Решение № 2-472/2025 2-472/2025(2-4977/2024;)~М-3886/2024 2-4977/2024 М-3886/2024 от 19 января 2025 г. по делу № 2-472/2025

УИД: 59RS0№-74

Дело № 2-472/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 января 2025 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Милашевич О.В.,

при секретаре судебного заседания Батуевой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, расположенный по адресу: <Адрес>, в размере 76 000 руб. (за <данные изъяты> доли в праве), компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 179 200 руб. (за <данные изъяты> доли в праве), расходы по оплате услуг оценки в размере 25 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 3000 руб.

В обоснование требований указано, что ФИО3, ФИО11, ФИО4, ФИО5 являлись собственниками жилого помещения – комнаты общей площадью 23,7 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес>, по <данные изъяты> доле в праве собственности каждый. Жилой дом по адресу: <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ между собственниками и муниципальным образованием «город Пермь» заключен договор № об изъятии жилого помещения, в котором в выкупную стоимость сумма компенсации за долю в праве на общедомовое имущество в многоквартирном доме в виде площади земельного участка, превышающей нормативный размер земельного участка, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не были включены. ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО11, ФИО4, ФИО6, заключен договор цессии, на основании которого к ФИО2 перешло <данные изъяты> доли права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок и всех судебных расходов, связанных с взысканием компенсации за комнату в квартире <Адрес>. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок определен согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ. Для определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок истец обратилась в ООО «Регион-Эксперт», стоимость услуг эксперта составила <данные изъяты> В целях оказания юридической помощи истцом заключен договор с ФИО7, стоимость услуг которого составила <данные изъяты> Также истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины.

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещалась, представителя не направила.

Представитель ответчика и третьего лица Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явилась, направила ходатайство о проведении судебного заседания без ее участия, в котором также указала, что с исковыми требованиями не согласна по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которого в соответствии с п. 1.5 договора изъятия сумма, выплаченная истцу, является окончательной и пересмотру не подлежит. Полагает, что истец злоупотребляет правом, поскольку в полном объеме получила сумму возмещения, включающую в себя, в том, числе убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая расходы связанные с капитальным ремонтом. Также поскольку требования о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт неразрывно связано с личностью собственника аварийного помещения, основания для выплаты истцу суммы компенсации отсутствуют. Кроме того, поскольку стоимость земельного участка под многоквартирным домом была учтена при определении рыночной стоимости жилого помещения в соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ЧПО ФИО9, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Иные лица в судебное заседание не явились, представителей не направили, о месте и времени рассмотрения гражданского дела судом извещались.

Суд, руководствуясь положениями ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке, признав извещение лиц, участвующих в деле, надлежащим.

Суд, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3).

Положениями части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно положениям части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Положениями части 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В судебном заседании установлено, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ФИО11, ФИО4, ФИО5 являлись собственниками жилого помещения – комнаты общей площадью 23,7 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес>, по <данные изъяты> доле в праве собственности каждый.

Согласно выписке из ЕГРН с ДД.ММ.ГГГГ на кадастровом учете находится земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1761 кв. м, расположенный по адресу: <Адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: многоквартирные жилые дома этажностью 4 этажа и выше (л.д. 101-108).

В соответствии с данными технического паспорта, жилой дом по адресу: <Адрес>, построен 1942 году, сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 122 оборот).

Согласно справке ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ, на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: <Адрес> передан на праве собственности администрации г. Перми (в безвозмездном пользовании МУЖРЭП «Владимирский»); сведениями о проведении капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: <Адрес> не располагают. В архиве ГБУ «ЦТИ ПК» отсутствуют сведения о приватизации жилых помещений в указанном многоквартирном доме до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 120 оборот).

По сведениям Управления жилищных отношений администрации г. Перми дата первой приватизации в многоквартирном доме по адресу: <Адрес> – ДД.ММ.ГГГГ (л.д.80).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ №№ многоквартирный дом по адресу: <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 146).

