Решение № 2-3745/2021 2-3745/2021~М-3699/2021 М-3699/2021 от 22 июня 2021 г. по делу № 2-3745/2021

УИД: 23RS0059-01-2021-005461-76

К делу № 2-3745/2021


Решение

Именем Российской Федерации

23 июня 2021 года г. Сочи

Судья Центрального районного суда г. Сочи Слука В.А., при секретаре судебного заеденная ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ТСЖ «Учитель» о признании права собственности на нежилое помещение,

установил:

Истец обратился с иском к ТСЖ «Учитель» о признании права собственности на нежилое помещение, указав на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении обязательств.

Согласно п. 1.1 Договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи нижеуказанного объекта недвижимого имущества (далее – договор купли-продажи), на условиях полностью идентичных содержащихся в проекте Договора купли-продажи, являющимся Приложением № к настоящему договору, Продавец обязуется продать, а покупатель купить, следующие недвижимое имуществ:

-помещение № назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящееся под лит А (1-й цокольный этаж) и помещение №, назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящиеся под лит А (2-й цокольный этаж) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>(далее помещения). Указанные помещения выделены на планах цветным контуром в Приложении № и Приложении № к настоящему договору.

Обязательным условием для заключения основного Договора купли-продажи помещения является то, что Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на указанные помещения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Продавец также принял на себя обязательства после регистрации своего права на помещения подготовить своими силами пакет документов, необходимых для заключения основного Договора купли-продажи и регистрации права собственности Покупателя на помещения. Расходы, связанные с заключением основного договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности, несет покупатель.

Согласно п 2.1 я как Покупатель, во исполнение обязательств по заключению договора купли-продажи, указанного в п. 1.1., настоящего договора, Покупатель обязуется внести Продавцу сумму обеспечения исполнения обязательств в размере суммы, равной 1 200000 ( один миллион двести тысяч рублей), которая зачитывается в счет оплаты 100% (сто процентов) от стоимости помещения, указанных в п. 1.1. настоящего договора, по основному Договору купли-продажи.

Указанная сумма было передана мной Продавцу наличными до подписания Договора, о чем собственноручно подтвердил на обороте Договора.

Далее Продавец (ФИО3) не стал предпринимать никаких действий по заключению основного договора купли-продажи, пояснив, что истцу необходимо обращаться по этому вопросу в ТСЖ «Учитель», который является застройщиком данного объекта.

В ТСЖ «Учитель» истцу подтвердили данные обстоятельства. В дальнейшем сотрудники ТСЖ «Учитель» в своем офисе почти не появлялись, выйти на контакт с кем-либо из них невозможно.

Между тем, в марте 2018 года истцу удалось пообщаться с представителем ответчика, который согласился произвести регистрацию перехода права собственности на мое имя, но в дальнейшем на мои просьбы предоставить какие-либо документы для заключения договора купли-продажи ответчик отвечает отказом, самого ФИО3 истец давно не видел, его местонахождение истцу не известно.

От заключения основного договора купли-продажи ответчик уклоняется, указывает на то, что для оформления договора необходимо присутствие ФИО3, местонахождение которого ему неизвестно.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО4 не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещён, в адрес суда поступило ходатайство от представителя истца, о рассмотрении дела в отсутствии сторон, истец заявленные исковые требования просил поддержать, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебное заседание по данном делу ответчик ТСЖ «Учитель» не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещён, причины неявки суду неизвестны, в адрес суда ходатайств не поступало.

В судебное заседание по данному делу третье лицо ФИО3 не явился, о времени и месте рассмотрения надлежащим образом уведомлен, в адрес суда ходатайств не поступало.

Изучив доводы, исследовав обстоятельства и материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

На основании п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Исходя из п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мной и ФИО3 (далее-Стороны) был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении обязательств (далее договор).

Согласно п. 1.1 Договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи нижеуказанного объекта недвижимого имущества (далее – договор купли-продажи), на условиях полностью идентичных содержащихся в проекте Договора купли-продажи, являющимся Приложением № к настоящему договору, Продавец обязуется продать, а покупатель купить, следующие недвижимое имуществ:

-помещение № назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящееся под лит А (1-й цокольный этаж) и помещение №, назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящиеся под лит А (2-й цокольный этаж) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>(далее помещения). Указанные помещения выделены на планах цветным контуром в Приложении № и Приложении № к настоящему договору.

Обязательным условием для заключения основного Договора купли-продажи помещения является то, что Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на указанные помещения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Продавец также принял на себя обязательства после регистрации своего права на помещения подготовить своими силами пакет документов, необходимых для заключения основного Договора купли-продажи и регистрации права собственности Покупателя на помещения. Расходы, связанные с заключением основного договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности, несет покупатель.

Согласно п 2.1 я как Покупатель, во исполнение обязательств по заключению договора купли-продажи, указанного в п. 1.1., настоящего договора, Покупатель обязуется внести Продавцу сумму обеспечения исполнения обязательств в размере суммы, равной 1 200000 ( один миллион двести тысяч рублей), которая зачитывается в счет оплаты 100% (сто процентов) от стоимости помещения, указанных в п. 1.1. настоящего договора, по основному Договору купли-продажи.

Указанная сумма было передана истцом Продавцу наличными до подписания Договора, о чем собственноручно подтвердил на обороте Договора.

