Решение № 2-29/2026 2-29/2026(2-919/2025;)~М-816/2025 2-919/2025 М-816/2025 от 28 января 2026 г. по делу № 2-29/2026

Дело № 2-29/2026

УИД № 07RS0003-01-2025-001445-36


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2026 года г. Нарткала

Урванский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Булавиной О.С.,

при секретаре Ворокове И.Р.,

с участием: представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО3,

представителя ответчика МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Астра», Муниципальному казенному учреждению «Местная администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» о признании права собственности на объекты недвижимости, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением, к ООО «Астра», МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» о признании права собственности на объекты недвижимости, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи, указав в обоснование заявленных требований на то, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел у ООО «Астра» хранилища №, 2 и 3, находящиеся на арендованном ООО «Астра» у Местной Администрации Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики до ДД.ММ.ГГГГ земельном участке общей площадью 34 611 кв. м. с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – овощеводство, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с.<адрес>, возведенные на основании разрешений на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и введенные в эксплуатацию на основании разрешений от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Астра» право собственности на указанные хранилища №, 2 и 3 в установленном порядке зарегистрировано не было. С момента передачи указанного недвижимого имущества, то есть с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 владеет и пользуется указанными объектами, однако ввиду уклонения ООО «Астра» от регистрации своего права собственности, как и от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на объекты недвижимости. Ссылаясь на положения ст. 131, 165, 271, 301-304, 287.3, 551, Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 1, 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и разъяснения, изложенные Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с учетом уточненных в порядке статьи 39 ГПК РФ исковых требований окончательно просил суд, признать за ООО «Астра» право собственности на находящиеся на земельном участке общей площадью 34 611 кв.м. с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по адресу: Кабардино-Балкарской Республики, <адрес>, с.<адрес>, объекты недвижимости, а именно: на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 997,7 кв.м., в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Местной Администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики; на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 1 166,4 кв.м., в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Местной Администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики; на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 1 095,6 кв.м., в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Местной Администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от общества с ограниченной ответственностью «Астра» к ФИО2 на находящиеся на земельном участке общей площадью 34 611 кв. м. с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по адресу: КБР, <адрес>, с.<адрес>, объекты недвижимости, а именно: на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 997,7 кв.м.; на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 1 166,4 кв.м.; на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 1 095,6 кв.м.

В возражении на исковое заявление и дополнительном возражении на исковое заявление представитель Местной Администрации Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики просил отказать в удовлетворении исковых требований, указавая, по сути, что на спорные объекты недвижимого имущества не было зарегистрировано право собственности ООО «Астра» в установленном законом порядке, ввиду чего, не являясь их собственником, оно не могло их отчуждать. Также указано, что ответчик не имеет охраняемого законом интереса в признании права собственности ООО «Астра», при этом заявление указанных требований нарушает установленную административную процедуру регистрации права собственности. Кроме того, полагает, что истцом не предоставлено суду доказательств уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Истец ФИО2, представитель ответчика ООО «Астра», представители третьих лиц МКУ «Местная администраци сельского поселения Старый Черек Урванского муниципального района Кабардино-Балкарская Республики» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике, будучи надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суд в известность не поставили.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное участников процесса.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО4 заявленные исковые требования поддержал в редакции уточнений исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ, просил удовлетворить их по основаниям, изложенным в иске и уточнениях к нему. Пояснил суду, что необходимость заявления требований о признании права собственности ООО «Астра» на объекты недвижимости обусловлена тем, что до регистрации в ЕГРН права собственности указанного лица, невозможно произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи в пользу ФИО2, тогда как уклонение общества от регистрации своего права не может нарушать его права. Также указал, что с момента ввода в эксплуатацию объект может быть предметом сделки, поскольку имеется возможность его индивидуализировать, ввиду чего оснований для признания сделки незаключенной не имеется. Дополнительно отметил, что с момента заключения договора купли-продажи ФИО2 является лицом, фактически использующим спорные здания хранилищ №, 2 и 3.

Представитель Местной Администрации Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики – ФИО5., заявленные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по доводам, приведенным в возражении. Пояснил также, что разрешение на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию не отменялись.

