Апелляционное определение № 33-10333/2025 33-325/2026 от 12 января 2026 г.

Судья: Ерофеева Е.А. Дело № 33-325 (33-10333/2025) (2-889/2025)

Докладчик: Пастухов С.А. УИД 42RS0011-01-2024-004374-22


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 января 2026 г. г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

в составе председательствующего: Пастухова С.А.,

судей: Блок У.П., Борисенко О.А.,

при секретаре: Буряк М.А.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 22 сентября 2025 г.

по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными результатов торгов, признании сделки купли продажи недействительной, признании не возникшим права собственности, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными результатов торгов, признании сделки купли продажи недействительной, признании не возникшим права собственности, признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

Требования мотивировала тем, что она приобрела право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договоров купли-продажи от 16.02.2020, заключенных с ФИО6, как продавцом. Она приняла недвижимость в фактическое владение, оплатила ее и зарегистрировала право собственности за собой в государственном реестре.

На основании определения Арбитражного суда Кемеровской области по делу о банкротстве № А27-20730-3/2021 от 16.02.2023 ФИО6 данная сделка была признана недействительной. 01.11.2023 был заключен договор купли-продажи в отношении указанных жилого дома и земельного участка между финансовым управляющим ФИО4 и ФИО3 Данный договор был заключен в рамках рассмотрения дела № А27-«Публичное предложение продавца №».

01.12.2023 в отношении указанного имущества был заключен договор купли-продажи между ФИО3, как продавцом, и ФИО5, как покупателем.

Ответчики при заключении договора не намеревались создать соответствующие правовые последствия, что подтверждается несоблюдением условий договора, а именно раздел 3 договора предусматривает передачу дома, хотя истица проживает в доме на законном основании и ответчик не осматривал дом, акт приема-передачи от 10.11.2023 был подписан, но предмет договора не был передан. О том, что истица там проживают, ответчикам было известно. В случае проявления финансовым управляющим, ФИО5 и ФИО3 минимальной степени осмотрительности, которая от них требовалась в сложившейся ситуации-осмотра недвижимости перед заключением сделки, они с неизбежностью узнали бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца лицом. Поэтому ФИО5 и ФИО3 не могут считаться добросовестными приобретателями. Они выехали на осмотр жилого дома только после его продажи с торгов, проявили неосмотрительность, так как знали о правах третьих лиц на данное жилое помещение.

ФИО5 и ФИО3 в договоре от 01.12.2023 отошли от диспозитивных положений абзаца 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, а именно, предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать жилой дом. Однако, данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: ФИО3 в принципе не мог передать жилой дом ФИО5, а ФИО5 принять его, поскольку имущество все время находилось во владении истицы. Истица считает, что основная обязанность по договору купли-продажи от 02.11.2023 не была исполнена продавцом - не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Значит, ответчики, составив заведомо недостоверный передаточный акт, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах, следует признать, что ФИО5 и ФИО3 не приобрели права собственности на жилой дом (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Просила признать недействительными результаты торгов в процедуре «Публичное предложение продавца № по делу № А27-20730/2021 по банкротству ФИО6 в отношении жилого дома общей площадью 81,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 795 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, отношении жилого дома и земельного участка по адресу; <адрес>, между финансовым управляющим ФИО4 и ФИО3; признать сделку купли-продажи жилого дома общей площадью 81,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 795 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, от 01.12.2023 между ФИО5 и ФИО3 недействительной; признать не возникшим право собственности ФИО3 и ФИО5 на жилой дом общей площадью 81,4 кв.м. и земельный участок общей площадью 795 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>; признать истца собственником жилого дома общей площадью 81,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 795 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Решением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 22.09.2025 в иске отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2, просит отменить решение суда.

Указывает, что ФИО1 доказала добросовестность своего приобретения жилого дома и земельного участка.

В жилом доме была произведена реконструкция, о чем были внесены изменения в ЕГРН, согласно сведениям которого на момент проведения торгов площадь жилого дома составляла 81,4 кв.м., в то время как на торги был выставлен жилой дом площадью 53,3 кв.м., что значительно снизило его стоимость.

