Решение № 2-512/2019 2-512/2019(2-5140/2018;)~М-4439/2018 2-5140/2018 М-4439/2018 от 12 февраля 2019 г. по делу № 2-512/2019

Дело № 2-512/2019

29RS0023-01-2018-006162-71 13 февраля 2019 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Горишевской Е.А.

при секретаре Черноковой Т.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Северодвинске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО10 к ФИО3 ФИО11 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств.

В обоснование требований указал, что 17 июня 2015 г. приобрел у ответчика двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Северодвинск, пр. <адрес>, с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано 23 июня 2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В конце января 2018 г. истцу стало известно о том, что ответчиком самовольно, без согласования с контролирующими органами проведена перепланировка, а именно: в коридоре площадью 13,2 кв.м. смонтирована перегородка с проемом в виде арки, перегородка между комнатой площадью 21,1 кв.м. и коридором перенесена в сторону комнаты, в связи с чем площадь комнаты уменьшилась. Двупольное дверное полотно заменено на однопольное, в результате переноса стены на 40-50 сантиметров уменьшилась комната, увеличился коридор. Истец просит взыскать с ответчика денежную сумму в размере 244962 руб., необходимую ему для приведения квартиры в первоначальное состояние, расходы по оплате государственной пошлины, компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.

Определением от 13 февраля 2019 г. производство по делу в части исковых требований ФИО2 к ФИО3 о взыскании компенсации морального вреда прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части.

В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО4 заявленные требования поддержали по изложенным в иске основаниям.

Истец указал, что наличие однопольного вместо двупольного дверного полотна, а также перегородки в коридоре с аркой было ему заметно в момент осмотра квартиры, вместе с тем, истец, будучи не сведущим в вопросах приобретения квартир, не изучил технические документы на квартиру и не имел представления о том, каким образом должно выглядеть жилое помещение в соответствии с технической документацией. Пояснил, что техническую документацию на квартиру в момент её приобретения он не видел, поскольку полностью доверился сотрудникам банка, занимающимся оформлением сделки. Представитель истца в ходе рассмотрения дела также указывала, что состояние жилого помещения в том виде, в котором оно принято по акту приема-передачи, устраивало истца. Отметила, что отчет о стоимости квартиры, подготовленный по заказу Банка ВТБ24, истец не видел, обнаружил его в коробке, которую оставила в квартире ответчик. Также указала, что квартира приобреталась у ответчика по той цене, которая была обозначена продавцом изначально. Полагала, что срок исковой давности надлежит исчислять с 23 января 2018 г., именно в этот день истец начал производить в квартире ремонт и обнаружил перепланировку.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Её представитель по доверенности ФИО5 в судебном заседании с требованиями не согласилась, указав, что о наличии перепланировки истец не мог не знать, поскольку все изменения, выполненные ответчиком, являются явными, очевидно заметными при осмотре квартиры. Истец, подписывая акт приема-передачи, никаких претензий относительно состояния квартиры не высказал. Выступая в качестве покупателя, истец, проявив должную степень осмотрительности, должен был изучить всю документацию на квартиру при том, что никакие документы от него не скрывались. Умысла у ответчика на сокрытие факта перепланировки квартиры, как на то указывает истец, не было. В квартире истца с момента её продажи находилась коробка со всей документацией на мебель, бытовую технику и квартиру, которую ответчик оставила истцу. Именно в этой коробке и была обнаружена техническая документация на квартиру, приложенная истцом к своему иску, при этом никакие обстоятельства не препятствовали покупателям квартиры изучить оставленные в данной коробке документы ранее. Заявила о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, полагая, что указанный срок надлежит исчислять с момента подписания истцом акта приема-передачи квартиры.

Третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Альпрофи», извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, своего представителя в судебное заседание не направило.

По определению суда судебное заседание проведено при имеющейся явке.

Заслушав пояснения истца, его представителя, представителя ответчика, заслушав свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Из положений ст. 557 ГК РФ следует, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Из материалов дела следует, что 17 июня 2015 г. между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств и средств целевого жилищного займа, по условиям которого покупатель (ФИО2) приобрел в собственность объект недвижимости, находящийся по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, проспект <адрес>. Указанный объект недвижимости состоит из двух комнат, цена объекта недвижимости установлена в сумме 4100000 руб. (т. 1 л.д. 12-14).

В этот же день, 17 июня 2015 г., сторонами подписан передаточный акт указанного объекта недвижимости, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, проспект <адрес>. В акте отмечено, что передаваемая квартира находится в надлежащем санитарно-техническом состоянии и пригодна для дальнейшей эксплуатации в соответствии с её назначением; явных недостатков и повреждений не обнаружено; покупатель осмотрел получаемую по договору квартиру, претензий по техническому состоянию не имеется (т. 1 л.д. 11).

Из пояснений стороны истца следует, что в январе 2018 г. истец, начав делать ремонт в указанной квартире, обнаружил, что в ней имеются признаки перепланировки. Указанный факт подтвердила ответчик в ходе состоявшегося между сторонами телефонного разговора. Полагая, что ответчик умышленно скрыла факт перепланировки от истца с целью скорейшей продажи квартиры, истец обратился в правоохранительные органы, в управляющую организацию, администрацию муниципального образования «Северодвинск», к руководителю Банка ВТБ24, который занимался сопровождением сделки, в государственную жилищную инспекцию с соответствующими заявлениями (т. 1 л.д. 14, 29, 30-32, 35, 36-37, 39-40, 43-44).

