Решение № 2-627/2017 2-627/2017 ~ М-562/2017 М-562/2017 от 17 декабря 2017 г. по делу № 2-627/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2017 года

Кузнецкий районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Мисюра Е.В.,

при секретаре Белоглазовой Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кузнецке Пензенской области гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчика привлечена ФИО3, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – УПФР в г. Кузнецке Пензенской области (межрайонное).

В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, с использованием средств материнского капитала.

Расчет произведен полностью, за объекты недвижимости ею было оплачено <данные изъяты> руб.: <данные изъяты> руб. – стоимость земельного участка, <данные изъяты> руб. – стоимость жилого дома, из которых <данные изъяты> руб. передано наличными денежными средствами по распискам, <данные изъяты> руб. – за счет заемных денежных средств, предоставленных кредитным потребительским кооперативом граждан «КЕДР» по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако в договоре купли-продажи с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ указана другая сумма – <данные изъяты> руб.: <данные изъяты> руб. – стоимость земельного участка, <данные изъяты> руб. – стоимость жилого дома, из которых <данные изъяты> руб. передано за счет собственных денежных средств до подписания договора, <данные изъяты> руб. – за счет заемных денежных средств, предоставленных кредитным потребительским кооперативом граждан «КЕДР» по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, в течение 10 рабочих дней после получения документов, подтверждающих право собственности.

ДД.ММ.ГГГГ за ней зарегистрировано право собственности.

При первоначальном осмотре дома продавец заверил ее, что дом новый, требуется лишь косметический ремонт.

После вселения в указанный дом выявились существенные недостатки: массовые прогрессирующие сквозные трещины на высоту здания и подвала, сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен в верхней части стены, обрушение облицовочного слоя наружной стены, глубокие трещины, сдвиги и выпадения отдельных кирпичей, вертикальные и горизонтальные.

Жилой дом невозможно использовать по целевому назначению.

О данном обстоятельстве она сообщила продавцу, а ДД.ММ.ГГГГ направила в его в адрес претензию с просьбой расторгнуть договор купли-продажи.

Продавец выразил согласие с условием устранения ею недостатков жилого дома и возврата денежной суммы в меньшем размере.

Ссылаясь на положения ст. ст. 309, 431.2, 450, 452, 549 ГК РФ, с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, окончательно просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с использованием заемных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2, взыскать с ФИО2, ФИО3 в солидарном порядке в ее пользу денежную сумму, внесенную за приобретение недвижимого имущества, в размере <данные изъяты> руб., убытки в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. – проценты по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> руб. – расходы по государственной регистрации договора купли-продажи), судебные расходы в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. – услуги адвоката по составлению претензии и искового заявления, <данные изъяты> руб. – услуги адвоката за ведение дела в суде 1 инстанции, <данные изъяты> руб. – государственная пошлина при подаче иска в суд, <данные изъяты> руб. – оплата услуг специалиста для дачи заключения).

В судебном заседании истец ФИО1 иск поддержала, просила удовлетворить.

Представитель истца адвокат Мисюряев С.В., действующий по ордеру, просил иск ФИО1 удовлетворить, дополнительно пояснил, что указанные в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка характеристики недвижимого имущества (в частности жилого дома), подлежащего передаче покупателю, не соответствуют характеристикам объекта, фактически приобретенного и переданного истцу по договору.

Ответчик ФИО2 иск не признал, просил в иске отказать, после перерыва, объявленного в порядке ст. 157 ГПК РФ, участия в судебном заседании не принимал.

Представитель ответчика адвокат Зимина О.В., действующая по ордеру, просила в иске к ФИО2 отказать по доводам, приведенным в возражениях на иск, дополнительно пояснила, что спорный жилой дом осматривался истцом ФИО1 лично до приобретения, по ее инициативе ООО «Эксперт Групп» проводилось исследование по оценке его рыночной стоимости. В результате между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, включая условия о предмете.

В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указана площадь продаваемого жилого дома – <данные изъяты> кв.м, в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также указано, что в гражданский оборот по адресу: <адрес> введен жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м.

На момент заключения сделки каких-либо претензий по качеству ФИО1 к ФИО2 не предъявлялось, ФИО1 была удовлетворена качеством передаваемого объекта недвижимости и согласилась приобрести его в том состоянии, в котором он находился на тот момент.

