Решение № 2-2186/2017 2-2186/2017 ~ М-2016/2017 М-2016/2017 от 18 декабря 2017 г. по делу № 2-2186/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 декабря 2017 года г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Неугодникова В.Н.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

представителя ответчика – администрации г.о. Жигулевск ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Логиновой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2186/2017 по иску ФИО1 к администрации городского округа Жигулевск о взыскании возмещения за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Жигулевский городской суд <адрес> с указанным выше иском к администрации г.о. Жигулевск, с учетом последующих уточнений просила взыскать возмещение за принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, в размере 1382000 рублей, в том числе – рыночную стоимость квартиры в размере 1231000 рублей, включая стоимость доли в праве собственности на земельный участок в размере 151000 рублей, а также убытки связанные с переездом на новое место жительства в размере 69900 рублей и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 117000 рублей, а всего – 1568900 руб.

В обоснование требований истец указала, что она является сособственником указанного выше жилого помещения, а также ей на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок общей площадью 344 кв.м., занимаемый многоквартирным домом 15 по <адрес> и прилегающей территорией.

Указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Письмом исх. №-Г от 11.047.2017 года истец была предупреждена о необходимости принять решение об осуществлении сноса или реконструкции жилого дома, в противном случае земельный участок, на котором расположен жилой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в адрес ответчика с заявлением о выплате компенсации за жилое помещение, собственником которого она является.

Соглашение о выкупной стоимости сторонами не достигнуто, в связи с чем истец обратился в суд.

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза. В соответствии с заключением эксперта ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. № от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночная стоимость жилого помещения – квартиры, общей площадью 48,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, с учетом доли истца в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме в том числе, земельный участок при многоквартирном доме составляет 1134 317 рублей;

- размер убытков, причиненных в связи с изменением места проживания, составляет 65 896 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 на уточненных исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить в полном объеме.

С заключением судебной экспертизы не согласились, считают, что экспертом ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. были неполно подобраны аналоги, а именно взяты наименее дорогие предложения, что привело к снижению рыночной стоимости объекта оценки. При этом в экспертизе не содержится обоснования того, почему экспертом не учтены иные аналоги. Кроме того, считает, что экспертом была неверно произведена корректировка стоимости на материал стен.

Также, считают, в возмещение стоимости за принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение подлежит включению также стоимость ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома в виде земельного участка, а также убытки в виде компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Указали, что согласно сведениям ГУП «ЦТИ» многоквартирный жилой <адрес> был построен в 1954 году. На момент последней инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ износ дома составил 42%. Сведения о проведении капитального ремонта в ГУП «ЦТИ» отсутствует, администрацией г.о. Жигулевск также не предоставлены. Принадлежащее истцу жилое помещение было приватизировано ДД.ММ.ГГГГ К.Л.А., К.А.В. На момент приватизации жилого помещения у наймодателя администрации г.о. Жигулевск возникла обязанность по проведению капитального ремонта, которая не была исполнена. Считают, что невыполнение обязанности по производству капитального ремонта привело к снижению уровня надежности здания, что является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения.

В подтверждение своих требований предоставили:

- отчет «Жигули-Консалт» (ИП Л.Д.С.) № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость жилого помещения составляет 1231000 рублей; рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 151000 рублей; размер убытков, причиняемых собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 69900 рублей;

- отчет «Жигули-Консалт» (ИП Л.Д.С.) № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 117 000 рублей.

Представитель ответчика администрации г.о. <адрес> – ФИО3, в судебном заседании исковые требования не признала.