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием город Пермь и ФИО8, действующей в интересах ФИО12 на основании доверенности, ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО11, ФИО4, ФИО6, заключен договор об изъятии жилого помещения № (л.д. 10-11).

Согласно п. 1.2 договора администрация с согласия собственников изымает в муниципальную собственность комнату (на поэтажном плане №) общей площадью 23,7 кв.м, расположенную в трехкомнатной квартире на 1-м этаже 2-этажного жилого дома по адресу: <Адрес>, в том числе общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу: <Адрес>.

Пунктом 1.4 договора установлено, что на основании п.7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет <данные изъяты>, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ЧПО ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ № составляет <данные изъяты>, убытки: услуги по изготовлению отчета об оценке <данные изъяты>, услуги риелтора, услуги грузоперевозок и грузчиков, расходов на государственную пошлину, уплаченную при покупке жилого помещения – <данные изъяты>

В соответствии с отчетом об оценке ЧПО ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ №, следует, что в сумму возмещения за жилое помещение в размере <данные изъяты> включены: рыночная стоимость жилого помещения с учетом общего имущества, в том числе земельного участка – <данные изъяты>, убытки, связанные с изъятием жилого помещения (затраты на переезд, услуги риелтора, затраты на доверенность, затраты на госпошлину, затраты на аренду жилого помещения) – <данные изъяты> Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в рамках отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, не определялась, расчет излишней площади земельного участка под многоквартирным домом не производился, соответственно, рыночная стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок не определялась (л.д. 148-182).

В подтверждение размера компенсации рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома по адресу: <Адрес> истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «Регион-Эксперт», согласно которому величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома при изъятии жилого помещения – комнаты общей площадью 23,7 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес>, составляет <данные изъяты>; рыночная стоимость доли собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома в виде доли излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, составляет <данные изъяты> (л.д. 17-74).

При этом в отчете указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от ДД.ММ.ГГГГ.

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка, на котором расположен объект исследования – комната в трехкомнатной квартире в 2-этажном жилом доме 1942 года постройки площадью 23,7 кв. м; удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 2,84); общая площадь квартир в соответствии с данными технического паспорта (527,6 кв. м), фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (1761 кв. м).

При расчете величины излишков земельного участка экспертом определена нормативная площадь земельного участка под многоквартирным домом – 1498,38 кв. м, разница между фактически отведенной площадью земельного участка и нормативной площадью – 262,62 кв. м, удельный показатель излишнего земельного участка, приходящийся на 1 кв. м общей жилой площади дома – 0,5 кв. м, площадь излишнего земельного участка, приходящаяся на оцениваемое жилое помещение – 11,85 кв. м, сделан вывод о том, что фактическая площадь земельного участка для оцениваемого жилого помещения превышает нормативную площадь земельного участка, в связи с чем выявлены излишки земельного участка.

Исходя из стоимости 1 кв. м земельного участка (<данные изъяты>) оценщиком рассчитана стоимость излишков земельного участка для оцениваемого жилого помещения в размере <данные изъяты> (л.д. 52).

Согласно отчету многоквартирный дом по адресу: <Адрес> отнесен к III группе зданий, долговечностью 100 лет, комплексный капитальный ремонт которых должен производиться 1 раз в 24 года. На дату приватизации первого жилого помещения фактический возраст жилого дома составлял 56 лет, сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют, соответственно, жилой дом нуждался в проведении капитального ремонта.

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1942 год), дату первой приватизации (1998 год), нормы ВСН 58-88 (р), группу капитальности дома (3 группа), отсутствие сведений о проводимых капитальных ремонтах по дому и рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (56 лет).

При определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт определил стоимость компенсации на дату первой приватизации для всего дома в размере <данные изъяты>, для жилого помещения (комнаты общей площадью 23,7 кв. м по адресу: <Адрес>) – в размере <данные изъяты>, с учетом индекса пересчета от цен 1991 года к ценам по состоянию на 3 квартал 2021 года указал, что стоимость компенсации на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (л.д. 61-62).

