Решение № 2-3204/2017 2-487/2018 2-487/2018 (2-3204/2017;) ~ М-3651/2017 М-3651/2017 от 19 февраля 2018 г. по делу № 2-3204/2017

Дело № 2-487/18


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<дата> г. Владивосток

Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе судьи Чернянской Е.И.,

при участии представителя истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

при секретаре Андреевой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жилищно-строительного кооператива № 94 к ФИО3 о взыскании задолженности по доплате паевого взноса за строительство квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

Жилищно-строительный кооператив № 94 обратился в суд с названным иском, в обоснование, указав, что <дата> между ЖСК-94 и ФИО3 был заключен договор <номер> об инвестировании строительства квартиры в жилом доме по адресу ул. Чкалова, 30, в соответствии с п. 1 которого, ЖСК-94, являясь заказчиком строительства жилого дома по <адрес>, привлек в качестве инвестора ФИО3, которая, осуществляя инвестирование строительства, приобретает права и обязанности в отношении инвестируемого дома, позволяющие в соответствии с ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», на приобретение прав собственности на квартиру в доме. При заключении договора <дата> Инвестором было оплачено 415 000 руб. за 15,6 кв.м.. Вносимые впоследствии истцом платежи производились из расчета 35 000 руб. Всего оплачено за 67 кв.м. сумма 1 906 450 рублей, что отражено в п. 5.4 ее экземпляра договора.

Окончательные взаиморасчеты производятся по результатам обмеров БТИ.

ФИО3 является членом ЖСК-94 с <дата>, за ней закреплена квартира № 500.

2-й террасный дом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № <номер> был сдан в эксплуатацию <дата>. Многоквартирный террасный дом <адрес>, поставлен на кадастровый учет. Согласно кадастровому паспорту помещения, квартира <адрес> постановлена на кадастровый учет <дата>, ее общая площадь (без учета балконов и лоджий ) - 81,7 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом БТИ, составленном по состоянию на <дата> и полученным <дата>, общая площадь квартиры № 500 составила 85,9 кв.м. (с учетом площади лоджии в размере 4,2 кв.м.с коэффициентом 1) и 81,7 кв.м. без учета балконов и лоджий.

На период заключения договора об инвестировании действовали поправочные коэффициенты для расчета общей площади помещений - 0,3 в отношении балконов и 0,5 в отношении лоджий. С учетом указанных коэффициентов общая площадь <адрес> составляет 83,8 кв.м. Вступившим в законную силу решением Советского районного суда г. Владивостока от <дата> по иску ФИО3 к ЖСК-94 было установлено, что из содержания договора от <дата> в силу которого площадь квартиры в размере 67 кв.м. является неокончательной, фактическая общая площадь построенной квартиры подлежит установлению по обмерам органов БТИ (п. 2.4 договора), после чего между заказчиком строительства и инвестором должен производиться окончательный взаиморасчет, истица получила от кооператива квартиру, о строительстве которой за счет истицы договаривались стороны. При этом, характеристики объекта соответствуют условиям вышеназванного договора, проекту строительства и техническим документам на объект.

Таким образом, до настоящего времени у ответчика имеется задолженность за фактическое отклонение общей площади квартиры, установленной на основании обмеров БТИ - в размере 83,8 кв.м. (с учетом поправочных коэффициентов на балконы и лоджии) и оплаченной истцом общей проектной площади - 67 кв.м., т.е. за разницу в данных площадях за 16,8 кв.м. в сумме 588 800 рублей (35 000 руб./кв.метр (по произведенному <дата> последнему платежу) х 16,8 кв.м. = 588 800 рублей). Ответчик неоднократно уведомлялась о необходимости доплаты за разницу площадей в письменном виде - уведомлением от <дата>, полученном лично ФИО3 <дата>; справкой от <дата>; требованием от <дата>, полученном <дата>; требованием № 38 от <дата>.