Заслушав представителей истца и ответчика, изучив доводы искового заявления и возражений на исковое заявление, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании протокола рассмотрения заявок единой комиссии <адрес> Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ № и распоряжения Местной администрации Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ между Местной администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики в лице МКУ «Управление имущественных и земельных отношений, сельского хозяйства и природопользования Местной администрации Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена № (далее по тексту – договор аренды, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с указанным договором аренды земельного участка арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, общей площадью 30194 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – овощеводство, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с.<адрес>, за чертой населенного пункта (п. 1.1 – 1.2 договора аренды).

Из п. 2.1 договора аренды следует, что арендатор земельного участка имеет право, в пределах срока договора аренды, передавать свои прав аи обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ООО «Астра» заключен договор уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, общей площадью 30194 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – овощеводство, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с.<адрес>, за чертой населенного пункта.

Названные договор аренды и договор уступки прав аренды земельного участка стали основанием для внесения в ЕГРН записи об обременении земельного участка правом аренды ООО «Астра» на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ арендатором земельного участка с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, общей площадью 30194 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – овощеводство, расположенный по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с.<адрес>, за чертой населенного пункта, является ООО «Астра».

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Местной администрацей Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (арендодатель) и ООО «Астра» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым сторонами достигнуто соглашение об изложении п. 2.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в следующей редакции: на земельном участке запрещается нарушать систему инженерно-гидротехнических сооружений без разрешения соответствующих органов; нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями.

При сравнении п. 2.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции, действующей до и после заключения дополнительного соглашения, судом установлено, что из первоначально действующей редакции договора исключен пункт, запрещающий возведение на земельном участке капитальных строений и сооружений.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что после внесений в договор аренды земельного участка изменений, в части исключения пункта, запрещающего возведение на земельном участке капитальных строений и сооружений, Местной администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики были выданы ООО «Астра» следующие разрешения на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, общей площадью 30194 кв.м.:

Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Астра» разрешено строительство нежилого здания хранилища №, площадью застройки 1188,3 кв.м., общей площадью 997,7 кв.м., количество этажей – 1, высота 7,56 м., строительный объем 5347,1 куб.м.

Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Астра» разрешено строительство нежилого здания хранилища №, площадью застройки 1188,3 кв.м., общей площадью 1 166,4 кв.м., количество этажей – 1, высота 7,56 м., строительный объем 5347,1 куб.м.

Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ООО «Астра» разрешено строительство нежилого здания хранилища №, площадью застройки 1119,3 кв.м., общей площадью 1 095,6 кв.м., количество этажей – 1, высота 7,56 м., строительный объем 5036,6 куб.м.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ, по окончанию строительства объектов, на возведение которых были выданы указанные разрешения на строительство, Местной администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики были выданы ООО «Астра» следующие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию:

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого здания хранилища №, площадью застройки 1188,3 кв.м., общей площадью 997,7 кв.м., количество этажей – 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по адресу: Кабардино-Балкарской Республики, <адрес>, сельское поселение Старый Черек.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого здания хранилища №, площадью застройки 1188,3 кв.м., общей площадью 1 166,4 кв.м., количество этажей – 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по адресу: Кабардино-Балкарской Республики, <адрес>, сельское поселение Старый Черек.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого здания хранилища №, площадью застройки 1119,3 кв.м., общей площадью 1 095,6 кв.м., количество этажей – 1, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по адресу: Кабардино-Балкарской Республики, <адрес>, сельское поселение Старый Черек.

Судом установлено, что до выдачи разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, ООО «Астра» был получен градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий схему границ, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства.

Факт окончания строительства указанных объектов недвижимости, их возведение в пределах границ, установленных схемой, содержащейся в градостроительном паспорте земельного участка, как и их ввод в эксплуатацию на основании соответствующих разрешений, сторонами по делу не оспаривался, как и не отрицалось, что выданные разрешения на строительства и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию в установленном законом порядке, в том числе в порядке самоконтроля, органом местного самоуправления не отменялись.

Установлено, что несмотря на получение разрешения на ввод объектов (хранилища №, 2 и 3) в эксплуатацию, названные объекты недвижимости на государственный кадастровый учет поставлены не были, право собственности ООО «Астра» на них зарегистрировано не было, при этом уведомлением Управления Росреестра по КБР от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Астра» отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности, ввиду нахождения объектов на земельном участке с видом разрешенного использования – овощеводство, а также указано, что земельный участок предоставлен арендатору не для целей строительства такого объекта.

