Решение № 2-147/2025 2-147/2025(2-3133/2024;)~М-2472/2024 2-3133/2024 М-2472/2024 от 2 марта 2025 г. по делу № 2-147/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 марта 2025 года г. Тула

Центральный районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего судьи Щепотина П.В.,

при секретаре Зубкове Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-147/2025 по иску ФИО3 к Комитету имущественных и земельных отношений Тульской области и ИП ФИО2 об оспаривании выкупной стоимости долей жилого дома,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением, утоненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к комитету имущественных и земельных отношений Тульской области о признании недостоверной величину рыночной стоимости долей 1/6 и 7/19 в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, установленной отчетами об оценке рыночной стоимости № № и № № подготовленным оценщиком ФИО2 по заказу комитета имущественных и земельных отношений администрации <адрес>, обязании ответчика заключить с ФИО3 договор купли-продажи 1/6 и 7/19 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> со стоимостью выкупаемого имущества в размере 1 403 588,71 руб. и 3 102 669,77 руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что истцу принадлежит 2/13 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 149,5 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

ФИО5 обратился в администрацию города Тулы с запросом о предоставлении ему 1/6 и 7/19 долей в <адрес>, принадлежащую на праве собственности администрации города Тулы по договору купли-продажи. Администрация произвела оценку вышеуказанных долей и ознакомила ФИО3 с результатами оценки ДД.ММ.ГГГГ. Так, согласно информации, предоставленной администрацией, рыночная стоимость 1/6 доли в праве на жилой дом составила 1 583 125 руб., стоимость 7/19 долей - 3 499 541 руб.

Выкупная стоимость указанных долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, определена с учетом стоимости земельного участка.

Согласно отчету, выполненному по заказу ФИО3 рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> равна 784 000 руб. без учета земельного участка.

Полагает, что выкупная стоимость указанных долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № является завышенной и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

ФИО5 обратился в администрацию города Тулы с заявлением, в котором выразил свое несогласие с произведенной оценкой долей жилого дома и просил пересчитать выкупную стоимость 1/6 и 7/19 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, чего сделано не было.

В судебное заседание истец ФИО3 и его представитель по доверенности ФИО9 не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещались своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель ответчика комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы по доверенности ФИО6 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещалась своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещалась своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

В соответствии с положениями статей 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО3 является собственником 53/114 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, согласно которой 1/6 и 7/19 долей в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом принадлежат муниципальному образованию <адрес>.

Из искового заявления следует, что истец ФИО3 обращался в адрес администрации <адрес> с запросом о предоставлении ему принадлежащих на муниципальному образованию город Тула долей в праве общей долевой собственности в <адрес>, по договору купли-продажи.

С целью определения рыночной стоимости долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на основании муниципального контракта № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 подготовлены отчету № № и № №, согласно которым рыночная стоимость 1/6 и 7/19 долей в праве общей долевой собственности указанного жилого дома составляет 1 583 125 руб. и 3 499 541 руб. соответственно.

Не согласившись с установленным размером рыночной стоимости долей, истец ФИО3 обратился в адрес администрации <адрес> с вопросом о перерасчете выкупной стоимости 1/6 и 7/19 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

В своем ответе от ДД.ММ.ГГГГ №-И председатель комитета имущественных и земельных отношений администрации <адрес> уведомил ФИО5 об отказе в предоставлении муниципальной услуги ввиду отсутствия согласия на выкуп муниципальной недвижимости по установленной оценщиком цене.

Не согласившись с определенным оценщиком размером рыночной стоимости долей на указанный жилой дом, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта ФИО7 №, рыночная стоимость долей 1/6 и 7/19 в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, определяется равной 1 403 588,71 руб. и 3 102 669,77 руб. соответственно.

Заключение эксперта ООО «Шогин и партнеры» №, суд признает относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку экспертиза назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, с использованием нормативно-технической, справочной литературы с изучением материалов дела, с использованием инструкций и методических рекомендаций для экспертов.

Экспертное заключение ООО «Шогин и партнеры» содержит описание произведенных исследований с указанием примененных нормативных материалов, в результате которых сделаны выводы и даны ответы на поставленные судом вопросы.

Выводы эксперта однозначны, не подлежат двусмысленному толкованию, научно обоснованы, не противоречивы.

Заключение эксперта ООО «Шогин и партнеры» суд считает соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности, установленным ст. 67 ГПК РФ, поскольку заключение составлено экспертом ФИО7, высшее техническое образование по специальности «Конструирование и производство РЭА», квалификацию инженер-технолог РЭА, высшее юридическое образования по специальности «Юриспруденция», квалификация – юрист, образование в области оценочной деятельности, со стажем работы в оценочной деятельности – 28,5 лет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, о чем имеются его подпись.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется.

Выводы, содержащиеся в заключении эксперта №, выполненном ООО «Шогин и партнеры», лица, участвующие в деле, иными достаточными и достоверными доказательствами по делу не опровергли.

Таким образом, суд принимает во внимание и придает доказательственное значение заключению эксперта №, выполненному ООО «Шогин и партнеры», в совокупности с другими доказательствами, учитывая, что оно выполнено специалистами надлежащей организации, имеющей свидетельство на право осуществления оценочной деятельности на всей территории РФ, с применением необходимой технической и нормативной литературы, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки.

Продажа освободившихся изолированных комнат в коммунальных квартирах, долей жилых домов (квартир), находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по рыночной стоимости на основании отчета об оценке, составленного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из содержания положений статьи 3 Закона № 135-Ф3 следует, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценка производится оценщиком, с которым заключен муниципальный контракт в соответствии с Федеральным законом № 44-Ф3 «О контрактной системе закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Оценка производится на основании законодательства РФ, с учетом Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

Пунктом 6 Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предусмотрено, что совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13 Федерального стандарта «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, в установленном порядке законодательством РФ, если в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона № 135-Ф3).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что рыночная стоимость долей 1/6 и 7/19 в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, равна 1 403 588,71 руб. и 3 102 669,77 руб. соответственно.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что истец ФИО5 является собственником 53/114 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, иных долевых собственников (за исключением муниципального образования г. Тула) не имеется, учитывая результаты судебной экспертизы, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО3 к Комитету имущественных и земельных отношений Тульской области и ИП ФИО2 об оспаривании выкупной стоимости долей жилого дома, удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости долей 1/6 и 7/19 в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 71:30:050103:365, расположенный по адресу: <адрес>, установленной отчетами об оценке рыночной стоимости № и №, подготовленным оценщиком ФИО2 по заказу комитета имущественных и земельных отношений администрации <адрес>.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (ИНН <***>) заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт серии №) договор купли-продажи 1/6 и 7/19 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> со стоимостью выкупаемого имущества в размере 1 403 588,71 руб. и 3 102 669,77 руб. соответственно.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Тулы в течение месяца после принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 14 марта 2025 года.

Председательствующий П.В. Щепотин