Решение № 3А-16/2026 3А-16/2026(3А-95/2025;)~М-105/2025 3А-95/2025 М-105/2025 от 26 января 2026 г. по делу № 3А-16/2026

Дело 3а-16/2026 (3а-95/2025)

УИД 54OS0000-01-2025-000372-33


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2026 г. г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Разуваевой А.Л.

при секретаре Рожковой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Новосибирского района Новосибирской области к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» об оспаривании решений бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

администрация Новосибирского района Новосибирской области обратилась в Новосибирский областной суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» и просила признать незаконными решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 17 июля 2025 г. № <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, от 17 июля 2025 г. № <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, от 17 июля 2025 г. № <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, от 17 июля 2025 г. № <данные изъяты> в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование требований указала, что в собственности Новосибирского района Новосибирской области находятся земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, в отношении которых в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения о кадастровой стоимости.

Размер кадастровой стоимости спорных земельных участков уменьшен и составляет меньше среднего уровня кадастровой стоимости по Новосибирскому району Новосибирской области в сегменте «Сельскохозяйственное использование».

Вместе с тем, от размера кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в муниципальной собственности либо в государственной неразграниченной собственности, зависит размер арендной платы и размер выкупной цены такого земельного участка, являющиеся неналоговым доходом местного бюджета Новосибирского района Новосибирской области.

В порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец 20 июня 2025 г. обратился в бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, приложив отчеты ООО «Оценка и Право Финансовые консультации».

Решениями ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 17 июля 2025 г. № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты> отказано в удовлетворении заявлений.

Считает решения бюджетного учреждения незаконными, в отчетах использовалась актуальная информация, а нарушения требований Федерального закона № 135 № ФЗ «Об оценочной деятельности» отсутствуют.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования поддержала. Просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы от 18 декабря 2025 г.

Представитель административного ответчика ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО2 заявленные требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (т. 1 л.д. 246-250), не возражала против установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости на основании судебной экспертизы. Также просила отказать во взыскании судебных расходов по оплате экспертизы.

Представитель заинтересованного лица департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области ФИО3 не возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на административное исковое заявление ( т.2 л.д.12-15).

Представители заинтересованных лиц АО «Зерно-Сибири», ООО «Агросервис» ФИО4, ФИО5 возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на административное исковое заявление (т.3 л.д.41-42).

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Новосибирской области извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав материалы административного дела, приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой (часть 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 01 января 2017 года до 01 января 2020 года, в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ, при этом, как следует из части 6 статьи 24 и части 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01 января 2017 г. по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01 января 2023 г. либо до даты принятия решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01 января 2023 г. или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 № 565-п «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Новосибирской области» установлено, что 1 января 2021 г. является датой перехода к применению на территории Новосибирской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Таким образом, с 1 января 2021 г. на территории Новосибирской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», основным видом деятельности которого является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Одним из видов деятельности ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

В силу части 3.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия).

Оспариваемые решения № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты> приняты 17 июля 2025 г., административный иск подан в суд 28 июля 2025 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец обратился в суд с административным иском об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Проверяя законность решений ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» суд отмечает, что они вынесены уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписаны руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; 3) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как установлено при рассмотрении настоящего административного дела, по состоянию на 1 января 2022 г. кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости была утверждена приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 20.10.2022 № 3017 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным районам, муниципальным округам и городским округам Новосибирской области» в размерах: для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> -46 949 817,49 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 19 487 432,26 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 11 079 181,62 рублей; для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> - 12 716 012,55 рублей (т. 1 л.д. 22-25).

По заявлению ООО «Агросервис», АО «Зерно-Сибири» кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» по состоянию на 04 сентября 2024 г. в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 16 743 000 рублей (решение <данные изъяты> от 14 февраля 2025 г.); земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 7 507 000 рублей (решение <данные изъяты> от 14 февраля 2025 г.); земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 4 939 000 рублей (решение <данные изъяты> от 16 января 2025 г.); земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> – 4 623 000 (решение <данные изъяты> от 16 января 2025 г.) (т. 1 л.д. 18-21).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 666 791 +/- 17505 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования – растениеводство (1.1), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, по договору аренды № <данные изъяты> от 19 января 2022 г., заключенному с департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, сроком 10 лет передан АО «Зерно Сибири» (т. 1 л.д. 199-201, 202-203).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 578 424 +/- 10 993 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования – растениеводство (1.1), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, по договору аренды № <данные изъяты> от 19 января 2022 г., заключенному с департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области, сроком 10 лет передан ООО «Агросервис» (т. 1 л.д. 207-208, 209-211).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 977 773 +/- 8 652 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное использование (1.0), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – относится к государственной собственности (правообладатель Новосибирский район Новосибирской области), по договору аренды № <данные изъяты> от 07 декабря 2021 г., заключенному с администрацией Новосибирского района Новосибирской области, сроком 10 лет передан ООО «Агросервис» (т. 1 л.д. 217-218, 219-221).

