Решение № 3А-141/2018 3А-141/2018~М-112/2018 М-112/2018 от 10 декабря 2018 г. по делу № 3А-141/2018

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-141/2018


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 декабря 2018 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи Борисовой О.В.,

при секретаре Давыдовой М.В.,

с участием представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Регион» (далее– ООО «Промышленная компания «Регион») ФИО1, ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО3, представителя заинтересованного лица администрации города Белгорода ФИО4,

в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Регион» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Промышленная компания «Регион» обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8165 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства автосалона, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2014, - <данные изъяты> руб. согласно отчету оценщика ООО «Центр независимой оценки» № УК 16/10 от 30.10.2017.

Административный истец, будучи собственником вышеуказанного земельного участка, находит кадастровую стоимость последнего в размере <данные изъяты> руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога.

Определением Белгородского областного суда от 24.09.2018 была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014, а также с целью установления соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы было поручено оценщику А., последней в результате проведенной по делу экспертизы составлено заключение № 067.04.0943 от 06.11.2018, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 составляет <данные изъяты> руб.

Представители административного истца ООО «Промышленная компания «Регион» поддержали требования по изложенным в административном иске основаниям.

Представитель административного ответчика Правительства Белгородской области и представитель администрации города Белгорода не возражали против удовлетворения административного иска.

Представитель администрации города Белгорода заявил о взыскании с административного истца 30 000 руб. в качестве возмещения понесенных по настоящему административному делу судебных расходов по оплате экспертизы.

Рассмотрев дело по существу, суд приходит к следующему.

Как подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.09.2018 № 31/001/384/2018-1022, обществу с ограниченной ответственностью «Промышленная компания «Регион» с 23.11.2011 на праве собственности принадлежит вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого установлена в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2014 постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород».

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу части 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.

Исходя из положений статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельный участок признается объектом налогообложения по земельному налогу.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец обращался 19.12.2017 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, его требования были отклонены решением комиссии от 18.01.2018 № 8. В связи с чем, обязательный досудебный порядок разрешения спора следует считать соблюденным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В материалы дела представлены два доказательства рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2014 года: отчет оценщика ООО «Центр независимой оценки» № УК 16/10 от 30.10.2017, и заключение эксперта А. № 067.04.0943 от 06.11.2018.

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.

В силу части 4 статьи 84 КАС РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Согласно заключению эксперта А., оценщиком при составлении отчета об оценке № УК 16/10 от 30.10.2017 допущены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначности толкования отчета об оценке, пункта 11 раздела V Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов, пункта 5 раздела II, пункта 11 раздела IV Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, что повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта и привело к получению недостоверного результата. Указанные выводы экспертом подробно обоснованы в заключении. Так, эксперт А. указала, что оценщик при расчете интервала значений цен земельных участков применил методику, которая относится совершенно к другой стадии оценки, следующей после определения итогового значения рыночной стоимости, чем вводит в заблуждение пользователей отчета; оценщиком использована непроверяемая информация по договорам аренды земельных участков; для анализа рынка оценщиком использованы земельные участки, предназначенные для размещения объектов иного назначения, не сходного с назначением объекта оценки, что свидетельствует о ненадлежащем проведении анализа рынка объекта оценки. Кроме того, эксперт указал, что расчет рыночной стоимости объекта оценки при помощи сравнительного подхода выполнен некорректно, поскольку два объекта-аналога не могли быть использованы в расчетах: по одному - отсутствует дата предложения (не подтверждена его актуальность на момент оценки), а другой объект-аналог предназначен для индивидуальной жилой застройки, соответственно, относится к иному сегменту рынка, нежели оцениваемый земельный участок административного истца.

Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости участка, исследование проведено на основе федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить заключение под сомнение оснований не имеется.

Таким образом, отчет об оценке не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта.

Заключение эксперта не оспорено представлением каких-либо доказательств.

Определение рыночной стоимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем назначения экспертизы (в рамках рассмотрения административного дела), либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельность в Российской Федерации.

По настоящему административному делу не приведены доводы, опровергающие выводы, сделанные экспертом в заключении. В связи с чем, на основании ст. 83 КАС РФ стороне административного истца отказано в назначении по делу повторной экспертизы. Заявленные в ходатайстве о проведении повторной экспертизы сомнения в достоверности заключения эксперта устранены пояснениями самого эксперта А. в судебном заседании. Так, не соответствуют действительности и опровергаются содержанием заключения эксперта доводы об отсутствии обоснования отказа эксперта от применения затратного и доходного подходов к оценке. Такое обоснование имеется. Все объекты, использованные экспертом для анализа рынка, относятся к одному с оцениваемым участком сегменту рынка, предложения об их продаже содержат информацию о дате, когда данные предложения были актуальны. Применение в заключении справочников оценщика 2012 или 2014 года обусловлено актуальностью сведений, которые содержатся в данных справочниках и запретом, который содержится в пункте 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки.

Учитывая вышеизложенное, единственным достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка на дату оценки является заключение эксперта.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости земельного участка исходить из определенной в заключении эксперта А. рыночной стоимости.

Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу положений статей 103, 106, 111, 112 КАС РФ с ООО «Промышленная компания «Регион» в пользу администрации города Белгорода подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 руб., факт несения которых подтвержден платежным поручением № 176804 от 22.10.2018, определением об оплате экспертизы.

Фактическое процессуальное поведение администрации города Белгорода способствовало принятию решения суда на основании заключения эксперта, поскольку экспертиза инициирована названным органом местного самоуправления.

Отличие пересмотренной кадастровой стоимости земельного участка от рыночной стоимости, определенной судом, является незначительным (12 %), в связи с чем, не усматриваются признаки ошибок, которые могли бы быть допущены при проведении государственной кадастровой оценки данного объекта.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Промышленная компания «Регион» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2014.

Датой подачи заявления ООО «Промышленная компания «Регион» о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 19.12.2017.

Взыскать с ООО «Промышленная компания «Регион» в пользу администрации города Белгорода 30 000 руб. в качестве возмещения судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 17.12.2018.