Доводы ответчика о том, что договор об изъятии исполнен и не подлежит изменению, правового значения не имеют, поскольку заключенным договором не установлено, что стороны пришли к соглашению о не выплате компенсации за сверхнормативный земельный участок и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которые подлежат выплате собственнику аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку возникновение или прекращение права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом неразрывно связано с возникновением или прекращением права собственности на жилое помещение, а также поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена.

Доводы ответчика о том, что договор об изъятии исполнен и не подлежит изменению, правового значения не имеют, поскольку заключенным договором не установлено, что стороны пришли к соглашению о не выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая подлежат выплате собственнику аварийного жилого помещения при его изъятии в силу закона, поскольку наймодателем обязанность по проведению капитального ремонта не была своевременно выполнена, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок.

Судом также отклоняется довод ответчика о том, что договором об изъятии определены, в том числе и убытки, включающие компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку п. 1.3 действительно перечисляет все виды убытков, которые подлежат возмещению собственникам, однако в последующих пунктах договора 1.3.1 и 1.3.2, 1.3.2.1, 1.3.2.2 указаны конкретные убытки, которые возмещаются органом местного самоуправления, среди которых компенсация за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует

Поскольку иных доказательств, свидетельствующих о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суду не представлено (ст. 56 ГПК РФ), ответчиком возражения относительно размера компенсации с приложением доказательств не представлены, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

В силу ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с договором цессии от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными между ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО11, ФИО4, ФИО6 (цеденты) и ФИО2 (цессионарий) цеденты уступают цессионарию, а цессионарий принимает в полном объеме права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты общей площадью 23,7 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес>, принадлежавшей цессионариям по 1/5 доли в праве собственности каждому, а также рыночную стоимость доли собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома в виде доли в излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, переданной в собственность муниципального образования «город Пермь» на основании договора № об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 84, 85, 93).

В соответствии с ч. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

На основании приведенных норм права и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что в действующем законодательстве не содержится запрета на передачу собственником жилого помещения, изъятого для муниципальных нужд, принадлежащего ему права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт другим лицам.

С учетом изложенного суд считает возможным определить сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца, исходя из суммы долей в праве собственности на жилое помещение, принадлежавших ФИО3, ФИО11, ФИО4, ФИО5 (<данные изъяты> доли) в размере <данные изъяты> (224 000/5 х 4), рыночную стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок – <данные изъяты> (95 000/5 х 4).

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Положениями ст. 98 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ФИО2 понесены расходы по оплате услуг оценки в размере <данные изъяты>, что подтверждено договором № на проведение оценки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-16), квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12), а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> (л.д. 3).

Поскольку расходы по оплате оценки в размере <данные изъяты>, по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, ФИО2 понесла в связи защитой нарушенного права, указанные расходы подлежат взысканию с администрации г. Перми в полном объёме.

В соответствии с договором № на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ заключенном между ФИО7 (исполнитель) и ФИО2 (заказчик), заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать заказчику юридические услуги по совершению всех действий, связанных с ведением в суде общей юрисдикции (первая инстанция) гражданского дела по иску ФИО2 к администрации г. Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, рыночной стоимости доли собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома в виде доли в излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, в связи с изъятием жилого помещения – комнаты общей площадью 23,7 кв. м, расположенной по адресу: <Адрес> (п. 1 Договора л.д. 75).

Стоимость услуг по договору определяется в размере <данные изъяты> (п. 3 Договора).

Денежные средства в размере <данные изъяты> переданы исполнителю, о чем имеется расписка в договоре оказания юридических услуг.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг оценки в размере <данные изъяты>, расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты>, по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт <данные изъяты>) рыночную стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок в размере 76 000 руб., компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 179 200 руб., расходы по оплате услуг оценки в размере 25 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины – 3000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья. подпись О.В. Милашевич

Копия верна.

Судья О.В. Милашевич

Мотивированное решение изготовлено 03.02.2025