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 998 774 +/- 8 745 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования – сельскохозяйственное использование (1.0), категория земель – земли сельскохозяйственного назначения – относится к государственной собственности (правообладатель Новосибирский район Новосибирской области), по договору аренды № <данные изъяты> от 07 декабря 2021 г., заключенному с администрацией Новосибирского района Новосибирской области, сроком 10 лет, передан ООО «Агросервис» (т. 1 л.д. 225-227, 228-229).

В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 17 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления либо органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет либо в бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

В силу положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Обращаясь в суд с требованиями об оспаривании решений бюджетного учреждения, административный истец ссылается на то, что у спорных земельных участков существенно снижена кадастровая стоимость, что нарушает его права. Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет уменьшение поступающих в местный бюджет доходов, а, следовательно, и финансовых возможностей органа местного самоуправления. В такой ситуации результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на реализацию прав собственника этого объекта и напрямую затрагивают права и законные интересы муниципального образования.

При указанных обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и законные интересы административного истца, и он вправе оспорить их в установленном законом порядке.

В порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административный истец обратился в ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, приложив к заявлениям отчеты ООО «Оценка и Право Финансовые консультации».

Решениями ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 17 июля 2025 г. № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты> отказано в удовлетворении заявлений.

Основаниями для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной послужили нарушения статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пунктов 3,10,11,12 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200; пункта 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 г. № 200, пунктов 10,11,22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений: 1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление; 2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

С учетом положений вышеуказанной нормы, для признания незаконным решения необходимо наличие совокупности двух обстоятельств: несоответствие решения требованиям законодательства и нарушение этим решением прав и законных интересов административного истца.

Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости закреплен частями 9-11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 названного постановления, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о соответствии отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности, в целях устранения возникших сомнений, судом по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта от 18 декабря 2025 г. эксперт пришел к следующим выводам: в отчете об оценке объекта оценки №<данные изъяты> от 20 июня 2025 г., подготовленном ООО «Оценка и Право Финансовые консультации», присутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» №<данные изъяты> от 17 июля 2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В Отчете об оценке №<данные изъяты> от 20 июня 2025 г., подготовленном ООО «Оценка и Право Финансовые консультации», допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объектов оценки, иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 998774 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - по состоянию на 06 февраля 2025 г. составляет 7 013 000 (семь миллионов тринадцать тысяч) рублей.

В отчете об оценке объекта оценки №<данные изъяты> от 20 июня 2025 г., подготовленном ООО «Оценка и Право Финансовые консультации», присутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» №<данные изъяты> от 17 июля 2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В Отчете об оценке №<данные изъяты> от 20 июня 2025 г., подготовленном ООО «Оценка и Право Финансовые консультации», допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объектов оценки, иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. площадью 977773 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - по состоянию на 06 февраля 2025 г.: 6 874 000 (шесть миллионов восемьсот семьдесят четыре тысячи) рублей.

В отчете об оценке объекта оценки №<данные изъяты> от 20 июня 2025 г., подготовленном ООО «Оценка и Право Финансовые консультации», присутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» №<данные изъяты> от 17 июля 2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В Отчете об оценке №<данные изъяты> от 20 июня 2025 г., подготовленном ООО «Оценка и Право Финансовые консультации», допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объектов оценки, иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки: информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1578424 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель сельскохозяйственного назначения - по состоянию на 25 февраля 2025 г. 10 831 000 (десять миллионов восемьсот тридцать одна тысяча) рублей.

В отчете об оценке объекта оценки №<данные изъяты> от 20 июня 2025 г., подготовленном ООО «Оценка и Право Финансовые консультации», присутствуют нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решении ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» №<данные изъяты> от 17 июля 2025 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В Отчете об оценке №<данные изъяты> от 20 июня 2025 г., подготовленном ООО «Оценка и Право Финансовые консультации», допущены нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объектов оценки, иные нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта оценки; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. площадью 3666791 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения - по состоянию на 25 февраля 2025 г. 23 629 000 (двадцать три миллиона шестьсот двадцать девять тысяч) рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы.

При выборе подходов к оценке экспертом учитывалась специфика оцениваемого объекта, достаточность и достоверность исходной информации, в качестве аналогов отобраны земельные участки, относящиеся к той же категории земли, что и объект оценки – земли сельскохозяйственного назначения.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, к которому относятся объекты оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертное заключение выполнено экспертом ФИО6, которая имеет необходимое образование, стаж работы по экспертной специальности и оценочной деятельности, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного Кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 дала четкие и обоснованные ответы на вопросы, возникшие у представителей ООО «Агросервис», АО «Зерно-Сибири» относительно обоснованности экспертного исследования. Так, экспертом разъяснено, что для исследования рынка проанализированы предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах Новосибирского района Новосибирской области. Предложений и земельных участков в границах Новосибирского района оказалось достаточно для проведения качественного анализа, поэтому расширять зону поиска по другим районам области не было необходимости. В выборку включались земельные участки по площади, приближенной к оцениваемым участкам, одной категории использования. Были применены корректировки на торг, размер площади и расположения участков. Расчет рыночной стоимости земельных участков доходным и затратным подходами не производился. Затратный подход неприменим, поскольку земельные участки не застроены, а для применения доходного подхода отсутствовали документы о доходах либо нормативные данные о возможности выращивания сельскохозяйственных культур на этих участках (характеристики почв). В заключении указано на то, оценщик не обосновал в своих отчетах невозможность применения доходного подхода, что и является нарушение федеральных стандартов оценки, а не то, что он отказался от этого подхода. У эксперта обязанности рассчитывать рыночную стоимость всеми тремя подходами (сравнительным, затратным, доходным) нет.

