Апелляционное определение № 33-2554/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья: Безроков Б.Т. 07RS0001-02-2024-008061-16

дело № 2-3931/2025 Дело № 33-2554/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 декабря 2025 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Бейтуганова А.З.

судей Савкуева З.У. и Шашева А.Х.

при секретаре Кишевой А.В.,

с участием: представителя ответчиков ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шашева А.Х. гражданское дело по иску Местной администрации городского округа Нальчик к ФИО2 и ФИО3 о возложении обязанности привести самовольно реконструированное жилое помещение в прежнее состояние, путем демонтажа самовольной надстройки и встречному иску ФИО2 и ФИО3 к Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на квартиру в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии,

по апелляционной жалобе ФИО2 и ФИО3 на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 19 августа 2025 года,

УСТАНОВИЛА:

Местная администрация г.о. Нальчик обратилась в Нальчикский городской суд Кабардино-Балкарской Республики с иском о возложении на ФИО2 и ФИО3 обязанности за свой счет привести самовольно реконструированное жилое помещение №, расположенное на 4 этаже в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> прежнее состояние путем демонтажа самовольной надстройки размерами 10,7 х 6,2 в течение тридцати дней, со дня вступления решения в законную силу.

В обоснование иска указано, что специалистом Управления административно-технического контроля Местной администрации г.о. Нальчик по обращению Минстроя КБР проведено обследование объекта, расположенного по <адрес>.

Установлено, что местной администрацией г.о. Нальчик ООО «Тлепш» 22.07.2021 года было выдано разрешение на строительство группы жилых многоквартирных домов в микрорайоне «Восточный» на земельном участке с кадастровым номером №, в <адрес>

В соответствии с проектно-разрешительной документацией количество этажей в МКД-5, из которых 1 -подземный, 4 -наземных. Разрешением от 28.11.2023 года МКД введен в эксплуатацию теми же параметрами.

Выходом на место установлено, что жилое помещение с кадастровым номером № площадью 64,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, находящееся на четвертом этаже МКД, принадлежит на праве общей совместной собственности ФИО2 и ФИО3

В результате осмотра выявлено, что ФИО2 и ФИО3 осуществили реконструкцию принадлежащего им жилого помещения путем строительства надстройки размерами 10,7 х 6,2 метров с изменением конфигурации кровли и блочной кладки со стороны дворового фасада. По результату реконструкции площадь жилого помещения увеличилась с 64,5 кв.м, до 130,8 кв.м, также увеличилась общая этажность дома до 6 этажей.

На производственную реконструкцию проектно-разрешительная документация в порядке требований ст. 51 ГрК РФ, не выдавалась.

Ответчики в местную администрацию г.о. Нальчик с соответствующим обращением за получением разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома не обращались.

Самовольная реконструкция многоквартирного жилого дома ответчиками проведена не только без согласования уполномоченного органа, но и без согласования с собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме, без получения от них согласия на такую реконструкцию.

Указывая, что произведенная в квартире реконструкция не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, ФИО2 и ФИО3 обратились со встречным иском к Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, площадью 129 кв.м.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Местной администрации городского округа Нальчик удовлетворены, в удовлетворении встречного иска ФИО2 и ФИО3 – отказано.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, ФИО2 и ФИО3, действуя через своего представителя ФИО1 подали на него апелляционную жалобу, в которой просят его отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Местной администрации г.о.Нальчик и удовлетворении встречных исковых требований. Одновременно ответчики ходатайствуют о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

В обоснование жалобы указано, что в ходе судебного разбирательства ответчиками было заявлено ходатайство о проведении по делу экспертного исследования, в удовлетворении которого суд необоснованно отказал.

Вместе с тем, по их мнению, назначение экспертизы по делу необходимо для выяснения вопроса о соответствии проведённых работ строительным нормам и правилам и дачи заключения о наличии угрозы жизни и здоровью собственников и третьих лиц.

Ответчики указывают на ошибочность вывода суда первой инстанции о признании недействительным решения общего собрания участников долевого строительства/ собственников помещений в многоквартирном доме по мотиву его ничтожности соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ (отсутствие кворума) и не соответствием нормам, указанным в Требованиях к оформлению протокола общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 28 января 2019 года N 44/пр.

Копия Протокола общего собрания участников долевого строительства/собственников помещений в многоквартирном доме, а также лист решений, представленные в ответчиками в материалы дела свидетельствуют о наличии разрешения со стороны собственников 24 помещений и сомнений волеизъявление собственников многоквартирного дома на произведенную реконструкцию не вызывает. В отношении выявленных недостатков, суду следовало предложить ответчикам привести представленные доказательства в соответствие в требования законодательства.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчиков, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ правильность, принятого судом решения исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что жилое помещение №, расположенное на 4 этаже в многоквартирном жилом по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2 и ФИО3, которые произвели его реконструкцию, путем возведения над ним надстройки 5-го этажа, в результате чего данная квартира была трансформирована в двухуровневую, а ее площадь увеличена с 64,5 квадратных метров до 130,8 квадратных метров.

Как указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

При этом перечень указанных выше вариантов изменения параметров объекта капитального строительства не является исчерпывающим.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации);

реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, по составу и видам выполненные ответчиками строительно-монтажные работы по возведению надстройки (ранее не существовавшего 5 этаж) над принадлежащей им квартирой относятся, если следовать установлению, содержащемуся в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к категории реконструкция, поскольку изменили параметры указанной квартиры, и равно, жилого дома, в котором она расположена.