В материалах дела имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № от 03.03.2015г., выданное на имя ТСЖ «Учитель» Первым заместителем Главы города Сочи ФИО5.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось представителем ответчика ФИО6 с 2015 года занимал должность Председателя Правления ТСЖ «Учитель» вплоть до 19.09.2019г., являлся лицом, обладающим правом действовать от имени юридического лица без доверенности, осуществлял руководство текущей деятельность общества как единоличный исполнительный орган, что согласуется с требованиями ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Согласно ст. 40 ч.3 пп.2 единоличный исполнительный орган общества без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Анализируя вышеприведенные нормы законодательства суд приходит к выводу о том, что, заключая предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения ФИО3 действовал исключительно от имени ответчика ТСЖ «Учитель». Договор подписан в офисе ответчика, денежные средства переданы там же.

Более того, практически сразу до подписания договора истцом были переданы денежные средства в размере 1 200000 ( один миллион двести тысяч рублей), которые зачитывается в счет оплаты 100% (сто процентов) от стоимости помещения, указанных в п. 1.1. настоящего договора, по основному Договору купли-продажи.

Указанная сумма было передана истцом Продавцу наличными до подписания Договора, о чем собственноручно ФИО3 подтвердил на обороте Договора

Кроме того, в судебном заседании установлено, что истец пользуется спорным помещением с момента подписания предварительного купли-продажи, т.е. с 2016 года до настоящего времени, оплачивает расходы за обслуживание и содержание данного помещения. На момент рассмотрения данного дела задолженность по оплате у него отсутствует.

В свою очередь, ответчик, как правообладатель объекта за весь период препятствий в пользовании помещением истцу не чинил.

В материалах дела представлено заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ

В результате выезда на место, осмотра и обмера исследуемых помещений № и №, расположенных на 1-ом и 2-ом цокольных этажах под литер «А» в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, а так же изучением технического паспорта инв. № от 10.12.2012г.на: Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, установлено следующее:

Фактически установленные и сопоставленные с техническим паспортом инв. № от 10.12.2012г. на: Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, исследуемые помещения:

Помещение №, находящееся на 1-ом цокольном этаже имеет - прямоугольную форму в плане, размерами: длиной 5,65 м, шириной 2,75 м, высотой 2,95 м, площадью 15,5 кв.м.

Помещение №, находящееся на 2-ом цокольном этаже имеет - прямоугольную форму в плане, размерами: длиной 5,65 м, шириной 2,75 м, высотой 2,85 м, площадью 15,5 кв.м, находится на втором цокольном этаже литер «А».

Помещение № расположено в левой части здания многоквартирного жилого дома, а помещение № расположено в правой части здания (относительно центрального фасада здания).

В исследуемых помещениях № и № имеются дверные проемы, вход в помещения осуществляется с общей парковки на 1-ом и 2-ом цокольных этажах многоквартирного жилого дома, естественное освещение в помещениях отсутствует (оконных проемов нет).

Кроме этого: в исследуемых помещениях № и № выполнены электротехнические (освещение) и отделочные работы (окраска).

В исследуемых помещениях инженерные коммуникации: водоснабжение, канализация и отопление, подключенные к сетям многоквартирного жилого дома - отсутствуют.

Так как, помещения № и № не имеют оконных проемов (то есть отсутствует естественное освещение) и отсутствуют коммуникации: водоснабжение, канализация и отопление, подключенные к сетям многоквартирного жилого дома, они могут использоваться только как нежилые помещения, вспомогательного использования (смотри п.п. 9.12-9.16, 9.35, 11.1 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Фактически установленные помещения: №, назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м, находящееся на 1-ом цокольном этаже под литер «А» и №, назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м, находящееся на 2-ом цокольном этаже под литер «А» в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> – соответствуют предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями № и №.

Поскольку между сторонами был заключен договор, в котором указано на обязанность продавца передать помещение истцу в собственность, что именно на ответчике лежит данная обязанность.

Вышеприведенные доводы в совокупности указывают на то, что, заключая с истцом ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения, ФИО3 действовал как Продавец от имени ответчика ТСЖ «Учитель». В свою очередь, ответчик своими действиями начиная с 2015 по 2017 годы взаимодействовал с истцом также как продавец, сначала взымая плату за проданное помещение, затем в счет оплаты по договору купли-продажи.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли – продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Суд считает, что истцом избран надлежащий способ защиты своего права.

В рассматриваемых правоотношениях истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, поскольку право собственности на недвижимое имущество признано судом за истцом, то государственная регистрация прав собственности должна быть проведена соответствующим полномочным органом по регистрации права, а также должны быть внесены изменения в сведения ЕГРН.

При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

Исковое заявление ФИО2 к ТСЖ «Учитель» о признании права собственности на помещения, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на помещение № назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящееся под лит А (1-й цокольный этаж) и помещение №, назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящиеся под лит А (2-й цокольный этаж) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Настоящие решение является основание для совершения в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за истцом ФИО2 на помещение № назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящееся под лит А (1-й цокольный этаж) и помещение №, назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящиеся под лит А (2-й цокольный этаж) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> и основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю по постановки помещения № назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящееся под лит А (1-й цокольный этаж) и помещения №, назначение: нежилое, площадью 15,5 кв.м. находящиеся под лит А (2-й цокольный этаж) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> на государственный кадастровый учет

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий: