Решение № 2-258/2023 2-7/2024 2-7/2024(2-258/2023;)~М-241/2023 М-241/2023 от 22 января 2024 г. по делу № 2-258/2023

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Лешуконский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Сауковой Н.В.,

при секретаре Поповой О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Лешуконского районного суда <адрес> (постоянное судебное присутствие <адрес>) гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком ничтожным, исключении записи о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО2, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о регистрации права собственности на земельный участок за ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с указанным иском в суд.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи дома с земельным участком по адресу <адрес>, кадастровый номер дома № кадастровый номер участка № Сделка была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ. В результате пожара ДД.ММ.ГГГГ жилой дом был полностью уничтожен огнем и с указанного времени дом не мог быть объектом гражданских прав. Данное обстоятельство подтверждается апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи жилой дом перестал быть объектом гражданских прав и право собственности ФИО11 на него прекращено, договор купли-продажи данного дома от ДД.ММ.ГГГГ в данной части является ничтожным, следовательно, юридические последствия перехода права собственности на данный жилой дом у его покупателя ФИО2 не возникли. Ссылается, что российское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Целевое назначение земельного участка- ИЖС, этот вид разрешенного использования земельного участка предусматривает строительство и эксплуатацию жилого дома. Полагает, что данная сделка не могла быть совершена по отдельности, поэтому влечет недействительность всей сделки и поскольку юридические последствия перехода права собственности на данный жилой дом у его покупателя не возникли, соответственно не возникли у ФИО2 и правовые последствия перехода права собственности на земельный участок. Ссылается, что покупатель ФИО2 не произвел оплату по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, у него отсутствует расписка о получении денежных средств продавцом ФИО1, хотя в п.6 договора указано, что оплата должна быть подтверждена распиской.

В уточненном исковом заявлении просит признать сделку -договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, кадастровый номер дома № кадастровый номер участка № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 ничтожной, исключить запись о регистрации права собственности на жилой дом (кадастровый №) за ФИО2, исключить запись о регистрации права собственности на земельный участок (кадастровый №) за ФИО2 и восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о регистрации права собственности на земельный участок за ФИО1 (кадастровый №).

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 о дате, месте и времени судебного заседания извещен своевременно, в судебное заседание не явился. В письменных возражениях с исковыми требования не согласился. Полагает, что недействительность сделки в части продажи жилого дома не влечет недействительность сделки в части продажи земельного участка. Спорный договор купли-продажи земельного участка истцом заключен по своей воле и в своих интересах. Истец являлась правоспособным лицом. Переход права собственности на сорный земельный участок был зарегистрирован в ЕГРП за ответчиком ФИО2 Оплата по договору произведена в полном объеме. Положения договора об оплате покупателем приобретаемой вещи в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам изложенным в письменных возражениях ответчика ФИО2

Представитель третьего лица на стороне ответчика –Управления Росреестра по <адрес> и НАО ФИО6 в судебное заседание не явилась, в письменных возражениях указала, что действующее законодательство не содержит запретов на отчуждение земельных участков, объекты на которых в последствии прекратили свое существование. Полагает, что оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным в отношении земельного участка, на котором располагался уничтоженный пожаром жилой дом, а также применения последствий недействительности (ничтожности) указанной сделки в части, касающейся восстановления прав истца на данный земельный участок не имеется.

Выслушав истца, ее представителя и представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела №, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статьей 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома, площадью 101,9 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка, общей площадью 1162,6 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное строительство: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <адрес>.

Пунктами 5 и 6 Договора предусмотрено, что общая стоимость жилого дома и земельного участка составляет 150000 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 100000 рублей, стоимость земельного участка 50000 рублей. Указанная стоимость жилого дома и земельного участка оплачена в полном объеме до подписания настоящего договора. Факт получения суммы в размере 150000 рублей Продавцом подтверждается распиской, которую Продавец передал Покупателю при получении денег.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, ФИО2 является собственником спорного жилого дома и земельного участка, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи о регистрации № и № Право собственности на указанные объекты недвижимости возникло на основании дог7овора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

По делу также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в 13.40 по адресу: <адрес> произошел пожар в частном доме. В результате пожара полностью уничтожен жилой дом и имущество, находившееся в доме, а также документы на имя владельца дома ФИО1, что подтверждается справкой Отделения надзорной деятельности <адрес> МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ начальника ОНД и ПР Лешуконского и <адрес>ов УНДи ПР Главного управления МЧС России по <адрес> ФИО7 следует, что ДД.ММ.ГГГГ произошел пожар в частном жилом доме гр.ФИО1, по адресу: <адрес>. В результате пожара здание жилого дома сильно повреждено огнем, а именно крыша дома уничтожена огнем полностью, потолочные перекрытия дома обрушены во всех помещениях дома, часть стен дома уничтожены огнем, остальные стены дома имеют следы обугливания внутри помещений по всей площади.

Из акта осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией администрации Каменского территориального отдела Мезенского муниципального округа следует, что на спорном земельном участке располагается склад, хозяйственные постройки (сарай, баня) и двухэтажное строение. На сегодняшний день жилой дом с кадастровым номером № площадью 101,9 кв.м. указанный на плане земельного участка отсутствует, так как в ДД.ММ.ГГГГ в результате пожара был полностью уничтожен. На месте сгоревшего дома построек и строений нет.

В силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Архангельского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на момент заключения договора купли –продажи спорный жилой дом перестал быть объектом гражданских прав и право собственности ФИО1 на него было прекращено, в связи с чем договор купли – продажи данного дома от ДД.ММ.ГГГГ в данной части является ничтожным, а следовательно, юридические последствия перехода права собственности на данный жилой дом у его покупателя ФИО2 не возникли.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ).

В силу вышеизложенного, требования истца ФИО1 к ФИО2 о признании сделки -договора купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер дома № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 ничтожной, исключении записи о регистрации права собственности на жилой дом (кадастровый №) за ФИО2 подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, в остальной части исковых требований суд не находит правовых оснований для их.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу абзаца 1 п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более сторон о возникновении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Спорный договор содержит все необходимые сведения о предмете купли-продажи, в т.ч. земельного участка, позволяющие его индивидуализировать, указана площадь продаваемого земельного участка, его кадастровый номер, адрес места положения земельного участка, определена стоимость земельного участка.

Факт заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка в ходе рассмотрения дела нашел свое подтверждение.

Суд полагает, что истец ФИО1 не доказала, что при совершении сделки-договора купли-продажи земельного участка ее воля была направлена на совершение какой-либо другой сделки. Напротив, исходя из поведения сторон, условий договора, установлено, что указанная сделка по купле-продаже земельного участка была бы совершена сторонами и без включения недействительной ее части.

Доводы о том, что ответчик не оплатил стоимость земельного участка, опровергаются пунктами 5 и 6 Договора, согласно которым стоимость жилого дома и земельного участка оплачена в полном объеме до подписания договора.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче искового заявления, в размере 300 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о признании сделки -договора купли-продажи жилого дома с земельным участком ничтожным, исключении записи о регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО2, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о регистрации права собственности на земельный участок за ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер дома № ничтожным.

Исключить запись о регистрации права собственности на жилой дом (кадастровый №) за ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 300 рублей 00 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки -договора купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый номер участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2 ничтожным, исключении записи о регистрации права собственности на земельный участок (кадастровый №) за ФИО2 и восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о регистрации права собственности на земельный участок за ФИО1, отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Лешуконский районный суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Н.В. Саукова