Решение № 2-1336/2021 от 16 июня 2021 г. по делу № 2-1336/2021

УИД №

дело №2-1336/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июня 2021 года г.Рязань

Советский районный суд г.Рязани в составе председательствующего судьи Эктова А.С., при секретаре Киселёвой Н.А., с участием:

представителей истцов ООО «Оптима» - ФИО1 и ФИО2,

представителя третьего лица Министерства строительного комплекса Рязанской области ФИО3,

третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Оптима» к администрации г.Рязани о признании права собственности на квартиры №, № в многоквартирной доме, а также требованию третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО7 на квартиры №, № в многоквартирном доме

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Оптима» обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к администрации г.Рязани, в обоснование которого указало, что дд.мм.гггг., между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и ООО «Строф» (участник) были заключены два договора об участии в долевом строительстве №№, 6, в соответствии с условиями которых, застройщик принял на себя обязательство передать участнику объекты долевого строительства - квартиры №№ (номер строительный) в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>. Стоимость квартир по указанным договорам была оплачена ООО «Строф» в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. была назначена процедура распределения обнаружения имущества ликвидированного юридического лица - ООО «Строф».

Определением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. процедура распределения обнаруженного имущества завершена. В собственность ООО «Оптима» в частности передано:

- имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. на объект долевого строительства - квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью 52,66 кв.м., общей площадью квартиры 49,90 кв.м., жилой площадью 18,25 кв.м., по адресу<данные изъяты> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>;

- имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. на объект долевого строительства - квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью 112,93 кв.м., общей площадью квартиры 100,67 кв.м., жилой площадью 57,02 кв.м., по адресу: <данные изъяты> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>.

Согласно справки застройщика ООО «Грибоедова-N» об изменении нумерации квартир, квартира строительный № имеет фактический №, а квартира строительный № имеет фактический №.

Истец не может оформить право собственности на вышеуказанные квартиры во внесудебном порядке по следующим основаниям.

Строительство многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты> и привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществлялось на основании инвестиционного договора от 30.06.2003г., заключенного между Управлением Госнаркоконтроля по Рязанской области и ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория», а с 2006 года - ООО «Грибоедова-N». В соответствии с пунктом 4.2.1 инвестиционного договора от 30.06.2003г. с учетом пункта 14.1, изложенного в договоре о передаче прав и обязательств от 14.11.2006г., ООО «Грибоедова - N» приняло на себя обязательство обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в части строительства многоквартирного дома <данные изъяты>.

Однако, до настоящего времени указанный многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, хотя строительные работы завершены.

Изначально указанный срок передачи помещений по договорам об участии в долевом строительстве - 2008 год неоднократно ООО «Грибоедова-N» переносился. Очередной срок ввода дома в эксплуатацию после переноса срока планировался во II квартале 2010 года. Строительство дома было приостановлено в 2011 году в связи с отсутствием средств у застройщика на его завершение. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома ООО «Грибоедова-N» не выдавалось.

Вместе с тем, строительство указанного дома осуществлялось на основании права постоянного и бессрочного пользования на земельный участок и разрешения на строительство, которые постановлением Главы администрации города Рязани № 1103 от 24.03.2004 года были оформлены на Управление Госнаркоконтроля по Рязанской области (в дальнейшем Управление ФСКН России по Рязанской области, которое было упразднено на основании Указа Президента РФ № 156 от 05.04.2016г.).

Впоследствии постановлением Главы администрации города Рязани № 5387 от 10.11.2010г. было признано утратившим силу постановление Главы администрации города Рязани от 24.03.2010 г. №1103 и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на основании обращения УФСКН России по Рязанской области.

Указанное постановление было обжаловано ООО «Грибоедова-N» в Арбитражном суде Рязанской области. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 25.03.2015г., постановление Главы администрации города Рязани № 5387 от 10.11.2010г. было отменено.