Самовольно возведенный пристрой в гражданский оборот не введен и таким образом не выступал предметом сделки.

Поскольку основанием для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ФИО1 указано именно несоответствие жилого дома строительным нормам и правилам, то ссылка на то, что фактическая площадь жилого дома не соответствует указанной в договоре, не может служить основанием для удовлетворения иска.

Тот факт, что к жилому дому был возведен пристрой (самовольная постройка), не свидетельствует о том, что жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м в настоящее время отсутствует.

Ответчик ФИО3 иск не признала, просила в иске отказать по доводам, приведенным в возражениях на иск, дополнительно пояснила, что изначально супруг был готов вернуть истцу уплаченные по договору купли-продажи денежные средства, прежде чем пенсионный орган перечислил средства материнского капитала в КПКГ «Кедр», при условии расторжения договора поручительства от ДД.ММ.ГГГГ №, оставления задатка в размере <данные изъяты> руб. Однако истец не согласилась с этими условиями и обратилась с настоящим иском в суд.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – УПФР в г. Кузнецке Пензенской области (межрайонного) ФИО4, действующая по доверенности, оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – КПКГ «Кедр» в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав стороны и их представителей, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Статьями 554-555 ГК РФ предусмотрены существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК ПФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Исходя из положений ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п. 2).

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (п. 2 ст. 477 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи с использованием заемных денежных средств, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.4 договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет <данные изъяты> руб., при этом жилой дом продается за <данные изъяты> руб., а земельный участок за <данные изъяты> руб.

Согласно п. 2.1 договора продавец проинформирован покупателем, что жилой дом и земельный участок приобретаются покупателем за счет собственных и заемных денежных средств, предоставляемых кредитным потребительским кооперативом граждан «КЕДР» по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб. для целевого использования – приобретения жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1.1, п. 3.1.2, п. 3.1.3 договора сумма в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты земельного участка, сумма в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты жилого дома выплачивается покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания договора, сумма в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты жилого дома – в течение 10 рабочих дней после получения документов, подтверждающих право собственности, за счет заемных денежных средств, предоставленных кредитным потребительским кооперативом граждан «КЕДР» по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5.2 договора покупатель до заключения данного договора ознакомился с состоянием недвижимого имущества, претензий к качеству приобретаемого имущества не имеет.

Согласно п. 5.3 договора по соглашению сторон и согласно ст. 556 ГК РФ данный договор одновременно является актом приема-передачи имущества; продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписке, выданной ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (так в тексте), последняя приняла от ФИО1 задаток в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты продаваемого жилого дома по адресу: <адрес>, полная стоимость которого <данные изъяты> руб.

Согласно расписке, выданной ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, последний принял от ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты стоимости спорного жилого дома и земельного участка, полная стоимость по договору <данные изъяты> руб.

В связи с намерением воспользоваться правом направить средства материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и кредитным потребительским кооперативом граждан «КЕДР», ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ было дано обязательство оформить приобретаемый жилой дом по адресу: <адрес> в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, его детей с определением долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Решением УПФР в г. Кузнецке Пензенской области (межрайонного) от ДД.ММ.ГГГГ № удовлетворено заявление ФИО1 о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий, на погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья в размере <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ФИО2 претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной суммы в размере <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ претензия была получена ФИО2

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений ст. 475 ГК РФ, основанием для расторжения (отказа от исполнения) договора купли-продажи и предъявления требования о возврате уплаченной за товар денежной суммы является существенное нарушение требований к качеству товара.

В подтверждение существенности нарушения требований к качеству строительных конструкций спорного жилого дома истец ссылается на техническое заключение ООО «Эксперт Групп» от ДД.ММ.ГГГГ, генеральный директор которого ФИО5 был допрошен судом в качестве специалиста.

Согласно выводам технического заключения и пояснениям специалиста по результатам визуального обследования строительных конструкций были выявлены следующие дефекты, оказывающие отрицательное влияние на несущую способность и функциональную пригодность наружных стен здания: массовые прогрессирующие сквозные трещины на всю высоту здания и подвала, сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание кирпичей в верхней части стены, обрушение облицовочного слоя наружной стены.

Основными причинами вышеперечисленных дефектов является недостаточность глубины заложения фундамента под пристроем и облицовочным слоем основного строения и наличие близкого расположения грунтовых вод, в результате чего произошло выпучивание грунта, что привело к обрушению части облицовочной кладки и образованию трещин в стенах пристроя.