Ранее представила отзыв на иск, в котором подтвердила, что жилой дом, где расположено принадлежащее истцу жилое помещение, признан аварийны и подлежащим сносу и включен в муниципальную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории г.о. Жигулевск. Указала, что финансирование программы осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и областного бюджета <адрес>. Субсидии местным бюджетам предоставляются в целях софинансирования расходных обязательств по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на следующие мероприятия: приобретение жилых помещений на первичном и вторичном рынках; строительство многоквартирных жилых домов; выплата собственникам выкупной цены за изымаемое жилое помещение. Администрацией г.о. Жигулевск заключены муниципальные контракты на приобретение жилых помещений посредствам участия в долевом строительстве многоквартирных домов для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. В рамках выполнения программы администрация г.о. Жигулевск приобрела для последующего предоставления истцу жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>.

С доводами истца о необходимости включения в выкупную стоимость жилого помещения помимо его рыночной стоимости также стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не согласилась. Считает, что при определении рыночной стоимости жилого помещения в нее уже включена стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок при многоквартирном доме, а также стоимость капитального ремонта, так как квартиры-аналоги находятся в технически исправном состоянии. Кроме того, указала, что истцом не представлено доказательств того, что невыполнение капитального ремонта привело к снижению уровня надежности здания.

Также указала, что предоставление выкупа за принадлежащее истцу жилое помещение предполагает переход права на данное жилое помещение к муниципальному образованию г.о. Жигулевск и прекращение права собственности истца. В связи с этим просила в случае удовлетворения исковых требований указать, что настоящее решение является основания для прекращения права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, и регистрации права собственности к муниципального образования г.о. Жигулевск на указанное жилое помещение.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив письменные материалы гражданского дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования истца о взыскании возмещения за жилое помещение, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (ответ на вопрос N 2), а также в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Как указал Верховный Суд Российской Федерации, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст.2 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст.32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6ст.32 ЖК РФ)

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ФИО1 принадлежит жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

На основании заключения Межведомственной комиссии по обследованию технического состояния жилищного фонда г.о. Жигулевск от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении государственной программы <адрес> «Развитие жилищного строительства в <адрес>» до 2020 года» многоквартирный <адрес> включен в реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> в 2013-2017 г.г.

Постановлением администрации г.о. Жигулевск № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена муниципальная программа г.о. Жигулевск «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории г.о. <адрес> на 2013-2017 г.г.», в соответствии с которой многоквартирный <адрес> включен в четвертый этап программы.

Оценивая перечисленные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истец, являясь собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», имеет право по своему выбору на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп, в связи с чем ее требования о взыскании с администрации г.о. Жигулевск, как главного распорядителя бюджетных средств, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилья, включенного в адресную программу, признаются судом подлежащими удовлетворению.

При определении выкупной цены жилого помещения суд считает необходимым руководствоваться рыночной стоимостью жилого помещения, определенной в представленном истцом отчете «Жигули-Консалт» (ИП Л.Д.С.) № от ДД.ММ.ГГГГ, а не заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В.

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценочная деятельность на территории Российской Федерации осуществляется на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 указанного выше Федерального закона итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13).

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (п. 11).

Судом установлено, что оба оценщика как Л.Д.С., так и Г.С.В. имеют необходимые образование и квалификацию для осуществления оценочной деятельности.

Рыночная стоимость спорного жилого помещения была определена как оценщиком Л.Д.С., так и эксперт ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В. с использованием сравнительного метода. Вместе с тем, в заключении судебной экспертизы использованы только три объекта-аналога, тогда как в отчете «Жигули-Консалт» пять объектов-аналогов, как тех, которые использовал эксперт Г.С.В., так и иные объекты, которые имелись в продаже, в том числе, на момент подготовки заключения судебной экспертизы.

В заключении судебной экспертизы не приведены обоснования неиспользования каких-либо иных аналогов, присутствовавших на рынке, помимо трех использованных.

Будучи допрошенным в судебном заседании эксперт Г.С.В. пояснил, что для проведения исследования достаточно использования трех аналогов. Каких-либо иных оснований для отклонения иных аналогов не привел.

