Решение № 3А-42/2024 3А-42/2024~М-45/2024 М-45/2024 от 14 мая 2024 г. по делу № 3А-42/2024

Дело № 3а-42/2024

54OS0000-01-2024-000170-41


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 мая 2024 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Шумовой Н.А.

при секретаре Захарове Д.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Глобус» к Государственному бюджетному учреждению Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», Правительству Новосибирской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

закрытое акционерное общество «Глобус» (ЗАО «Глобус») обратилось в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» (далее по тексту – ГБУ НСО «ЦКО и БТИ») № ОРС-54/2024/000029 от 12.03.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №;

- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, назначение: нежилое здание, адрес: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 969 172 636 руб. по состоянию на 01.02.2024.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости.

Приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 03.11.2023 № 3533-НПА «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Новосибирской области» (далее по тексту – Приказ от 03.11.2023 № 3533-НПА) кадастровая стоимость указанного объекта утверждена в размере 2 043 741 502,49 руб. по состоянию на 01.01.2023.

Однако, согласно отчету оценщика ООО Оценочная Компания «Легион-эксперт» № 01022024070Г от 02.02.2024, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.02.2024 составляет 969 172 636 руб.

Истец обращался к ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства, однако, решением № ОРС-54/2024/000029 от 12.03.2024 ему в этом было отказано.

С указанным решением истец, как собственник и плательщик налоговых платежей не согласен, отмечает его незаконность и необоснованность.

Просит суд установить кадастровую стоимость спорного объекта капитального строительства с КН № в размере рыночной на основании отчета оценщика - 969 172 636 руб. по состоянию на 01.02.2024.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.167).

Представитель административного ответчика - ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве (л.д. 185-187).

Представители административного ответчика - Правительства Новосибирской области, заинтересованных лиц – Управления Росреестра по Новосибирской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» Новосибирской области в судебное заседание не явились, извещены, представили письменные отзывы по делу (л.д.174-184).

Суд, выслушав представителя ответчика, специалиста Х.Т.М.., изучив материалы дела, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту также - Закон о государственной кадастровой оценке) и статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 30.12.2020 №565-п на территории Новосибирской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Судом установлено, что административный истец является собственником спорного объекта недвижимости – здания с КН №, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 21, в том числе подземных 0, площадью 33 620,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 12-29).

Согласно выписке из ЕГРН на л.д. 11, Приказом от 03.11.2023 № 3533-НПА кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 г. установлена в размере 2 043 741 502, 49 руб., дата применения - с 01.01.2024 г.

Истец, будучи не согласным с определенным размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, 16.02.2024 г. обратился к ответчику ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с КН № в размере его рыночной стоимости – 969 172 636 руб. по состоянию на 01.02.2024 г., приложив в обоснование Отчет № 01022024070Г от 02.02.2024, выполненный ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» (л.д. 40,190). Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» № ОРС-54/2024/000029 от 12.03.2024 г., оспариваемым истцом, ему было в этом отказано (л.д.30-31).

Истец просит признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости – 969 172 636 руб. на основании указанного отчета оценщика.

Оценивая решение ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», суд не находит оснований для его отмены по следующим основаниям.

Решением ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» от 12.03.2024 г. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В качестве причин, послуживших основанием для принятия такого решения, указано следующее:

Пунктом 11в) Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, установлено, что в рамках анализа рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. Так, в таблице 6 на с.41-52 приведена выборка объектов-аналогов по арендным ставкам офисной недвижимости в г.Новосибирске на дату, максимально приближенную к дате оценки. По итогу анализа рынка указано среднее значение арендной ставки – 9569 руб./кв.м/год. Согласно табл.11 расчета рыночной арендной ставки в рамках доходного подхода, арендная ставка для объекта оценки составила 5906 руб./кв.м/год (или 495 руб./кв.м/мес.). При этом, при анализе фактических данных о предложениях в аренду нежилых помещений не приведена информация об арендных ставках в ДЦ «Новая Высота». Согласно данных официального сайта арендная ставка в данном деловом центре составляет 2400-2500 руб./кв.м/мес. (или 28300-30000 руб./кв.м/год, эксплуатационные расходы входят в стоимость, коммунальные расходы не включены, оплачиваются по итогу месяца (https://nvysota.com/rent/)).Указанное нарушение может оказать существенное влияние на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

В рамках расчета доходным подходом при определении рыночной арендной ставки на с.80-88 используется метод количественных корректировок сравнительного подхода. Так, пунктом 22б) ФСО№7 предусмотрено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В рамках расчета рыночной арендной ставки в отчете об оценке не учтен класс зданий, в которых расположены объекты-аналоги №№1-4. К примеру, объект-аналог №2 находится в здании бывшего автовокзала г.Новосибирска, часть здания до сих пор не введена в эксплуатацию, в то время как объект оценки – деловой центр класса В. Анализ по данному фактору в отчете об оценке не приведен.

Таким образом, в отчете об оценке не учтено единообразное ценообразование факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Указанное может оказать влияние на рыночную стоимость объекта оценки. Также п.16 и п.17 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, при выборе вида денежного потока не запрещено использование данных о реальном денежном потоке оцениваемого объекта.

Согласно положений п.23в) ФСО №7 при применении метода прямой капитализации доходного подхода ставка капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, при условии, что объект недвижимости не требует значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование соответствует их наиболее эффективному использованию.

Согласно информации, приведенной на с.13-18 раздела 2 точного описания объекта оценки фактически объект используется как деловой центр. При анализе наиболее эффективного использования объекта оценки на с.50 отчета об оценке сделан вывод, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его фактическое использование. Информация о значительных вложениях в ремонт или реконструкцию объекта оценки в отчете об оценке отсутствует. На информационных сайтах о продаже и сдаче в аренду недвижимости содержится достаточное количество предложений. Следовательно, расчет ставки капитализации в рамках доходного подхода на с.92 в отчете об оценке произведен методически неверно, что может оказать влияние на стоимость оцениваемого объекта.

Пунктом 22б) ФСО №7 предусмотрено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. В рамках расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом в отчете об оценке не учтен класс здания, в которых расположены объекты-аналоги №№1-3. К примеру, объекты-аналоги №2 и 3 расположены в административных зданиях, в то время как объект оценки – деловой центр класса В. Анализ по данному фактору в отчете об оценке не приведен.

Еще одним нарушением данного требования в отчете об оценке является несоблюдение диапазона площади: так, объектом оценки является нежилое здание делового центра площадью 33 620,7 кв.м, в качестве аналогов подобраны объекты площадью от 3 432,7 кв.м до 10 808,7 кв.м. При расчете корректировки на площадь использованы данные Справочника оценщика недвижимости – 2023 «Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», под редакцией ФИО2 Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, <...> г. При этом, модель зависимости удельной цены от площади офисной недвижимости ограничена площадью объектов (до 6 000 кв.м). В отчете об оценке не приведена информация, что данная зависимость будет работать на больших площадях. Указанное выше может оказать влияние на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Пунктом 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V), утв. приказом Минэкономразвития России, установлено, что в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки. Также пунктами 24а)24в) ФСО 7 рекомендовано применение затратного подхода для оценки объектов капитального строительства, а также при низкой активности рынка. Объектом оценки является нежилое здание Деловой центр «Новая Высота». Рынок продажи подобных объектов в городе Новосибирске не развит, таким образом, требования указанных Федеральных стандартов оценки не выполнены. Указанное нарушение может оказать влияние на рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Суд соглашается с указанными доводами, приведенными в оспариваемом решении. Выводы соответствуют приведенным положениям Федеральных стандартов оценки, подтверждены подробными пояснениями специалиста – сотрудника ГБУ НСО «ЦКО и БТИ» Х.Т.М. по каждому из пунктов замечаний. В частности, специалист пояснила о том, что анализ рынка проведен не корректно, без учета классности объекта, объекты-аналоги подобраны неверно, не учтены предложения по аренде непосредственно в данном деловом центре, при их наличии, применены не все подходы оценки, что повлекло занижение рыночной стоимости объекта оценки.