Таким образом, решение Арбитражного суда Рязанской области от 25.03.2015 года, удовлетворившее заявленные требования ООО «Грибоедова-N», фактически вернуло право постоянного бессрочного пользования земельным участком Управлению ФСКН России по Рязанской области.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по Рязанской области № от 15.09.2016г., право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> было повторно зарегистрировано за Управлением ФСКН России по Рязанской области. Однако срок действия разрешения на строительство совершенными юридически значимыми действиями восстановлен не был.

Разрешение на строительство в форме постановления администрацией города Рязани было выдано 24.03.2004г. в период действия Градостроительного кодекса РФ 1998 года, который предусматривал, что разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года, может быть продлено на основании заявления заказчика (ст.62 ГрК РФ).

Учитывая отсутствие заявления застройщика, разрешение на строительство утратило силу в марте 2007 года. С указанного периода строительство объекта осуществлялось в отсутствие указанного разрешения. Данный факт был отражен во вступившем в законную силу решении Советского районного суда от дд.мм.гггг. по делу №.

ООО «Грибоедова - N» обращалось в администрацию города Рязани за получением разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке статьи 55 ГрК РФ.

Информационным письмом администрации города Рязани от дд.мм.гггг. № в выдаче разрешения на строительство было отказано в связи с тем, что застройщиком многоквартирного дома по <данные изъяты> является правообладатель земельного участка - Управление ФСКН России по Рязанской области, которому указанный земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В то же время, учитывая, что разрешение на строительство, выданное Управлению ФСКН по Рязанской области дд.мм.гггг., прекратило свое действие, указанный орган в отсутствие разрешения на строительство не вправе обращаться в администрацию города Рязани с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке статьи 55 ГРК РФ.

Таким образом, отсутствие разрешения на строительство и у Управления ФСКН России, и у ООО «Грибоедова-N» лишает возможности ввести в эксплуатацию многоквартирный дом <данные изъяты>.

Другая необходимая техническая документация, в частности, технический план на данный дом, техническое описание, подтверждающие факт создания многоквартирного жилого дома, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен данный жилой дом, имеются. Нарушений требований градостроительных норм при постройке дома, в том числе по допустимым отклонениям от предельных параметров разрешенного строительства и других строительных норм и правил, требований технических регламентов и проектной документации, в том числе требований энергетической эффективности и требований оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов проведенным экспертным исследованием № от 05.10.2016г., подготовленным ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов», о техническом состоянии строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты> общей площадью 4763,2 кв.м, назначение: жилое, не установлено. Согласно данному заключению, дальнейшая эксплуатация указанного многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие нарушения границ земельного участка при строительстве многоквартирного дома подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в составе технического плана здания, исполнительной съемкой жилого дома, подземных инженерных сетей, благоустройства, зарегистрированной в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Рязани дд.мм.гггг..

Таким образом, отсутствие у застройщика права на ввод указанного многоквартирного дома в эксплуатацию в установленном порядке, влечет невозможность для истца оформить право собственности на вышеуказанные квартиры во внесудебном порядке.

На основании изложенного, ООО «Оптима» просит суд признать за собой право собственности на квартиры №№, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>.

В ходе рассмотрения дела, в Арбитражный суд Рязанской области от ФИО7 поступило заявление о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, согласно которому ФИО7 просил признать недействительным и применить последствия ничтожной сделки в отношении договора № и договора № от дд.мм.гггг., заключенных между ООО «Грибоедова-N» и ООО «Строф», а также просил признать за ним право собственности на квартиры №№ в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>

Арбитражным судом Рязанской области заявление в части привлечения ФИО7 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, по требованию о признании права собственности на квартиры <данные изъяты> в многоквартирном доме удовлетворено, в остальной части отказано.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. иск ООО «Оптима» удовлетворен, в удовлетворении требований ФИО7 отказано.

Постановлением Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от дд.мм.гггг. решение Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. отменено. В иске ООО «Оптима» отказано, требования третьего лица ФИО7 - удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от дд.мм.гггг. решение Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. и Постановление Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от дд.мм.гггг. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от дд.мм.гггг. настоящее дело передано в Рязанский областной суд для направления его в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Определением судьи Рязанского областного суда от дд.мм.гггг., дело по иску ООО «Оптима» к администрации г.Рязани о признании права собственности на квартиры <данные изъяты> в многоквартирной доме, а также требованию третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО7 на квартиры <данные изъяты> в многоквартирном доме направлено для рассмотрения по существу в Советский районный суд г.Рязани.