Жилищно-строительный кооператив № 94 просит суд взыскать с ФИО3 задолженность по доплате паевого взноса за строительство квартиры <номер> согласно договору инвестирования № <номер> от <дата>, расположенной <адрес> в сумме 588800 рублей за фактическое отклонение общей площади квартиры, установленной на основании обмеров БТИ - в размере 83,8 кв.м. (с учетом поправочных коэффициентов на балконы и лоджии) и оплаченной ответчиком общей проектной площади - 67 кв.м., за разницу в данных площадях за 16,8 кв.м.

В судебном заседании представители истца ЖСК-94 по доверенности ФИО2 и ФИО1 настаивали на удовлетворении исковых требований по изложенным в иске основаниям. Пояснили, что на момент заключения и осуществлениям строительства дома, руководствовались приказом от <дата> N 37. Министерство Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». Согласно БТИ площадь <адрес>,9 кв.м. Срок давности не пропущен, поскольку в соответствии с п. 2.4 договора взаиморасчеты между заказчиком и инвестором должны быть произведены до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры. В настоящее время в спорной квартире проживает ФИО3

Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признали, представили письменные возражения, пояснили, что сведения о том, что квартира <номер> составляет 81,7 кв.м были у ЖСК-94 в 2010 году (были произведены необходимые обмеры и произведена фиксация площади квартиры общим собранием), подсчитать разницу доплаты паевого взноса не представляет сложности. Сторона Инвестора в договоре не менялась, в связи с чем, предъявить исковые требования о доплате паевого взноса, ЖСК-94 могло, начиная с 2010 года, однако с таким заявлением в суд не обращалось, полагают, что срок исковой давности истцом пропущен. Правовых норм обосновывающих начисление доплаты за площадь лоджии (доплаты за 2.1 кв. м) ЖСК-94 в иске не привел. Включение площади балкона в общую площадь квартиры противоречит ст. 15 ЖК РФ, а также Списку членов ЖСК-94, утвержденного протоколом годового общего собрания членов ЖСК-94 от <дата> под пунктом 3 которого указана ФИО3, № квартиры - 500, общая площадь 81,7 кв. м. Ответчик не согласен с начислением ЖСК-94 доплаты по ставке 35000 руб. за 1 кв.м квартиры. Пунктом 2.1 договора предусмотрена стоимости 1 кв.м общей проектной площади жилого дома в размере 26600 руб. Истцом оплачивалась стоимость квартиры, исходя из своих финансовых возможностей, и согласно цене 26600 рублей за 1 кв.м. Последняя оплата до 67 кв.м была произведена ФИО3 <дата>. Согласия на оплату дополнительной площади квартиры после 2010 г. из расчета 35000 кв.м ФИО3 не давала. Считают, что у ответчика имеется задолженность 397 000 рублей, но оплачивать ее считают неправильным.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Жилищно-строительный кооператив № 94 (далее ЖСК-94) зарегистрирован в качестве юридического лица <дата> (л.д. 7).

Протоколом общего собрания членов ЖСК № 94 от <дата> № 5 утвержден и принят Устав Жилищно-строительный кооператив № 94 г.Владивостока (л.д. 9-14).

В соответствии с п. 1.5 Устава, ЖСК-94 является некоммерческой организацией собственников жилых и нежилых помещений и вправе для достижения своих целей, предусмотренных Уставом, заключать договоры, приобретать имущественные и личные неимущественные права.

Средства ЖСК-94 формируются из вступительных и паевых взносов, инвестиций лиц, не являющихся членами ЖСК № 94. иных платежей (сборов взносов) членов ЖСК.

Согласно п. 4.3 Устава ЖСК-94, размер паевого взноса каждого члена ЖСК должен соответствовать стоимости предоставляемой квартиры в зависимости от её общей площади.

<дата> между ЖСК-94 и ФИО3 заключен договор <номер> об инвестировании строительства квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, общей площадью 67 кв.м, согласно которому кооператив, являясь заказчиком строительства жилого дома по указанному адресу, привлек ФИО3 в качестве инвестора для приобретения права собственности на квартиру в доме (л.д.15-16).