В соответствии же с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, на произведенную ФИО2 и ФИО3, реконструкцию принадлежащего им жилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.

В то же время исходя из части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

При этом, согласно части 1 статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 названной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик, технический заказчик или лицо, обеспечившее выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных частями 1.1 - 1.3 статьи 48 названного Кодекса, по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с названной статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Обращаясь в суд с указанным исковым заявлением, Местная администрация утверждала о том, что ответчики за получением разрешения на осуществление указанной реконструкции не обращалась и оно им не выдавалось.

Ответчиками доказательств наличия такой проектной документации и производство её экспертизы не представлено, как и обращения в Местную администрацию городского округа Нальчик с целью узаконения произведенной реконструкции представлено не было.

Заочным решением Нальчикского городского суда от 19 января 2025 года вышеуказанные исковые требования Местной администрации к ФИО2 и ФИО3, были удовлетворены, а в последующем по заявлению ответчиков определением суда 16 мая 2025 года оно было отменено, производство по делу возобновлено.

В указанный период времени ФИО2 и ФИО3 обратились к истцу с заявлением о выдаче правоустанавливающих документов на произведённую реконструкцию принадлежащей им квартиры с надстройкой мансардного этажа.

16 июня 2025 года в удовлетворении заявления отказано ввиду отсутствия разрешения на реконструкцию объекта, не представления документов предусмотренных пунктами 1,2,3, части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, не соответствия представленных документов требованиям к реконструкции объекта капитального строительства МКД №, <адрес>, установленным градостроительным планом земельного участка, поскольку данный МКД расположен в зоне жилой застройки 2 типа малоэтажными многоквартирными домами высотой до 4 этажей, включая мансардный. По результатам самовольной реконструкции осуществлено строительство 5 этажа, что является существенным нарушением градостроительных норм. (л.д.80)

Согласно пункту 5 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации функциональные зоны представляют собой зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение. Последнее, в свою очередь, определяется исходя из различных факторов для обеспечения устойчивого развития соответствующих территорий (часть 1 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 19 Правил землепользования и застройки городского округа Нальчик, утвержденных Решением Совета местного самоуправления городского округа Нальчик КБР от 22.05.2020 № 315, установлен градостроительный регламент зоны жилой застройки 2-го типа малоэтажными многоквартирными жилыми домами (Ж-2), к основным видам разрешенного использования которой отнесена - малоэтажная многоквартирная жилая застройка (2.1.1)

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412, определяет вид разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка" (2.1.1) как размещение малоэтажных многоквартирных домов (многоквартирные дома высотой до 4 этажей, включая мансардный).

Согласно Своду правил СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», к малоэтажным многоквартирным жилым домам относятся строения не выше 4-х этажей (включая мансардный), состоящее из 2-х и более квартир.

Поскольку квартира ответчиков расположена на четвертом этаже МКД, устройство надстройки к квартире в виде дополнительного 5 этажа, не соответствует целевому назначению земельного участка и соответственно является недопустимым.

Таким образом, произведенная ФИО2 и ФИО3 реконструкция указанной квартиры, осуществленная без получения на то требуемого приведенными нормами градостроительного законодательства разрешения, является самовольной, что, соответственно, влечет относительно нее правовые последствия, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 43 того же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В данном случае, установленные по настоящему делу обстоятельства, сами по себе, исключают возможность сохранения указанной квартиры в реконструированном виде а, как следствие, являются в своей совокупности безусловным основанием для применения к ответчикам единственно предусмотренной приведенными законоположениями крайней меры в виде возложения на них обязанности по приведению данной квартиры в соответствии с установленными требованиями - в первоначальное ее состояние.

При таком положении оснований для удовлетворения заявленного стороной ответчика ходатайства о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не усматривается.

Судебная коллегия также отмечает, что отсутствие разрешения на реконструкцию и проектной документации, прошедшей необходимую экспертизу, а также иные вышеприведенные недостатки, не могут быть преодолены подобной экспертизой реконструированного жилого помещения и многоквартирного жилого дома в существующем виде.

По тем же мотивам, ссылка автора жалобы на то обстоятельство, что собственники помещений указанного многоквартирного жилого дома дали согласие на сохранение принадлежащей им квартиры в реконструированном виде, а такое ее сохранение не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан, не имеет с учетом предмета рассматриваемого спора и установленных по делу фактических обстоятельств, какого-либо юридического значения для настоящего гражданского дела, подлежат отклонению.

При таких условиях, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об удовлетворении искового заявления Местной администрации и отказе удовлетворении встречного иска к ней.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых по делу обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Автор жалобы фактически выражает лишь несогласие с решением суда, однако, по существу, не опровергает вышеприведенные выводы.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводы жалобы не опровергают выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

в удовлетворении ходатайства представителя ответчиков ФИО2 и ФИО3 - ФИО1 о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, отказать.

Решение Нальчикского городского суда КБР от 19 августа 2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2 и ФИО3 - без удовлетворения.

Верховному Суду Кабардино-Балкарской Республики осуществить возврат ФИО4 внесенных им по банковскому чеку от 09 декабря 2025 года на депозитный счет суда денежных средств, необходимых для проведения судебной строительно-технической экспертизы, в размере 58 080 рублей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 декабря 2025 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

судьи З.У. Савкуев

А.Х. Шашев