Представители ООО «Оптима» - ФИО1 и ФИО2, в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования по указанным выше основаниям, просили суд требования ООО «Оптима» удовлетворить. Требования ФИО7 полагали не подлежащими удовлетворению.

Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса Рязанской области ФИО3 и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - ФИО7, в судебном заседании в иске ООО «Оптима» просили отказать, требования ФИО7 удовлетворить.

Представитель ответчика администрации г.Рязани, третьи лица УМВД России по Рязанской области, Управление Росреестра по Рязанской области, ООО «Грибоедова-N», ТСН «Воскресенское», ООО «Живаго Банк» в судебное заседание не явились о месте и времени его проведения надлежащим образом извещены.

Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 30.06.2003г. между территориальным органом налоговой полиции в лице начальника управления Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области ФИО4 (застройщик) и ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория» в лице генерального директора ФИО5 (инвестор) был заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилых домов по адресу: <данные изъяты> с последующей передачей в собственность застройщику 978,28 кв.м общей жилой площади.

Согласно п.п.4.1, 4.2. контракта, застройщик обязался предоставить для строительства объекта земельный участок, на который имеет право аренды, а инвестор обязался обеспечить за счет собственных и привлеченных средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме.

Фактически судом установлено, что строительство многоквартирного жилого дома <данные изъяты> осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером №, переданном Управлению Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области в постоянное (бессрочное) пользование постановлением администрации г.Рязани № от дд.мм.гггг. для строительства данного жилого дома.

Этим же постановлением Управлению Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области выдано разрешение на строительство указанного многоквартирного жилого дома в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом.

Впоследствии дополнительным соглашением к инвестиционному договору № от 01.12.2003г. в связи с ликвидацией Управления Федеральной службы налоговой полиции РФ по Рязанской области в силу Указа Президента РФ от 11.03.2003г., все права и обязанности по инвестиционному контракту перешли к Управлению государственного комитета РФ по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ по Рязанской области. В дальнейшем Управление Госнаркоконтроля по Рязанской области было переименовано в Управление ФСКН России по Рязанской области и упразднено Указом Президента РФ от 05.04.2016г. с передачей функций системе МВД РФ в срок до дд.мм.гггг..

14.11.2006г. ООО «Центр инвестиций в недвижимость «Территория» произвело с согласия застройщика Управления ФСКН по Рязанской области частичную уступку прав и обязанностей по инвестиционному договору от 30.06.2003г. ООО «Грибоедова-N», а именно в части своих обязательств по строительству жилого дома по адресу: <данные изъяты>, о чем заключило с ООО «Грибоедова-N» договор о передаче прав и обязанностей от 14.11.2006г. с определением срока ввода объекта в эксплуатацию в первом квартале 2009 года (п.4 договора от дд.мм.гггг.).

С целью привлечения денежных средств на строительство многоквартирного дома между ООО «Грибоедова-N» и гражданами, в том числе ФИО7, а также юридическим лицом ООО «Строф», в период 2008 - 2011 г.г. были заключены договоры об участии в долевом строительстве жилья, по условиям которых ООО «Грибоедова-N» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок (четвертый квартал 2009 года) своими силами или с привлечением других лиц построить объект, передать объект долевого строительства в виде определенной договором квартиры участникам, а участники, в свою очередь, обязались уплатить обусловленную договором цену, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, оформить на него право собственности.

В частности, дд.мм.гггг. между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и ФИО7 (участник) были заключены договоры № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <данные изъяты> Объектами долевого строительства являлись:

- квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью 52,66 кв.м., общей площадью квартиры 49,90 кв.м., в том числе жилой - 18,25 кв.м., расположенной на 10 этаже;

- квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью 112,93 кв.м., общей площадью квартиры 100,67 кв.м., в том числе жилой - 57,02 кв.м., расположенной на 10 этаже.

