Апелляционное определение № 33-1517/2026 33-17869/2025 от 8 февраля 2026 г.

Мотивированное
апелляционное определение составлено 09.02.2026

УИД 66RS0003-01-2025-003156-24

33-1517/2026 (2-4091/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

27 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего Мехонцевой Е.М.

судей Зайцевой В.А., Некрасовой А.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воробьевой Д.Т., рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об урегулировании разногласий по условиям дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 02.10.2025.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения явившихся участников, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к МУГИСО, просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при внесении изменений в договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером <№> в связи с исправлением реестровой ошибки, указав цену за уточненную площадь земельного участка, исходя из кадастровой стоимости 441 руб.

В обоснование требования указано, что между ФИО1 и МУГИСО был заключен договор купли-продажи от 16.01.2019 № В-12 земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 1907 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.11.2023 по делу № 2-586/2023 была исправлена реестровая ошибка при межевании земельного участка с кадастровым номером <№>, установлена его новая граница, вследствие чего увеличилась площадь земельного участка до 3078 кв. метров. Соответствующие изменения были внесены в кадастровый учет.

ФИО1 обратился в МУГИСО с предложением заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка с целью изменить площадь передаваемого земельного участка до 3078 кв. метров (на 1171 кв. метр) и его выкупную цену до 2940 руб., произвел доплату его стоимости размере 441 руб. в соответствии с увеличившейся площадью. Ответчик не согласился в предложенной расчетом выкупной цены увеличившейся площади земельного участка, указал, что истец должен уплатить выкупную стоимость добавленной площади земельного участка исходя из кадастровой стоимости смежного земельного участка с кадастровым номером <№>, за счет которого произошло увеличение его земельного участка. ФИО1 подал протокол разногласий к дополнительному соглашению, однако МУГИСО 16.04.2025 направило дополнительное соглашение с протоколом разногласий, в котором настаивает на своей редакции.

Истцом по договору купли-продажи от 16.01.2019 произведен выкуп земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 1907 кв.м, в связи с уточнением границ участка и увлечением площади истец обязан оплатить его стоимость из расчета уточненной площади, основания для исчисления стоимости из кадастровой стоимости другого земельного участка с кадастровым номером <№> отсутствуют.

Решением суда иск удовлетворен.

Не согласившись с таким решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска, урегулировании разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи разногласий в редакции продавца. В обоснование апелляционной жалобы указано на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального и процессуального права. Ответчик утверждает о недопустимости определения выкупной цены дополнительно присоединённой к участку площади исходя из кадастровой стоимости земельного участка истца, поскольку земельный участок площадью 3078 кв.м с кадастровым номером <№> сформирован в новых границах из земельного участка с кадастровым номером <№>, расчет выкупной стоимости необходимо произвести из характеристик (кадастровой стоимости) земельного участка с кадастровым номером <№>, составляет 244836,78 руб.

Истец представил возражения на апелляционную жалобу, в которых просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель истца ФИО3 в заседании суда апелляционной инстанции возражал против доводов жалобы, по доводам, изложенным в возражениях на апелляционную жалобу.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определила рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы законность и обоснованность судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом на основании исследованных материалов дела по договору купли-продажи от 16.01.2019 МУГИСО продал ФИО1 16.01.2019 № В-12 земельный участок с кадастровым номером <№> (далее КН:188), расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1907 кв. метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – животноводство. Цена земельного участка составила 620 руб. 73 коп., исходя из следующего расчета: кадастровая стоимость земельного участка 4138 руб. 19 коп. х 15 % = 620 руб. 73 коп.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.11.2023 по делу № 2-586/2023 по иску ФИО1 к МУГИСО, Администрации г. Екатеринбурга, ФИО4 о признании недействительными результатов межевания земельных участков, вступившим в законную силу 20.03.2024, была устранена реестровая ошибка при межевании смежного земельного участка с кадастровым номером <№> (далее КН:3), вызванная тем, что не было учтено фактически сложившееся землепользование, установлена новая граница земельного участка КН:188, вследствие чего увеличилась площадь последнего земельного участка до 3078 кв. метров (на 1 171 кв.м).

