Решение № 2-289/2025 2-289/2025(2-4134/2024;)~М-3399/2024 2-4134/2024 М-3399/2024 от 20 августа 2025 г. по делу № 2-289/2025

Дело №

24RS0002-01-2024-006033-46

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 августа 2025 года <...>

Ачинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Порядиной А.А.,

при секретаре Поповой А.Е.,

с участием помощника Ачинского городского прокурора Коняшкиной Л.А., представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации города Ачинска Красноярского края о признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к администрации <адрес> о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 238 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> м западнее строения 4А, мотивируя требования тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО3 нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес> западнее строения 4А, общей площадью 238,0 кв.м, за 190 000 руб., денежные средства переданы при подписании договора, договор носит силу передаточного акта. ФИО3 приобрёл спорный объект ДД.ММ.ГГГГ у АО «Ачинский глиноземный комбинат» на основании договора купли-продажи, а именно приобрёл объекты недвижимости - теплицы общей площадью 240 кв.м., расположенные в районе СУ ТЭЦ. Объекты принадлежали АГК на основании Плана приватизации производственного объединения «Ачинский глиноземный комбинат», зарегистрированного финансовым управлением Красноярского края №19-1-п-598 от 11.05.1994. В соответствии с условиями договора денежные средства по договору внесены полностью до его подписания, путем внесения денежных средств в кассу АГК (п.2 договора), договор имеет силу передаточного акта (п.5 договора). Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнен сторонами в полном объеме, а именно произведена оплата стоимости недвижимого имущества, осуществлена фактическая передача имущества в пользование ФИО3 Отчуждаемые объекты были расположены на земельном участке, предоставленном в аренду АГК Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> на основании договора №АР616/96 от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время одна из приобретенных теплиц истцом демонтирована. При составлении технического паспорта от 05.2017 были уточнены технические характеристики объекта и его адресный ориентир. Согласно техническому паспорту, объект представляет собой двухэтажное здание 1980 года постройки, общей площадью 238,0 кв. м., застроенной площадью 165,00 кв.м. и расположено по адресу: <адрес> Учитывая, что в договоре купли-продажи некорректно указаны технические характеристики спорного объекта, ФИО3 был лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорное нежилое здание во внесудебном порядке, и, соответственно, т.к. право собственности за ним зарегистрирована не было, то у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке (том 1 л.д. 6).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (том 1 л.д.113).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом (том 1 л.д. 233, 239-240, том 2 л.д.245), участвуя ранее в судебном заседании на удовлетворении исковых требованиях настаивал, дополнительно суду пояснил, что он познакомился с ФИО3 в 2021 году, в 2022 году приобрел у него объект недвижимости – нежилое здание, в котором ранее осуществлялась продажа металлолома. Спорный объект недвижимости приобретен им для личного пользования, на сегодняшний день он хранит в нем строительные инструменты, материал на первом этаже здания, на втором этаже проживают сторожа, чтобы обеспечить порядок в помещении. Какую-либо реконструкцию в спорном здании он не делал, только проводил ремонт. Спорное здание он купил у ФИО3, который приобрел ранее у АГК теплицы, а затем возвел спорное здание на месте одной из теплиц. При этом ФИО3 обещал помочь оформить документы на здание, но поскольку право собственности на объект недвижимости надлежащим образом так и не было оформлено, он был вынужден обратиться в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании письменного ходатайства истца (том 1 л.д.8), заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, указала, что площадь нежилого здания составляет 220,3 кв.м., что следует из технического плана по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительно суду пояснила, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прежним собственником ФИО3 теплицы были приобретены у АО «АГК», одна теплица была им демонтирована, вторая теплица была разобрана, на месте второй теплицы достроил здание, в 2015 году им был возведен второй этаж. При заключении договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО3, последний уверял истца о том, что проблем с оформлением документов не будет. ФИО3 дважды обращался в суд для признания права собственности, однако его заявления судом были оставлены без рассмотрения. В настоящее время истцом здание используется в личных целях, держит там собак, а также хранит в нем инвентарь, автомобильные запчасти и лакокрасочные материалы в складских помещениях, также помещение используется для отдыха обслуживающего персонала. Рядом расположенные гаражи используются для хранения и обслуживания автомобилей.