Цена договора № от дд.мм.гггг. составила 1421820 руб., в том числе:

- цена одного квадратного метра общей площади, включая площади лоджии, веранды составляет 27000 руб.;

- стоимость объекта долевого строительства составляет 1350729 руб.;

- стоимость услуг застройщика 71091 руб.

Цена договора № от дд.мм.гггг. (с учетом дополнительного соглашения от дд.мм.гггг.) составила 2815535 руб., в том числе:

- цена одного квадратного метра общей площади, включая площади лоджии, веранды составляет 23500 руб.;

- стоимость объекта долевого строительства составляет 2674758 руб. 25 коп.;

- стоимость услуг застройщика 140776 руб.

Пунктом 2.5 вышеназванных договоров №№ предусмотрено, что стоимость квартир корректируется исходя из фактической площади, установленной при технической инвентаризации квартир.

Исходя из технического описания, подготовленного кадастровым инженером ФИО6, общая площадь квартиры № (строительный номер), после постройки составила 46,5 кв.м., а № (строительный номер) - 106,6 кв.м.

Таким образом, ФИО7 должен был оплатить по договору № от дд.мм.гггг. стоимость объекта долевого строительства в размере 1255500 руб. (46,5 кв.м. х 27000 руб.), а по договору № 2505100 руб. (106,6 кв.м. х 23500 руб.).

Как было установлено в ходе рассмотрения настоящего дела и подтверждается выпиской по счету № Банк24.ру (ОАО), ФИО7 по договору участия в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. было оплачено ООО «Грибоедова-N» 1260780 руб., а по договору № от дд.мм.гггг. - 2770535 руб.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что обязательства ФИО7 по договорам участия в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. и № от дд.мм.гггг. исполнены полностью.

Довод представителей ООО «Оптима» согласно которого в выписке по счету № Банк24.ру (ОАО) в назначении платежа указана неверная дата договора участия в долевом строительстве № «дд.мм.гггг.» вместо «дд.мм.гггг.» не свидетельствует о том, что денежные средства ФИО7 были перечислены ООО «Грибоедова-N» по иному договору, т.к. других договоров участия в долевом строительстве ФИО7 не заключал. Из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что в назначении платежа ошибочно указана не дата заключенного дд.мм.гггг. договора №, а дата дополнительного соглашения к нему - дд.мм.гггг..

В ходе рассмотрения данного дела также было установлено, что до заключения ФИО7 договоров участия в долевом строительстве №, № с ООО «Грибоедова-N», дд.мм.гггг. между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и ООО «Строф» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <данные изъяты>. Объектом долевого строительства являлась квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью 52,66 кв.м., общей площадью квартиры 49,90 кв.м., в том числе жилой - 18,25 кв.м., расположенной на 10 этаже. Цена договора составила 2227518 руб. 00 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора). Платежным поручением от 24.09.2008г. № ООО «Строф» перечислило ООО «Грибоедова-N» денежные средства в общем размере 2227518 руб. в соответствии с условиями вышеуказанного договора.

дд.мм.гггг. между ООО «Грибоедова-N» (застройщик) и ООО «Строф» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <данные изъяты>. Объектом долевого строительства являлась квартира № (строительный номер), общей (проектной) площадью 112,93 кв.м., общей площадью квартиры 100,67 кв.м., в том числе жилой - 57,02 кв.м., расположенной на 10 этаже. Цена договора составила 4564630 руб. 00 коп. (п.п.1.1, 1.2, 2.1. договора). Платежным поручением от 24.09.2008г. № ООО «Строф» перечислило ООО «Грибоедова-N» денежные средства в общем размере 4564630 руб. в соответствии с условиями вышеуказанного договора.

В последующем нумерация квартир изменилась, строительный номер квартиры № стал фактическим №, а строительный № - фактическим №.

