Решение № 3А-5/2021 3А-5/2021(3А-914/2020;)~М-361/2020 3А-914/2020 М-361/2020 от 8 апреля 2021 г. по делу № 3А-5/2021

Дело № 3а-5/2021 (3а-914/2020)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Брянск 09 апреля 2021 года

Брянский областной суд в составе:

судьи Зубковой Т.И.,

при секретаре Кондрашовой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости находящегося в аренде объекта недвижимости: земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: производственные предприятия, цеха, склады и сооружения складского хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года.

В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 года N 1498 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области", по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость спорного объекта составляет 67 016 560,08 рублей.

Истец просит установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном <данные изъяты> в соответствии с которым по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта определена в размере 31 536 000 рублей.

В письменном отзыве на иск представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области – ФИО4 указывает, что Управление по существу возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в соответствии с предоставленным административным истцом отчетом об оценке, приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. Вместе с тем, Управление не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (т. 1, л.д.133).

В возражениях на иск представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области - ФИО5 указывает, что Управление, как регистрирующий орган, права и законные интересы административного истца не нарушало, не оспаривает его право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и представленный им отчет. Полагает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу (т. 1, л.д.136-139).

В письменном отзыве на иск представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения «Брянскоблтехинвентаризация» – ФИО4 указывает, что в представленном отчете результат рыночной оценки объекта недвижимости не соответствует действительности, т.к. объект, идентичный по характеристикам и местоположению, невозможно приобрести на открытом рынке по данной стоимости (т. 1, л.д.132).

В письменном отзыве на иск представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Брянской области - ФИО6 указывает, что Филиал не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (т. 1, л.д.154-155).

В письменном отзыве на иск представитель заинтересованного лица Брянской городской администрации - Драп А.И. возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в соответствии с предоставленным административным истцом отчетом об оценке, приведет к понижению налоговых поступлений в бюджет муниципального образования (т. 1, л.д.134-135).

Представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление.

Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Брянской области - ФИО3 не согласился с заявленными требованиями, в то же время не имел возражений против установленного в отчете, представленным истцом, размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Административный истец ФИО1, представители административных ответчиков Управления Росреестра по Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», представители заинтересованных лиц о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В письменном ходатайстве представитель административного ответчика Управления Росреестра по Брянской области – ФИО7 просила рассмотреть дело без их участия.

Ходатайств об отложении слушания дела не поступило.

С учетом требований ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что, согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, Управлением имущественных отношений Брянской области ФИО1 передан в аренду земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: производственные предприятия, цеха, склады и сооружения складского хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> Договор аренды земельного участка заключен на срок 49 лет. Размер арендной платы зависит от размера кадастровой стоимости данного земельного участка (т. 1, л.д. 14-21).

В соответствии с Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 года N 1498 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области", по состоянию на 01 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 67 016 560, 08 рублей.

Данные сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 января 2020 года и содержатся в Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 марта 2020 года (т. 1, л.д. 10).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального Закона РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (ст.12 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно представленному истцом отчету об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному <данные изъяты>, по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости: земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: производственные предприятия, цеха, склады и сооружения складского хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере 31 536 000 рублей.

Определенный в отчете размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости значительно отличается от установленного размера кадастровой стоимости (67 016 560,08 рублей).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности как плательщика арендных платежей, и административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2019 года.

Согласно разъяснениям в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», на основании части 4 статьи 38 КАС РФ, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

На территории Брянской области результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости утверждены Приказом Управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 года № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области».

Государственная кадастровая оценка на территории Брянской области проводилась ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть 3 статьи 7).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пунктами 1, 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) является органом кадастрового учета, который осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости как непосредственно, так и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации.

Надлежащими административными ответчиками по делу являются Управление имущественных отношений Брянской области, Управление Росреестра по Брянской области и ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация».

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

При обращении с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, в соответствии с требованиями пункта 4 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», заявителем представляется отчет, составленный на дату, по состоянию на которую, была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Административный истец ФИО1, в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, представил отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный <данные изъяты>, согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 31 536 000 рублей, что значительно отличается от установленной кадастровой стоимости (67 016 560,08 рублей).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки, в целях проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты> ФИО11

На разрешение эксперта были поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В ходе проведенного исследования, формальных (несущественных) нарушений требований оценочного законодательства Российской Федерации, не повлиявших в проверяемом отчете на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, не установлено.

Представителем Управления имущественных отношений Брянской области было заявлено ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы, в связи с тем, что, по их мнению, экспертом не были выявлены существенные нарушения, повлиявшие в проверяемом отчете на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Так экспертом не отмечено, что в проверяемом отчете не обосновано использование значения коэффициента торможения из расширенного интервала при определении корректирующих коэффициентов на площадь, иных подтверждений достоверности указанных сведений в проверяемом отчете не выявлено. Данное нарушение оказало влияние на величину корректирующих коэффициентов на площадь и, следовательно, на стоимость объекта оценки.

Требования ФСО № 3 выполнены не в полной мере: нарушены пункт 5 и подпункт «и» пункта 8 данного оценочного стандарта:

При определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете указано, что оцениваемый земельный участок оценивается как свободный, без учета имеющихся на нем инженерных сетей, коммуникаций и прочих инфраструктурных улучшений.

При определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете отмечено, что объект-аналог № 1 расположен по адресу: <адрес>, однако, согласно данным текста объявления и фотоснимку, представленному в объявлении о продаже объекта-аналога № 1, предлагаемый к продаже земельный участок фактически расположен по адресу: <адрес>. Данное нарушение оказало влияние на величину корректирующего коэффициента на местоположение объекта-аналога № 1 и, следовательно, на стоимость объекта оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки допущена математическая ошибка: оценщиком неверно определена цена предложения объекта-аналога № 3: цена предложения определена оценщиком в размере 501 рубль за 1 кв.м., однако в тексте объявления продавцом отмечено «цена за 1 га.», фактически цена предложения составляет: 10 000 000,00 рублей за 1 га. или 1 000,00 рублей за 1 кв.м. Данное нарушение оказало влияние на цену предложения объекта-аналога № 3 и, следовательно, на стоимость объекта оценки.

Судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой, было поручено эксперту <данные изъяты> ФИО12

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценивая заключения экспертиз отчета об оценке, представленного административным истцом, в соответствии с пунктом 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает их надлежащими доказательствами по делу, поскольку в отчете, заключениях экспертиз приведены ссылки на нормативные акты и методическую документацию, использованную при производстве оценки и экспертиз. Квалификация оценщика и экспертов подтверждена дипломами, квалификационными аттестатами. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Отчет и заключения экспертов содержат подробное описание проведенного исследования, на основании чего сделаны обоснованные выводы и даны ответы на поставленные вопросы.

Каких-либо сомнений в беспристрастности и объективности оценщика, экспертов, достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки, с учетом исследованных материалов дела, у суда не имеется.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательств, опровергающих указанные заключения экспертов, не представлено.

При указанных обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска ФИО1 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: производственные предприятия, цеха, склады и сооружения складского хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 31 536 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что истец направил в суд указанное административное заявление 29 мая 2020 года.

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: производственные предприятия, цеха, склады и сооружения складского хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 31 536 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 мая 2020 года - дату направления заявления в суд.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 апреля 2021 года.

Судья Брянского областного суда Т.И. Зубкова