Решение № 2-2953/2018 2-2953/2018~М-2302/2018 М-2302/2018 от 29 июля 2018 г. по делу № 2-2953/2018

Дело № 2-2953/2018 года


РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

30 июля 2018 года г. Ногинск

Ногинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Загузова С.А.,

при секретаре Шапкине К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора действительным и о государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора действительным и о государственной регистрации перехода права собственности и просил суд:

-признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, жилого дома по адресу: <адрес>;

-произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что он – ФИО1 является собственником жилого дома по адресу: <адрес>. Право собственности на указанное домовладение им приобретено на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ним и ФИО2 Указанный договор купли-продажи удостоверен старшим государственным нотариусом Ногинской государственной нотариальной конторы ФИО3, а также сдан в Ногинское бюро БТИ для регистрации. В настоящее время, в сведениях ЕГРН отсутствуют сведения об истце, как о собственнике указанного жилого домовладения.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, приведя суду доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о явке в суд извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, о явке в суд извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения сторон, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников судебного процесса.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснено в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В пункте 62 названного постановления N 10/22 также разъяснено, что судам следует проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

В силу ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п.п. 60, 61, 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли продажи (л.д. 6).

Согласно п. 1 указанного договора, ФИО2 продала, а ФИО1 купил целое домовладение, состоящее из жилого бревенчатого дома со всеми служебными постройками, находящегося по адресу: <адрес>, расположенное на участке мерою 1 012 кв.м (л.д. 6).

Согласно п. 2 договора, ФИО2 на праве личной собственности принадлежит целое домовладение на основании свидетельства о праве на наследство, выданного Ногинской госконторой ДД.ММ.ГГГГ по реестру № и справки Ногинского бюро технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ за № (л.д. 6).

Согласно п. 3 договора, целое домовладение продано за 5000 рублей. Расчет произведен полностью на дому до подписания настоящего договора (л.д. 6).

Указанный договор нотариально удостоверен старшим государственным нотариусом ФИО3, подписан в ее присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность ФИО2 отчуждаемого целого домовладения, проверена (л.д. 6-оборот).

Из объяснений истца ФИО1 также установлено, что в купленном доме он проживает с момента заключения договора купли-продажи. Указанный дом он принял в таком виде, в котором он находился на момент заключения договора купли-продажи.

Таким образом, с учетом имеющихся в материалах дела документов, суд приходит к выводу, что указанный договор купли-продажи между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 исполнен в полном объеме всеми участниками сделки.

Факт заключения указанного договора подтверждается его нотариальное заверение, а факт передачи недвижимого имущества –фактическим владением и несением прав и обязанностей по его содержанию, а также отсутствием притязаний прежнего собственника по оплате (исполнению) указанного договора. На указанном договоре также имеется отметка о его регистрации в Ногинском БТИ – ДД.ММ.ГГГГ.

Судом также установлено, что между Администрацией Ногинского муниципального района Московской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес>, городское поселение Ногинск, <адрес> кадастровым номером <данные изъяты> (л.д. 10-13).

При таких обстоятельствах, изучив все представленные в материалы дела доказательства, как в отдельности так и в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора действительным и о государственной регистрации перехода права собственности, удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, жилого дома по адресу: <адрес>.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на жилой дом по адресу: <адрес>, за ФИО1.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Ногинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 03 августа 2018 года.

Судья