В соответствии с договорами залога прав требования ООО «Строф» (залогодатель) передало ООО «МКБ им.С.Живаго» (залогодержателю) имущественные права (требования), принадлежащие залогодателю на основании договоров об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг., № от дд.мм.гггг.. Передача указанных имущественных прав (требований) осуществлена сторонами договора в целях обеспечения залогодателем надлежащего исполнения всех обязательств, возникших из кредитного договора № от дд.мм.гггг., заключенного между залогодержателем и ООО «Строф».

Впоследствии по договору уступки права требования (цессии) от 05.02.2015г. № ООО «МКБ им.С.Живаго» (цедент) уступило ООО «Оптима» (цессионарий) в полном объеме принадлежащие ему права требования к ООО «Строф», возникшие, в том числе, из вышеуказанного кредитного договора № от 28.08.2009г.

Факт нахождения имущественных прав на вышеуказанные квартиры в залоге у ООО «Оптима» по кредитным обязательствам ООО «Строф» подтверждается решением Советского районного суда г.Рязани от 03.11.2016г., вступившим в законную силу.

ООО «Грибоедова - N» обращалось в администрацию города Рязани за получением разрешения на ввод в эксплуатацию в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Письмом от 27.05.2016г. № администрация г.Рязани оставила без рассмотрения заявление ООО «Грибоедова-N» о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>.

дд.мм.гггг. в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО «Строф» в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001г. №129-ФЗ.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Рязани от 03.11.2016г. по делу №.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.07.2018 по делу №А54-3198/2018 назначена процедура распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица - общества с ограниченной ответственностью «Строф» (ОГРН <***>).

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 12.07.2019 по делу №А54-3198/2018 процедура распределения обнаруженного имущества ООО «Строф» завершена.

Указанным определением в собственность ООО «Оптима» передано, в том числе следующее имущество:

- имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. на объект долевого строительства - квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью 52,66 кв.м., общей площадью квартиры 49,90 кв.м., жилой площадью 18,25 кв.м., по адресу: <...> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №

- имущественное право на основании договора об участии в долевом строительстве № от дд.мм.гггг. на объект долевого строительства - квартиру № (номер строительный) на 10 этаже, общей (проектной) площадью 112,93 кв.м., общей площадью квартиры 100,67 кв.м., жилой площадью 57,02 кв.м., по адресу: <данные изъяты> (адрес строительный) на земельном участке с кадастровым номером №

Таким образом, на момент рассмотрения данного спора, у ООО «Оптима» и ФИО7 наличествует имущественное право на одни и те же объекты недвижимости (квартиры № и № на 10 этаже по адресу: <данные изъяты>) по разным сделкам (договоры об участии в долевом строительстве от 12.09.2008г. №№ и от 23.12.2019г. №№).

По смыслу разъяснений, данных в абзаце шестом пункта 61 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в ситуации, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора.

Таким образом, если на недвижимое имущество претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них во владение, то преимуществом обладает тот, кому передано спорное жилое помещение во владение.

Спорные объекты недвижимости на протяжении длительного времени находятся во владении ФИО7, им были совершены действия, направленные на обслуживание данных квартир и реализацию правомочий собственника.

Так, ФИО7 понесены расходы на приобретение и установку водонагревательных котлов в спорных квартирах (акты от дд.мм.гггг., чеки на покупку котлов), газовых счетчиком и пройден соответствующий инструктаж (акты от дд.мм.гггг. №, №). Лицевой счет по договорам энергоснабжения на спорные объекты также открыт на ФИО7

Согласно сведениям ТСН «Воскресенское» ФИО7 участвует в деятельности ТСН: своевременно и в полном объеме вносит целевые взносы на достройку дома, подключение коммуникаций, благоустройство придомовой территории, иные нужды (т. 3, л.д.43, 52).

Ссылка ООО «Оптима» на наличие задолженности за коммунальные услуги по указанным квартирам (справки о начислениях и задолженностях) не имеет правового значения, поскольку не представлено доказательств оплаты в предыдущие периоды коммунальных платежей ООО «Оптима» или ООО «Строф», как и доказательств несения ими каких-либо иных расходов на содержание спорных помещений или иных доказательств, свидетельствующих о фактическом владении спорными квартирами.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что преимущество в получении титула собственника на квартиры № и №, расположенных в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты> принадлежит ФИО7, а ООО «Оптима» вправе требовать от застройщика (ООО «Грибоедова-N») возмещения убытков, вызванных неисполнением договора участия в долевом строительстве.

