Решение № 2-248/2025 2-248/2025~М-71/2025 М-71/2025 от 8 октября 2025 г. по делу № 2-248/2025

УИД <Номер обезличен>

Дело <Номер обезличен>


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2025г. <Адрес обезличен>

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Марковой А.В.

при ведении протокола секретарем ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, администрации Сортавальского муниципального округа о признании права общедолевой собственности и устранении препятствий в пользовании имуществом,

установил:

иск заявлен по тем основаниям, что истец является собственником нежилых помещений с 13 по 22, 60 по 63 площадью 120,2 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>. Указанные помещения были приобретены ООО «Телевизионная компания «Брэвис» по договору купли-продажи с администрацией Сортавальского муниципального района <Дата обезличена>, что подтверждается записью о государственной регистрации права собственности <Номер обезличен> от <Дата обезличена>. В дальнейшем истец приобрел в собственность указанные помещения у ООО «ТК «Брэвис» по договору купли-продажи, что подтверждается записью о государственной регистрации права <Номер обезличен> от <Дата обезличена>. Данные помещения согласно техническому паспорту на дом, а также поэтажному плану (Приложение <Номер обезличен> к договору купли-продажи от <Дата обезличена>) оборудованы лестницей (помещение <Номер обезличен> площадью 3,6 кв.м на поэтажном плане), которая имеет выход во двор через помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м. Одновременно помещение <Номер обезличен> является коридором (входом) в нежилые помещения площадью 116,4 кв.м, расположенные в подвале здания. Истец ссылается на то, что в настоящее время лишен возможности пользоваться лестницей и выходом во двор, поскольку помещение <Номер обезличен> находится в частной собственности, выход с лестницы (вход в помещение <Номер обезличен>) на уровне подвала закрыт, металлическая входная дверь (выход во двор) закрыта на ключ, ключи от двери у истца отсутствуют. Помещение <Номер обезличен> площадью 3,6 кв.м, расположенное на первом этаже и в подвале здания имеет самостоятельное функциональное назначение - помещение лестницы, ведущей из первого этажа в подвал с выходом во двор. Помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м, расположенное в подвале здания, представляет собой коридор, имеющий выход с лестницы первого этажа (помещения <Номер обезличен> площадью 3,6 кв.м на поэтажном плане), выход во двор здания и вход в помещения подвала (поэтажный план помещения приложение <Номер обезличен> к договору купли-продажи от <Дата обезличена>, выкопировка из технического паспорта на здание <Адрес обезличен> от <Дата обезличена>). Данное помещение является нежилым. Поскольку выход во двор является единственным для двух помещений: принадлежащего истцу помещения и помещения, принадлежащего ответчику ФИО3, помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м предназначено для обслуживания более одного помещения. С учетом характеристик и конфигурации помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м, расположенное в подвале здания, является общим имуществом собственников помещений в доме. На запрос о статусе помещения <Номер обезличен> собственник помещения ФИО3 сообщила, что нежилые помещения в подвале многоквартирного <Адрес обезличен> принадлежат ей на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права серии <Номер обезличен><Номер обезличен> от <Дата обезличена>. Помещения были проданы ей на основании Протокола <Номер обезличен> муниципального образования Сортавальское городское поселение аукциона на право заключения договора купли-продажи от <Дата обезличена>. В состав ее помещений входит выход во двор из ее помещений. В ответ на запрос о статусе помещения <Номер обезличен> администрация Сортавальского муниципального района письмом от <Дата обезличена><Номер обезличен>/Сорт-о сообщила о том, что нежилые помещения общей площадью 116,4 кв.м, расположенные в подвале здания по адресу: <Адрес обезличен>, были переданы в собственность Сортавальского городского поселения в соответствии с Законом Республики Карелия от <Дата обезличена><Номер обезличен>-ЗРК. На момент передачи помещения на кадастровый учет не поставлены, в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) не числятся. Администрация Сортавальского городского поселения в ответ на запрос о статусе помещения <Номер обезличен> письмом от <Дата обезличена><Номер обезличен> сообщила, что нежилые помещения площадью 116,4 кв.м, в том числе помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м, расположенные в подвале пятиэтажного здания по адресу: <Адрес обезличен>, принадлежали администрации муниципального образования «Сортавальское городское поселение» на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серии <Адрес обезличен>, выданного <Дата обезличена> Управлением регистрационной службы по <Адрес обезличен>. Основанием возникновения права является Закон Республики Карелия <Номер обезличен> от <Дата обезличена> «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Сортавальского муниципального района» (п. 305). На запрос о предоставлении документов, подтверждающих законность приватизации общего имущества - помещения <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м, расположенного в подвале здания, администрация Сортавальского муниципального района сообщила об отсутствии у администрации информации о проведенном собрании собственников помещений в здании по <Адрес обезличен> принятом решении относительно реализации части общедомового имущества (ответ от <Дата обезличена><Номер обезличен>/<Данные изъяты>). На аналогичный запрос Управляющая компания ООО «Жилищная служба» сообщила, что не располагает сведениями о приватизации общего имущества (ответ <Номер обезличен> от <Дата обезличена>) Администрация Сортавальского городского поселения также не предоставила информацию, подтверждающую законность приватизации общего имущества (ответ от <Дата обезличена><Номер обезличен>). Вместе с тем, как указывает истец, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. На дату приватизации первой квартиры в данном многоквартирном доме спорные помещения не были сформированы как самостоятельный объект. При этом в составе спорного помещения находился коридор (помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м), соединяющий лестницу первого этажа и выход во двор. Как указывает администрация Сортавальского муниципального района, на момент передачи в муниципальную собственность помещения площадью 116,4 кв.м на кадастровый учет не поставлены, в ЕГРН не числятся (ответ от <Дата обезличена><Номер обезличен>/<Номер обезличен>). Одна из первых квартир в жилом доме была приватизирована в период 1992-1994 гг. С указанного момента в соответствии с положениями Закона РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной либо государственной собственности, и возникло право общей долевой собственности на общее имущество в данном доме. С этого же момента возникло право общей долевой собственности на общее имущество здания. При этом помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м, отвечающее признакам общего имущества, перешло в частную собственность без получения согласия собственников помещений дома, предусмотренного ст. 36 Жилищного кодекса РФ. По изложенным основаниям истец просит признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилые помещения <Номер обезличен> общей площадью 2,5 кв.м, расположенные в подвале здания по адресу: <Адрес обезличен>; обязать ФИО3 устранить препятствия в пользовании помещением <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м и выходом через указанное помещение во двор здания по адресу: <Адрес обезличен>, обеспечить истцу свободный доступ в указанное помещение через межэтажную лестницу первого этажа и подвала, а также обеспечить свободный доступ в помещение через выход подвала - не блокировать замок на входной двери в помещение <Номер обезличен>.

