Решение № 2-1310/2017 2-1310/2017~М-1066/2017 М-1066/2017 от 4 октября 2017 г. по делу № 2-1310/2017

Дело № 2-1310/2017 05 октября 2017 года


Решение

Именем Российской Федерации

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе:

судьи Горбунцовой И.Л.,

при секретаре Ильиной М.С.,

с участием истца истца ФИО1, представителя третьего лица Администрации Муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области представителя ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Карелия» о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в Приозерский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карелия» (далее по тексту ООО «Карелия»), в котором просила признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленного требования указала, что 19.10.2009 г. она заключила с ООО «Карелия» договор № 11 о долевом участии в строительстве трехэтажного двенадцатиквартирного панельного жилого дома, расположенного на земельном участке по ул. Гоголя-Чехова в г. Приозерске Ленинградской области, по которому приобрела права и обязанности участника долевого строительства. Свои финансовые обязательства по оплате стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 49,5 кв.м., расположенной на первом этаже, строительный номер квартиры - 3 исполнила в полном объеме. Акт приема-передачи квартиры подписан, ключи от квартиры получены. Дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию №RU475114000-5/1 от 06.02.2012г., выданное отделом по Архитектуре Администрации Муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области. Истец проживает в данном жилом помещении, оплачивает коммунальные услуги. ООО «Карелия» пыталась зарегистрировать в Росреестре государственной регистрации право на недвижимое имущество, т.е. на квартиры жилого дома, однако не смогли этого сделать, т.к. договор аренды земельного участка под строительство жилого дома не был зарегистрирован надлежащим образом в ФРС. 07.07.2017г. Истец самостоятельно обратилась в ФРС с заявлением о государственной регистрации права на недвижимое имущество, однако получила отказ в регистрации права.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленное требование поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание ответчик ООО «Карелия» не явился, извещен о дате и месте проведения судебного заседания надлежащим образом. Направил отзыв, из которого следует, что требования Истца являются правомерными. Ответчик поддержал иск о признании права собственности на указанную квартиру за Истцом.

Третье лицо представитель администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области ФИО2 явилась, не возражала в удовлетворении заявленных требований.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом надлежащего извещения сторон счел возможным рассмотреть гражданское дело по существу при имеющейся явке.

Суд, заслушав пояснения истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела и оценивая собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Таким образом, решающим критерием для применения указанного Закона к рассматриваемым правоотношениям является время получения ООО «Карелия» разрешения на строительство дома, в котором расположена испрашиваемая истцом квартира.

Судом установлено, что разрешение на строительство трехэтажного двенадцатиквартирного панельного жилого дома, расположенного на земельном участке по ул. Гоголя-Чехова в г. Приозерске Ленинградской области, ООО «Карелия» получено 02.10.2009 года.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" распространяются на возникшие между сторонами правоотношения в силу части 2 статьи 27 данного Закона.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре одного из вышеперечисленных условий такой договор считается незаключенным.

Как установлено в судебном заседании между ООО «Карелия» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) 19.10.2009г. заключен договор № 11 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которому участник долевого строительства принимает долевое участие в строительстве трехэтажного двенадцатиквартирного панельного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: г. Приозерск, ул. Гоголя-Чехова, путем оплаты стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью 49,5 кв.м., расположенной на первом этаже, строительный номер 3, а застройщик обязуется в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию, но не позднее второго квартала 2010 г., передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи указанную квартиру. Срок окончания строительства – 28.02.2010 г. Общая сумма договора 2300 000 руб. (л.д.8-16).

Судом установлено, что представленный в материалы дела договор участия в долевом строительстве данного дома соответствует всем требованиям, предъявляемым к подобного рода договорам как Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», так и общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.ст. 422, 425, 432, 433 ГК РФ).

Сведения о государственной регистрации данного договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Между тем, истец ФИО1 в соответствии с п. 3.2.1 договора исполнила принятые на себя обязательства и осуществила оплату строительства указанного в договоре объекта в полном объеме в размере 2300 000 руб., в порядке и в сроки, указанные в п. 2.3 настоящего договора.

Указанное обстоятельство подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д. 31).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 полностью выполнены обязательства по договору долевого участия, заключенному с ООО «Карелия».

Часть 2 статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания): это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному спору, возможность передачи объекта в надлежащем состоянии участникам договоров на долевое участие в строительстве.

В силу пункта 2 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После такой передачи участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, иными словами, фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и именно с момента составления передаточного акта вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленными Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области Приозерским отделом документами, 06.02.2012 отдел по архитектуре администрации МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области выдал ООО «Карелия» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU45714000-5/1, согласно которому разрешается ввод в эксплуатацию 12-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Приозерское городское поселение, <...>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №.

Из акта приема-передачи квартиры, подписанного истцом и ООО «Карелия», следует, что истцом обязательства по договору о долевом участии выполнены в полном объеме, в связи с чем, общество передает, а участник долевого строительства принимает квартиру по адресу <...> (л.д.25).

Из кадастрового и паспорта на указанное жилое помещение следует, что <адрес> находится на первом этаже многоквартирного <адрес> в <адрес>, общая площадь помещения составляет 49,5 кв.м., инвентарный № (л.д.26-27).

Из пояснений сторон следует, что, несмотря на выполнение истцом условий договора от 19.10.2019 г., подписание сторонами акта приема-передачи квартиры и принятие объекта строительства в эксплуатацию, государственная регистрации права собственности на испрашиваемую квартиру невозможна по причине отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка № 2 от 01.12.2009 года.

На основании постановления от 16.02.2009 года № 507 администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области приняла решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Из материалов дела усматривается, что 06.04.2009 г. ООО «Карелия» на основании протокола по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.03.2009 года, как победитель аукциона, заключило с администрацией муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> договор аренды № земельного участка площадью 825 кв.м., имеющий кадастровый номером №, под комплексное освоение в целях жилищного строительства, сроком до 01 декабря 2009 года.

Администрация МО Приозерское городское поселение 02.10.2009 г. выдала ООО «Карелия» разрешение на строительство жилого дома сроком до 01 марта 2010 года.

01.12.2009 администрация МО Приозерский муниципальный район заключила с ООО «Карелия» договор аренды №2 земельного участка с кадастровым номером 47:03:0301005:101 сроком до 31 декабря 2010 года.

Согласно части 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1.1. указанных договоров арендатор – ООО «Карелия» приобрел право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 26.03.2009 года.

Из копии уведомления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 25.05.2010 г. № 2/31-01-408 следует, что муниципальному образованию Приозерский муниципальный район Ленинградской области отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 2 от 01.12.2009 г., ввиду отсутствия:

- документов, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленной статьями 30.2 и 38.2 ЗК РФ;

- решения исполнительно-распорядительного органа муниципального образования Приозерский муниципальный район <адрес> на заключение данного договора (ст. 37 ФЗ от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

- решения компетентного органа управления ООО «Карелия» на заключение договора, сведений о соответствии договора ст. 45, 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (л.д. 39-40).

Уведомлением, представленным Управлением Росреестра по Ленинградской области от 18.07.2017 №, подтверждается отсутствие зарегистрированных прав на жилой дом по адресу: <адрес>.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданский прав осуществляется путем признания права.

Как следует из ч.1 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Оценивая изложенные обстоятельства дела на основании положений пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что денежные средства истца были вложены в строительство жилого дома в объеме спорной квартиры, истцом исполнены условия договора долевого участия строительства жилого дома, заключенного с ООО «Карелия», в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, спорная квартира создана как самостоятельный объект недвижимости, ООО «Карелия» признает за истцом права на спорную квартиру, суд приходит к выводу о том, что истец приобрел право собственности на спорное помещение.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка № 2 от 01.12.2009 года для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между администрацией МО Приозерский муниципальный район Ленинградской области и ООО «Карелия», не может являться основанием для отказа истцу в восстановлении нарушенного права по избранному способу защиты.

Также при оценке того обстоятельства, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 11 от 19.10.2009 г., заключенный между истцом и ответчиком, не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд учитывает, что нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – участников долевого строительства, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения участника долевого строительства результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу данного закона.

Учитывая изложенное, а также, что ФИО1 лишена возможности зарегистрировать право собственность на квартиру во внесудебном порядке, споры о правах на указанный объект недвижимого имущества отсутствуют, суд находит заявленные требования обоснованным и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Карелия» о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой №) право собственности на жилое помещение в виде квартиры, назначение – жилое, общей площадью 49,5 кв.м., с инвентарным номером № этаж - 01, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение 1 месяца через Приозерский городской суд.

Судья И.Л. Горбунцова