Определение арбитражного суда не имеет преюдициального значения, так как объект недвижимости не соответствовал условиям договора, настоящий спор имеет место между другими лицами.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца ФИО1 – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы и просившего решение суда отменить, ответчика ФИО5 и его представителя ФИО7, просивших отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

Согласно п. 3 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 5 ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Согласно п. 1 ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно п. 3 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

Согласно п. 6 ст. 448 ГК РФ, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ, условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 449 ГК РФ расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 3 ст. 167 ГК РФ, если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Согласно п. 4 ст. 167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно договорам купли-продажи от 16.09.2020, заключенным ФИО1, выступившей в качестве покупателя, с ФИО6, как продавцом, предметом сделки явились земельный участок, площадью 795 кв.м., с кадастровым номером №, стоимостью 50 000 руб., и расположенный на нем жилой дом, площадью 53,3 кв.м., с кадастровым номером №, стоимостью 1 000 000 руб., находящиеся по адресу: <адрес> (л.д. 17-18 т. 1).

Указанные договоры были сданы для государственной регистрации прав 09.10.2020, и одновременно подано ФИО1 заявление, в котором она указала, что просит приостановить осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в связи с необходимостью прекращения ограничений. Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу от 15.10.2020 ФИО1 уведомлена о приостановлении осуществления действия по государственной регистрации до 15.04.2021 (л.д.145 т.1).

20.10.2020 ФИО1 представила заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возвращении ей ранее представленных для их проведения документов (л.д. 132,134,137,139-145 т.1).

После чего, 03.11.2020 ФИО1 и ФИО6 представили в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> - Кузбассу для государственной регистрации прав на жилой дом по <адрес>, по договору купли-продажи жилого дома от 16.09.2020, заключенному с ФИО6

Уведомлением государственного органа от 10.12.2020 ФИО1 и ФИО6 уведомлены о приостановлении государственной регистрации права собственности, перехода права, в связи с запретом на совершение регистрационных действий по регистрации (т.1 л.д. 153-154, 156-159).

Право собственности на указанные жилой дом и земельный участок зарегистрированы за ФИО1 31.01.2022.

18.03.2022 представитель ФИО1 - ФИО2 обратился в Управление Росреестра с заявлением о об изменении площади дома с 53,3 кв.м. на 81,4 кв.м. (л.д. 194 т.1).

Кроме того, на основании договора от 01.04.2021 между ФИО6 и ФИО1 безвозмездного пользования жилым помещением-спорным домом, ФИО1 01.04.2021 обратилась в МО МВД России «Ленинск-Кузнецкий» о регистрации ее по месту жительства по адресу: <адрес> (л.д. 248-250 т. 1).

Однако, указанные сделки купли-продажи от 16.09.2020 были признаны судом недействительными по заявлению финансового управляющего ФИО4 в деле о банкротстве должника ФИО6, который был признан банкротом и была введена процедура реализации его имущества решением Арбитражного суда Кемеровской области от 25.01.2022 по делу № А27-20730-3/2021 (л.д. 206-оборот – 208 т. 1).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Кемеровской области по делу о банкротстве № А27-20730-3/2021 от 16.02.2023 (изготовленное в полном объеме 27.02.2023) по заявлению финансового управляющего в рамках дела о банкротстве ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.09.2020, заключенного между ФИО6 и ФИО1, расположенных по адресу: <адрес>, на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ признаны недействительными договоры купли - продажи указанных жилого дома и земельного участка, применены последствия недействительности сделки, на ФИО1 возложена обязанность вернуть в конкурсную массу ФИО6 указанные жилой дом и земельный участок (л.д. 203-оборот – 206 т. 1).

Согласно Положению о порядке, условиях и сроках продажи имущества ФИО6, подписанного арбитражным управляющим ФИО4, и утвержденного Арбитражным судом Кемеровской области 22.06.2023 (резолютивная часть оглашена 15.06.2023), имущество ФИО6 продается путем проведения открытых торгов в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) одним лотом: жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 53,3 кв.м., с кадастровым номером №, рыночная стоимость без НДС 940 000 руб., и земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 795 кв.м., с кадастровым номером №, рыночная стоимость без НДС 470 000 руб., всего 1 410 000 руб. (пункт 2.1). В пункте 4.4.13 предусмотрено, что передача имущества конкурсным управляющим и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами и оформляемому в соответствии с законодательством Российской Федерации (т.1 л.д.227-231).

