Решение № 3А-117/2020 3А-117/2020~М-134/2020 М-134/2020 от 13 декабря 2020 г. по делу № 3А-117/2020

Дело №3а-117/2020


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 декабря 2020 года г.Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Костыревой Е.Л.,

при секретаре Шевкун Я.В.,

с участием административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <номер> в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 обратился в суд с данным административным исковым заявлением, в обоснование указал, что он является арендатором объекта недвижимости – земельного участка, общей площадью 1308272 кв.м., с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>. Постановлением Правительства Амурской области от 26 сентября 2012 года №535 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

Просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости и определить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 674 588,00 рублей.

Определением Амурского областного суда от 16 октября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных отношений Амурской области, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Амурской области, а также администрация Константиновского сельсовета Константиновского района Амурской области.

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО2 указала, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Просит принять решение исходя из фактических обстоятельств дела, на основании исследованных доказательств, в соответствии с законом.

В письменном отзыве на административное исковое заявление представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области ФИО3 указала, что в соответствии с постановлением Правительства Амурской области от 28 декабря 2011 года №962 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» были проведены работы по государственной кадастровой оценке категории земель сельскохозяйственного назначения. Постановлением Правительства Амурской области от 26 сентября 2012 года №535 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» результаты государственной кадастровой оценки были утверждены. Земельный участок с кадастровым <номер> площадью 1381499 кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет 16 октября 2012 года путем образования из земель государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.2.1.1 приказа Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года №222 «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на площадь земельного участка.

Согласно Приложению №2, утвержденному постановлением Правительства Амурской области №535, средний удельный показатель по Константиновскому району составляет 2,78 руб./кв.м., площадь участка составляла – 1381499 кв.м., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <номер> составила в размере 3 840 567,22 рублей, дата определения 16 октября 2012 года.

21 октября 2019 года в связи с образованием из земельного участка с кадастровым <номер> земельного участка путем раздела с сохранением в измененных границах исходного, у земельного участка с кадастровым <номер> после регистрации права на образованный из него земельный участок изменилась площадь с 1381499 кв.м. на 1308272 кв.м. В связи с чем кадастровая стоимость земельного участка пересчитана пропорционально площади участка <номер> (площадь – 1 308 272 кв.м.) и составила в размере 3 636 996,16 рублей, дата определения 21 октября 2019 года.

В связи с чем ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Амурской области для внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка использовал удельные показатели, утвержденные постановлением Правительства Амурской области №535 от 26 сентября 2012 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области», и при материальном расчете не допускало ошибок.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что в 2019 году часть земельного участка была возвращена администрации Константиновского сельсовета для посадки сосновой рощи. С 2015 года размер площади земельного участка составляло 138 га, а в Выписке от 28 августа 2020 года размер площади земельного участка уже составляет 130 га, то есть 8 га выделили на лесопосадку. Постановлением главы администрации Константиновского сельсовета установлено, что арендная плата с 2019 года исчисляется по ставке 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому обратился с настоящим иском.

Представитель Управления Росреестра по Амурской области в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, Министерства имущественных отношений по Амурской области и Правительства Амурской области, администрации Константиновского сельсовета Амурской области в судебное заседание не явились, ходатайство об отложении не заявили.

В силу ч.4 ст.247 КАС РФ их неявка не является препятствием к рассмотрению административного дела.

Из материалов дела следует, что ИП КФХ ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым <номер>, в связи с чем обязан вносить в бюджет Константиновского сельсовета Константиновского района Амурской области арендную плату, исчисляемую с 2019 года с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН №28/301/901/2020-2058 от 30 июня 2020 года об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и выписке №КУВИ-002/2020-2065705 от 14 сентября 2020 года о кадастровой стоимости объекта недвижимости площадь земельного участка с кадастровым <номер> составляет 1 308 272,0 кв.м., земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка определена на 21 октября 2019 года в размере 3 636 996 рублей 16 копеек. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 21 октября 2019 года.

Как следует из представленного административным истцом отчета №182/20 от 30 сентября 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, площадью 1308272 кв.м, на 21 сентября 2019 года составляет 1 674 588,00 рублей.

Изучив материалы дела, исковые требования, изложенные в административном исковом заявлении, пояснения в судебном заседании административного истца, позицию участников процесса, изложенную в письменных отзывах, суд приходит к следующему.

В силу ст.245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с ч.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч.5 ст.65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно чч.1 и 2 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Предметом требований ИП КФХ ФИО1 является пересмотр кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес>, и установление его стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 21 октября 2019 года.

Так как земельный участок с кадастровым <номер> относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то на него распространяется действие постановления Правительства Амурской области от 26 сентября 2012 года №535 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области».