В ходе судебного разбирательства истцом были уточнены исковые требования в части возложения на ответчика ФИО3 обязательств не чинить препятствия в пользовании имущества, в окончательной редакции которых истец просит обязать ФИО3 устранить препятствия в пользовании помещением межэтажной лестницы и помещением <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м с выходом через указанное помещение во двор здания по адресу: <Адрес обезличен>, а именно - не препятствовать истцу в восстановлении двери из помещения <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м в помещение межэтажной лестницы, а также обеспечить доступ в помещение <Номер обезличен> через выход подвала: передать истцу ключи от входной двери в помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м.

К участию в деле в качестве надлежащего ответчика привлечена администрация Сортавальского муниципального округа, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Жилищная служба», ППК Роскадастр (филиал в <Адрес обезличен>), Управление по охране объектами культурного наследия Республики Карелия, ООО «Ника», ООО «Пятый трест», ГАПОУ РК «Сортавальский колледж», МУ «Центр досуга», АО «Логарифм», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26

В судебном заседании истец и его представитель ФИО27, действующая на основании доверенности, поддержали заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО3 и ее представители ФИО28, ФИО29, действующие по устной доверенности, исковые требования не признали, указали на пропуск истцом срока исковой давности и ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Иные участники процесса в суд не явились, своих представителей не направили, о рассмотрении дела извещались в установленном законом порядке.