На официальном сайте размещены объявления о проведении торгов: 30.06.2023 №, торги 15.09.2023 (не состоялись), 14.08.2023 №.

В объявлении от 14.08.2023 № указано, что начало подачи заявок 16.08.2023, окончание 20.09.2023. Время проведения торгов 26.09.2023 в 10.00 (московское время) на электронной площадке ООО «Фабрикант.ру» - www.fabrikant.ru.

26.09.2023 размещено сообщение № о том, что повторные электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формой подачи предложения по продаже имущества банкрота ФИО12 признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торге.

01.10.2023 размещено объявление № о проведении открытых торгов в электронной форме посредством публичного предложения по реализации имущества банкрота ФИО6

30.10.2023 размещено объявление № об окончании приема заявок.

31.10.2023 размещено объявление о результатах торгов.;

30.10.2023 по протоколу № 2 проведения итогов в процедуре «Публичное предложение продавца №» по делу № А27-20730/2021 определен победитель торгов ФИО3 (т.1 л.д.236)

На основании договора купли - продажи № 1 от 02.11.2023 между ФИО6, в лице финансового управляющего ФИО4, действующего на основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 18.01.2022 по делу № А27-20730/2021, (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключен договор, по условиям которого, продавец передал в собственность покупателя жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Общая стоимость имущества определена по итогам торгов и составила 792 400 руб.

01.12.2023 между ФИО3 (продавцом) и ФИО5 (покупателем) был заключен договор купли - продажи дома и земельного участка, по условиям договора (п. 2 договора) продавец продал покупателю индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 81,4 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащий продавцу на основании договора купли-продажи № 1 от 02.11.2023, за 445 000 руб., стоимость индивидуального жилого дома в размере 100 % оплачивается покупателем, путем передачи наличных средств продавцу в момент подписания договора (п. 3 договора). Земельный участок, как предусмотрено договором продавец продал покупателю за 445 000 руб., стоимость земельного участка в размере 100 % оплачивается покупателем собственными средствами покупателя, путем передачи наличных средств продавцу в момент подписания договора. Пунктом 4 договора предусматривает, что продавец передает, а покупатель принимает вышеуказанный объект в момент подписания настоящего договора, который по взаимному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи. Покупатель удовлетворен качественным состоянием дома, установленным путем личного внутреннего и внешнего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил каких-либо недостатков или дефектов, о которых ему не сообщил продавец. В соответствии с п. 6 договора в отчуждаемом по настоящему договору доме зарегистрированные лица отсутствуют. Распиской от 01.12.2023 подтверждается передача покупателем ФИО5 продавцу ФИО3 денежных средств в сумме 990 000 руб.

ФИО1 требует признания недействительными указанных сделок, поскольку недвижимое имущество, являющееся предметом сделок, находилось в ее владении и не могло быть передано от продавца к покупателю, в связи с чем ответчики не намеревались создать соответствующие правовые последствия при заключении указанных сделок, и также, требуя признания недействительными результаты торгов, указывает на занижение стоимости предмета торгов в виду того, что была произведена реконструкция жилого дома, площадь которого увеличилась с 53,3 кв.м. до 81 кв.м., в то время как на торгах была указана площадь жилого дома 53,3 кв.м.

Как указывалось выше, в силу положений ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (п. 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 данного кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, повлияли ли они на результат торгов, допущены ли нарушения прав истца, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными (пункты 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства"; далее - Информационное письмо N 101).

Законом определено единственное основание для признания торгов недействительными - это нарушение правил проведения торгов, установленное законом (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 Постановления N 50).

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 3 Информационного письма N 101).

Разрешая спор, суд, давая оценку заявленным истцом нарушениям при проведении торгов, не установил данных нарушений, а именно, существенных нарушений, которые могли бы привести к занижению цены продажи жилого дома.