Согласно п. 2.1 договора, инвестор осуществляет финансирование строительства квартиры исходя из стоимости 1 кв.м. общей проектной площади жилого дома в размер 26 600 рублей.

Согласно п. 2.3 договора, при заключении договора инвестор оплачивает свою долю в строительстве в размере 100% стоимости инвестируемой квартиры.

При заключении договора – <дата> ФИО3 была произведена частичная оплата в сумме 415 000 рублей за 15,6 кв.м., что отмечено в п. 5.4 договора (л.д. 16).

Вносимые впоследствии ФИО3 платежи отмечались в п. 5.4 договора, где рукописным текстом без подписей указано следующее: <дата> в сумме 200 000 руб. за 7,46 кв.м.; <дата> в сумме 780 000 руб. за 29,33 кв.м.; <дата> в сумме 75 000 руб. за 2,14 кв.м.; <дата> в сумме 105 000 руб. за 3 кв.м.; <дата> в сумме 70 000 руб. за 2 кв.м.; <дата> в сумме 261 450 руб. за 7,47 кв.м.; квартира до проектного размера 67 кв.м. оплачена полностью (л.д. 16).

Всего ФИО3 оплачено по договору об инвестировании 1 906 450 рублей (л.д.27).

ФИО3 является членом ЖСК-94 с <дата> по настоящее время.

Согласно выписке из протокола общего собрания ЖСК № 94 от <дата>, в связи с постоянным увеличением цен на строительные материалы для оперативного решения вопроса строительства жилого комплекса единогласно было принято решение о предоставлении правлению ЖСК-94 права расчета стоимости 1 кв.м. строящегося жилья без собрания всех членов ЖСК-94.

Решением Правления ЖСК-94 от <дата> для членов кооператива, имеющих задолженность по оплате на дату заседания, была установлена стоимость 1 кв.м жилья в сумме 35 000 рублей.

По результатам проверки, произведенной ревизионной комиссией, ФИО3 была внесена в список задолженности по оплате стоимости квартир до проектного размера, где числится под <номер>.

Решением Советского районного суда г. Владивостока от <дата>, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского края от <дата> (дело <номер>), отказано в иске ФИО3 к ЖСК-94 о признании недействительным решения общего собрания ЖСК-94 от <дата>, согласно которого правлению кооператива доверено право расчета стоимости 1 кв.м. строящегося жилья без собрания всех членов кооператива (л.д. 44-49).

Судом апелляционной инстанции было также установлено, наделение правления ЖСК-94 правом осуществлять расчет стоимости 1 кв.м строящегося жилья, не противоречит Уставу ЖСК-94.

Таким образом, расчет стоимости жилья исходя из стоимости 1 кв.м. 35000 рублей является законным.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № <номер> жилой комплекс в районе <адрес> по адресу: <адрес> (2-й террасный дом) сдан в эксплуатацию <дата> (л.д. 8).

Многоквартирный дом <адрес> со всеми расположенными в нем помещениями поставлен на кадастровый учет.

Квартира <номер> в указанном доме была поставлена на кадастровым учет <дата> с указанием общей площади 81,7 кв.м, исходя из технической документации на данную квартиру.

Так, согласно техническому паспорту многоквартирного дома по адресу: <адрес> составленному филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю по состоянию на <дата>, общая площадь квартиры № 500 – 81,7 кв.м (без учета балкона и лоджий) и 85,9 кв.м. (с учетом балконов и лоджий) (л.д. 20, 27, 31-32).

Квартира № 500 в жилом доме <адрес>, площадью 81,7 кв.м., закреплена за ФИО3, что видно из Списка членов ЖСК-94 (л.д. 33).

На период заключения договора об инвестировании действовали поправочные коэффициенты для расчета общей площади помещений 0,3 в отношении балконов и 0,5 в отношении лоджий.

С учетом поправочных коэффициентов и площади лоджии в 2,1 кв.м, общая площадь квартиры <номер> составляет 83,8 кв.м., что превышает проектную площадь квартиры на 16,8 кв.м (83,8 – 67).