Представитель ответчика администрации города Ачинска Красноярского края в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом путем (л.д. 233 том 1), в том числе путем размещения информации о движении гражданского дела на официальном сайте Ачинского городского суда, в представленном отзыве представитель ФИО4, действующая на основании доверенности от 13.10.2023, сроком действия до 31.12.2024 (том 1 л.д. 89), против заявленных исковых требований возражала, указав, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Ачинский глиноземный комбинат» и ФИО3 о приобретении объектов недвижимости – теплицы № и № ТСЦ, общей площадью 240 кв.м, расположенных в районе СУ ТЭЦ, является ничтожным, поскольку не прошел установленную законом государственную регистрацию. Кроме того, указанный договор не содержит идентификационных сведений о спорном имуществе, иных документов, позволяющих достоверно установить, что спорное нежилое здание вошло в состав приватизированного государственного имущества, а впоследствии отчуждено ФИО3, а затем ФИО2, истцом не представлено. В связи с чем технические характеристики приобретенных ФИО3 объектов по договору от ДД.ММ.ГГГГ кардинально отличаются от технических характеристик спорного объекта, в связи с чем отсутствуют основания отождествлять спорный объект с имуществом, приватизированным АО РУСАЛ и впоследствии отчужденным ФИО3 (том 1 л.д.88).

Кроме того, представителем ответчика администрации города Ачинска Красноярского края ФИО5, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д.244), представлены дополнительные возражения на исковое заявление, согласно которым в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки на территории города Ачинска, утв. решением Ачинского городского Совета депутатов Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ №р (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), спорный объект недвижимости расположен в коммунально-складской зоне (К). В соответствии со ст.15.10 Правил землепользования и застройки города Ачинска, коммунально-складская зона включает в себя участки территории населенных пунктов, предназначенные для размещения складов, малых и средних предприятий, объектов хранения и обслуживания транспорта. Поскольку разрешение на строительство (реконструкцию) нежилого здания истцу не выдавалось, земельный участок, на котором расположено спорное строение, на каком-либо праве истцу не предоставлялся, то просила в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме (л.д.242-243 том 2).

Представитель третьего лица АО «РУСАЛ Ачинский глиноземный комбинат» ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.90-91), в судебное заседание не явилась, а дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 233,246 том 1), в том числе путем размещения информации о движении гражданского дела на официальном сайте Ачинского городского суда. Согласно представленному отзыву со стороны АО «РУСАЛ Ачинск» какие-либо право притязания на нежилое здание площадью 238 кв.м., застроенной площадью 165 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, отсутствуют. Арендуемый по договору аренды № АР 616/96 от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок общей площадью 1175,83 га на кадастровый учет не был поставлен, в 2002 году участок был размежеван на несколько земельных участков. В публичной кадастровой карте земельный участок по адресу: <адрес>, Южная Промзона, квартал 10, в 160 м. западнее строения 4А, не найден. Просила дело рассмотреть в отсутствие представителя АО «РУСАЛ Ачинский глиноземный комбинат», принять решение по имеющимся в деле доказательствам (том 1 л.д.92-93). Ранее участвуя в судебных заседаниях дополнительно пояснила, что помимо договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО РУСАЛ и ФИО3, иных документов в АО РУСАЛ не имеется, по какой причине указанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, неизвестно.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом путем направления судебного извещения, которое возвращено в адрес суда по истечении срока хранения, а также смс-извещением (л.д. 233,241-244 том 1, л.д. 11, 12 том 3), согласно представленному отзыву на исковое заявление против удовлетворения заявленных исковых требований ФИО2 не возражал, указав, что 1996 году от своего знакомого ФИО7 ему стало известно, что АГК продает часть своих активов, включенных в план приватизации, в частности теплицы, расположенные недалеко от ТЭЦ АГК. По договору купли-продажи он приобрел теплицы в полуразрушенном состоянии, оформлением документов занимался его знакомый, фамилию которого не помнит, о том, что договор купли-продажи необходимо было зарегистрировать в БТИ ему стало известно гораздо позже. После покупки он реконструировал здание, часть теплицы снес, т.к. строение было ветхое, и надстроил второй этаж. Использовал здание под склад, документы надлежащим образом оформлены не были по финансовым причинам и продал здание своему знакомому ФИО2 без документов. Просил дело рассмотреть в его отсутствие, т.к. в городе постоянно не проживает, находится здесь в период межвахты (том 3 л.д.20).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д. 233 том 1), в том числе путем размещения информации о движении гражданского дела на официальном сайте Ачинского городского суда, представитель ФИО8, действующая на основании доверенности со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.163), в представленных пояснениях указала, что в Едином государственном реестре недвижимости не имеется сведений о нежилом здании, площадью 238 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> Просила дело рассмотреть в отсутствие представителя третьего лица (л.д.161-162 том 1).

