Решение № 3А-847/2017 3А-847/2017~М-719/2017 М-719/2017 от 4 октября 2017 г. по делу № 3А-847/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 октября 2017 года г.СамараСамарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-847/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Премьера» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Премьера» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 г. и она составляет 28 794 052,98 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости указанного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на дату оценки – 01.01.2013 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 498 870 руб.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Премьера» просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2013 года, на основании отчета об оценке в размере 14 498 870 руб.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Иные лица, участвующие в деле - Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» представило суду письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. В письменном отзыве Администрация г.о. Тольятти Самарской области просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Премьера» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ. (л.д. №).

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013 года и она составляет 28 794 052,98 руб.

Согласно отчету ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., по состоянию на дату оценки - 01.01.2013 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 498 870 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 01.08.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Премьера» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что в соответствии с п. 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. На странице № отчета оценщик определяет значения факторов стоимости для объектов-аналогов, в том числе значения фактора «транспортная доступность» в размере «1-ая линия дорог районного значения» для объекта оценки и для всех объектов-аналогов. При этом в описании данного фактора стоимости указано, что тип улицы принимается по генеральному плану. В то же время согласно генеральному плану г.о. Тольятти (схема развития улично-дорожной сети) улица Лесная, на которой расположены аналоги № и №, относится к «магистральным улицам общегородского значения регулируемого движения», что говорит об их отличии по данному фактору стоимости от аналогов №,№,№ и объекта оценки. Нарушен п. 5 ФСО №3 – оценщик намеренно вводит пользователя отчета в заблуждение, присваивая неверные значения фактора стоимости, что привело к неведению корректировки по фактору «транспортная доступность».

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного земельного участка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Оценщик провел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения в г. Тольятти Самарской области, актуальных на дату оценки, что отражено на стр. № отчета.

На страницах № отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве земельного участка для <данные изъяты>.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, чему в отчете приведено обоснование, оценщик мотивированно отказался от использования доходного и затратного подходов (страницы 53-58 отчета).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.п.12-14 ФСО N 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: «Волга-Инфо» - «I-Real».

Для сравнения оценщиком подобраны 5 объектов-аналогов, на праве собственности, являющиеся земельными участками под коммерческое назначение, расположенные на территории Центрального района г. Тольятти и схожие по основным ценообразующим факторам: назначению, условиям продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, наличию коммуникаций.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.

Характеристики объектов-аналогов приведены в Таблице № на страницах № отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Процесс введения корректировок и цены сопоставимых объектов приведены в Таблице № на странице № отчета.

Оценщиком введены корректировки: на торг в размере 10 %, на площадь, на местоположение внутри района (территориальный коэффициент).

Рассчитанная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость объекта оценка составила округленно 14 498 870 руб. или 1 901,99 рублей за 1 кв.м.

Стоимость оцениваемого земельного участка, площадью * *** кв.м., попадает в средний ценовой диапазон 50% всех земельных участков для г. Тольятти от 1 300 до 2 700 рублей за 1 кв.м., согласно анализу рынка, приведенного в п.№ отчета.

Согласовав результаты, присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 1, оценщик установил итоговую рыночную стоимость земельного участка в размере 14 498 870 руб.

Оценщиком ООО «<данные изъяты>» - ФИО1 представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, из которых следует, что в отчете отсутствует указание на то, что оценщик применяет корректировки по фактору «транспортная доступность» согласно Генерального плана. На стр. № отчета (таблица №) оценщиком определен перечень ценообразующих факторов, среди которых фактор «транспортная доступность» рассматривается на соответствие расположения объекта относительно 1-ой (красной) линии, что подтверждается исследованиями ФИО3 (отражено в справочнике оценки недвижимости). Оценщиком проведен анализ рынка по фактору «транспортная доступность» на стр.№ (рис. №) и подтвержден экспертным мнением, на расположение объекта-оценки относительно 1-й (красной) линии.

Учитывая изложенное, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости оцениваемого объекта является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., а требования ООО «Премьера» - удовлетворению.

Доводы заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти, изложенные в письменном отзыве, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 01.08.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Премьера» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью * *** кв.м., категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 14 498 870 рублей.

Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью «Премьера» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 01.08.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10.10.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.