территорий общего пользования, так и земельных участков, на которых, в частности, расположены автомобильные дороги, и устанавливаются в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

В соответствии с подпунктом "а" пункта 1 части 3 статьи 42, пункта 1 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса РФ красные линии отображаются на чертеже основной части проекта планировки территории и в проекте межевания территории, относящихся к документации по планировке территорий.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 26 Градостроительного кодекса РФ проект планировки территории и проект межевания территории подготавливаются в целях реализации положений документов территориального планирования, а именно: обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 статьи 41 Кодекса).

Согласно части 5 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.

Порядок отображения красных линий на чертежах и их утверждения регламентируется Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 года N 150, и Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, введенной в действие постановлением Госстроя РФ от 6 апреля 1998 года N 18-30 "РДС 30-201-98", которые применяются в части, не противоречащей Градостроительному кодексу РФ.

Согласно статьям 45, 46 Градостроительного кодекса РФ, установление красных линий в документации по планировке территории отнесено к полномочиям федеральных органов исполнительной власти, высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, главы местной администрации муниципального района, главы местной администрации поселений или главы местной администрации городского округа.

Вместе с тем, каких-либо данных, свидетельствующих о том, что красные линии на перспективной магистральной улицы районного значения – [Адрес], разработанные в составе проекта детальной планировки «[ ... ]» [ДД.ММ.ГГГГ] г., утверждены уполномоченным органом на основании отдельного решения об установлении красных линий автодороги, проходящих через названный земельный участок, материалы дела не содержат.

Из сообщения Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ]. следует, что красные линии разрабатываются и утверждаются в составе проекта планировки территории согласно п. 2, п. 3 ст. 42 Градостроительного кодекса РФ. В департаменте отсутствуют сведения о градостроительной документации, в составе которой разработан проект красных линий в районе [Адрес] в натуру указанных красных линий не производился [ ... ]

Согласно отзыву Департамента градостроительного развития территории [Адрес] на иск сведения об утверждении ПДП «[ ... ]» в департаменте отсутствуют [ ... ]

Разрешая требования истцов о признании права на предоставление земельного участка по адресу: [Адрес] обязании заключить с Министерством инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] договор купли-продажи указанного земельного участка, суд исходит из того, что истцы являются собственниками недвижимого имущества – отдельно стоящего здания, расположенного на земельном участке, из состава земель государственная собственность на которые не разграничена, границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, и руководствуясь ст.ст. 27, 28, 36 ЗК РФ, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению и находит возможным обязать ответчика заключить с истцами договор купли-продажи земельного участка по цене равной 30 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы представителя ответчика о том, что расположение на спорном земельном участке красных линий на перспективной магистральной улице районного значения – [Адрес], разработанных в составе проекта детальной планировки «[ ... ]» [ДД.ММ.ГГГГ] г., суд находит не состоятельными, поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что указанные красные линии утверждены уполномоченным органом на основании отдельного решения об установлении красных линий.

Принципы правовой справедливости и равенства, на которых основано осуществление прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации как правовом и социальном государстве, в том числе права на жильё, предполагают правовую определенность и связанную с ней предсказуемость законодательной политики в сфере земельных правоотношений.

Придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан и означающему, по существу, отмену для этих лиц права, приобретенного ими в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого ими в конкретных правоотношениях, несовместимо с положениями статей 1, 2, 18, 54, 55 и 57 Конституции Российской Федерации, поскольку по смыслу указанных конституционных положений, изменение законодателем ранее установленных условий должно осуществляться таким образом, чтобы соблюдался принцип поддержания доверия граждан к закону и действиям государства.

Таким образом, имея в собственности отдельно стоящее здание, истцы приобрели право пользования земельным участком и исключительное право на его приобретение в собственность в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

На основании статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд устанавливает ответчику срок для исполнения решения суда, а именно в течение двух недель с момента вступления в законную силу решения суда в адрес истцов должен быть направлен проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: [Адрес].

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО1, ФИО2 к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] о заключении договора купли-продажи земельного участка, удовлетворить.

Признать за ФИО1, ФИО2 право на получение в собственность за плату земельного участка по адресу: [Адрес], кадастровый [Номер] категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин с хоздвором, площадью 917 кв. м...

Обязать Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений [Адрес] заключить с ФИО1, ФИО2 договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: [Адрес], по цене в размере 30 % от кадастровой стоимости, путем подготовки и направления в адрес ФИО1, ФИО2 проекта договора купли-продажи земельного участка в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.М. Гаранина