Выпучивание кирпичей в верхней части стены у пристроя вызвано тем, что нагрузка от собственного веса крыши и снеговая нагрузка передаются не на середину стены, а на внутренний край.

Кроме того, толщина стены (25 см) не обеспечивает прочность кирпичной кладки на сжатие от данной нагрузки, а конструкция крыши выполнена так, что основная нагрузка от крыши приходится на данную стену.

Данные дефекты следует отнести к ограниченно-работоспособному состоянию конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкций возможно при контроле их состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Обследование спорного жилого дома на отнесение его к жилому не производилось, так как для признания жилого дома непригодным для проживания требуется определенная законом процедура, вместе с тем отсутствие в нем отопления уже относит это строение к нежилому, и также приводит к снижению несущей способности основных конструктивных элементов здания.

Детального (инструментального) обследования не производилось, поскольку не входило в условия договора.

Данные повреждения, по мнению стороны истца, имелись на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако не могли быть обнаружены, поскольку относятся к скрытым.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему спору была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ:

1. На момент исследования и на момент заключения сделки жилой дом по адресу: <адрес> по конструктивному исполнению, состоянию строительных конструкций, уровню эксплуатационной безопасности не соответствует строительным нормам и правилам, поскольку по состоянию на 2016 год согласно представленным фотографиям в конструкциях исследуемого строения имелись дефекты и повреждения: трещины в перемычках и в стенах под оконными проемами, трещины в стенах на всю высоту этажа, которые прогрессировали и привели к обрушению облицовочного слоя наружной стены.

На момент исследования и на момент заключения сделки жилой дом по адресу: <адрес> по объемно-планировочному исполнению, уровню противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим условиям (освещенность) соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам.

2. На момент экспертного осмотра в конструктивных элементах жилого дома по адресу: <адрес> имеются дефекты и повреждения: перекосы и глубокие трещины в перемычках и в стенах под оконными проемами, сквозные трещины в стенах, трещины в фундаменте, обрушение облицовочного слоя наружной стены. Данные дефекты являются явными, поскольку для выявленных дефектов нормативной документацией предусмотрена проверка отсутствия данных дефектов (схема операционного контроля качества, требования СНиП). Вероятной причиной возникновения данных дефектов является ошибка при выборе конструктивной схемы фундаментов и близкое расположение грунтовых вод.

Из сообщения старшего государственного судебного эксперта ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 следует, что в ходе экспертного осмотра производились замеры общей площади жилого дома по адресу: <адрес>. На момент исследования площадь застройки составляет <данные изъяты> кв.м, общая площадь жилого дома с пристроем составляет <данные изъяты> кв.м, что не соответствует параметрам, указанным в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании также установлено, что согласно правоустанавливающим документам ФИО2 на момент совершения сделки ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м (лит. А) по адресу: <адрес>.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ предмет сделки определен как жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м(лит. А) по адресу: <адрес>.

В результате сделки к ФИО1 перешло право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 191-193).

Ответчик ФИО2 в нарушение положений ст. ст. 14, 51 ГрК РФ самовольно (без разрешения на реконструкцию) произвел реконструкцию объекта недвижимости, который являлся предметом договора купли-продажи.

Поскольку фактически переданный истцу объект обладает признаками самовольной постройки, то легально введенным в оборот имуществом он не является, сделки с ним запрещены законом (п. 2 ст. 222 ГПК РФ).

Доводы представителя ответчика о том, что пристрой, не вовлеченный в гражданский оборот, не являлся предметом сделки, суд находит несостоятельными, поскольку самовольный пристрой к жилому дому не является отдельным объектом капитального строительства.

Заявленные истцом требования основаны на нормах ст. 431.2 (заверение об обстоятельствах), ст. 450 ГК РФ, предусматривающих возникновение права требовать возмещения убытков и основания расторжения договора соответственно.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что истцом в рамках настоящего дела избран неправильный способ защиты нарушенного права, изменение которого в силу положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ судом произведено быть не может.

Следовательно, правовых оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскания денежных средств у суда не имеется, при этом истец не лишена возможности обратиться в суд с требованием о признании сделки незаключенной, предоставив надлежащие доказательства своих доводов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пензенский областной суд через Кузнецкий районный суд Пензенской области.

Судья: подпись.