Решение № 3А-1514/2020 3А-1514/2020~М-956/2020 М-956/2020 от 27 августа 2020 г. по делу № 3А-1514/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2020 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве С.В.,

с участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1514/2020 по административному исковому заявлению ООО «Ставр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ставр» обратилось в Самарский областной суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, просило суд установить кадастровую стоимость нежилого здания – Профсоюзный центр обучения и подготовки кадров – шахматно-шашечный клуб (здание лит.А) с кадастровым номером №, общей площадью 847,1 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 2, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 9 140 406 рублей 53 копейки.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 19.06.2020 года № №, выполненные ООО «Институт независимой оценки и аудита», согласно которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 9 140 406 рублей 53 копейки.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости нежилого здания отклонено.

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просит административное исковое заявление удовлетворить, восстановив срок для обращения с административным иском в суд.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 17.06.2020 года ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, просит требования удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ООО «Ставр» на праве собственности принадлежит нежилое здание - Профсоюзный центр обучения и подготовки кадров – шахматно-шашечный клуб (здание лит.А) с кадастровым номером №, общей площадью 847,1 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 2, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 06.07.2020 года.

Спорное нежилое здание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2020 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 07.10.2019 года № 2201 под пунктом №.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 02.07.2020 года, по состоянию на 24.07.2013 года составляет 14 455 117 рублей 70 копеек.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество юридических лиц, налоговой базой для исчисления которого является кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости и 10.07.2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.07.2020 года № № заявление общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости нежилого здания отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что выражается в следующем.

В соответствии с п.5 ФСО №3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. В соответствии с п.26 ФСО № 7 оценщик проводит согласование результатов определения стоимости, определенной различными подходами. На странице 35 отчета оценщик указывает на отказ от использования затратного подхода, хотя при этом использует часть его – расчет стоимости земельного участка. Нарушен п.5 ФСО №3.

В соответствии с п.10 ФСО №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. В соответствии с информацией по объекту оценки он представляет из себя нежилое здание, при этом оценщик в качестве сегмента рынка выбирает нежилые помещения торгово-офисного назначения. Таким образом, выбранный сегмент рынка не соответствует объекту оценки, так как здание и помещения имеют различные факторы стоимости. Нарушен п.10 ФСО №7.

В соответствии с п.24 ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик нежилого здания, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение ООО «Ставр» в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

ООО «Ставр» в обоснование своих требований представило отчет об оценке от 19.06.2020 года № №, выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 24.07.2013 года составила 9 140 406 рублей 53 копейки.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Институт независимой оценки и аудита» ФИО1 следует, что согласно методикам оценки затратный подход при оценке недвижимости подразумевает под собой расчет стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН – то есть стоимости земельного участка и улучшений, расположенных на нем). На стр.35 отчета приведена информация этапов затратного подхода. Объектом оценки является только объект капитального строительства – нежилое здание. Именно в части расчета стоимости объекта оценки оценщиком принято обоснованное решение об отказе применения затратного подхода. Однако следует учитывать, что в рамках сравнительного и доходного подходов, согласно методикам оценки, рыночная стоимость рассчитывается как стоимость ЕОН. Соответственно, в данном случае в рамках сравнительного и доходного подходов, из стоимости ЕОН для расчета стоимости именно объекта оценки, необходимо вычесть стоимость земельного участка. Стоимость же земельного участка, согласно методикам оценки, может быть рассчитана только в рамках затратного подхода. Таким образом, оценщик обоснованно отказывается от применения затратного подхода в части расчета стоимости объекта оценки, однако согласно методикам оценки, в рамках затратного подхода рассчитывается стоимость земельного участка, которая в дальнейшем вычитается из стоимости ЕОН при расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, что указано на стр.35 отчета об оценке. Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что п.5 ФСО № 3 не нарушен. По второму замечанию пояснил, что согласно разделу 9 отчета об оценке – Анализ наиболее эффективного использования (стр.15 отчета об оценке): «Объемно-планировочные решения, техническое состояние объекта оценки, анализ ближайшего окружения, а также законодательная (юридическая) разрешенность и финансовая осуществимость позволяют сделать вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в текущем качестве под нежилое здание с помещениями торгово-офисного назначения». Согласно разделу 10.2 отчета об оценке – определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки: «сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, является торгово-офисная недвижимость г.Тольятти». В разделе 10.3 Отчета об оценке – анализ фактически данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка объекта оценки с указанием интервала значений цен приведена вся необходимая и достаточная информация для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а именно «Характеристика рынка продажи торгово-офисной недвижимости» и «Характеристика рынка аренды торгово-офисной недвижимости». Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что п.10 ФСО № 7 не нарушен. В отношении третьего замечания Комиссии пояснил, что оценщик не использует методы затратного подхода для расчета стоимости объекта оценки – объекта капитального строительства – нежилого здания. На стр.35 отчета представлен обоснованный подробный отказ от применения затратного подхода в части расчета стоимости объекта оценки. Считает, что решение Комиссии не содержит каких-либо доводов, опровергающих рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в соответствии с отчетом об оценке.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Федерального Закона Российской Федерации № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке от 19.06.2020 года № 148-20А, подготовленные ООО «Институт независимой оценки и аудита», которым определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 12.08.2020 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 10.07.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Ставр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 847,1 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 2, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 9 140 406 рублей 53 копейки.

Дата подачи административного иска в суд - 12.08.2020 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 10.07.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01.09.2020 года.

Председательствующий: Панкова М.А.