Ответчик администрация Сортавальского муниципального округа ранее представил письменные возражения на иск, в котором выразил несогласие с заявленными требованиями по тем основаниям, что утвержденный управляющей компанией ООО «Жилищная служба» в соответствии с Правилами содержания общего имущества перечень общего имущества многоквартирного дома по адресу <Адрес обезличен> не содержит помещений площадью 116,4 кв.м, расположенных в подвале здания, в том числе не содержит оспариваемого истцом нежилого помещения <Номер обезличен> на поэтажном плане площадью 2,5 кв.м; нежилое помещение <Номер обезличен> на поэтажном плане площадью 2,5 кв.м, входит в состав нежилых помещений площадью 116,4 кв.м, с кадастровым (условным) номером 10-10-07/009/2009-002, предназначено для обслуживания именно указанных помещений, служит тамбуром на входе в помещения площадью 116,4 кв.м, и являются их неотъемлемой частью; правовой режим подвальных нежилых помещений площадью 116,4 кв.м, (номера на поэтажном плане с 1 по 10), включая спорное помещение, как объектов гражданских прав отличается от правового режима обслуживающих помещений, не имеет признаков общей долевой собственности. нежилые помещения площадью 116,4 кв.м, включая спорное помещение, никогда не были объектом общедомового имущества, использовались по иным целевым назначениям, не связанным с обслуживанием жилого дома <Адрес обезличен>; при этом спорное помещение не предназначено для обслуживания более одного нежилого помещения (или квартиры), и не имеет инженерных коммуникаций (оборудования), обслуживающих более одного нежилого помещения (или квартиры) в доме, используется в качестве самостоятельного помещения (для самостоятельного использования в составе нежилые подвальных помещений площадью 116,4 кв.м); кроме того, ФИО1 в роли учредителя ООО «ТК «Брэвис» письмом исходящий <Номер обезличен> от <Дата обезличена> запрашивал о предоставлении ООО «ТК «Брэвис» нежилых подвальных помещений жилого дома по адресу <Адрес обезличен>, в том числе помещения, являющегося объектом спора по иску, таким образом, на тот момент (2007-2008 гг.) истец не ставил под сомнение нахождение спорного помещения в муниципальной собственности, не заявлял о его включении в состав общего имущества многоквартирного жилого дома; объектом договора купли-продажи от <Дата обезличена>. <Номер обезличен>, заключенного между истцом и администрацией Сортавальского муниципального района, являлись помещения 118,6 кв.м, расположенные на 1-м этаже жилого дома (№<Номер обезличен> на плане), лестница в подвал жилого дома не входила в состав приобретенного истцом объекта недвижимого имущества; границы объекта продажи заканчивались помещением <Номер обезличен> площадью 3,6 кв.м, не предполагающем взаимосвязь с подвальными помещениями№ помещение <Номер обезличен> площадью 3,6 кв.м является не лестницей, а предлестничной площадкой, помещения истца на 1-м этаже жилого дома по адресу <Адрес обезличен> имеют самостоятельный вход/выход через собственные помещения на 1-м этаже, не имеют выхода в подвал, в том числе не имеют выхода во двор здания через подвальные помещения, в связи с чем просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление по охране объектами культурного наследия Республики Карелия представило письменный отзыв на иск, в котором указало, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес обезличен> является объектом культурного наследия регионального значения с наименованием «Дом жилой с общественными помещениями» (1930 г.), состоящим на государственной охране в соответствии с распоряжением Правительства Республики Карелия от <Дата обезличена><Номер обезличен>р-П; в соответствии с требованиями законодательства в области охраны объектов культурного наследия, требования по содержанию объекта культурного наследия и поддержанию его в надлежащем состоянии, являющегося многоквартирным домом в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме соразмерно принадлежащим им долям; оставило разрешение заявленных исковых требований на усмотрение суда и просило рассмотреть дело без участия своего представителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО «Ника» представило письменный отзыв на иск, в котором просило удовлетворить заявленные исковые требования, поскольку, являясь арендатором нежилых помещений, принадлежащих истцу, ООО «Ника» осуществляет розничную торговлю продуктами питания и не имеет возможность использовать запасной выход, ведущий из помещений во двор здания, в целях своевременной эвакуации людей в случае возникновения чрезвычайных ситуаций и обеспечения погрузочно-разгрузочных работ без прерывания торгового процесса.