Соответствующие изменения относительно границ земельного участка КН:188 и его площади были внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка стала составлять 7725 руб. 78 коп.

25.02.2025 ФИО1 обратился в МУГИСО с предложением заключить дополнительное соглашение к договору № В-12 купли-продажи земельного участка от 16.01.2019, в котором предусмотреть изменение площади передаваемого земельного участка и, как следствие, его выкупной цены, увеличив её на 441 руб., исходя из расчета: актуальная кадастровая стоимость земельного участка всего земельного участка 7725 руб. 78 коп. (площадь земельного участка 3078 кв. метров х на неоплаченную ранее площадь увеличения земельного участка 1171 кв. метр и х 15 % = 441 руб.)

22.02.2025 ФИО1 была произведена доплата в счет выкупной цены земельного участка в указанном размере платежным поручением № 961132.

МУГИСО направило истцу дополнительное соглашение к договору от 16.01.2019, в котором была предусмотрена доплата за увеличенную на 1171 кв. метр площадь земельного участка в размере 244836 руб. 78 коп., исходя из расчета по кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <№>.

31.03.2025 ФИО1 представил ответчику протокол разногласий, настаивая на том, что выкупная цена за увеличенную площадь земельного участка должна рассчитываться из кадастровой стоимости его земельного участка и составлять 441 руб.

Из протокола урегулирования разногласия со стороны МУГИСО от 16.04.2025 усматривается, что ответчик настаивает на редакции дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка, предложенной им.

Наличие неурегулированных разногласий при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи спорного земельного участка в части определения его цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводам о том, что выкупная стоимость земельного участка КН:188 должна рассчитываться исходя из уточненной в связи с увеличением площади кадастровой стоимости такого земельного участка. Основания для исчислении стоимости из кадастровой стоимости смежного земельного участка, не выкупаемого истцом, отсутствуют. Дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от 16.01.2019 должно быть заключено сторонами на условиях, по которым возникли разногласия, предложенных истцом.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Отношения по выкупу земельного участка согласно статье 39.20 ЗК РФ возникают в соответствии с пунктом 5 названной статьи с момента подачи собственником здания соответствующего заявления в уполномоченный орган.

Вышеуказанная норма принята в развитие, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ закреплено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В Свердловской области определение цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках регулируется порядком, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 26.12.2012 № 1532-ПП (далее - Порядок).

При этом исходя из таблицы, приведенной в пункте 2 указанного Порядка, значение процента выкупной цены в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» для юридических лиц и граждан, за исключением граждан при предоставлении им земельных участков, занятых объектами индивидуального жилищного строительства, в том числе созданными на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, а также гаражами, не используемыми в коммерческих целях и не размещаемыми в многоквартирных домах или зданиях (строениях, сооружениях) делового, административного или коммерческого назначения, права на которые зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке, составляет 15%.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 42 разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт и т.п.) не требуется.

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) сформулирован правовой подход, в силу которого разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В соответствии с частью 3 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

Как следует из положений части 9 статьи 22 указанного Закона площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 15.11.2023 исковые требования ФИО1 к МУГИСО, Администрации г. Екатеринбурга, ФИО4 удовлетворены частично. Суд признал недействительными результаты кадастровых работ при описании местоположения части границы земельного участка КН:3, смежной с земельным участком КН:188, и исключил сведения о местоположении границы данного земельного участка, смежной с земельным участком КН:188, из ЕГРН, в приведенных координатах поворотных точек. Суд установил границу земельного участка КН:188, смежную с границей земельного участка КН:3, по приведенным координатам поворотных точек. В остальной части иска отказано.

Данным решением установлено, что на основании договора купли-продажи от 03.02.2015 истец ФИО1 является собственником нежилого здания – отдельно стоящего здания конюшни, расположенного по адресу <адрес>. На основании договора купли-продажи земельного участка от 16.01.2019, заключенного между МУГИСО и ФИО1, истец ФИО1 приобрел в собственность земельный участок КН:188, площадью 1907 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Муниципальное образование «город Екатеринбург» является собственником смежного земельного участка КН:3, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 30.03.2010. 15.08.2013 данный земельный участок передан в постоянное (бессрочное) пользование третьему лицу МБУ СШ по конному спорту.