Эксперт Г.С.В. пояснил, что в одном из используемых истцом аналогов не наклеены обои, то есть они не соответствуют оцениваемому объекту по уровню отделки. Вместе с тем, данные доводы не могут быть признаны судом достаточными, так как использование данного объекта в отчете «Жигули-Консалт» не привело к снижению стоимости жилого помещения, в связи с чем отсутствуют основания считать, что данное обстоятельство существенно влияет на рыночную стоимость жилого помещения.

В соответствии с отчетом «Жигули-Консалт» (ИП Л.Д.С.) № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, составляет 1231000 рублей.

Вместе с тем, суд соглашается с выводами эксперта Г.С.В. о том, что стоимость доли истца в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, г.о.Жигулевск, <адрес>, в том числе, в праве общей долевой собственности на земельный участок по указанному адресу, учтены в рыночной стоимости квартиры, в связи с чем не подлежат включения в выкупную стоимость отдельно от стоимости принадлежащего истцу жилого помещения.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что земельный участок при многоквартирном <адрес> сформирован и поставлен на кадастровый учет, в связи с чем перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Частью 2 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу приведенных норм право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает у лица с момента приобретения права собственности на помещения в многоквартирном доме и прекращается с момента его отчуждения.

В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

С переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением… при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Суд исходит из того, что в данном случае рыночная стоимость спорного жилого помещения определялась оценщиком исходя из стоимости аналогичных жилых помещений в многоквартирных домах, приобретая каждое из которых, лицо становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка. Указанные обстоятельства свидетельствуют, в том числе, о том, что стоимость общего имущества входит в стоимость квартир-аналогов, которые подобрал оценщик, и как следствие, в рыночную стоимость спорного имущества, определенную экспертом.

Тот факт, что в представленных суду отчете и заключении об определении рыночной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения отсутствуют сведения о формировании земельных участков при многоквартирных домах, в которых расположены объекты-аналоги, само по себе не является основанием для отдельного включения в выкупную стоимость принадлежащей истцу квартиры стоимости принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок при многоквартирном доме, так как возникновение права собственности у собственников помещений в многоквартирном доме на соответствующий земельный участок связано лишь с проведением кадастрового учета земельного участка и не предполагает его возмездное приобретение.

Также суд не считает обоснованными требования истца о включении в выкупную стоимость принадлежащего ей жилого помещения компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Как указано в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Исходя из вышеизложенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации юридически значимым обстоятельством для разрешения вопроса о необходимости включения сумм компенсации за не произведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения, является установление судом того обстоятельства, что снижение уровня надежности здания многоквартирного дома произошло в результате невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома.

Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании раздела 3 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его аварийным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома.

В обоснование требований о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истец и ее представитель ссылаются на отсутствие сведений о выполнении администрацией г.о. Жигулевск обязанности по производству капитального ремонта дома на момент приватизации принадлежащего истцу жилого помещения.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что снижение уровня надежности здания произошло в результате невыполнения ответчиком обязанности по производству капитального ремонта. В судебном порядке с требованием к администрации г.о. Жигулевск о проведении капитального ремонта никто из собственников помещений в многоквартирном <адрес> не обращался.

Более того, как следует из пояснений эксперта Г.С.В., данных в судебном заседании, при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения использовалась стоимость объектов-аналогов, находящихся в технически исправном состоянии. Ни один из объектов аналогов не находится в многоквартирном доме, признанном аварийным. Каких-либо сведений о том, что в отчете «Жигули-Консалт» подобранные оценщиком Л.Д.С. объекты-аналоги находятся в том же состоянии и также требуют капитального ремонта, отсутствуют.

При этом, как в представленном истцом отчете «Жигули-Консалт», так и в заключении судебной экспертизы какие-либо корректировки стоимости объекта оценки, исходя из состояния многоквартирного дома, где он расположен, не делались. Данное обстоятельство подтверждает доводы представителя ответчика о том, что стоимость капитального ремонта фактически учтена при определении рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения, что подтвердил в судебном заседании и эксперт Г.С.В.