Таким образом, доплата паевого взноса за разницу по обмерам БТИ за квартиру № <номер> составляет 588 800 рублей за 16,8 кв.м., исходя из расчета 16,8 кв.м * 35 000 руб. за 1 кв.м.

Как следует из иска, ЖСК-94 в адрес ФИО3 неоднократно направляло уведомления о необходимости доплаты за разницу площадей (уведомление от <дата> получено <дата> ФИО3, требование от <дата> получен <дата> и требование № 38 от <дата>).

Как видно из требования от <дата>, направленного ЖСК-94 в адрес ФИО3, ФИО3 сроком до <дата> необходимо доплатить за разницу площадей 588 800 рублей, а также указано, что необходимо погасить задолженность по квартплате за период с января 2015 года по <дата> в размере 156 277,07 рублей (л.д. 19).

Суд находит требования ЖСК-94 к ФИО3 об оплате указанной площади обоснованными.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Кроме того, ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.

Указанная правовая норма является специальной по отношению к общим правилам, предусмотренным Жилищным кодексом РФ.

Согласно пунктам 3.34 - 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя Российской Федерации от <дата> № 37, по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры, площадь квартиры, общая площадь квартиры. <адрес> квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

При этом, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0 (пункт 3.37 Инструкции).

Таким образом, исходя из смысла правовых норм жилищного законодательства, балконы, лоджии являются помещениями вспомогательного использования, которые входят в общую площадь квартиры, но не учитываются в общей площади жилого помещения.

Лоджия, балкон предусмотрены рабочим проектом Жилого дома по ул. Чкалова, 30, площадь лоджий, балкона входит в общую площадь квартиры с соответствующими коэффициентами на основании технического паспорта БТИ от <дата>.

После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГК РФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖК РФ).

Согласно ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью, члену жилищного кооператива предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Об отказе от прав на объект недвижимости ответчиком не заявлено.

В силу ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ч. 2 ст. 200 ГК РФ).

При этом, в пункте 2.4 договора указано, что взаиморасчеты между заказчиком и инвестором должны быть произведены до момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры от заказчика к инвестору.

По акту приема-передачи квартира не передана, право собственности у ФИО3 не возникло и не зарегистрировано в ЕГРН.

В 2016 году ФИО3 обращалась в суд с иском о возложении обязанности на ЖСК-94 передать ей по акту приема-передачи спорную квартиру и выдать справку о ее полной оплате стоимости. Решением Советского районного суда г. Владивостока от <дата> (дело № 2- <номер>) отказано ФИО3 в указанном иске по тем основаниям, что обязательства по договору об оплате квартиры не исполнены в полном объеме. В суде апелляционной инстанции производство по делу было прекращено в связи с отказом ФИО3 от иска.

Срок исковой давности по взысканию денежных средств для кооператива начинает течь с момента передачи квартиры по акту приема-передаче, что сделано не было. Квартира не является собственностью ФИО3

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Доказательств, подтверждающих, что истцом надлежащим образом исполнены обязательства по договору, а также невозможность исполнения истцом обязательств, вследствие непреодолимой силы, суду не представлено.

Таким образом, с ФИО3 в пользу ЖСК-94 подлежит взысканию задолженность по доплате паевого взноса за строительство квартиры за 16,8 кв.м. в размере 588 800 рублей.

Истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 9 088 рублей, что подтверждается квитанцией, находящейся в материалах дела (л.д. 2), которая на основании ст. 98, 101 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Жилищно-строительного кооператива № 94 к ФИО3 о взыскании задолженности по доплате паевого взноса за строительство квартиры удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу Жилищно-строительного кооператива № 94 задолженность по доплате паевого взноса за строительство квартиры в размере 588 800 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 088 рублей, а всего взыскать 597 888 (пятьсот девяноста семь тысяч восемьсот восемьдесят восемь) рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Советский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья Е.И. Чернянская