Решение № 2-2715/2025 2-2715/2025~М-1219/2025 М-1219/2025 от 25 ноября 2025 г. по делу № 2-2715/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года г. Минусинск

Минусинский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующего Минкиной М.Т.

при секретаре Давыденко Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Минусинского района о признании договора заключенным, признании права собственности на нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Минусинского района Красинского края о признании права собственности на нежилое здание, мотивируя тем, что в 05.06.2023 года по договору купли-продажи приобрел у ООО «Знаменское» нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, Минусинский район, с. <адрес>, не смог зарегистрировать свои права на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке, поскольку право собственности продавца, предыдущего собственника в ЕГРП на недвижимое имущество не было зарегистрировано. Истцу в государственной регистрации было отказано. Просит суд признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 05 июня 2023 года между ООО «Знаменское» ИНН <***>, КПП 245501001 и гражданином РФ ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на нежилое здание находящееся по адресу: Красноярский край, <адрес> – заключенным. Признать право собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на нежилое здание площадью 142,6 кв.м. по адресу: Красноярский край, Минусинский муниципальный район, <адрес>. (л.д. 3-4).

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен (л.д. 122, 162).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просил заявленные требования удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика, не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д.122), представили отзыв на исковое заявление, указал, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от 02.09.2025 по адресу: Красноярский край, <адрес> расположен земельный участок с кадастровым номером № На основании Постановления администрации Минусинского района от 27.02.2015 № № отдел имущественных отношений администрации Минусинского района, в лице руководителя ФИО2 и ООО «Знаменское» заключили договор аренды земельного участка площадью 1581 кв.м. находящегося в государственной собственности, № № от 27.02.2015, для использования в целях – для эксплуатации административного здания сельхозпредприятия. Срок действия договора с 27.02.2015 по 26.12.2015. В соответствии с п.2 ст.621, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенных срок. В настоящее время ООО «Знаменское» в полном объеме оплачивает арендную плату по договору за земельный участок, заявлений о расторжении договора аренды не поступало, договор аренды земельного участка считается действующим. Согласно сведениям из ЕГРП на указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером №, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО1 Однако данное здание не имеет границ, установленных в рамках действующего законодательства. Согласно данным НСПД в границах земельного участка с кадастровым номером № располагаются два объекта недвижимости. (л.д. 81-95)

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Знаменское» не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д.122,163), просили о рассмотрении дела без их участия (л.д.127), представили отзыв на исковое заявление, указали, что между ООО «Знаменское» и ФИО1 заключен договор купли-продажи от 05.06.2023 г., предметом которого является нежилое здание из бруса – пекарня, назначение – нежилое, 1 – этажный, адрес: Красноярский край, <адрес> расположенное на одной территории с административным зданием по <адрес>. Указанное в договоре помещение передано покупателю в соответствии с условиями договора. Денежные средства со стороны покупателя оплачены в кассу ООО «Знаменское» в полном объеме. Право собственности на нежилые помещения не были зарегистрированы в установленном законом порядке в ООО Знаменское» в связи с отсутствием денежных средств. Не возражает в удовлетворении требований ФИО1 о признании права собственности на нежилое здание. (л.д. 126)

В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Красноярскому краю не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (л.д.122,162), о причинах не явки не сообщили.

Суд считает возможным рассмотреть дело по существу при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, оценив доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости так же подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551ГК РФ).

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктами 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), действующего на момент заключения договора купли-продажи от 17.12.2007, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В пункте 58 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 61 Постановления Пленумов N 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 62 указанного Постановления N 10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Как следует из технического плана здания, подготовленного 19.03.2024 здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, <адрес> деревянное, нежилое, площадью 142.6,0.1 кв.м. (л.д. 12-18), что подтверждается выпиской (л.д. 19-20).

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 05 июня 2023 г. истец приобрел у ООО «Знаменское» нежилое здание из бруса – пекарня, назначение – нежилое 1- этажный, адрес: Красноярский край, <адрес> расположенное на территории административного здания ул<адрес> Общая цена за объект недвижимости составляет 5 000 рублей в том числе НДС. (л.д. 21 – 22).

Согласно акту приема – передачи недвижимого имущества от 05 июня 2023 года покупатель ФИО1 принял во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 05 июня 2023 года имущество в виде нежилого здания из бруса – пекарня, назначение –нежилое, 1 – этажный, адрес: Красноярский край, <адрес>, расположенное на территории административного здания <адрес>. Оплата по договору произведена полностью, в размере 5 000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от ДД.ММ.ГГГГ г. и кассовым чеком. (л.д. 23,24)

Согласно выписке из Постановления Администрации Знаменского сельсовета от 27.02.2024 № 15-П о присвоении адреса нежилому здания на территории сельсовета нежилому зданию присвоен адрес: Российская Федерация, Красноярский край, <адрес> (л.д. 25)

Согласно заключению эксперта № 02-02/06/25 по результатам визуально-инструментального обследования объекта недвижимости: нежилого здания общей площадью 142,6 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский <адрес> – соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы других лиц. (л.д. 26 -55).

Согласно выписке из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 06.08.2025 г. №КУВИ-№, ФИО1 по состоянию на 10.07.2025 принадлежали объекты недвижимости: здание, с кадастровым номером №, нежилое, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес> площадью 968,2 кв.м., дата государственной регистрации 09.06.2023, номер государственной регистрации №, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.06.2023 (л.д. 65).