Кроме того, суд учитывает, что спорное жилое помещение было приватизировано и передано в общую долевую собственность К.Л.А, и К.А.В. на основании договора № о безвозмездной передаче квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом жилое помещение было приобретено на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после возникновения у муниципального образования обязанности по капитальному ремонту в том состоянии, в котором приобретаемое жилое помещение находилось с учетом непроизведенного капитального ремонта, в связи с чем оснований считать, что не проведение капитального ремонта жилого дома с момента возникновения права собственности истца по настоящее время существенно повлияло на изменение рыночной стоимости спорного жилого помещения не имеется, и, как следствие, отсутствуют основания для взыскания в пользу истца денежной компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Кроме того, как указывалось выше, в выкупную стоимость жилого помещения подлежат включению также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

При определении размера таких убытков как эксперт ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В., так и оценщик Л.Д.С. обосновано в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ включили в них расходы по подбору нового жилья и оформлению права собственности на него, расходы по аренде аналогичного жилого помещения на период поиска жилья, а также обоснованно дважды рассчитал стоимость расходов по организации переезда, так как истец будет вынуждена понести данные расходы при переезде из спорного жилья в арендное, а затем в приобретенное на праве собственности.

Вместе с тем, оценщиком Л.Д.С. при определении расходов по аренде жилого помещения обосновано были включены также услуги риэлтора по поиску арендного жилья. Кроме того, в заключении судебной экспертизы стоимость услуг риэлтора оценена в 34030 рублей, исходя из стоимости услуг риэлтора в размере 3% от стоимость жилого помещения. Однако, в силу специфики рынка жилья в <адрес> стоимость услуг риэлтора не превышает 30000 рублей, что подтвердил в судебном заседании эксперт ООО «СУДЭКСПЕРТ» Г.С.В.

С учетом изложенного, при определении размера убытков суд руководствуется отчетом «Жигули-Консалт» (ИП Л.Д.С.) № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако оценщиком Л.Д.С. в состав убытков, связанных с регистрацией права собственности на вновь приобретенное жилое помещение помимо государственной пошлины (2000 рублей) были включены расходы по изготовлению технического паспорта жилого помещения (3000 рублей), что не может быть признано судом обоснованным.

Таким образом, размер убытков, причиненных изъятием жилого помещения, подлежащих взысканию в пользу истца, составляет 66900 рублей (69900 рублей – 3000 рублей).

Общий размер возмещения за жилое помещение, подлежащий взысканию в пользу ФИО1 складывается из рыночной стоимости принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, в размере 1 231 000 рублей, а также убытков, связанных с изменением места проживания, в размере 66900 рублей, и составляет 1297 900 рублей.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе, в случае отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2 ГК РФ.

Положения статьи 239.2 ГК РФ предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с его изъятием производится отчуждение расположенных на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, принадлежащих собственнику изымаемого земельного участка или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве.

Таким образом, принимая решение о возмещении стоимости жилого помещения, необходимо разрешить вопрос о дальнейшей судьбе данного имущества, поскольку сохранение права собственности на фактически изъятое имущество, при справедливой компенсации их стоимости в сложившихся правоотношениях будет нарушать баланс частного и публичного интереса.

С учетом изложенного при вынесении решения суд считает возможным указать, что настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности муниципального образования г.о.Жигулевск на спорное жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о.Жигулевск, <адрес>, после выплаты возмещения за жилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 32, 36-38 ЖК РФ, ст. 235, 239.2, 290 ГК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа Жигулевск в пользу ФИО1 возмещение за жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, в размере 1297 900 рублей, в том числе, рыночную стоимость жилого помещения в размере 1 231 000 рублей, а также убытки, связанные с изменением места проживания, в размере 66 900 рублей.

Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ Жигулевск на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, после выплаты возмещения за жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Самарский областной суд через Жигулевский городской суд Самарской области.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Жигулевского городского суда

Самарской области В.Н. Неугодников