При этом суд не может согласиться с доводами ООО «Оптима» о том, что собственником спорного жилого помещения является общество по мотиву того, что договоры долевого участия ООО «Строф» были подписаны ранее договоров долевого участия ФИО7, т.к. со стороны ООО «Оптима» не представлено доказательств, подтверждающих фактическую передачу жилого помещения именно ООО «Строф» либо ООО «Оптима», в то время как ФИО7 данные доказательства предоставлены.

В соответствии со ст.27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г., закон вступил в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования, т.е. дд.мм.гггг.. Действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В судебном заседании установлено, что ни один из договоров участия в долевом строительстве данного многоквартирного дома не был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Рязанской области, поскольку разрешение на строительство администрацией города Рязани было выдано дд.мм.гггг., т.е. до вступления в силу Закона РФ №214-ФЗ от 30.12.2004г.

Судом также установлено, что срок действия разрешения на строительство многоквартирного дома по адресу: <данные изъяты>, предусмотренный действовавшей на тот период ст.62 Градостроительного Кодекса РФ - не более чем три года, по заявлению заказчика - застройщика, не продлевался, в связи с чем разрешение на строительство указанного жилого дома утратило силу в марте 2007 года.

С указанного периода строительство объекта осуществлялось в отсутствие указанного разрешения.

Вместе с тем, предоставленное застройщику право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором осуществлялось строительство вышеуказанного дома, и зарегистрированное в установленном порядке, в настоящее время сохранено.

Так, в связи с обращением застройщика в администрацию г.Рязани с заявлением об отказе от права на земельный участок, ответчиком было принято постановление №5387 от 10.11.2010г. «О признании утратившим силу постановления Главы администрации г.Рязани от 24.03.2004г. №1103 и прекращении права постоянного (бессрочного) пользования», которое, в свою очередь, отменено вступившим в законную силу решением Арбитражного Суда Рязанской области от 25.03.2015г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.09.2016г. земельный участок с кадастровым номером № по ул.<данные изъяты> вновь зарегистрирован за Управлением ФСКН по Рязанской области на праве постоянного бессрочного пользования.

В судебном заседании также установлено, что многоквартирный жилой дом № (адрес строительный) по ул<данные изъяты> фактически построен, все строительные работы завершены.

Факт создания и отнесения построенного объекта к объектам капитального строительства подтверждается: техническим описанием здания от 28.03.2016г., подготовленным ООО «Рязанское Агентство Инвентаризации и Проектирования», изготовленным на его основании 15.04.2016г. техническим планом здания, исполнительной съемкой здания.

Так, согласно указанному техническому описанию и плану, по данным на дд.мм.гггг.: построенное здание по ул<данные изъяты>, дд.мм.гггг. постройки, включает в себя 11 этажей, техэтаж, подвал, высота этажей 32,84 м, площадь здания 5117,9 кв.м., количество квартир - 52, нежилых помещений-22 (Н1-Н22), дом с индивидуальным отоплением, лифтом, оснащен инженерными коммуникациями, имеется электричество, водопровод, канализация.

По заявлению ООО «Грибоедова-N» администрацией г.Рязани выданы технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на территории муниципального образования - городской округ город Рязань.

Отсутствие нарушения границ земельного участка при строительстве многоквартирного дома, в том числе прав смежных землепользователей подтверждается схемой расположения здания на земельном участке в составе технического плана здания, исполнительной съемкой жилого дома, подземных инженерных сетей, благоустройства, зарегистрированной в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Рязани дд.мм.гггг..

Указанные документы имеются в материалах дела.

Согласно ч.2 ст.55 Градостроительного Кодекса, для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ).

Судом установлено, что построенный многоквартирный дом <данные изъяты> в эксплуатацию не введен.