Как установлено судом, организатором торгов была размещена недостоверная информация в отношении реализуемого объекта (жилого дома), а именно, неверно была указана площадь жилого дома – 53,3 м2 вместо верной 81,4 м2 (согласно сведениям ЕГРН), в связи с чем на торги фактически было выставлено имущество, в отношении которого в извещении о торгах были указаны недостоверные сведения.

При этом, суд указал, что на результаты торгов не повлияло неверное указание в извещении о торгах площади жилого дома, однако, не мотивировал данные выводы, которые не соответствуют материалам дела, а именно, как следует из материалов дела, проведенные в электронной форме торги по продаже данного имущества два раза не состоялись по причине отсутствия заявок, и только после снижения цены на 25 % имущество было приобретено единственным участником торгов ФИО3

Таким образом, фактически установлено, что объект торгов (жилой дом) имел иную площадь (заниженную) чем та, которая была указана в извещении о торгах, что не могло не повлиять на формирование его продажной цены, а также свидетельствует о наличии нарушений порядка проведения торгов, которые повлияли на формирование стоимости реализованного имущества (занижение цены).

Отсутствие достоверных сведений о предмете торгов не позволяет реально сформировать желание у потенциальных покупателей приобрести предмет торгов и оценить возможность своего участия в торгах, что приводит к значительному снижению числа их участников.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске исковой давности для оспаривания торгов (составляет один год, и по мнению суду окончился 31.10.2024), исходя из того, что ФИО1 было известно о том, что 05.12.2015 и 04.03.2016 судебным приставом-исполнителем МОСП по г. Ленинску-Кузнецкому и Ленинск-Кузнецкому району УФССП России по Кемеровской области на основании решений Ленинск-Кузнецкого городского суда возбуждены исполнительные производства в отношении ФИО6, о том, что 11.10.2021 в Арбитражный суд Кемеровской области поступило заявление о признании ФИО6 банкротом размещено на официальном сайте Арбитражного суда Кемеровской области, с 11.10.2021 все сведения в отношении ФИО6, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве были размещены на официальном сайте, в том числе своевременно и подробно размещена информация о проведении торгов в отношении спорного имущества.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя МОСП по г. Ленинску-Кузнецкому и Ленинск-Кузнецкому району УФССП России по Кемеровской области от 03.09.2020 (по делу 2-5992/2015) и 22.09.2020 (по делу 2-3684/2015) в рамках исполнительного производства в отношении ФИО6 наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременении в отношении имущества, в отношении имущества ФИО6, в том числе земельного участка по <адрес>, в <адрес>.

Приходя к выводу о пропуске срока исковой давности для оспаривания результатов торгов, суд отклонил доводы ФИО1 о том, что о проведении торгов она узнала в 2024 г. при рассмотрении гражданского дела о ее выселении.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда, поскольку ФИО1 не являлась стороной исполнительного производства в отношении ФИО6, как и не являлась участником дела о банкротстве, не обязана была отслеживать информацию о движении дела о банкротстве ФИО6, не обязана была отслеживать и информацию о проведении оспариваемых торгов, в связи с чем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о пропуске ФИО1 срока исковой давности для оспаривания торгов.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанное решение данным требованиям не соответствует, в связи с чем оно подлежит отмене.

Согласно п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (далее - Постановление N 50) с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов. Лицо может быть заинтересовано в оспаривании публичных торгов и в том случае, когда исполнительное производство, в ходе которого проводились эти торги, окончено фактическим исполнением. Ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги. К участию в деле о признании публичных торгов недействительными должны быть привлечены должник и взыскатель по исполнительному производству, судебный пристав-исполнитель, а также в необходимых случаях - ФССП России. Процессуальный статус указанных лиц (ответчик, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований) определяется судом с учетом заявленных требований.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» следует, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим, публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными. Отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.

Таким образом, требуя признания публичных торгов недействительными, истец в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должен представить суду доказательства нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Истец, не предприняв никаких действий для участия в рассматриваемых торгах, не является по смыслу п. 1 ст. 449 ГК РФ заинтересованным лицом, по иску которого данные торги могут быть признаны недействительными.

