Решение № 3А-960/2017 3А-960/2017~М-853/2017 М-853/2017 от 21 ноября 2017 г. по делу № 3А-960/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 ноября 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-960/2017 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое здание, с кадастровым номером №, площадью 3 663,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое здание, с кадастровым номером №, площадью 846,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена по состоянию на 24.07.2013 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и она составляет: нежилого здания с кадастровым номером № - 45 701 506,72 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № - 10 560 606,92 рублей.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 04.10.2017г., выполненный оценщиком ООО «АМД КОНСАЛТИНГ», по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись нежилые здания с кадастровыми номерами № и №, итоговая величина их рыночной стоимости составляет 7 829 619 рублей и 2 788 266 рублей соответственно.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов капитального строительства, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных нежилых зданий в размере их рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

07.11.2017г. определением суда в протокольной форме к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация сельского поселения Утевка муниципального района Нефтегорский Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле – Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Администрация муниципального района Нефтегорский Самарской области, Администрация сельского поселения Утевка муниципального района Нефтегорский Самарской области в судебное заседание не явились, своих представителей в суд не направили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просило в удовлетворении требований отказать. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором возражает против удовлетворения заявленных требований, просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, показания свидетеля ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ФИО3 требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости, заключенного в с. Новое Шаткино Пензенской обл. 04.12.2006г. и договора купли-продажи, заключенного в г. Нефтегорске Самарской области от 20.01.2009г. является собственником:

- нежилого здания: производственное здание №4, площадью 846,60, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания: производственное здание № 6, площадью 3 663,70 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № от 23.01.2007г., № от 03.02.2010г./л.д.7-8/.

Кадастровая стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена по состоянию на 24.07.2013 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012г. и она составляет: нежилого здания с кадастровым номером № - 45 701 506,72 рублей, нежилого здания с кадастровым номером № - 10 560 606,92 рублей.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых зданий затрагивают права и обязанности ФИО3, поскольку принадлежащие ему здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы как их кадастровая стоимость.

Административный истец не согласился с кадастровой стоимостью нежилых зданий и обратился в ООО «АМД КОНСАЛТИНГ» для определения их рыночной стоимости.

Согласно отчета об оценке № от 04.10.2017г., выполненного оценщиком ООО «АМД КОНСАЛТИНГ» ФИО1, по состоянию на 24.07.2013 г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 7 829 619 рублей без учета НДС, нежилого здания с кадастровым номером № в размере 2 788 266 рублей без учета НДС.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с исковым заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорных нежилых зданий.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорных объектов выполнена по состоянию на 24.07.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорных нежилых зданий, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объектов недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.

Оцениваемые нежилые здания были отнесены оценщиком к сегменту рынка производственно-складской недвижимости.

Рынок производственно-складской недвижимости в Самарской области является активным в диапазоне площадей от 300 кв.м. до 2 000 кв.м. В архивных источниках и базах данных архивных объявлений доступных оценщику выявлено достаточное количество предложений по продаже аналогичных оцениваемым объектам для проведения расчетов. Основанная масса предложений, наиболее схожих с объектами оценки, находится в диапазоне от 3 800 рублей до 6 300 рублей за 1 кв.м., с учетом земельных участков на которых расположены предлагаемые объекты. Средняя удельная стоимость составляет 4 762 рубля за 1 кв.м.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При проведении исследования, оценщик отказался от применения доходного и затратного подходов, обосновав причины отказа от указанных подходов, что отражено на стр. 50 отчета.

В отчете произведен расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнения продаж.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные из базы данных «ИС-Центр». Копии источников информации приложены к отчету.

В качестве объектов-аналогов выбраны 3 объекта капитального строительства на праве собственности, относимые к сегменту рынка производственно-складского назначения, расположенные в Волжском и Кинельском районах Самарской области.

Все представленные аналоги отобраны по функциональному назначению и максимальной близости параметров к объектам оценки: состав передаваемых прав на объект недвижимости, площадь, материал стен, наличие коммуникаций, обеспеченность земельным участком, состояние отделки.

Введены корректировки: на торг в размере 14,9 %, на площадь, на обеспеченность земельным участком, на материал стен. Необходимость введения корректировок приведены в таблицах на стр. 67-70 отчета.

Рассчитанная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объектов оценки составила: нежилого здания с кадастровым номером № - 7 829 619 рублей без учета НДС, нежилого здания с кадастровым номером № - 2 788 266 рублей без учета НДС.

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объектов оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

Отчет об оценке мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «АМД КОНСАЛТИНГ» - ФИО1, выводы, изложенные в отчете об оценке, полностью подтвердил и пояснил, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости рассчитывалась с применением сравнительного подхода, доходный и затратный подходы не использовались. Объекты-аналоги были выбраны из информационной базы «Центр», два объекта-аналога располагались в селе Подъем-Михайловка Волжского района, а третий в поселке Круглинский Кинельского района Самарской области.

Сегмент рынка, к которому относятся объекты недвижимости это коммерческая недвижимость, складские объекты.

Кадастровая стоимость спорных нежилых зданий определялась методом массовой оценки, при этом не учитывались их индивидуальные характеристики (состояние, уровень пригодности к использованию, преимущества и недостатки). Этим объясняется значительное расхождение между рыночной и кадастровой стоимостью объектов оценки. Полагает, что в отчете отражена реальная рыночная стоимость спорных нежилых зданий.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО1 у суда не имеется, он обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересован.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорных нежилых зданий, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объектов оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорных нежилых зданий является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данных объектов на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

Таким образом, суд полагает, что кадастровая стоимость спорных нежилых зданий подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке, а требования ФИО3 - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16 октября 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО3 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - производственное здание №4, площадью 846,60, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 г. в размере 2 788 266 рублей /без учета НДС/.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания - производственное здание № 6, площадью 3 663,70 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 г. в размере 7 829 619 рублей /без учета НДС/.

Датой обращения ФИО3 в суд считать - 16.10.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27.11.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.