Заслушав пояснения сторон, допросив эксперта, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес обезличен> является объектом культурного наследия регионального значения с наименованием «Дом жилой с общественными помещениями» (1930 г.), состоящим на государственной охране в соответствии с распоряжением Правительства Республики Карелия от <Дата обезличена><Номер обезличен>.

Исследование материалов дела показало, что нежилое помещение <Номер обезличен> на поэтажном плане площадью 2,5 кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: <Адрес обезличен> находится в составе помещений площадью 116,4 кв.м, и на праве собственности принадлежит ответчику ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <Дата обезличена>, заключенного с администрацией муниципального образования «Сортавальское городское поселение» в процессе проведенного <Дата обезличена> аукциона в соответствии с Протоколом <Номер обезличен> аукциона на право заключение договора купли-продажи.

Исходя из содержания технического паспорта на нежилые помещения многоквартирного дома и кадастрового паспорта на помещения с <Номер обезличен> по <Номер обезличен> на поэтажном плане, нежилое помещение <Номер обезличен> на поэтажном плане площадью 2,5 кв.м, входит в состав нежилых помещений площадью 116,4 кв.м, с кадастровым (условным) номером <Номер обезличен>, предназначено для обслуживания указанных помещений, служит тамбуром на входе в помещения площадью 116,4 кв.м, и являются их частью.

Данное помещение было передано из муниципальной собственности Сортавальского муниципального района в муниципальную собственность Сортавальского городского поселения Законом Республики Карелия от 27.09.2007 г. № 1118-ЗРК «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности Сортавальского муниципального района» (позиция 305 Приложения <Номер обезличен> указанного Закона). До момента перехода права собственности на помещение Сортавальскому городскому поселению оно использовалось в составе объектов муниципальной собственности Сортавальского муниципального района.

До этого времени указанные помещения находились в оперативном управлении муниципального учреждения «Хозяйственная группа» <Адрес обезличен>, еще ранее - на балансе муниципального казенного образовательного учреждения дополнительного образования детей ФИО30 РК Детско-юношеский центр «Пульс».

В 1995 году здание по адресу <Адрес обезличен> было передано в пользование Вяртсильской таможни на основании договора от <Дата обезличена><Номер обезличен>. Согласно условиям договора на пользователя была возложена обязанность по капитальному ремонту передаваемых помещений (актом обследования здания от <Дата обезличена> стороны засвидетельствовали объем работ, подлежащих выполнению).

Согласно утвержденному управляющей компанией ООО «Жилищная служба», действующей на основании договора управления многоквартирным домом от <Дата обезличена>, Перечню общего имущества многоквартирного дома по адресу <Адрес обезличен> данный перечень не включены помещения площадью 116,4 кв.м, расположенные в подвале здания, в том числе спорное нежилое помещение <Номер обезличен> на поэтажном плане площадью 2,5 кв.м, что также следует из пояснений представителя третьего лица ФИО31, данных в ходе судебного разбирательства.

Истец является собственником нежилых помещений с 13 по 22 и с 60 по 63 площадью 120,2 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <Адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, которые ранее были приобретены ООО «Телевизионная компания «Брэвис» по договору купли-продажи с администрацией Сортавальского муниципального района <Дата обезличена> (запись о государственной регистрации права собственности от <Дата обезличена><Номер обезличен>) и истцом у ООО «ТК «Брэвис» по договору купли-продажи (запись о государственной регистрации права от <Дата обезличена><Номер обезличен>), что также подтверждается выпиской из ЕГРН от <Дата обезличена> № КУВИ-<Номер обезличен>.

