Решение № 2-2385/2020 2-2385/2020~М-1960/2020 М-1960/2020 от 10 сентября 2020 г. по делу № 2-2385/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 сентября 2020 года г.Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Ковалевой О.Г., при секретаре судебного заседания – Урусове У.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №2-2385/2020 по исковому заявлению ФИО2 к Управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска об обязании заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска об обязании заключить договор аренды земельного участка. Иск обоснован тем, что на основании постановления Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска от 22.04.2013 №275 «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО3.». 22.04.2013г. между Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером: № расположенного по адресу: <адрес>, под строительство магазина. Данный земельный участок в соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 22.04.2013г. был передан ФИО5 во владение и пользование сроком до 01.11.2017г. 01.08.2013г. между Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение №№ к договору аренды земельного участка от 22.04.2013г. №45, в соответствии с которым в п.1.1. слова «под строительство магазина» были заменены словами «под индивидуальную жилую застройку», а также изменена сумма ежеквартальной арендной платы за земельный участок (п. 2.1.). 03.09.2013г. в соответствии с договором уступки прав и обязанностей аренды земельного участка, указанный земельный участок на безвозмездной основе перешел во владение и пользование ко мне (истцу). Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по КЧР. ФИО5 пользуется земельным участком с кадастровым номером: № по назначению, открыто и добросовестно, на нем ведется строительство жилого дома: завозятся строительные материалы, объект капитального строительства практически завершен, процент готовности составляет более 80% (возведен фундамент, стены, застеклены окна, перекрыта крыша (фотоматериалы прилагаются)), арендная плата оплачивается и далее истец согласен оплачивать арендную плату. В 2019 году ФИО5 обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (к правопреемнику Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска) с заявлением о продлении арендных отношений по данному земельному участку, но письмом (от 03.06.2019 №) со ссылкой на положения ст.ст. 39.6, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, ему было отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Просит суд: обязать Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска заключить договор аренды на земельный участок, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером: № с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, для завершения строительства без проведения торгов сроком на 3 года.

Истец в суд после объявленного перерыва не явился, раннее в судебном заседании поддержал исковые требования по изложенным в заявлении основаниям и просил их удовлетворить.

Представитель ответчика Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела без их участия, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно иска Управление Росреестра по КЧР, в судебное заседание не явился, судом извещался надлежащим образом, каких либо ходатайств суду не направило.

При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон (ст.167 ГПК РФ).

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно статье 5 Закона КЧР от 09.12.2003 года №61-РЗ «Особенности регулирования земельных отношений в КЧР» и положению о Министерстве имущественных и земельных отношений КЧР, утвержденного Постановлением Правительства КЧР от 22.10.2008 года №381, Министерство являлось уполномоченным органом по распоряжению земельными участками.

В соответствии с действующим законодательством, с 01.01.2013г., полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на территории г.Черкесска, переданы мэрии муниципального образования г.Черкесска, в лице Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска.

Решением Думы муниципального образования города Черкесска от 25.06.2015 года №56, утверждено Положение об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г. Черкесска.

Согласно п.1.10. Положения об Управлении архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии МО г.Черкесска, является правопреемником всех прав и обязанностей в области земельных отношений Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии МО г.Черкесска.

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения истца с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015г. в аренду собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Наличие на участке фрагментов фундаментов строящихся зданий, вне зависимости от степени их готовности, свидетельствует о целевом использовании земельного участка и невозможности применения к ответчику норм подпункта 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право заявителя, при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015 г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 2 п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку согласно ч.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельных участков, которые являются предметом спора, считаются продленными на неопределенный срок в силу прямого указания закона и могли быть расторгнуты только по решению суда при наличии оснований, предусмотренных ч.2 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

От ответчика, в адрес истца, уведомления об истечении срока аренды или о прекращении договора не направлялось.

Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, после истечения срока аренды земельного участка, принимало от истца оплату за аренду земельного участка.

С уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка к истцу или в суд с заявлением, не обращалось, в связи с чем, основания для отказа истцу в продлении/заключении договора аренды земельного участка у ответчика отсутствовали.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что на основании Постановления Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска от 22.04.2013 №275, 22.04.2013г. между Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка, из категории земель населенных пунктов, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером: № расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, под строительство магазина.

Актом приема-передачи от 22.04.2013г., земельный участок был передан ФИО4

01.08.2013г. между Управлением имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка от 22.04.2013г. №, в соответствии с которым в п.1.1. слова «под строительство магазина» были заменены словами «под индивидуальную жилую застройку», а также изменена сумма ежеквартальной арендной платы за земельный участок (п. 2.1.). 03.09.2013г. в соответствии с договором уступки прав и обязанностей аренды земельного участка, указанный земельный участок на безвозмездной основе перешел во владение и пользование ко мне (истцу).

Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по КЧР.

Данный земельный участок в соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 03.09.2013г. был передан ФИО1, ФИО5, во владение и пользование сроком до 01.11.2017г., под индивидуальную жилищную застройку.

ФИО5 пользуется земельным участком с кадастровым номером: № по назначению, открыто и добросовестно, на нем ведется строительство жилого дома: завозятся строительные материалы, объект капитального строительства практически завершен, процент готовности составляет более 80% (возведен фундамент, стены, застеклены окна, перекрыта крыша (фотоматериалы прилагаются)), что также не оспаривается ответчиком, арендная плата оплачивается.

Таким образом, истцом в период действия договора аренды земельного участка, на основании разрешительных документов, осуществлено строительство капитального объекта недвижимости.

В 2019 году ФИО5 обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (к правопреемнику Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования города Черкесска) с заявлением о продлении арендных отношений по данному земельному участку.

Ответом от 03.06.2019 №30-450/1, со ссылкой на положения ст.ст. 39.6, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик отказал в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 11.4, 11.8, действовавшей до 01.03.2015 статьей 33, статьями 35, 37, 39.3, 39.14, 39.15, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что у ответчика не имелось предусмотренных ст.ст.39.6, 39.11 ЗК РФ оснований для отказа в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером: № 09, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015г. регулировались статьей 36 ЗК РФ, в настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В связи с чем, оспариваемый отказ Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска в реализации заявителем преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка без проведения, является незаконным.

Наличие на участке фрагментов фундаментов строящихся зданий, вне зависимости от степени их готовности, свидетельствует о целевом использовании земельного участка и невозможности применения к ответчику норм подпункта 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право заявителя, при наличии у него объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.11.2017г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд, установив, что оспариваемый отказ противоречит требованиям земельного законодательства, нарушает права и законные интересы истца, признает данный отказ незаконным и в качестве устранения нарушенных прав заявителя и ввиду отсутствия препятствий для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, считает необходимым обязать Управление по имущественным отношениям Мэрии МО города Черкесска подготовить и направить заявителю проект договора аренды земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО2 к Управлению по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска об обязании заключить договор аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления по имущественным отношениям Мэрии МО города Черкесска от 03.06.2019 № 30-450/1.

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, общей площадью 600 кв.м. с кадастровым номером: №, для завершения строительства без проведения торгов сроком на 3 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики. Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2020 года.

Судья Черкесского городского суда О.<адрес>