Сторонами каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено.

Рецензия ООО «БАЗИС» на заключение эксперта (т.3 л.д.43-55) в качестве такого доказательства принята быть судом не может, поскольку указанная в ней позиция о противоречии выводов эксперта его исследовательской части, основана на неправильном толковании заключения эксперта.

Выбор методов исследования (которые избирает судебный эксперт) является прерогативой самого эксперта. При этом, если примененный метод позволил установить рыночную стоимость спорных объектов, это является достаточным и не свидетельствует о неправильно проведенной экспертизе и не делает заключение эксперта недопустимым доказательством.

Из содержания рецензии следует, что она содержит критику методики проведения судебной экспертизы, однако при этом не содержит каких-либо опровергающих выводы судебного эксперта исследований, расчетов, при составлении рецензии, специалистом не были изучены материалы дела.

Составление рецензии представляет собой платную услугу по заказу соответствующей стороны и производится по документам и информации, достаточный объем которых определяет лицо, заказавшее рецензию, при этом, специалист не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьями 307 - 308 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд так же отмечает, что в отличие от заключения эксперта, закон не относит рецензию на экспертное заключение к числу средств доказывания, используемых в административном судопроизводстве.

Таким образом, представленная рецензия на заключение эксперта является частным мнением специалиста об объективности данного заключения, которое опровергнуто по результатам анализа всей совокупностью доказательств, в том числе пояснениями эксперта ФИО6, данными в судебном заседании.

Позиция представителей АО «Зерно-Сибири», ООО «Агросервис» о неиспользовании при расчете рыночной стоимости земельных участков экспертом доходного подхода, является ошибочной.

В экспертном заключении описаны общепринятые подходы и методы к определению стоимости объекта оценки. Подходы: затратный, сравнительный, доходный. Методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельных участков, остатка. Рассмотрев методы определения рыночной стоимости земельных участков, проанализировав имеющуюся информацию, эксперт принял решение о том, что для определения стоимости земельного участка в данном случае будет корректным использовать метод сравнения продаж (т.2 л.д.195-196). Вышеуказанное согласуется с положениями раздела VII. Подходы к оценке Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)".

Сам по себе факт того, что при анализе рынка экспертом отобраны 12 земельных участков, которые вошли в выборку, в то время как в решениях бюджетного учреждения приведены объявления по 15 объектам, не является нарушением при производстве судебной экспертизы, так как эксперт самостоятельно анализировал рынок и не должен был при проведении экспертного исследования руководствоваться информацией, содержащейся в решениях бюджетного учреждения, которая приведена в них справочно.

С учетом вышеизложенного, ставить указанное экспертное заключение под сомнение, у суда оснований не имеется.

Заключение судебной экспертизы не содержит неясностей, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в своей достоверности.

Также не имеют правового значения доводы представителей АО «Зерно-Сибири», ООО «Агросервис» о том, что решениями бюджетного учреждения от 16 января 2025 г. и 14 февраля 2025г. на основании отчетов ООО АНО «Аргумент» была установлена кадастровая стоимость этих же земельных участков в разы меньше, чем экспертом, так как данные оценки имеют разные даты – сентябрь 2024 г. и февраль 2025 г.

Проанализировав выводы экспертного заключения и содержание оспариваемых решений бюджетного учреждения, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчетах, с учетом допущенных нарушений, указанных в решениях бюджетного учреждения, поэтом требования о признании незаконными решений ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 17 июля 2025 г. № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты>, № <данные изъяты> удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> подлежит установлению на основании судебной экспертизы.

Разрешая вопрос о взыскании с административного ответчика судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 241 200 рублей, суд исходит из следующего.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, что следует из содержания главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

По результатам рассмотрения настоящего административного спора, основное требование о признании незаконными решений бюджетного учреждения оставлено без удовлетворения.

При этом требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости исходя из содержания статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и самостоятельного характера не носит, его рассмотрение на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет.

Таким образом, в соответствии с общими правилами распределения судебных расходов они взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, а в данном случае требования административного истца о признании незаконными решений, которыми ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, ввиду несоответствия отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, подлежат оставлению без удовлетворения.

С учетом приведенного правового регулирования, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда и имеющей право на возмещение судебных расходов с другой стороны.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление администрации Новосибирского района Новосибирской области удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 998774 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения в размере его рыночной стоимости 7 013 000 рублей по состоянию на 06 февраля 2025 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 977773 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения в размере его рыночной стоимости 6 974 000 по состоянию на 06 февраля 2025 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1578424 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения в размере его рыночной стоимости 10 831 000 рублей по состоянию на 25 февраля 2025 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3666791 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения в размере его рыночной стоимости 23 629 000 рублей по состоянию на 25 февраля 2025 г.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Разуваева А.Л.

Мотивированное решение составлено 10 февраля 2026 г.