Решение № 2-2260/2017 2-2260/2017(2-9140/2016;)~М-9671/2016 2-9140/2016 М-9671/2016 от 29 октября 2017 г. по делу № 2-2260/2017

Дело 2-2260/2017 г.Всеволожск

30 октября 2017 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе

судьи Курбатовой Э.В.,

при секретаре Полозовой Д.А.

с участием истца ФИО1, его представителей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО6,

представителя ответчика по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка от 9 августа 2016 года и расположенного на участке дома недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок,

у с т а н о в и л :

истец обратился в суд первоначально указывая, что 19 августа 2016 года между ним и ответчиком заключен письменный договор о приобретении земельного участка с кадастровым номером № площадью 583 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес> стоимостью 1000000 руб., одновременно между ними достигнута устная договоренность о приобретении расположенного на участке дома за 1 550 000 руб., подтверждением расчетов за дом послужила расписка продавца. Истец указал, что при приобретении дома полагал, что дом пригоден для проживания в нем зимой, приобретал дом для постоянного круглогодичного проживания, для чего продал принадлежащую ему в Санкт-Петербурге квартиру. Однако, как указывает истец в заявлении, в процессе эксплуатации дома, выяснилось, что круглогодичное проживание в нем не возможно, дом не предназначен для проживания в нем в осенне-зимний период, является холодным, со слов соседей по земельному участку, ему стало известно, что дом построен несколько лет назад, а не в 2016 году, как уверял его продавец, дом предназначен для проживания в нем летом, для продажи дома продавцом было произведено его частичное утепление. Вышеуказанные обстоятельства, ссылается истец в заявлении, указывают на то, что он был введен продавцом в заблуждение относительно назначения дома, что, по его (истца) мнению делает сделку недействительной. Наряду с обстоятельствами заблуждения относительно предмета сделки, истец указывает также на несоблюдение письменной формы сделки, что также, по его мнению, влечет ее недействительность.

В связи с изложенным, истец просил признать недействительным договор о приобретении дома, расположенного по вышеуказанному адресу, взыскать с ответчика уплаченные за дом денежные средства в размере 1550000 руб. и вывезти дом за пределы земельного участка.

В ходе судебного разбирательства истец, в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса РФ, изменил иск, с учетом принципа о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нем дома, руководствуясь также положениями ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ, ст.552 Гражданского кодекса РФ, просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, применить последствия недействительности сделки, взыскав с ответчика уплаченную за земельный участок денежную сумму в размере 1000000 руб.

В судебном заседании истец, представители истца иск поддержали, подтвердили изложенные обстоятельства.

Представитель ответчика с иском не согласен, представил письменные возражения, которые приобщены к делу.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что 9 августа 2016 года стороны заключили письменный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 583 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение – для коллективного ведения садоводства. Пунктом 3 Договора стороны предусмотрели стоимость участка - 1000000 руб. и порядок расчета – в течение двух банковских дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю через индивидуальный банковский сейф.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается фактическая передача земельного участка от продавца к покупателю. Акт приема-передачи земельного участка содержит ссылку покупателя о том, что претензий к качеству и состоянию переданного объекта недвижимости он не имеет.

Установлено, что 23 августа 2016 года произведена государственная регистрация перехода права собственности покупателя на указанный земельный участок, за №.

Расчет покупателя за приобретенный земельный участок подтверждается распиской продавца, которая приобщена к делу, не оспаривается сторонами.

Судом установлено также, что одновременно с земельным участком истцом у ответчика приобретен расположенный на участке дом. При этом, как установлено судом, письменный договор купли-продажи дома сторонами не подписывался. Такое положение обусловлено тем, что в отношении отчуждаемого продавцом дома не были оформлены необходимые документы, в том числе, техническая документация, кроме того, не было зарегистрировано право собственности продавца на дом. Как следует из объяснений истца, данных им в судебном заседании от 5 апреля 2017 года, 29 августа 2017 года ему о данных обстоятельствах и о невозможности оформить письменный договор купли-продажи дома было известно при его приобретении. Представитель истца (его супруга) пояснила, что они согласились приобрести дом «по расписке». Из данных объяснений истца также следует, что он вселился в дом 9 августа 2016 года, что указывает на фактическую передачу ему спорного дома продавцом. Материалами дела подтверждается также произведенный покупателем расчет за спорный дом, что оформлено распиской продавца от 30 августа 2016 года, содержащей данные о сторонах договора, его предмете, стоимости отчуждаемого имущества.

В соответствии со ст.550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Пунктом 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Из содержания пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу приведенных норм права в их единстве и взаимосвязи, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, может быть установлен судом на основании письменных и иных доказательств, подтверждающих или опровергающих данный факт.