Пояснения специалиста подтверждены данными сайта https://nvysota.com/rent/, содержащими сведения о стоимости аренды в данном центре в размере 2 500 руб./кв.м/месяц, в то время как в отчете среднее значение стоимости аренды объектов-аналогов указано в размере 9569 руб./кв.м/год (797 руб./кв.м/месяц) (стр.41-52 отчета на л.д.60-65 адм.дела), в таблице 11 стоимость арендной ставки для объекта оценки в год указана в размере 5 906 руб./кв.м/год (л.д.87 отчета на л.д.83 адм.дела), что значительно ниже оцениваемого объекта.

Также пояснения специалиста подтверждены данными компании RID Analitics о ведущих офисных зданиях Новосибирска (л.д.205), согласно которым бизнес-центры Новосибирска распределены по классам, в частности, спорное здание на <адрес> «Новая высота» отнесено к классам В и С, что не учтено оценщиком при определении его рыночной стоимости, подборке объектов-аналогов. Специалист Х.Т.М.. пояснила о том, что указанные данные, относящие здания города к определенным классам, принимаются оценщиками как официальные и применяются ими.

На сайте административного истца https://nvysota.com, имеющемся в открытом доступе, указано, что деловой центр «Новая Высота» по адресу: <адрес>, является бизнес-центром класса «В+», что не учтено оценщиком при подборе объектов-аналогов, о чем указано в оспариваемом решении.

Х.Т.М., согласно представленным документам на л.д.201-204, имеет высшее образование по квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит» ФГБОУ ВПО «НГАУ», соответствующую квалификацию в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», членство в СРО. В 2021 г. прошла повышение квалификации по дополнительной профессиональной программе «Проверка отчетов об оценке, подготовленных в целях оспаривания кадастровой стоимости».

Нахождение специалиста в трудовых отношениях с административным ответчиком не свидетельствует о ее заинтересованности по делу, поскольку ее пояснения являются объективными, соответствуют требованиям ФСО и установленным обстоятельствам по делу. Пояснения указанного специалиста не оспорены административным истцом.

Административным истцом в своем исковом заявлении не указано, в чем именно выражается его несогласие с решением бюджетного учреждения, содержатся лишь общие доводы о несогласии с решением. Каких-либо доказательств, подтверждающих правомерность представленного им отчета об оценке и порочность решения бюджетного учреждения, административным истцом суду не представлено.

В связи с отсутствием ходатайства административного истца, судебная экспертиза по делу не назначалась. С учетом статуса административного истца, являющегося юридическим лицом, владеющим дорогостоящим объектом недвижимости и имеющим возможность произвести оплату судебной экспертизы, судом по своей инициативе не был решен вопрос о ее назначении за счет средств федерального бюджета, при том, что ее стоимость, по сообщению государственного экспертного учреждения, составила бы около 300 тыс. рублей. Представитель административного истца, находящийся в другом городе (Челябинск), в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Также не просил об организации ВКС для своего участия в судебном заседании. В своем ходатайстве на л.д.167 представитель истца предложил свой вопрос для эксперта на случай, если судом будет поставлен вопрос о необходимости проведения по делу судебной экспертизы, не прося о назначении судебной экспертизы по своей инициативе. При уточнении ходатайства в устном порядке, представитель сообщил о нежелании заявлять ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Отчет содержит нарушения, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, отмеченные в решении бюджетного учреждения. В связи с изложенным, у бюджетного учреждения отсутствовали основания для удовлетворения заявления истца об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании данного отчета. Решение принято на основании п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ, является законным.

При этом оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения, что не оспаривалось истцом.

Поскольку отчет об оценке признан судом недостоверным доказательством по делу, иных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ЗАО «ГЛОБУС» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» № ОРС-54/2024/000029 от 12.03.2024 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 969 172 636 рублей о т к а з а т ь.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Н.А. Шумова

Решение изготовлено в окончательной форме 16 мая 2024 г.