Решение № 2-3596/2017 от 6 декабря 2017 г. по делу № 2-3596/2017

Дело №2-3 596/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Вассиярова А.В.,

при секретаре судебного заседания Манерове И.С.,

с участием представителя истца администрации Чебоксарского района Чувашской Республики ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Чебоксарского района Чувашской Республики к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды,

установил:

администрация Чебоксарского района Чувашской Республики (далее Администрация) обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды.

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью «УРАЛ-2» был заключён договор аренды земельного участка №.

Согласно пункту 1.1. договора, на основании постановления администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, арендодатель (Администрация) сдает, а арендатор (ООО «Урал-2») принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № с площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> (земли поселений) под производственную базу и строительство офиса в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка, являющейся составной и неотъемлемой частью договора.

Во исполнение Постановления Администрации от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО2», между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды земель несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении в него изменений, в соответствии с которыми, истец сдал, а ответчик принял в аренду вышеназванный земельный участок с обязательством своевременно оплачивать арендную плату за его использование.

Согласно п. 3.1. договора, размер годовой арендной платы за использование земельного участка составляет 89 198, 44 руб.

Из условий договора аренды следует, что плата за пользование земельным участком подлежит перечислению арендатором ежемесячно, равными долями за каждый месяц вперед, до 10 числа текущего месяца.

Свои обязательства по внесению платежей за пользование земельным участком ответчик не исполняет, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по договору составляет 98 147, 93 руб. За несвоевременную уплату аренды ответчику начислены пени в сумме 54 541, 15 руб.

Истец просил взыскать с ответчика указанную сумму задолженности, а также расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям неоднократного, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, невнесения ответчиком арендной платы.

Представитель истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ просила удовлетворить исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, ответчик в суд не явился, явку своего представителя в суд не обеспечил, заявлений и ходатайств не представил

Третьи лица Общество с ограниченной ответственностью «Урал-2», Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк», Общество с ограниченной ответственностью «АКВА Пласт», Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Пласт» своих представителей в суд не направили.

Третье лицо ФИО3 в суд не явился, заявлений и ходатайств не представил.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.ст. 1, ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), одним из принципов земельного законодательства является платность земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью «УРАЛ-2» заключён договор аренды земельного участка №.

Согласно пункту 1.1. договора, на основании Постановления администрации Чебоксарского района от ДД.ММ.ГГГГ №, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № с площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес> (земли поселений) под производственную базу и строительство офиса в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка, являющейся составной и неотъемлемой частью договора.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 9).

В силу п. 2.1. договора, срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 3.4. договора стороны определили, что размер годовой арендной платы за участок составляет 7 418, 88 руб. Размер ежемесячной арендной платы составляет 618, 24 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. Из условий соглашения следует, что стороны по делу договорились о внесении в договор аренды земельного участка № следующих изменений: арендодатель (администрация) и арендатор ФИО2 заключили договор, согласно условиям которого на основании постановления администрации Чебоксарского района «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО2» арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> под производственную базу и строительство офиса в границах, указанных на прилагаемом к договору кадастровом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, который является неотъемлемой частью договора.

Как предусмотрено п.п. 2.1., 3.1. договора, он заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендной платы за участок на ДД.ММ.ГГГГ составляет 89 198, 44 руб., размер ежемесячной арендной платы составляет 9 984, 9 руб.

С учетом приведенных положений дополнительного соглашения к договору аренды, ответчику за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена арендная плата в размере 109 833, 9 руб. (9 984,9Х11 (количество месяцев в периоде)). Ответчиком оплачено в указанный период 11 686 руб. Доказательств внесения иных платежей в счет арендной платы в рассматриваемый период ответчик не представил.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями.

В силу требований ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании с ответчика суммы основного долга по договору аренды земельного участка в размере 98 147, 93 руб. подлежат удовлетворению в полном объеме согласно следующему расчету: 109 833, 9-11 686.

Доводы ответчика о том, что он не может нести обязательства по внесению арендной платы, поскольку не владеет объектами недвижимости, находящимися на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> не являются основанием для отказа в иске в силу следующего.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

За весь заявленный ко взысканию период ответчик являлся собственником объекта недвижимости -производственного цеха, складских помещений с мансардным этажом общей площадью <данные изъяты>., инв. №, лит. <данные изъяты>, условный №, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>

Вступившим в законную силу заочным решением Ленинского районного суда города Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ООО «Торговый дом «Пласт», ФИО4, ФИО2 о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредиту, об обращении взыскания на заложенное имущество, помимо прочего, постановлено: обратить взыскание на производственный цех, складские помещения с мансардным этажом общей площадью 599, 1 кв.м., инв. №, лит. <данные изъяты>, условный №, адрес объекта: <адрес> принадлежащие ФИО2, заложенные Банку на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, путем проведения публичных торгов установив первоначальную продажную стоимость в размере 5 250 000 руб.; обратить взыскание на право аренды земельного участка, назначение объекта: земли населенных пунктов, под производственную базу и строительство офиса, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>», принадлежащее ФИО2 на праве аренды, заложенное Банку на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, путем проведения публичных торгов, установив первоначальную продажную стоимость в размере 10 000 руб. (л.д. 162-170).