На основании договора аренды нежилого помещения от <Дата обезличена> данные нежилые помещения переданы индивидуальным предпринимателем ФИО2 в аренду ООО «Ника» для использования в коммерческих целях – розничная торговля.

В соответствии с условиями договора купли-продажи нежилых помещений от <Дата обезличена><Номер обезличен>, заключенного между администрацией Сортавальского муниципального района и ООО «Брэвис» предметом договора являлись нежилые помещения площадью 118,6 кв.м., расположенные на 1-м этаже жилого дома (№<Номер обезличен> на плане). Лестница в подвал жилого дома не входила в состав приобретенного истцом объекта недвижимого имущества. Границы объекта продажи заканчивались помещением <Номер обезличен> площадью 3,6 кв.м, не предполагающем взаимосвязь с подвальными помещениями.

Согласно письменным возражениям администрации Сортавальского муниципального округа помещение <Номер обезличен> площадью 3,6 кв.м является не лестницей, а предлестничной площадкой.

Из технического паспорта следует, что помещения, принадлежащие истцу на 1-м этаже жилого дома по адресу <Адрес обезличен>, имеют самостоятельный вход/выход через собственные помещения на 1-м этаже, не имеют выхода в подвал, в том числе не имеют выхода во двор здания через подвальные помещения.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд применяет к спорным правоотношениям нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно подп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила содержания общего имущества), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, как следует из указанных нормативных актов, помещение может быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома, в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны истца была назначена и проведена судебная экспертиза.

Из заключения эксперта ФИО32 от <Дата обезличена><Номер обезличен> следует, что помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м является тамбуром подвальных помещений; тамбуром подвальных помещений ответчика является помещение <Номер обезличен> площадью 1,3 кв.м; помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м является долевой собственностью истца и ответчика в равной степени; помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м не является общедомовым имуществом; межэтажная лестница, расположенная в помещении <Номер обезличен>, является проектным решением и возводилась в качестве служебной (эвакуационной) лестницы для предприятия розничной торговли, расположенном на 1-ом этаже; помещение <Номер обезличен> площадью 1,2 кв.м является лестничной площадкой, имеющей выход во двор многоквартирного дома и два входа (вход в подвал и вход в помещение <Номер обезличен>).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО32 пояснил, что в рамках проведения экспертизы проводил обмер помещений и фотофиксацию, используя прямой и опосредованный методы измерений, и пришел к выводу о том, что помещение <Номер обезличен> для помещений истца является лестничной площадкой, а для помещений ответчика – входом в тамбур подвала, помещение <Номер обезличен> не является общедомовым имуществом, а долевой собственностью, так как может быть использовано по назначению только истцом и ответчиком, при этом блокирование ответчиком выхода из лестничной клетки и объединение помещений <Номер обезличен> и <Номер обезличен> является нарушением прав истца - самозахватом долевой собственности при проведении перепланировки, при этом технические ограничения для разблокировки выхода из лестничного марша отсутствуют, поскольку наличие инженерных коммуникаций не препятствует возможности устройства выхода; согласно экспликации помещений эксперт полагает, что у истца должно быть два выхода из принадлежащих ему помещений, что следует из проектного решения, а также цели использования нежилых помещений для организации розничной торговли с учетом соблюдения правил пожарной безопасности. В части ответов на вопросы, в которых содержатся выводы правового характера, эксперт пояснил, что в заключении сделал личные выводы.

Согласно ч. 1 ст. 55 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая заключение эксперта ФИО32 от <Дата обезличена><Номер обезличен>, суд учитывает, что в исследовательской части заключения отсутствуют исходные данные технических приборов и средств измерения, применяемых при осмотре и обмерах помещений, а также сведения об их поверке и внесении в реестр, кроме того экспертом дана правовая оценка отнесения спорного имущества – помещения <Номер обезличен> к общедолевому имуществу истца и ответчика, сделан вывод о самозахвате ответчиком общедолевой собственности, что свидетельствует о выходе эксперта за пределы технических познаний, в связи с чем данные выводы не могут быть положены в основу итогового судебного акта. Кроме того, выводы эксперта о возможности устройства выхода из лестничного марша через спорное помещение без осмотра помещений, принадлежащих ответчику, и установления наличия в них инженерных коммуникаций, является некорректным и не может учитываться при разрешении настоящего спора.