Материалами дела также подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Астра» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых зданий, по условиям которого покупатель приобрел хранилища №, 2 и 3, находящиеся земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с.<адрес>, возведенные на основании разрешений на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и введенные в эксплуатацию на основании разрешений от ДД.ММ.ГГГГ.

Из п. 1 договора купли-продажи нежилых зданий следует, что поскольку передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем фактически осуществлены на день заключения договора, стороны пришли к соглашению передаточный акт не составлять и считать договор документом, подтверждающим факт передачи недвижимого имущества.

Факт передачи имущества (хранилищ №, 2 и 3) и его нахождения во владении ФИО7, сторонами не оспаривается и судом установлен.

Ввиду невозможности регистрации права собственности на приобретенные по договору купли-продажи объекты недвижимости (хранилища №, 2 и 3), как по причине их отсутствия на государственном кадастровом учете, так и по причине уклонения продавца от их постановки на государственный кадастровый учет и регистрации им своего права, так и по причине уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, ФИО2 обратился в суд.

Установив указанные обстоятельства по представленным в материалы дела доказательствам, суд приходит к выводу о обоснованности исковых требований, ввиду следующею.

В соответствии с п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 287.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное.

Из смысла указанных норм материального права, новая вещь вводится в гражданский оборот, если она создана при соблюдении законов и иных актов, регулирующих требования к ее созданию, содержанию и безопасности, при этом право на нее может возникнуть не только у собственника земельного участка, но и у лица, которому предоставлен земельный участок.

Таким образом, по данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, кем был возведен спорный объект, по поводу которого возник спор, имело ли указанное лицо правовое основание на возведение спорного объекта на этом участке, соответствовал ли этот объект требованиям к его созданию на момент его возведения, создан ли объект капитального строительства на отведенном для этих целей земельном участке.

Устанавливая указанные обстоятельства суд приходит к следующему.

Виды земель по их целевому назначению определены в ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Из установленных судом обстоятельств следует, что земельный участок, на котором его арендатором осуществлено строительство спорных объектов (хранилища №, 2 и 3) с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, согласно сведениям ЕГРН имеет общую площадь 34 611 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – овощеводство и расположен по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с.<адрес>, за чертой населенного пункта.

Указанный вид разрешенного использования земельного участка «овощеводство» был установлен при формировании (образовании) земельного участка с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, чему подтверждением является представленное Постановление Местной администрации Урванского муниципального района КБР от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412, в редакции, действовавшей на момент возведения спорных строений (хранилищ), вид разрешенного использования земельного участка «овощеводство» имеет код 1.3 и предполагает осуществление хозяйственной деятельности на сельскохозяйственных угодьях, связанной с производством картофеля, листовых, плодовых, луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц.

Вместе с тем, согласно п. 9 ст. 1, пп. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки.

В соответствии с п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, который обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно абз. 1 п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Согласно пункту 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса осуществляется исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса Российской Федерации), правил землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (пункт 2 части 9 статьи 35) позволяет включать в состав зон сельскохозяйственного использования зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, а Земельный кодекс Российской Федерации (пункт 2 статьи 7) предписывает определять виды разрешенного использования земельных участков в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Из письма МКУ «Местная администрация сельского поселения Старый Черек Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент формирования земельный участок с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, а именно его расположение (согласно координат по сведениям ЕГРН состоящих на учете с ДД.ММ.ГГГГ) входил в территориальную зону СХ-1, с видом разрешенного использования – пастбища, согласно генеральному плану, утвержденному Решением №-ой сессии Совета Местного самоуправления сельского поселения Старый Черек от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный вид разрешенного использования земельного участка (зона СХ-1) согласно правилам землепользования и застройки с.<адрес> в редакции, действующей на дату образования земельного участка, выделяется с целью расположения в границах населенного пункта земельных участков, занятых сенокосами, многолетними насаждениями (садами, виноградниками, овощными полями, поймами рек и т.д.) и не предполагает возможность строительства объектов капитального строительства.

Однако, как следует из письма МКУ «Местная администрация сельского поселения Старый Черек Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» № от ДД.ММ.ГГГГ, Решением № Совета Местного самоуправления сельского поселения Старый Черек от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в генеральный план с.<адрес>, которое было обусловлено приведением в соответствие с учетом смежных территориальных зон, занятых сельскохозяйственными предприятиями.