Разрешая спор, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требований, поскольку ФИО1 не приведены доводы, не представлены доказательства, что нарушение порядка проведения торгов привело к нарушению ее прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки.

Так, как следует из материалов дела, ФИО1 не являлась стороной исполнительного производства (кредитором ФИО6 в рамках дела о банкротстве), не являлась собственником реализованного имущества на момент проведения торгов и на момент разрешения спора.

Доводы истца ФИО1, содержащиеся в исковом заявлении, о невозможности реализации дома на торгах в связи с регистрацией и проживанием в нем, подлежат отклонению, поскольку права истца в данном случае не были затронуты, спорное имущество в любом случае подлежало реализации с торгов. Сохранение права пользования жилым помещением прежнего собственника при переходе права собственности на квартиру к другому лицу имеет существенное значение для покупателя спорного имущества, но не собственников квартиры, реализуемой с публичных торгов.

Ранее, решением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 10.04.2025, оставленным без изменения апелляционным определением Кемеровского областного суда от 31.07.2025, по иску ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о признании не возникшим право собственности ФИО3 на жилой дом общей площадью 81,4 кв.м. и земельный участок общей площадью 795 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, о признании сделки купли-продажи жилого дома общей площадью 81,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 795 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> от 01.12.2023 между ФИО5 и ФИО3 – ничтожной, о признании не возникшим право собственности ФИО5 на жилой дом общей площадью 81,4 кв.м. и земельный участок общей площадью 795 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, о признании ФИО1 добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, о признании ФИО1 собственником жилого дома общей площадью 81,4 кв.м. и земельного участка общей площадью 795 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, - в иске было отказано в полном объеме.

Таким образом, ФИО1 не доказала свою заинтересованность в результатах торгов, и, соответственно, наличие у нее права на оспаривание результатов торгов, как и наличие оснований для признания сделки купли-продажи недействительной и признания ее права на спорное имущество, поскольку в случае удовлетворения требований о признании торгов и сделки недействительными, это не приведет к восстановлению прав ФИО1, которая собственником спорного имущества и стороной исполнительного производства не является, соответственно, из-за занижения цены реализуемого имущества ее права нарушены быть не могут, так как она не имела права претендовать на получение вырученных от продажи предметов на оспариваемых торгах денежных средств (либо на погашение ее обязательств перед третьими лицами), в иске не ссылалась на то, что она была необоснованно отстранена от участия в торгах, в связи с чем требования ФИО1 о признании торгов недействительными удовлетворению не подлежат.

В пунктах 58, 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Вместе с тем, при наличии вступившего в законную силу определения арбитражного суда о признании сделок купли-продажи от 16.09.2020 между ФИО6 и ФИО1 недействительными доказательств возникновения у истицы права собственности на спорное недвижимое имущество не представлено, в связи с чем, судебная коллегия не находит законных оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании сделки купли-продажи спорного имущества между ФИО3 и ФИО5 недействительной, о признании не возникшим права собственности ФИО3 и ФИО5 на спорное имущество (жилой дом и земельный участок), а также о признании ее собственником спорных жилого дома и земельного участка.

Доводы апеллянта о том, что обстоятельства, установленные определением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.02.2023, не могут иметь преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм процессуального права.

В соответствии с п. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.02.2023 установлены обстоятельства, которые не подлежат доказыванию и опровержению в рамках рассмотрения данного дела, в котором участвовали одни и те же лица.

При этом судебная коллегия учитывает, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.02.2023 была установлена совокупность обстоятельств, как предшествовавших, так и сопровождавших сделки купли-продажи от 16.09.2020, объективно свидетельствующие о том, что ее сторонами были совершены действия, имеющие признаки злоупотребления правом, направленные на вывод имущества из-под обращения взыскания по долгам первоначального собственника ФИО6, впоследствии признанного банкротом.

При таких данных, судебная коллегия принимает новое решение об отказе ФИО1 в иске в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 22 сентября 2025 г. отменить, принять по делу новое решение, которым ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО4, ФИО5 отказать в полном объеме.

Председательствующий: С.А. Пастухов

Судьи: У.П. Блок

О.А. Борисенко

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 21.01.2026.