При указанных обстоятельствах суд не может признать заключение выполненной в ходе судебного разбирательства экспертизы <Дата обезличена><Номер обезличен> надлежащим и допустимым по делу доказательством.

Исходя из совокупности иных имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе технической документации, суд приходит к выводу о том, что нежилые помещения в рассматриваемой ситуации нельзя отнести к общедолевой собственности, так как они не связаны с обслуживанием жилого дома.

Возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться, как указано выше, с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе, возможно ли использовать конкретное помещение в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

В основе предусмотренного действующим законодательством для комплекса общего имущества в многоквартирном доме особого правового режима лежат объективные предпосылки в виде технических и экономических характеристик, предопределяющих ограничение оборотоспособности этого имущества, невозможность его отчуждения в целом третьим лицам, и обусловленные непосредственно свойствами самого многоквартирного дома как объемной строительной системы.

Доказательств того, что спорные помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, стороной истца не представлено.

Вместе с тем, цели фактического использования помещений, указанные истцом (розничная торговля) не соответствуют целям, указанным в ст. 36 Жилищного кодекса РФ и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В целях, указанных истцом, по сути, может использоваться любые нежилые помещения дома, а не исключительно спорные помещения.

Также стороной ответчика в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от <Дата обезличена>, которым было принято решение не производить изменений состава общего имущества многоквартирного <Адрес обезличен> в <Адрес обезличен>, в том числе в помещения <Номер обезличен> подвала (по техническому паспорту) не считать общим имуществом). Решение принято более 50% от общего числа голосов собственников.

Данное решение не оспорено, сведения по результатам принятия протокола внесены в ГИС ЖКХ.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для признания права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилые помещения <Номер обезличен> общей площадью 2,5 кв.м, расположенные в подвале здания по адресу: <Адрес обезличен>.

Следует отметить, что на спорный объект недвижимого имущества зарегистрировано право частной собственности на основании договора купли-продажи, который никем не оспорен в установленном законом порядке, что также свидетельствует о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Кроме того ответчиком ФИО3 в ходе рассмотрения спора заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям истца.

По смыслу ст. 195 Гражданского кодекса РФ судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).

В п. 9 постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд учитывает, что истец знал о приобретении ответчиком ФИО3 спорного объекта недвижимого имущества с 2011 г., вместе с тем о своих правах в отношении нежилого помещения <Номер обезличен>, расположенного в подвальных помещениях многоквартирного жилого дома, ранее не заявлял, право собственности на данное помещение не оспаривал.

Из письменных возражений администрации Сортавальского муниципального округа также следует, что ФИО2 в роли учредителя ООО «ТК «Брэвис» в письме от <Дата обезличена> исходящий <Номер обезличен> просил предоставить ООО «ТК «Брэвис» нежилые подвальные помещения жилого дома по адресу <Адрес обезличен>, в том числе помещение, являющееся предметом спора по иску, следовательно истец ранее не ставил под сомнение нахождение спорного помещения в муниципальной собственности, не заявлял о его включении в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Также судом не установлен факт создания ответчиком ФИО3 препятствий в пользовании истцом помещением межэтажной лестницы и помещением <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м с выходом через указанное помещение во двор здания по адресу: <Адрес обезличен>, поскольку помещение <Номер обезличен> является частной собственностью ответчика, в связи с чем правовые основания для удовлетворения требований истца в части возложения на ответчика обязанности не препятствовать истцу в восстановлении двери из помещения <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м в помещение межэтажной лестницы, а также обеспечить доступ в помещение <Номер обезличен> через выход подвала: передать истцу ключи от входной двери в помещение <Номер обезличен> площадью 2,5 кв.м отсутствуют.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3, администрации Сортавальского муниципального округа о признании права общедолевой собственности и устранении препятствий в пользовании имуществом оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Маркова

Мотивированное решение изготовлено <Дата обезличена>