Согласно ответу от 21.08.2025 № № Администрация Знаменского сельсовета не располагает сведениями о выделении земельного участка по адресу: Красноярский край, <адрес> (л.д. 70), а также согласно ответу от 30.09.2025 г. № № не располагает сведениями о принадлежности объектов недвижимости и земельных участков, расположенных по адресу: Красноярский край, <адрес> (л.д. 112,128).

Согласно уведомлению от 25 августа 2025 г. №КУВИ-№ в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес>. (л.д. 74).

Согласно акту приема – передачи имущества от 27 октября 2008 года во исполнение договора купли-продажи имущества должника СПК «Знаменское» - продавец, передал ООО «Знаменское» - покупателю, недвижимое имущество, в том числе пекарню в с.Знаменка за 45090 р. (л.д. 75-76).

Согласно договору купли – продажи имущества должника в соответствии с пунктом 2 статьи 179 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 27 октября 2008 года, СПК «Знаменский» передает в собственность ООО «Знаменское» имущество и имущественные права, указанные в приложении № 1 (спецификации) к договору на общую стоимость 2 648 324,0 рублей в том числе НДС 18 процентов. (л.д. 77 – 78).

Согласно ответу КГКУ «Краевой архив БТИ» от 23.09.2025 № №исх13-25, в архиве учетно-технической документации находится на хранении инвентарное дело на объект недвижимости, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес>. Согласно базе данных по состоянию на 15.02.1999, сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес>. (л.д. 102,129).

Согласно техническому паспорту нежилого здания – контора, расположенному по адресу: Красноярский край, <адрес>, объекту присвоен инвентарный номер № (л.д. 103-111,130-146).

Согласно ответу Администрации Минусинского района от 02.02.2024 г. земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № который входит в состав единого землепользования. Согласно сведениям из ЕГН на земельном участке с кадастровым номером №, расположено 2 объекта: нежилое здание – контора с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, <адрес> которое находится в собственности ФИО1 и объект, на который право в ЕГРН не зарегистрировано. Предварительное согласование схемы размещения земельного участка не представляется возможным. (л.д. 115)

Согласно выписке из ЕГРН от 09.06.2023, от 06.11.2025 правообладателем здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес> площадью 862,2 кв.м. является ФИО1 (л.д. 117-118,156-158)

Согласно выписке из ЕГРП от 31.10.2025 на земельный участок, с кадастровым номером № расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес>, площадью 1581, расположен в граница зоны с реестровым номером № от 19.04.2021, вид права: государственная собственность. Кадастровые номера обособленных (условных) участков, входящих в единое землепользование и их площади:№ кв.м.,24№ кв.м. (л.д. 148 – 153).

Согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости от 31.10.2025, земельный участок с кадастровым номером № местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, <адрес> граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства. Вид права: государственная собственность. (л.д. 154-155)

Согласно уведомлению от 06.11.2025г. в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах, регистрационного дела, выписка о переходе прав на объект недвижимости - здание, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес><адрес> с кадастровым номером №, отсутствуют. (л.д. 159, 160, 161)

Таким образом, судом установлено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года на основании договора купли-продажи приобрел у ООО «Знаменское» нежилое здание, расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес> при этом сведения о зарегистрированных правах на указанный объект недвижимости за продавцом данного имущества - ООО «Знаменское, которое приобрело указанное здание по договору купли-продажи имущества должника – СПК «Знаменское» 27 октября 2008 года, отсутствуют. Данные обстоятельства не оспариваются и подтверждаются отзывом ООО «Знаменское» о том, что право собственности на объект недвижимости не регистрировано ввиду отсутствия денежных средств.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (пункт 1 статьи 131). Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке (пункты 3, 5 статьи 1 действующего Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59 постановления Пленумов N 10/22).

Иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права. Заявление данного иска покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности не может быть признано надлежащим способом защиты нарушенного права. Если истец не приобрел право собственности на спорное недвижимое имущество до вступления Закона N 122-ФЗ, заключение им договора купли-продажи этого имущества, а также оплата предусмотренной договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Если истец в качестве основания возникновения права собственности указывает сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом 218-ФЗ правилами. Иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, основанный на нормах статьи 551 ГК РФ, может быть признан приемлемым в случае установления фактов заключения договора купли-продажи, передачи спорного имущества во владение истцу во исполнение этой сделки и его наличие у истца на момент рассмотрения спора.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, поскольку истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, договор купли-продажи спорных объектов заключен после вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в нарушение статьи 6 данного закона (действующего на момент заключения сделок) на момент заключения сделки за продавцом не было зарегистрировано право собственности на продаваемое недвижимое имущество, поскольку истец в качестве основания возникновения права собственности указал договор купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 13 июля 2015 года 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", доказательств обращения для регистрации перехода прав, обжалования решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации не представлено, фактическая передача имущества по договору, а также факт уплаты предусмотренной договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Сторонам разъяснялись положения ст. 56 ГПК РФ, других доказательств суду представлено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Минусинского района о признании договора заключенным, признании права собственности на нежилое здание – отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Мотивированный текст решения изготовлен 26.11.2025