Во исполнение приведенного выше судебного постановления выдан исполнительный лист, на основании которого судебным приставом-исполнителем Московского районного отдела судебных приставов УФССП по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о передаче имущества - производственного цеха, складских помещений с мансардным этажом общей площадью <данные изъяты> инв. №, лит. <данные изъяты>, условный №, адрес объекта: <адрес> и права аренды земельного участка, назначение объекта: земли населенных пунктов, под производственную базу и строительство офиса, общей площадью <данные изъяты>., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> на реализацию(л.д. 171). Доказательств отчуждения указанных объектов недвижимости, в том числе права аренды земельного участка, в рамках исполнительного производства не имеется.

Как видно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, на дату выдачи выписки ответчик ФИО2 является собственником объекта недвижимости - производственного цеха, складских помещений с мансардным этажом общей площадью <данные изъяты>., инв. №, лит. <данные изъяты>, условный №, адрес объекта: <адрес>Доказательства того, что земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под производственную базу и строительство офиса, общей площадью 2 576 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> сформирован для строительства и эксплуатации объектов недвижимости: проходная (нежилое помещение) кадастровый № площадью <данные изъяты> объекта незавершенного строительства: (магазина со складскими помещениями и гаражом на три бокса) кадастровый № общей площадью <данные изъяты>., собственником которых с ДД.ММ.ГГГГ являлось ООО «АКВА Пласт» материалы дела не содержат.

В рассматриваемом случае, обязательства по внесению платежей за использование земельного участка возникли у ответчика из договора аренды земельного участка, а не из фактического его использования для эксплуатации принадлежащих ответчику зданий.

В п.5.2 договора аренды стороны предусмотрели ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору: за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0, 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За просрочку исполнения обязательств в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчику начислены пени в размере 54 541, 15 руб.

Ответчик возражений против методики и правильности указанных расчетов не представил, что, в силу положений части 2 статьи 68 ГПК РФ, дает суду основание полагать, что ответчиком признаны обстоятельства, на которые истец ссылается как на основания своих требований о взыскании пени. Судом данные расчеты проверены и сомнений в их правильности у суда не возникло, в связи с чем, необходимости повторно приводить произведенные истцом расчеты суд не усматривает.

При определении размера пени за просрочку платежей суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их исполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Бремя доказывания обстоятельств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчиком какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения своих обязательств, не представлены.

При изложенных обстоятельствах, оценив доводы истца, отсутствие возражений со стороны ответчика, совокупность представленных в материалы дела доказательств, с учетом периода просрочки, сумму требуемой неустойки суд считает соразмерной последствиям нарушенного обязательства, учитывая при этом, что взыскание штрафных санкций не должно преследовать цель получения дохода.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как указывалось выше, договором аренды предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно уплачивать арендную плату. Из материалов дела следует, что ответчик более двух раз подряд не вносил очередные платежи по арендной плате, что является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела также подтверждается факт принятия истцом мер к урегулированию спора с ответчиком по вопросу возникновения задолженности по арендной плате, ответчик письменно предупрежден о досрочном расторжении договора в случае неуплаты задолженности (л.д. 16-18).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что ответчик неоднократно допускал просрочку платежей по арендной плате по договору, задолженность ответчиком не погашена, факт соблюдения претензионного порядка подтвержден материалами дела. В материалах дела отсутствуют доказательства изменения сторонами условий договора о сроках уплаты арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания указанных выше норм права следует, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между новым собственником недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером № расположен принадлежащий ответчику объект недвижимости, земельный участок не может быть освобожден ответчиком и возвращен администрации, удовлетворение требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка не повлечет возврата земельного участка администрации. Следовательно, удовлетворение иска не приведет к фактическому возврату земельного участка арендодателю. В то же время, его удовлетворение повлечет значительные неблагоприятные последствия для ответчика и АО «Российский Сельскохозяйственный банк», поскольку расторжение договора аренды приведет к утрате части предмета залога, что повлечет наступление неблагоприятных последствий при исполнении кредитного договора.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 56 ГПК РФ, в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Администрации в части требований о расторжении договора.

В соответствии с ч.1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в бюджет, следовательно, с ответчика ФИО2 подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в сумме 4 253, 78 руб.

Руководствуясь изложенным, на основании ст.ст.195-198 ГПК РФ,

решил:

взыскать со ФИО2 в пользу администрации Чебоксарского района Чувашской Республики сумму основного долга по договору аренды земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 98 147, 93 руб., пени за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 54 541, 15 руб.;

администрации Чебоксарского района Чувашской Республики в иске к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики и ООО «Урал-2» в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, отказать;

взыскать со ФИО2 госпошлину в доход местного бюджета в сумме 4 253, 78 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: судья А.В. Вассияров

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.