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены постановлением Правительства Амурской области от 26 сентября 2012 года №535 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области».

Согласно Приложению №2, утвержденному постановлением Правительства Амурской области №535, средний удельный показатель по Константиновскому району составляет 2,78 руб./кв.м., площадь участка составляла – 1381499 кв.м., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <номер> по состоянию на 1 января 2012 года составила в размере 3 840 567,22 рублей, дата определения 16 октября 2012 года.

В связи с образованием из земельного участка с кадастровым <номер> земельного участка путем раздела с сохранением в измененных границах исходного, у земельного участка с кадастровым <номер> после регистрации права на образованный из него земельный участок изменилась площадь с 1381499 кв.м. на 1308272 кв.м. В связи с чем кадастровая стоимость земельного участка пересчитана пропорционально площади участка <номер> (площадь – 1 308 272 кв.м.) и составила в размере 3 636 996,16 рублей, дата определения 21 октября 2019 года.

Как установлено судом, право аренды земельного участка зарегистрировано за ФИО1, который обязан вносить арендную плату в зависимости от величины кадастровой стоимости земельного участка. В связи с чем суд приходит к выводу, что ФИО1 вправе обратиться в суд с настоящим иском, поскольку результатами определения кадастровой стоимости земельного участка затронуты его права и обязанности.

Действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, и ее оспаривание в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», но и в случае установления рыночной стоимости объекта недвижимости, определение кадастровой стоимости объекта недвижимости исходя из его рыночной стоимости.

Так, в силу ч.3 ст.66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.1 ст.248 КАС РФ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании п.15 ст.20 КАС РФ подается в областной суд по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость, в порядке, предусмотренном ст.24 КАС РФ.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем в судебном порядке посредством предъявления требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости и подлежит рассмотрению по правилам главы 25 КАС РФ (пункты 2 и 3 Постановления Пленума ВС РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с п.5 ст.247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч.5 ст.247 и ч.1 ст.248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Доказательством определения рыночной стоимости объекта недвижимости является отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (ч.2 ст.246 КАС РФ).

В соответствии с ч.1 ст.61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону, должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

В силу ч.1 ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 30 сентября 2020 года №182/20, выполненный оценщиком фио, как документ, содержащий сведения доказательственного значения, представленный административным истцом, подлежит оценке по правилам ст.84 КАС РФ.

В силу ст.3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно ч.1 ст.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (п.11 ФСО №7).

Из указанного отчета усматривается, что рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком на основании сведений из ЕГРН о качественных и количественных характеристиках объекта недвижимости, анализа нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в рассматриваемом регионе, в соответствии с требованиями Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», «Оценка недвижимости (ФСО №7)».

Отчет выполнен оценщиком фио, являющейся членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ», гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ (полис страхования ответственности Страхового акционерного общества «РЕСО-гарантия» <номер>, срок действия с 7 июля 2020 года по 6 июля 2021 года), оценщик имеет квалификационный аттестат <номер> от 29 марта 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», стаж работы в оценочной деятельности 17 лет.

Установленные обстоятельства подтверждают соответствие оценщика фио требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности статьям 4, 15, 24.7 Федерального закона №135-ФЗ.

Для получения достоверных результатов при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком в отчете №182/20 от 30 сентября 2020 года использован сравнительный подход к оценке недвижимости, при этом обоснован отказ от затратного и доходного подходов.

Исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических и арифметических ошибок при проведении исследований суд не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы оценщика, выполнившего отчет об оценке спорного земельного участка, ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами суду не представлено.

Кроме этого, не представлено доказательств об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, а также доказательств, которые могли бы поставить под сомнение достоверность названного отчета об оценке; ходатайство о проведении судебной экспертизы о достоверности определения рыночной стоимости спорного земельного участка не заявлено.

Доказательств предоставления административным истцом недостоверных сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта материалы дела не содержат.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке от 30 сентября 2020 года №182/20 земельного участка с кадастровым <номер> является допустимым доказательством по настоящему делу.

С учетом совокупности исследованных доказательств, с точки зрения относимости и допустимости, в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ и установленными по делу обстоятельствами суд приходит к выводу, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п.25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом о пересмотре кадастровой стоимости считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Доказательств обращения административным истцом в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости суду не представлено.

Административный истец ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 14 октября 2020 года.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление административного истца ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, общей площадью 1308272,0 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1 674 588,00 рублей по состоянию на 21 октября 2019 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <номер> считать 14 октября 2020 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Костырева Е.Л.

В окончательной форме решение принято 16 декабря 2020 года.

Председательствующий Костырева Е.Л.

Дело №3а-117/2020