В выдаче разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию генеральному директору ООО «Грибоедова-N» ФИО5 администрацией г.Рязани информационным письмом от 27.05.2016г. было отказано со ссылкой на то, что полномочий действовать от имени застройщика им не представлено.

Застройщик в лице УФСКН России по Рязанской области в администрацию г.Рязани по данному вопросу не обращался, вместе с тем, по смыслу вышеприведенных норм отсутствие разрешения на строительство лишает возможности ввести в эксплуатацию указанный жилой дом, в связи с чем данный дом, по сути, относится к самовольной постройке.

В соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ч.3 ст.222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв.Президиумом Верховного суда РФ 19.03.2014г.), п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» для признания права собственности на самовольную постройку необходимо установить, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д., а также допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как отмечено выше, изначально разрешение на строительство вышеуказанного дома у застройщика в лице Управления Федеральной службы налоговой полиции по Рязанской области имелось.

Таким образом, оно имело право возводить данный дом на вышеуказанном земельном участке, предназначенном, согласно градостроительному плану для размещения, в том числе жилых зданий разных типов, многоэтажных зданий смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и размещением на первых этажах объектов делового, культурного и обслуживающего значения.

Судом также установлено, что на дату выдачи разрешения на строительство в форме постановления в 2004 году проектная документация была изготовлена на стадии эскизного проектирования для строительства 10-ти этажного односекционного дома, государственная экспертиза проектной документации не осуществлялась.

По обращению Управления ФСКН по Рязанской области заявителю был выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, утвержденный постановлением администрации города Рязани от 10.06.2016г. №.

Предельная высота зданий, строений, сооружений с учетом разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденного постановлением администрации города Рязани № от дд.мм.гггг., установлена в 33 метра.

Этажность построенного дома составляет 11 этажей.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы многоквартирного жилого дома лит.<данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, проведенной ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов» (далее ООО «Центр ИСК и М») 01.10-05.10.2016г., общая высота здания 32,84 кв.м, что не нарушает параметры высотности, установленные разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденного постановлением администрации города Рязани №612 от 19.02.2014 года, и соответственно, градостроительные нормы.

Согласно тому же заключению о техническом состоянии строительных конструкций многоквартирного жилого дома по адресу: <данные изъяты>, данный дом соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Дальнейшая эксплуатация указанного многоквартирного дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Необходимые меры к легализации данной самовольной постройки застройщиком и подрядчиком ООО «Грибоедова-N», как было отмечено выше, предпринимались, однако ввиду отсутствия своевременно продленного разрешения на строительство указанного дома при указанных выше обстоятельствах эти меры к положительному результату не привели, что объективно препятствует реализации прав участников долевого строительства на регистрацию права собственности в установленном законом порядке.

Таким образом, учитывая, что ФИО7 в полном объеме выполнены обязательства по договорам об участии в долевом строительстве жилья, многоквартирный жилой дом построен с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, и на земельном участке, на котором допускалось такое строительство, дальнейшая эксплуатация дома не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает, что заявленные требования ФИО7 о признании права собственности на квартиры №№ в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты> подлежат удовлетворению.

В свою очередь, в иске ООО «Оптима» надлежит отказать.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора.

Как было установлено судом при рассмотрении данного дела, администрация г.Рязани каких-либо активных действий по оспариванию прав лиц, заключивших договора долевого участия, по вопросу признания за ними права собственности на объект самовольной постройки, не предпринимала, поэтому судебные расходы с ответчика администрации г.Рязани возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООО «Оптима» к администрации г.Рязани о признании права собственности на квартиры №, № в многоквартирной доме отказать.

Требования ФИО7 удовлетворить.

Признать за ФИО7 право собственности:

- на квартиру №, общей площадью 46,5 кв.м., жилой 28,6 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>;

- на квартиру №, общей площадью 106,6 кв.м., жилой 48,9 кв.м. в многоквартирном доме по адресу: <данные изъяты>.

Решение в месячный срок может быть обжаловано в Рязанский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Советский районный суд города Рязани.

Судья А.С.Эктов