Для определения стоимости ремонта жилого помещения с целью приведения его в состояние, соответствующее технической документации, истец обратился в общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания», которой подготовлен локальный ресурсный сметный расчет, в соответствии с которым стоимость ремонтных работ определена в размере 244962 руб. (т. 1 л.д. 22-27).

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что данные убытки, которые он в будущем должен будет понести для приведения жилого помещения в надлежащее состояние, возникнут по вине ответчика, следовательно, она должна возместить указанные убытки истцу.

Вместе с тем, суд находит изложенные доводы истца несостоятельными и не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Положениями п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ст. 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи. Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями государственных стандартов или договором. Если порядок проверки качества товара не установлен, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Учитывая то обстоятельство, что договором купли-продажи от 17 июня 2015 г. условие о качестве недвижимого имущества (предмете договора) сторонами не согласовано, продавец обязан был передать потребителю товар пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Передаточным актом, подписанным сторонами в день заключения договора, истец подтвердил соответствие качества передаваемого объекта недвижимости установленным санитарно-техническим требованиям и целям его использования.

Из представленных в материалы дела документов следует, что проведенные ответчиком работы по перепланировке жилого помещения (монтаж перегородки с проемом в виде арки, перенос перегородки между комнатой и коридором в сторону комнаты и, тем самым, увеличение площади коридора, а также замена двупольного дверного полотна однопольным) являются явными, очевидно заметными при осмотре жилого помещения.

Указанные обстоятельства подтвердили в ходе рассмотрения дела сам истец, а также допрошенные в качестве свидетелей супруга истца и соседка, проживающая в аналогичной квартире этажом выше, при этом последняя указала, что при визуальном осмотре квартиры ей сразу было заметно проведенное зонирование в коридоре (на зону хранения верхней одежды и зону отдыха) посредством монтажа дополнительной перегородки с аркой, а также замена двупольного дверного полотна на однопольное.

Более того, в своем заявлении, адресованном председателю Комитета жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и связи Администрации Северодвинска, истец указал, что из фотографий, содержащихся в подготовленном в ходе сопровождения сделки купли-продажи квартиры отчета, «четко видна вся перепланировка» (л.д. 29).

Обращает на себя внимание также то обстоятельство, что отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, подготовленный по заказу Банка ВТБ24, в качестве приложения содержит кадастровый паспорт помещения, составленный 30 июля 2010 г., в котором отсутствует указание на проведенную перепланировку в жилом помещении. При этом стороной ответчика в материалы дела представлены документы, свидетельствующие о том, что работы по монтажу арки и переносу перегородки между коридором и комнатой проводились ею в 2014 г. (т. 1 л.д. 115-116). Указанный отчет предоставлялся на государственную регистрацию ипотеки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 23 июня 2015 г. самим истцом, о чем составлена расписка должностного лица регистрирующего органа в получении документов (т. 1 л.д. 176).

Указанное, по мнению суда, свидетельствует о несостоятельности доводов стороны истца о том, что в момент приобретения квартиры он не видел технических документов на квартиру и не имел представления о том, соответствует ли фактическое состояние квартиры сведениям, изложенным в технической документации на нее.

При этом, вопреки доводам стороны истца, из указанного отчета прямо не следует, что при проведении оценки квартиры было установлено отсутствие несанкционированной перепланировки, более того, в этом же отчете указано, что целью его проведения являлось исключительно определение рыночной стоимости объекта недвижимости на дату составления отчета.

Суд полагает, что истец, проявив должную степень осмотрительности и изучив технические документы на квартиру, доступ к которым для него ограничен не был, имел возможность установить соответствие состояния квартиры данным документам, при том, что по утверждению самого истца, имеющаяся в квартире перепланировка являлась очевидно заметной при осмотре квартиры. Препятствий в привлечении лица, обладающего специальными познаниями в установленной области, с целью проверки качества приобретаемой квартиры, у истца также не имелось.

Суд также учитывает нашедший в ходе рассмотрения дела свое подтверждение факт нахождения в квартире истца с момента её приобретения коробки со всей документацией на квартиру, оставленную в ней мебель и бытовую технику. В указанной коробке, как пояснила свидетель ФИО6, и был найден отчет о рыночной стоимости квартиры, содержащий в качестве приложения кадастровый паспорт на квартиру, который и был приложен истцом к своему исковому заявлению. Объективных препятствий изучить находящиеся в этой коробке документы у покупателя квартиры не имелось.

Принимая во внимание изложенное, суд находит несостоятельными и доводы стороны истца об умышленности действий ответчика в сокрытии факта перепланировки квартиры. Доказательств того обстоятельства, что ответчик при продаже квартиры умышленно скрыла от ответчика технические документы на квартиру, из которых мог быть установлен факт перепланировки, истцом в материалы дела не представлено.

Суд также находит заслуживающими внимания и доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании убытков.

Так, в соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса, из п. 1 которой следует, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства указывают на то, что о предполагаемом нарушении своего права фактом незаконной перепланировки истец должен был узнать в момент подписания передаточного акта, то есть 17 июня 2015 г., при этом, как указывалось ранее, никаких объективных причин, препятствующих истцу узнать о данной перепланировке, не имелось. Следовательно, трехлетний срок исковой давности по требованию о защите своего права истекал для истца 17 июня 2018 г., тогда как с настоящим исковым заявлением истец обратился в суд только 15 ноября 2018 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО2 требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО12 к ФИО3 ФИО13 о взыскании денежных средств отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Горишевская

Мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2019 г.