Решение № 2-787/2019 2-787/2019~М-286/2019 М-286/2019 от 13 мая 2019 г. по делу № 2-787/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2019 г. Дело № 2-787/2019г.

Приокский районный суд г.Нижний Новгород в составе:

Председательствующего судьи Кузичевой И.Н.,

При секретаре Цыгановой К.Г.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка, расходов по оплате юридических услуг, неустойки, госпошлины, расходов по выпискам, почтовых расходов,

У с т а н о в и л:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском к ответчикам ФИО2, ФИО3, ФИО4

В обоснование требований в исковом заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО1 был заключен у нотариуса договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>. Площадь земельного участка составляет 1055 кв.м. Кадастровый номер земельного участка №. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ИЖС. Согласно предмету договора, продавцам принадлежал земельный участок по № доли в праве общей долевой собственности на основании решения Приокского районного суда города Нижнего Новгорода, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п.2.1 указанного договора, кадастровая стоимость земельного участка составляет 2063685 рублей 50 копеек. В соответствии п.2.2 стороны оценивают указанный земельный участок за 800 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. А так же в п.2.6. стороны при заключении настоящего договора гарантируют, до заключения договора не инициирована процедура банкротства в отношении их. П.3.1. земельный участок правами других лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется. В п.3.4. продавцы гарантируют, что до подписания договора земельный участок никому не продан, не обещан быть подаренным, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. Истец землю приобретал под строительство индивидуального жилого дома. На земельном участке раньше никаких строительных работ со слов собственников не проводилось. Участок земли пустой (заброшенный). Фактически земельным участком раннее предыдущие собственники земельного участка не пользовались. ДД.ММ.ГГГГ истцу на основании личного обращения от ДД.ММ.ГГГГ № Департаментом градостроительного развития и архитектуры администрации города Нижнего Новгорода выдан градостроительный план земельного участка, который он приобрел, а именно приобщены схемы (чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования и ситуационную схему). Как видно из чертежа, через несколько участков к югу, на расстоянии более 50 м от земельного участка истца расположена охранная зона ВЛ с обозначением объектов электросетевого комплекса и обозначением линии электропередачи ВЛ 1150 кВ. Как видно из плана земельного участка никаких воздушных линий электропередач и охранной зоны ВЛ проходящих через земельный участок истца нет.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил Разрешение на строительство №, где заместитель главы администрации города утвердил объект капитального строительства в соответствии с проектной документацией и схемой планировочной организации земельного участка по адресу, указанному выше. Но истец не имеет технической и фактической возможности начинать строительство индивидуального жилого дома в разрешенных и согласованных границах по адресу: <адрес>, т.к. мешают воздушные линии электропередач.

Собственником сетей, расположенных на территории участка, является ПАО «МРСК Центра и ПРИВОЛЖЬЯ». Администрация Приокского района сообщила, что на данную воздушную линию будет установлена охранная зона в ДД.ММ.ГГГГ году.

При заключении договора купли-продажи ответчики ввели истца в заблуждение, относительно приобретаемого объекта недвижимости -земельного участка, по всему периметру приобретаемой земли, истец пройти не мог, так как были высокие сугробы снега, в связи с чем, он как собственник на сегодняшний день земельного участка не может воспользоваться своим правом осуществить строительство дома, т.к. через его участок от охраняемой зоны ВЛ проходят воздушные линии электропередач. Расстояние (высота) межу землей и линиями воздушными электропередач составляет не более 3 м.

ФИО1 была направлена досудебная претензия ответчикам, о расторжении договора купли-продажи земельного участка указанного выше и возврате денежных средств в сумме 800 000 рублей, что подтверждается чеком об отправке и описью. Претензия ответчиками была получена ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку ответчики до настоящего момента не возвратили денежные средства в сумме 800 000 рублей, истец просит взыскать с ответчиков неустойку за пользование чужими денежными средствами согласно ст.395 ГК РФ.

Считает целесообразным производить отчет срока неустойки с ДД.ММ.ГГГГ, поскольку претензия получена ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ получена ФИО2, а ФИО4 письмо отправлено и по сегодняшний день ожидает адресата в месте вручения, что подтверждается распечаткой об отслеживании и отправлении с почтовым индентификатором.

Сумма неустойки составляет: 800 000 рублей 00 копеек *7,75% /360* 60 дней (с 08 декабря по ДД.ММ.ГГГГ)=10333 рублей 33 копеек

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 15 ГК РФ, 309,310, 452,475,556,557 ГК РФ истец просит:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес><адрес>. Площадь земельного участка 1055 кв.м. Кадастровый номер земельного участка №. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ИЖС, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО2, ФИО3, и ФИО1.

Взыскать солидарно с ответчиков денежные средства в сумме 800 000 рублей за приобретенный указанный земельный участок.

Взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца стоимость оказания юридических услуг в сумме 50 000 рублей.

Взыскать солидарно с ответчиков неустойку в сумме 10 333 рублей 33 копейки.

Взыскать с ответчиков оплаченную гос. пошлину в сумме 2 000 рублей.

Взыскать с ответчиков солидарно расходы по выпискам из ЕГРН в сумме 1600 рублей.

Взыскать с ответчиков солидарно стоимость почтовых услуг в сумме 586 рублей 76 копеек.

В судебном заседании представитель истца - ФИО5, действующая по доверенности, исковые требования ФИО1 поддержала.

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4 - адвокат Морозова Н.Н., действующая по ордеру, ответчик ФИО3 иск не признали.

Представитель ПАО «МРСК Центра и Приволжья» ФИО6, действующая по доверенности, представила письменный отзыв, в котором указала, что со стороны ПАО «МРСК Центра и Приволжья» отсуствтуют нарушения законодательства.

3-е лицо нотариус ФИО7 в письменном заявлении просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

3-е лицо Управление Росреестра по Нижегородской области о времени и месте судебного заседания извещено надлежаще, представитель в суд не явился.

3-е лицо администрация города Нижнего Новгорода о времени и месте судебного заседания извещено надлежаще, представитель в суд не явился, направил отзыв на иск, в котором указал, что при рассмотрении заявления ФИО1 относительно выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № уполномоченным органом оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство выявлено не было.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. п. 2, 3 ст. 261 ГК РФ если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

П. 1 ст. 460 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу ч. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 купил у ФИО4, ФИО2, ФИО3, принадлежащий им на праве собственности (по 1\3 доли у каждой) земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, площадью 1055 кв.м. Категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ИЖС.

В соответствии с п.2.2 стороны оценивают указанный земельный участок за 800 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно п.3.1. земельный участок правами других лиц не обременен, ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

Согласно п.3.4. продавцы гарантируют, что до подписания договора земельный участок никому не продан, не обещан быть подаренным, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации за ФИО1 права собственности на спорный земельный участок, ограничения (обременения) права на который не зарегистрированы (л.д.36-37).

Оспаривая заключенный договор, ссылаясь на существенные нарушения условий договора, истец указывает на то, что целью приобретения им земельного участка являлось строительство на нем жилого дома, что оказалось невозможным ввиду наличия охранной зоны (над земельным участком проходит линия электропередач (ЛЭП 6 кВ).

Из материалов дела следует, что над земельным участком с кадастровым номером № проходит ВЛ 6 кВ №, введенная в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ году. Опор ВЛ 6 кВ № на земельном участке нет (л.д.123-136).

В соответствии с частью 1 статьи 89 Земельного кодекса РФ, вступившего в действие с ДД.ММ.ГГГГ, землями энергетики признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 89 Земельного кодекса РФ для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации. Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 утверждены "Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон".

В соответствии с пунктом 6 указанных "Правил" границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании. Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", утвержденные настоящим Постановлением, не распространяются на объекты, размещенные в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства до даты вступления в силу настоящего Постановления.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 26.08.2013 N 736 "О некоторых вопросах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства" согласование границ охранных зон объектов электросетевого хозяйства, введенных в эксплуатацию до даты вступления в силу постановления Правительства РФ от 24.09.2009 N 160, с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим федеральный государственный энергетический надзор, не требуется. Сведения о границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, введенных в эксплуатацию до даты вступления в силу Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160, вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании заявления организации, владеющей такими объектами на праве собственности или на ином законном основании.

Согласно п. п. 2 и 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 (далее Правила), в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п. 8). В главе 3 данных Правил перечислены определенные ограничения, которые должны соблюдать землепользователи. Так, в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются в числе прочего строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 м (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 м), полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи). В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п. 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Согласно ответу филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГг. на судебный запрос в непосредственной близости к земельному участку с кадастровым номером 52:18:0080274:128 сведения ЕГРН не содержат сведений об охранных зонах линий электропередач.

Земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с правилами землепользования и застройки <адрес>, утвержденными приказом департамента градостроительной деятельности и развития агломераций <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, расположен в границах территориальной зоне ТЖи-3 (зона индивидуальной высокоплотной жилой застройки).

До ДД.ММ.ГГГГ законодательством установлен порядок получения застройщиком разрешения на реконструкцию, строительство индивидуального жилого дома в порядке ст.51 ГрК РФ.

В силу ст.51 ГрК РФ при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта индивидуального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. То есть, приступить к строительству застройщик вправе только после получения разрешения.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении заявления ФИО1 относительно выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № уполномоченным органом оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство выявлено не было.

Так, администрацией города Нижнего Новгорода в соответствии со ст.51 ГрК РФ ФИО1 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с этим довод истца о том, что продавцы предоставили ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка, что привело к не возможности застройки данного земельного участка, не соответствует действительности.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд считает, что истец не доказал наличия оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 460 ГК РФ и п. 3 ст. 37 ЗК РФ. При этом доказательств, свидетельствующих о представлении истцу заведомо ложной информации в части наличия на спорном участке и соответствующей охранной зоны, в дело не представлено. По мнению суда, проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, ФИО1 должен был и мог знать, что над приобретаемым земельным участком проходят провода ЛЭП.

Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец не доказал, что ответчики при отчуждении спорного земельного участка скрыли достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщили ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.

Суд исходит из добровольного заключения истцом договора с ответчиками, учитывает факт личного осмотра истцом участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях, предоставление продавцами тех сведений об участке, которые были известны им и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат. Поскольку в иске отказано, оснований для взыскания судебных расходов не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 отказать в исковых требованиях к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка, расходов по оплате юридических услуг, неустойки, госпошлины, расходов по выпискам, почтовых расходов.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца через Приокский районный суд г.Нижний Новгород.

Судья Кузичева И.Н.

<данные изъяты>