Также установлено, что при уточнении границ земельного участка с КН:3 конюшня и загон, которые более 15 лет эксплуатировались как единый комплекс, оказались на разных земельных участках (на земельном участке с КН:3 стал располагаться загон для животных, а в дальнейшем и навес конюшни с КН:69380, используемый для хранения корма; на земельном участке с КН:188 располагается здание самой конюшни с КН:69380), пришел к обоснованному выводу о том, что при изменении границ земельного участка с КН:3 допущена реестровая ошибка, в части установления смежной границы с участком с КН:188.

Граница между земельными участками КН:3 и КН:188 установлена в соответствии с исторически сложившимся порядком пользования объектами недвижимости, обеспечивает доступ к зданию, в том числе проезд спец техники для эксплуатации конюшни, использование три эвакуационных пути здания конюшни и не будет затруднять перемещение животных при выгуле к левадам.

Указанные обстоятельства признаны установленными, не подлежащими повторному доказыванию в соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что площадь земельного участка КН:188 определяется проекцией границ земельного участка, уточнена в связи и установлением границ решением суда вследствие исправления реестровой ошибки.

В связи с изменением площади изменена кадастровая стоимость земельного участка, что влечет необходимость приведения расчета выкупной стоимости в соответствии с вышеприведенными требованиями.

Поскольку истцом произведен выкуп земельного участка КН:188, основания для исчисления его стоимости из кадастровой стоимости земельного участка КН:3 отсутствуют.

Судебная коллегия также учитывает, что оспариваемое решение не устанавливает прав и не закрепляет обязанности для Администрации г. Екатеринбурга.

Довод ответчика о том, что по условиям договора купли-продажи от 16.01.2019 получателем денежных средств является Управление федерального казначейства по Свердловской области (Администрация г. Екатеринбурга), в связи с чем она должна было быть привлечена к участию в деле, судебная коллегия признает несостоятельными.

В силу положений статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации неналоговые доходы местных бюджетов формируются в том числе за счет доходов от продажи имущества (кроме акций и иных форм участия в капитале), находящегося в муниципальной собственности, за исключением движимого имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных, - по нормативу 100 процентов.

Между МУГИСО и Администрацией г. Екатеринбурга от 31.03.2014 подписано соглашение от 31.03.2014 «О взаимодействии в сфере администрирования неналоговых доходов», заключенному между Администрацией Екатеринбурга и МУГИСО, Администрация осуществляет администрирование неналоговых доходов, в том числе доходов от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов) и контроль за своевременным поступлением в бюджет муниципального образования «город Екатеринбург» доходов от продажи земельных участков по договорам купли-продажи, заключенным между МУГИСО и Администрацией г. Екатеринбурга.

Как следует из положений указанного соглашения, а также пункта 2.4 договора купли-продажи от 16.01.2019 оплата по договору производится в рублях путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управления федерального казначейства по Свердловской области (Администрация г. Екатеринбурга), пункт 3 дополнительного соглашения содержит аналогичные положения.

Порядок перечисления денежных сумм в счет оплаты стоимости земельного участка определен вышеприведенными правовыми актами и соглашением от 31.03.2014.

В данном случае договор купли-продажи от 16.01.2019 заключен между МУГИСО и истцом ФИО1, регулирование вышеприведенными нормами вопросов назначения платежа в Управление федерального казначейства по Свердловской области (Администрация г. Екатеринбурга) в целях формирования местного бюджета состав сторон договора не изменяет.

Условия договора определены посредством разрешения спора о разногласиях по цене, определяемой сторонами, не изменяют нормативный порядок формирования местного бюджета за счет доходов от продажи имущества, в связи с чем, данным решением не установлены права и обязанности Администрация г. Екатеринбурга в части определения цены, она не подлежала привлечению к участию в деле.

Нарушений норм материального права, а так же требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, допущено не было.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 02.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий Мехонцева Е.М.

Судьи Зайцева В.А.

Некрасова А.С.