Выслушав представителя истца, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, суд полагает исковые требования ФИО2 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Статья 46 Земельного кодекса РФ указывает на то, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 ГК РФ).

На основании ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, на основании плана приватизации производственного объединения «Ачинский глиноземный комбинат», утвержденного Председателем Краевого комитета по управлению Госимуществом от 19.04.1994г., зарегистрированного Финансовым Управлением Администрации Красноярского края №19-1-п-598 от 11.05.1994, Ачинскому глиноземному комбинату принадлежали, в том числе Теплица №2,3 ТСЦ 240 кв.м. (том 1 л.д.9-25).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ачинска (арендодатель) и АО Ачинский глиноземный комбинат (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №АР616/96, для размещения производственных площадей комбината общей площадью земельного участка 1175,83 га согласно прилагаемого плана земель (том 1 л.д.26-30).

В соответствии с пунктом 2.2, договор аренды земельного участка заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данные о расторжении договора аренды в материалах дела отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между АО Ачинский глиноземный комбинат в лице генерального директора ФИО9 (продавец) и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым последний купил объекты недвижимости – теплицы № и № ТСЦ, общей площадью 240 кв.м., расположенные в районе СУ ТЭЦ, стоимостью 16 500 000 руб. (том 1 л.д. 31).

Отчуждаемые объекты одноэтажные, выполнены из железобетонных панелей и блоков, находятся на земельном участке, предоставленном в аренду продавцу Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ачинска на основании договора аренды земельного участка №АР616/96 от ДД.ММ.ГГГГ для размещения производственных площадей комбината.

Объекты принадлежат продавцу на основании плана приватизации производственного объединения «Ачинский глиноземный комбинат», зарегистрированного Финансовым Управлением <адрес> №-п-598 от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

Указанный договор в БТИ не зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в целом нежилое здание, находящееся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, <адрес> западнее строения 4А, общей площадью 238,0 кв.м., за 190 000 руб. Договор имеет силу передаточного акта (том 1 л.д.69).

В соответствии с п. 2 договора, нежилое здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор в установленном законом порядке также не зарегистрирован.

В соответствии с техническим паспортом нежилого здания, подготовленным по состоянию на 05.12.2017, нежилое здание по адресу: <адрес>, состоит из двух надземных этажей, имеет общую площадь 238,0 кв.м., площадь застройки 165,5 кв.м. Фундамент – железобетонный ленточный, стены и их наружная отделка, перегородки, чердачное перекрытие – железобетонное монолитное, перекрытие междуэтажное – деревянное по деревянным балкам, крыша – металл профилированный, полы – бетонные, проемы оконные – стеклопакет, проемы дверные – металл, пластик, внутренняя отделка – простая, отопление – печное, электроосвещение – центральное (том 1 л.д.32-39).

Исходя из технического плана здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадь объекта недвижимости составляет 220,3 кв.м. (л.д. 14-23 том 3).

Из заключения кадастрового инженера ФИО10, выполнявшего кадастровые работы для подготовки межевого плана в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного: Российская Федерация, <адрес> следует, что спорное нежилое строение расположено в территориальной зоне К «Коммунально-складская зона»: склады (том 3 л.д.24-32).

При этом представитель ответчика администрации <адрес> ФИО5 в дополнительных возражениях на исковое заявление указала, что в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки на территории <адрес>, утвержденными решением Ачинского городского Совета депутатов Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ №р (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), спорный объект недвижимости расположен в коммунально-складской зоне (К).

К основным видам разрешенного использования данной зоны относятся в том числе, служебные гаражи, объекты дорожного сервиса, склады, автомобильный транспорт, размещение гаражей для собственных нужд (том 2 л.д.242-243).

В КУМИ администрации <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность, в аренду земельного участка по адресу: <адрес> ФИО2 не обращался. Указанный земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не образован, на кадастром учете не состоит (том 1 л.д.149).

Как следует из пояснений представителя истца ФИО1, прежним собственником ФИО3 часть объектов после покупки были снесены, поскольку находились в ветхом состоянии, а на месте одной из теплиц достроен второй этаж спорного нежилого здания, однако право собственности надлежащим образом оформлено не было.

Согласно уведомлениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН отсутствуют сведения об объектах недвижимости: земельном участке по адресу: Россия, <адрес>, и расположенном на нем нежилом здании (л.д.113,124-126 том 1).

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу п. 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, полномочиями по выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) обладают, в том числе, органы местного самоуправления.

Согласно положениям статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, капитального реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Как установлено в судебном заседании, разрешения на строительство/реконструкцию спорного нежилого здания ни истцу ФИО2, ни предыдущему собственнику нежилого помещения ФИО3 не выдавалось, с заявлением в администрацию города Ачинска о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не обращались.

Согласно разъяснениям, данным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (в редакции на момент начала спорных правоотношений), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичные разъяснения даны в п.п. 43,44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".

Из смысла указанных разъяснений следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только в том случае, если признаком самовольной постройки является только отсутствие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию и отсутствуют другие ее признаки.

Судом установлено, что спорный объект капитального строительства расположен в коммунально-складской зоне (К).

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса РФ).

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела и подтверждается вышеуказанными письменными доказательствами по делу, земельный участок площадью 1175,83 га, на котором расположен спорный объект недвижимости, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ предоставлен в аренду АО «Ачинский глиноземный комбинат» сроком на 49 лет (том 1 л.д.26). Данных о расторжении договора аренды не имеется.

Третье лицо ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрёл в собственность у АО «Ачинский глиноземный комбинат» объекты недвижимости – теплицы № и № ТСЦ, общей площадью 240 кв.м., расположенные в районе СУ ТЭЦ, снёс одну из теплиц и на ее месте на имеющемся надземном этаже самостоятельно надстроил второй этаж.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи истец ФИО2 купил у ФИО3 объект завершенного строительства – нежилое здание по адресу: <адрес>

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что спорное нежилое здание является самовольной постройкой, поскольку возведено без получения разрешения на его строительство/реконструкцию, при этом возведено на месте теплиц, ранее приобретенных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь теплицы располагались на земельном участке, предоставленном АО Русал на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Доказательств обратного, вопреки позиции администрации <адрес>, материалы дела не содержат.

В соответствии с картой градостроительного зонирования правил землепользования и застройки города Ачинска, утвержденных Ачинским городским Советом депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №р, указанный земельный участок расположен в зоне К - «Коммунально-складская зона», которой установлены виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе основные виды (Объекты дорожного сервиса (4.9.1), Склады (6.9), Автомобильный транспорт (7.2), Размещение гаражей для собственных нужд (2.7.2) (том 2 л.д.242-243).

В целях определения соответствия объекта капитального строительства строительным нормам и правилам, на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» (том 1 л.д.157-158).

Согласно заключению комиссии экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.171-227), в результате обследования двухэтажного нежилого здания вспомогательного назначения общей площадью 220,3 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> спорное здание является объектом завершенного строительства, обладает всеми признаками завершенного строения и годно к дальнейшей эксплуатации по своему назначению – обслуживание эксплуатации гаражного комплекса.

Также эксперты по результатам обследования здания пришли к выводу, что оно соответствует действующим градостроительным нормам и требованиям по безопасности в части механической, пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологической безопасности. Основные конструктивные элементы здания имеют признаки работоспособного (исправного) технического состояния. Выполненные на момент строительно-монтажные, отделочные, инженерные работы по исследуемому зданию соответствуют требованиям СП 45.13330.2017, СП 22.13330.2016, СП 70.13330.2012, СП 71.13330.2017, СП 28.13330.2017, СП 50.13330.2024 и СП 17.13330.2017. Помещения, располагающиеся в нежилом здании вспомогательного назначения, обладают всеми требованиями безопасного кратковременного нахождения граждан в соответствии с СП 2.1.3678-20, СанПиН 2.1.3678-20, СП 2.3.6.3668-20, СанПиН 2.1.3685-21, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и ГОСТ 30494-2011. Нежилое здание соответствует техническим регламентам (в части распространяющихся на подобные объекты требований) требованиям пожарной безопасности и противопожарным нормам и правилам, действующим на территории Российской Федерации и обладают допустимым показателям пожаробезопасного нахождения граждан в соответствии с требованиями Федеральный закон №123-ФЗ; СП 1.13130.2020, СП 2.13130.2020, СП 4.13130.2021, СП 7.13130.2013; СП 8.13130.2020. Спорное нежилое здание вспомогательного назначения возведено в соответствии с действующими нормативно-правовыми требованиями, в целом имеет признаки исправного технического состояния, следовательно, не создает угрозу жизни и здоровью граждан в части механической, пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности и не нарушает права и законные интересы граждан и третьих лиц (л.д. 171-227 том 1).

Согласно письменным пояснениям эксперта, общих, смежных стен между спорным нежилым зданием и расположенными рядом тремя гаражными боксами, не имеется. Каждое сооружение имеет отдельный фундамент, несущие стены и обладает признаками отдельного нежилого строения. Эксперты пришли к выводу, что спорное строение имеет назначение вспомогательное, так как обеспечивает нужды, связанные с эксплуатацией трех гаражных боксов. При обследовании гаражных боксов экспертами установлено, что они используются по своему прямому назначению – обследование и хранение автотранспорта, но не обеспечены обязательными условиями эксплуатации труда в соответствии с требованиями СП 2.2.3670-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда», которые в свою очередь представлены в исследуемом объекте (санитарные помещения, комнаты отдыха и приема пищи, комната для хранения спецодежды). Также для обслуживания и деятельности гаражных боксов необходимы складские помещения для хранения материальных ценностей, которые также представлены в исследуемом объекте (л.д. 9 том 3).

Вышеуказанное заключение комиссии экспертов соответствуют требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробные описания проведенных исследований, анализ имеющихся данных, результаты исследований, ответы на поставленные судом вопросы являются ясными. При проведении экспертного исследования эксперты непосредственно изучили материалы гражданского дела, техническую документацию, осмотрели объект недвижимости, являющийся предметом спора, эксперты при производстве экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, им разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заключение Государственного предприятия Красноярского края «Красноярский региональный центр энергетики и экспертизы» № 43 от 28.05.2025 является обоснованным, мотивированным, составленным в соответствии с положениями ст. ст. 79, 86 ГПК РФ на основании определения суда, в связи с чем, является достоверным доказательством по настоящему гражданскому делу. Оснований считать указанное экспертное заключение недопустимым доказательством, и ставить под сомнение достоверность указанного заключения экспертов суд не усматривает.

Допрошенный судом в качестве свидетеля ФИО11 суду показал, что использует по назначению гаражные боксы, расположенные рядом со строением ФИО2, при этом купил гараж без оформления правоустанавливающих документов 15 лет назад. При этом нежилое здание используется ФИО2 на протяжении длительного времени.

При принятии решения, суд исходит также из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, которые предполагают, что избранный сторонами способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов. Указанное, в свою очередь, предполагает оценку тому, насколько выбранный способ защиты соответствует допущенному нарушению.

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд приходит к выводу, что спорное строение было возведено на месте ранее располагавшихся теплиц, которые были приобретены ФИО3 у АО РУСАЛ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом земельный участок, на котором располагались теплицы, находился в аренде у АО Русал на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, то есть был предоставлен АО РУСАЛ на законном основании. Также судом учитывается, что спорное здание расположено на земельном участке, находящемся в зоне К - «Коммунально-складская зона», разрешенное использование данного земельного участка позволяет осуществлять строительство нежилого здания гаражного/складского назначения, нежилое здание находится в исправном техническом состоянии, соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также правилам землепользования и застройки, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан и исходя из фактических обстоятельств дела не нарушает прав третьих лиц.

При этом тот факт, что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не были зарегистрированы в органах БТИ и Росреестра, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований при наличии установленных по делу обстоятельств, в том числе поскольку спорная самовольная постройка на день рассмотрения дела в суде не нарушает права и законные интересы третьих лиц, соответствует градостроительным нормам и иным правилам.

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств и требований закона, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ФИО2 к администрации <адрес> о признании права собственности на объект завершенного строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, <адрес> площадью застройки 220,3 кв.м.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Россия<адрес> площадью застройки 220,3 кв.м.

Заявление об отмене заочного решения может быть подано ответчиком в Ачинский городской суд Красноярского края в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, путем подачи жалобы через Ачинский городской суд.

Судья А.А. Порядина

Мотивированное решение составлено 21 августа 2025 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>