При этом из письма МКУ «Местная администрация сельского поселения Старый Черек Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» № от ДД.ММ.ГГГГ судом установлено, что земельный участок соответствует Генеральному плану, утвержденному Решением №-ей сессии Совета Местного самоуправления сельского поселения Старый Черек от ДД.ММ.ГГГГ – Зона сельскохозяйственных предприятий (СХ-3).

Из этого следует, что как на момент получения разрешения на строительство (ДД.ММ.ГГГГ), так и на момент получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, арендованный земельный участок с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по данным градостроительного регламента располагался в зоне сельскохозяйственных предприятий (СХ-3).

Согласно выписке по зоне СХ-3 «Зона сельскохозяйственных предприятий», представленной в качестве приложения к письму № от ДД.ММ.ГГГГ, зона сельскохозяйственных предприятий выделяется с целью размещения объектов сельскохозяйственного назначения: зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения первичной обработки сельскохозяйственной продукции.

Из этой же выписки следует, что в зоне СХ-3 допускаются следующие основные виды разрешенного использования: 1.7 Животноводство, 1.14 Научное обеспечение сельского хозяйства, 1.15 Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, 1.17 Питомники, 1.18 Обеспечение сельскохозяйственного производства.

Применительно к этому, суд приходит к выводу, что возможность возведения на земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 объектов капитального строительства обусловлена его расположением по данным градостроительного регламента, в редакции на дату начала и окончания строительства, в зоне сельскохозяйственных предприятий (СХ-3), ввиду чего констатирует, что спорные объекты капитального строительства созданы на отведенном для этих целей земельном участке, при этом суд также учитывает, что дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора аренды земельного участка из первоначально действующей редакции договора исключен пункт, запрещающий возведение на земельном участке капитальных строений и сооружений.

Этому выводу суда корреспондирует и выданный Местной администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики градостроительный план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, содержащий схему границ, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, который, по смыслу п. 1 и 3 ст. 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является источником, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, составленной на основании документов территориального планирования и градостроительного зонирования, с учетом нормативов градостроительного проектирования, документации по планировке территории и иных сведений.

Устанавливая то, имело ли ООО «Астра» правовые основания на возведения спорных объектов (хранилищ) на земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, а также соответствуют ли эти объекта требованиям к их созданию, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из положений п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Таким образом, по смыслу положений ст. 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатору предоставлено право строительство здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Порядок осуществления строительства на землях сельскохозяйственного назначения законом прямо не урегулирован.

В тоже время, исходя из положений ч. 2 и 4 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как было указано ранее, в установленном названными нормами материального права ООО «Астра» получены разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорных нежилого здания хранилища № общей площадью 997,7 кв.м., нежилого здания хранилища № общей площадью 1 166,4 кв.м. и нежилого здания хранилища №, общей площадью 1 095,6 кв.м.

Указанные разрешения на строительства и на ввод в эксплуатацию в установленном законом порядке, в том числе в порядке самоконтроля, органом местного самоуправления не отменялись, незаконными не признаны.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что ООО «Астра», реализуя гарантированные ему ст. 40 и 41 Земельного кодекса Российской Федерации права, возвело перечисленные объекты капитального строительства в соответствии с целевым назначением указанного земельного участка и его разрешенным использованием, а, одновременно с этим, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, которое, в смысле взаимосвязанных предписаний ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, презюмируется фактом выдачи уполномоченным данными нормами права органом местного самоуправления - Местной администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики вышеназванных разрешений на их строительство от ДД.ММ.ГГГГ и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Приходя к такому выводу суд также исходит из того, что земельный участок с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, впоследствии, согласно принятым Правилам землепользования и застройки городского поселения с.<адрес> Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики, утвержденным решением Совета местного самоуправления того же поселения № от ДД.ММ.ГГГГ, также включен в его зону СХ-3, допускающей возведение на нем также объектов капитального строительства с назначением, которому соответствуют спорные постройки.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что применительно к положениям ст. 218, 287.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО «Астра», как лицо, которым возведены объекты капитального строительства (хранилища) с соблюдением норм действующего законодательства, приобрело право собственности на них в момент окончания строительства и получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 10 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Установлено, что государственная регистрация права собственности на построенные здания хранилища №, 2 и 3 за ООО «Астра» не осуществлена, несмотря на наличие разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости (хранилища №, 2 и 3) в эксплуатацию, как и на наличие действующего договора аренды земельного, не содержащего запрета на осуществление такого строительства, которые, по смыслу вышеназванных норм материального права, являются основанием для регистрации.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Астра» и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилых зданий, по условиям которого покупатель приобрел хранилища №, 2 и 3, находящиеся земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с.<адрес>, возведенные на основании разрешений на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и введенные в эксплуатацию на основании разрешений от ДД.ММ.ГГГГ.

