Решение № 2-1614/2020 от 23 сентября 2020 г. по делу № 2-2039/2019~М-1898/2019

Дело № 2-1614 /2020

УИД: 26RS0012-01-2019-003344-81

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки «24» сентября 2020 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об аннулировании записи о праве собственности, восстановлении записи о праве собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности прекращенным, устранении препятствий в регистрации права собственности.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

28 октября 2016 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому истец (продавец) продал, а ответчик (покупатель) приобрел в собственность квартиру общей площадью 54,9 кв.м., по адресу: <адрес>.

02 ноября 2016года договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в УФРС СК, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 02.11.2016г., запись регистрации 26-26/035- 26/035/076/2016-2532/2

Согласно п.4 договора стоимость квартиры определена соглашением сторон в сумме 1 000 000 руб. До подписания договора покупатель оплатил продавцу в счет стоимости приобретаемой квартиры 10 000 руб. Оставшаяся часть суммы в размере 990 000 руб. подлежит уплате в срок до 01 мая 2017 года.

Согласно п. 4.3 договора стороны определили, что квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной ее оплаты будет находиться в залоге у продавца согласно п. 5 ст. 488 и ст. 489 ГК РФ.

Данное ограничение - ипотека в силу закона, было так же зарегистрировано в УФРС СК, запись регистрации 26-26/035-26/035/076/2016-2533/1 на срок с 02 ноября 2016 года по 01 мая 2017 года.

Однако, по истечение указанного срока ответчик ФИО2 не оплатил стоимость квартиры по договору, и до настоящего времени уклоняется от оплаты.

Считает, что невыплата ответчиком продавцу полной стоимости квартиры является существенным нарушением договора купли-продажи.

В соответствии со ст.309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство должно быть исполнено в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных договором или законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной).

Считает, что неоплата ответчиком 990 000 руб. по договору купли- продажи квартиры является существенным нарушением договора. Существенный характер нарушения выражен в возникновении у нее значительного ущерба вследствие неоплаты ответчиком полной стоимости квартиры. Договор купли-продажи был заключен ею с целью получения денежных средств.

Она обращалась к ответчику с досудебной претензией об оплате договора купли-продажи, однако ответа на нее не получила.

Кроме того, как ей стало известно, имеется записи в ЕГРП об арестах, наложенных на основании постановлений судебных приставов-исполнителей Предгорного района на имущество ФИО2, что так же является препятствием в регистрации каких либо прав на квартиру.

На основании изложенного, просит суд: расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2016 года, заключенный между ней и ФИО2, признать прекращенным право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес>; устранить препятствия в регистрации указанного права на квартиру за ней в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по СК.

Впоследствии ФИО1 уточнила заявленные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, указав, что в связи с изменившимися обстоятельствами - заключением Соглашения о расторжении договора купли- продажи квартиры между ней и ответчиком, и записями в ЕГРП об арестах на имущество ФИО2, наложенными на основании постановлений Предгорного районного отдела ФССП по СК, заявленные исковые требования подлежат уточнению.

Просит суд аннулировать в ЕГРП запись о праве собственности ФИО2 на объект недвижимости: жилое, квартира, общей площадью 54,9 кв.м., с кадастровым номером 26:30:010103:665 по адресу <адрес>., восстановить в ЕГРП запись о ее праве собственности на указанный объект недвижимости.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Росреестра по Ставропольскому краю, Предгорного РОСП УФССП России по Ставропольскому краю, надлежаще уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Истец и представитель Предгорного РОСП ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (ст.130)

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (п.2 ст.434) Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Установлено, подтверждено материалами дела, что 28 октября 2016 года между ФИО1 (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО1 продала, а ФИО2 купил за 1 000 000 руб. квартиру, общей площадью 54,9 кв.м., с кадастровым номером 26:30:010103:665, расположенную по адресу: <адрес>.

Согласно п.4 договора, до его подписания покупатель оплатил продавцу в счет стоимости приобретаемой квартиры 10 000 руб. Оставшаяся часть суммы в размере 990 000 руб. подлежит уплате в срок до 01 мая 2017 года.

Согласно п. 4.3 договора стороны определили, что квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной ее оплаты будет находиться в залоге у продавца согласно п. 5 ст. 488 и ст. 489 ГК РФ.

02 ноября 2016 года договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (запись регистрации 26-26/035-26/035/076/2016-2532/20, одновременно зарегистрирована ипотека в силу закона (запись регистрации 26-26/035-26/035/076/2016-2533/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02 ноября 2016 года, а также копией дела правоустанавливающих документов.

По утверждению истца, в установленный договором срок ответчик ФИО2 стоимость квартиры не оплатил. Данное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Статьей 453 ГК РФ предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (п. 2) В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. (п. 3)

В судебном заседании установлено, что 02 апреля 2019 года ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, общей площадью 54,9 кв.м., с кадастровым номером 26:30:010103:665, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 соглашения, покупатель обязуется вернуть указанную квартиру продавцу к моменту подписания настоящего соглашения, а продавец обязуется принять квартиру.

На основании п. 9 договора продавец получает обратно свое право собственности на квартиру в момент государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

03 апреля 2019 года ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениями о расторжении договора.

28 мая 2019 года стороны уведомлены о приостановлении государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, в связи с наличием в ЕГРН записей о запрете регистрационных действий в отношении имущества должника ФИО2, на основании Постановлений Предгорного РОСП УФССП России по Ставропольскому краю.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценивая требования истца, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ проведение государственной регистрации носит заявительный характер. Пунктом 3 части 3 указанной статьи предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации, может являться вступивший в законную силу судебный акт.

В соответствии с п. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В п.52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Государственная регистрация прекращения права собственности в связи с переходом права к другому лицу осуществляется путем погашения регистрационной записи о праве в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на котором произведена запись о праве собственности, путем проставления штампа погашения регистрационной записи.

Как было указано выше, 02 апреля 2019 года ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры, общей площадью 54,9 кв.м., с кадастровым номером 26:30:010103:665, расположенной по адресу: <адрес>.

Указанное соглашение строго соответствует требованиям закона, поскольку четко отражает волеизъявление сторон, составлено в надлежащей форме, подписано сторонами. Соглашение сторонами исполнено, квартира возвращена истцу.

В связи с расторжением договора купли-продажи от 28 октября 2016 года, произведенная на основании данного договора запись о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру подлежит исключению из Единого государственного реестра недвижимости, с восстановлением в ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости.

В условиях состязательности процесса ответчик не привел доказательств, опровергающих доводы истца, в связи с чем, в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 об аннулировании записи о праве собственности, восстановлении записи о праве собственности – удовлетворить.

Исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости - квартиру с кадастровым номером 26:30:010103:665, общей площадью 54,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером 26:30:010103:665, общей площадью 54,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «29» сентября 2020 года.