Решение № 2-181/2017 2-181/2017~М-42/2017 М-42/2017 от 27 февраля 2017 г. по делу № 2-181/2017

г/д 2-181/2017


Решение составлено

27.02.2017

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.Верхняя Салда 21 февраля 2017 года

Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего Исаевой О.В.

при секретаре судебного заседания Кислицыной А.С.

с участием ответчика В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш. к В. о расторжении договора-купли продажи жилого помещения, возврате недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Ш. обратилась в суд с иском к В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от д.м.г., мотивируя требования тем, что д.м.г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в <адрес>. Стоимость проданного недвижимого имущества по соглашению сторон составила <....> руб. В соответствии с условиями договора истец, как продавец, свои обязательства выполнила, передала квартиру ответчику, однако ответчик от своих обязанностей уклоняется, оплатить стоимость приобретенной квартиры по цене, согласованной сторонами, отказывается. Неисполнение ответчиком обязанности по оплате переданного ему недвижимого имущества, является существенным нарушением заключенного между сторонами договора. Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от д.м.г., заключенный между Ш. и В., и возвратить указанное недвижимое имущество в собственность истца Ш.

В судебное заседание Ш. не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом судебной повесткой, направленной почтой. В предварительном судебном заседании пояснила, что заявленные требования и доводы, изложенные в обоснование иска, поддерживает. Суду пояснила, что ответчик, являющийся ей сыном, обманным путем заставил подписать договор купли-продажи квартиры. Основанием для расторжения договора является неоплата стоимости квартиры в размере <....> руб. (л.д.43-44).

Ответчик В. заявленные требования не признал, суду пояснил, что спорный договор был заключен по инициативе матери Ш. При этом определили стоимость квартиры в размере <....> руб., поскольку рассчитывали на то, что получат налоговый вычет, и на полученную сумму в <....> руб. приобретут жилое помещение для сестры. Однако, поскольку договор заключен между родственниками, в выплате налогового вычета было отказано. С этого времени Ш. предпринимает попытки вернуть квартиру в свою собственность, что подтверждается многочисленными судебными разбирательствами. Стоимость квартиры в размере <....> руб. матери не выплачивал, поскольку фактически между ними была договоренность о выплате им <....> руб. От выплаты указанной денежной суммы В. не отказывается, единовременно уплатить сумму не представляется возможным, в выдаче кредита Банком было отказано, поскольку В. имеет трудовой стаж на новом месте работы менее <....> месяцев.

Судом в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения лиц, участвующих в деле, принято решение о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Ш. на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (договора приватизации) от д.м.г. являлась собственником жилого помещения (четырехкомнатной квартиры), расположенной по адресу: <адрес> (л.д.8).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

По правилам ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь, покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что д.м.г. между Ш. (продавец) и В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д.7).

Согласно п. 3 Договора стоимость квартиры определена сторонами в размере <....> рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания настоящего договора.

Пунктом 6 Договора установлено, что настоящий договор является одновременно передаточным актом.

д.м.г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произведена государственная регистрация договора, перехода права собственности (л.д.31-37).

Судом установлено, что фактическое владение и пользование квартирой осуществляется В.

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен продавцом Ш., жилое помещение передано во владение покупателю В., право собственности ответчика зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 549, п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.

Из взаимосвязи приведенных норм следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В случае невыполнения покупателем обязательства по своевременной оплате переданного ему недвижимого имущества по договору купли-продажи, продавец вправе потребовать оплату и уплату процентов в соответствии со статьями 395, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с заявленными исковыми требованиями к ответчику, истец указала, что сумма стоимости квартиры, определенная условиями договора, ей не передавалась. Данный факт подтверждается распиской В. (л.д.12), а также не оспаривается самим ответчиком в судебном заседании.

д.м.г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи в связи с существенным нарушением условий договора, связанных с неоплатой (л.д.14-19).

Вместе с тем, анализ условий оспариваемого договора купли-продажи жилого помещения свидетельствует, что он не содержит условий его расторжения в случае неуплаты покупателем выкупной цены за квартиру по требованию продавца в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору.

По смыслу положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенным признается нарушение договора одной из сторон тогда, когда оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна, в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представить доказательства, подтверждающие такой характер нарушения.

Каких-либо доказательств причинения значительного ущерба, с учетом требований пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской федерации, истец не представил.

Кроме этого, пунктом 4 договора купли-продажи предусмотрено, что в срок до д.м.г. обязуются сняться с регистрационного учета зарегистрированные и проживающие в квартире Ш., С., З., Ц.

Как установлено судом, указанные лица с регистрационного учета не сняты до настоящего времени, что не оспаривалось истцом в предварительном судебном заседании и подтверждается справкой с места жительства (л.д.13).

Также суд принимает во внимание, что после регистрации перехода права собственности на квартиру ответчик претензий истцу по неоплате стоимости приобретенного имущества не предъявлял длительное время. В судебном заседании обозревались гражданские дела по искам Ш. к В.

Так, определением <....> суда от д.м.г. производство по делу по иску Ш. к В. о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры как совершенного под влиянием существенного заблуждения прекращено в связи с отказом истца от иска. Решением <....> суда от д.м.г. отказано в удовлетворении иска Ш. к В. о признании договора купли-продажи недействительным как заключенным в отсутствие согласия органа опеки и попечительства и третьего лица С. Определением <....> суда от д.м.г. иск Ш. к В. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи оставлен без рассмотрения на основании абз. 8 ст. 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ввиду вторичной неявки в судебное заседание истца Ш. Впоследствии Ш. обратилась в суд с иском к В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры как мнимой сделки и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ей спорной квартиры в собственность. Решением <....> суда от д.м.г. в удовлетворении иска отказано.

Разрешая заявленные исковые требования, с учетом положений ст. ст. 454, 450, 453, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что у истца не имеется оснований требовать от ответчика возврата переданной по договору квартиры, поскольку с учетом положений данных норм, не исполнение обязательств по договору купли-продажи, в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры, влечет право требования продавца уплаты стоимости товара, а не расторжения договора.

Суд учитывает, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры не содержит условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения. В Гражданском кодексе (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены.

При таких обстоятельствах заявленные требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества по основанию неоплаты стоимости имущества, как существенного нарушения условия договора купли-продажи, не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Ссылка истца в качестве обоснования возможности расторжения договора на пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», основана на неправильном толковании указанного разъяснения.

В соответствии с пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако в данном случае самих оснований для расторжения договора купли-продажи не усматривается. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества, в качестве неосновательного обогащения на основании ст. ст. 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеприведенных положений закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи спорной квартиры, суд приходит выводу о том, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости спорного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования истца о возврате спорной квартиры в собственность истца также не подлежат удовлетворению.

Отказ в удовлетворении заявленных требований в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в возмещении истцу за счет ответчика судебных расходов по уплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Ш. к В. о расторжении договора-купли продажи жилого помещения, возврате недвижимого имущества – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья О.В.Исаева