Факт передачи имущества (хранилищ №, 2 и 3) и его нахождения во владении ФИО7, сторонами не оспаривается и судом установлен.

Уклонение ООО «Астра» от постановки возведенных зданий хранилища на государственный кадастровый учет и регистрации им своего права, как и уклонение от государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи, безусловно нарушает права и интересы ФИО2

В связи с этим, рассматривая требования истца ФИО2, суд приходит к следующим выводам.

Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1), а статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает такой способ защиты гражданских прав, как признание права, в том числе признание права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации

гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1), из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (подпункт 2).

По смыслу приведенных норм материального права при их совместном толковании с положениями ч. 10 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выданное органом местного самоуправления разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, является законным основанием возникновения гражданских прав, одним из которых является право собственности.

Из этого следует, что требование истца о признании права собственности ООО «Астра» на здание хранилища №, 2 и 3, в соответствии с разрешением на ввод объектов в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ являются законными и подлежат удовлетворению.

В соответствии ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Названное положение закрепляет в гражданском процессе принцип диспозитивности, предполагающий возможность лица самостоятельно, по собственному усмотрению реализовывать свои процессуальные права. В силу названного принципа только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право, на него возлагается обязанность по формулированию своего требования.

Применительно к этому, наличие охраняемого законом интереса ФИО2 в признание права собственности ООО «Астра» на спорные нежилые здания (хранилища №, 2 и 3), выражается в том, что до признания права собственности указанного общества в судебном порядке, и, как следствие, поставки их на кадастровый учет и регистрации права собственности, ФИО2 лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты недвижимости на свое имя по договору-купли-продажи.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1-3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В абзаце 3 п. 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» сформулирована правовая позиция, из которой следует, что гражданское законодательство не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При толковании по правилам ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенного между ООО «Астра» и ФИО2 договора купли-продажи нежилых зданий, по условиям которого покупатель приобрел хранилища №, 2 и 3, находящиеся земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230, по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, с.<адрес>, возведенные на основании разрешений на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и введенные в эксплуатацию на основании разрешений от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что он представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимости, право собственности на которую в ЕГРН не зарегистрировано, но в отношении которой имеются документы-основания для регистрации такого права.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Из п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: наличие у продавца права собственности на объект недвижимости, факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом случае, исходя из признанного судом права собственности ООО «Астра» на спорные объекты недвижимости и удовлетворения исковых требований в данной части, которое, по смыслу положений статьи 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» является прямым основанием для государственной регистрации права собственности, с учетом установления факта передачи объектов во владение ФИО2 с момента заключения договора, как и установления факта уклонения ООО «Астра» от государственной регистрации перехода права собственности по договору, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 о произведении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Астра» к ФИО2 на находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по адресу: КБР, <адрес>, с.<адрес>, на объекты недвижимости в виде нежилого здания №, общей площадью 997,7 кв.м., нежилого здания хранилища №, общей площадью 1 166,4 кв.м. и нежилого здания хранилища №, общей площадью 1 095,6 кв.м., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

По изложенным основаниям суд удовлетворяет исковые требования ФИО2 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Астра», Муниципальному казенному учреждению «Местная администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики» о признании права собственности на объекты недвижимости, осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Астра» право собственности на находящиеся на земельном участке общей площадью 34 611 кв.м. с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по адресу: Кабардино-Балкарской Республики, <адрес>, с.<адрес>, объекты недвижимости, а именно:

- на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 997,7 кв.м., в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Местной Администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики;

- на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 1 166,4 кв.м., в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Местной Администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики;

- на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 1 095,6 кв.м., в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Местной Администрацией Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики.

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Общества с ограниченной ответственностью «Астра» к ФИО2 на находящиеся на земельном участке общей площадью 34 611 кв. м. с кадастровым номером 07:07:2400000:1230 по адресу: КБР, <адрес>, с.<адрес>, на объекты недвижимости, а именно:

- на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 997,7 кв.м.;

- на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 1 166,4 кв.м.;

- на здание хранилища №, назначение – нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 1 095,6 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики через Урванский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.С. Булавина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.