Установленные по делу обстоятельства подтверждают, что при заключении 9 августа 2016 года сделки купли-продажи вышеуказанного дома, ее стороны договорились по всем существенным условиям договора, установленным статьями 549, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, в том числе о предмете сделки, стоимости продаваемого объекта, осуществили передачу имущества от продавца покупателю, продавцом получен расчет за проданный дом, что оформлено соответствующей распиской.

То обстоятельство, что стороны договора купли-продажи дома не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности от продавцов к покупателю, не может являться основанием для вывода о признании договора не заключенным, поскольку регистрация права на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вместе с тем, согласно ч. 3 ст.432 Гражданского кодекса РФ, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Таким образом, сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора.

Вышеназванное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, установленного пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая, что истец, приняв от ответчика спорный дом, вселившись в него, зарегистрировав право собственности на земельный участок, на котором расположен дом, своими действиями подтвердил действие договора купли-продажи дома, после чего не вправе ссылаться на несоблюдение формы договора, такие действия истца противоречат принципу добросовестности.

В силу ст. ст. 153, 154 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон.

В силу ст.166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст.178 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Вопрос о том, является заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно для данного участника сделки. С учетом заявленных требований, их обоснования и доводов сторон юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является выяснение вопроса о действительной воле сторон, совершивших сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если, сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (ч.2 ст.178 ГК РФ).

Исходя из указанной правовой нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо основывалось на неправильных, не соответствующих действительности представлений о предмете сделки, заблуждалось о качествах приобретаемого объекта недвижимости, которые при обычных условиях гражданского оборота являются существенными.

В данном случае истец имел намерение улучшить жилищные условия своей семьи за счет денежных средств, полученных от продажи квартиры в городе Санкт-Петербург, а именно приобрести жилое помещение, пригодное для круглогодичного проживания.

Таким образом, действуя в собственном интересе, истец, проявляя должную осмотрительность, должен был проверить качество приобретаемого недвижимого имущества, убедиться, что приобретаемое имущество соответствует желаемому предмету сделки.

В судебном заседании установлено, что истец имел возможность осматривать дом и интересоваться его качеством.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО8 – агент по недвижимости, сопровождавший сделку со стороны продавца, показал, что разъяснил покупателю обстоятельство отсутствия документов на дом, а также отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на него, разъяснил также, что после приобретения земельного участка, они смогут зарегистрировать право собственности на дом самостоятельно. Свидетель показал, что поскольку покупателю необходимо было оформить сделку быстро, он с таким положением вещей согласился. Свидетель показал также, что истец приезжал и лично осматривал земельный участок и дом, продаваемые объекты ему понравились, между ними не обсуждалось условие о том, что данный дом пригоден для круглогодичного проживания в нем.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО9 – бухгалтер СНТ «ФИО10» (подписка свидетеля л.д.97) показала, что, поскольку она проживает по соседству от спорного дома и ключи от дома находились у нее, она по просьбе продавца демонстрировала истцу и его супруге спорный дом, он осмотрел дом изнутри, дом ему понравился, он внес залог. Свидетель показала, что она предупреждала истца о том, что документы на дом отсутствуют.

Давая оценку доводам иска, суд приходит к выводу о том, что истец, приобретая дом и земельный участок, действовал добровольно, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и произвели все необходимые действия, направленные на его исполнение. В ходе рассмотрения дела нашло свое подтверждение то обстоятельство, что как покупатель, истец был визуально ознакомлен с характеристиками приобретаемого имущества, об отсутствии технической документации на дом истец был осведомлен, данное обстоятельство продавцом не скрывалось, обстоятельств, препятствующих истцу осмотреть дом более детально, в том числе с участием специалиста, не установлено, представленная истцом в дело рекламная фотография спорного дома, на которую он откликнулся, не позиционирует дом в качестве жилого помещения, пригодного для круглогодичного проживания, каких–либо доказательств, свидетельствующих о том, что истец был введен в заблуждение относительно качества дома, в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представлено.

Кроме того, суд отмечает следующее.

Понятие существенных недостатков товара дано в Главе 30 Гражданского кодекса РФ, регулирующей правила заключения и исполнения договоров купли-продажи, в т.ч. недвижимого имущества.

По смыслу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ существенными нарушениями требований к качеству товара относятся неустранимые недостатки товара, т.е. недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Таким образом, заявляя требования о признании сделки купли-продажи дома недействительной по заявленным основаниям (ст. 178 ГК РФ) в связи с наличием недостатков (холодный дом), рассматриваемых в гражданском обороте как существенные, истец по правилам ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ должен был доказать, что обнаруженные у объекта недостатки в виде не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

Между тем, таких доказательств истцом также не представлено.

С учетом всех установленных по делу обстоятельств суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка от 9 августа 2016 года и расположенного на участке дома недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья