Решение № 3А-1884/2020 3А-327/2021 3А-327/2021(3А-1884/2020;)~М-1008/2020 М-1008/2020 от 18 апреля 2021 г. по делу № 3А-1884/2020

3а- 327/2021

50OS0000-01-2020-001191-21


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 апреля 2021 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-327/2021 по административному исковому заявлению ООО «Ларинед», ООО «СОФИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Ларинед», ООО «СОФИ» обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Обосновывая свои требования, административные истцы указывают, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего им на праве общей долевой собственности нежилого здания значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает их права как плательщиков налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административные истцы просят суд установить кадастровую стоимость принадлежащего им на праве собственности нежилого здания, равного его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Представитель административных истцов по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение <данные изъяты> просила признать недопустимым доказательством по делу, как содержащее существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовала о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», в судебное заседание не явились; представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривают, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание также не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Ларинед», ООО «СОФИ» являются сособственниками нежилого здания <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Московской области от 21 ноября 2003 г. N 150/2003-ОЗ "О налоге на имущество организаций в Московской области" в отношении спорного нежилого здания административные истцы являются плательщиками налога на имущество, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 041 от 18.02.2020г. по состоянию на 17.02.2020г. утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере <данные изъяты> рублей.

Поскольку административные истцы являются сособственниками нежилого здания и плательщиками налога, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости объекта оценки затрагивают их права и обязанности.

Считая кадастровую оценку нежилого здания завышенной, нарушающей права, административные истцы обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, к которому приложили отчет оценщика <данные изъяты> которым рыночная стоимость принадлежащего истцу нежилого здания по состоянию на 17.02.2020г. определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости определением Московского областного суда от 24.12.2020г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 17.02.2020г. определена в размере <данные изъяты> рублей.

В судебное заседание экспертом <данные изъяты> представлены дополнительные письменные пояснения, в которых она в полном объеме поддерживает ранее данное экспертное заключение и содержащиеся в нем выводы, дополнительно отмечая, что при проведении экспертизы руководствовалась ст. 82 «Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» №21-ФЗ от 08.03.2015г. (в действующей редакции) и ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001г. (в действующей редакции). В методологической части руководствовалась положениями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 1, утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; ФСО № 2, утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298; ФСО № 3 (при ответе на первый вопрос), утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299; ФСО № 7, утверждены Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 соответственно. Все необходимые документы для проведения судебной экспертизы приложены в заключении на стр. 145-157.

Поддерживает сделанные в заключении выводы относительно допущения специалистом-оценщиком существенных нарушений, влияющих на итоговую стоимость объекта оценки. Согласно информации, содержащейся в копиях объявлений о продаже/аренде объектов недвижимости, использованных в качестве аналогов в рамках применения сравнительно/доходного подходов (стр. 83, 85-86 Отчета) информация, в данных объявлениях была обновлена в августе 2020 года, т.е. после даты оценки (17.02.2020 г.); это является нарушением п. 8 ФСО №1. Аналоги обновлены после даты оценки, нет доказательств, что стоимость не менялась с даты публикации. К методологической ошибке специалиста-оценщика относится и использование в расчетах в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов производственных зданий/помещений, тогда как оцениваемый объект является административным помещением и помещением столовой, что свидетельствует о нарушении требований п.5 ФСО № 3, п 22 ФСО № 7.

Отказ специалиста-оценщика от внесения корректировок на местоположение в рамках применения сравнительного/доходного подходов (стр. 59, 62, 48-49 Отчета) находит ошибочным. Расположение объекта оценки и аналогов в г. Клин не означает, что стоимость продажи/аренды в указанном городе не зависит от их локального местоположения. Местоположение характеризуется следующими факторами: направление, удаленность от МКАД, территория область, расположение относительно красной линии, (не внесена корректировка на красную линию, например: объект оценки расположен на 1-й линии Ленинградского шоссе, а аналог №1 в сравнительном подходе - на 2-й линии второстепенной улицы).

Расположение входа помещения на улицу с внутриквартальной линии домов снижает стоимость объектов, что подтверждается исследованиями, изложенными в Справочнике Оценщика недвижимости - 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (<...> год), стр. 148, табл. 59. Согласно фотографиям в объявлении объекта-аналога №1 и Яндекс. Картам можно определить, что объект имеет вход/выход на главную улицу. Учитывая изложенное, специалист-оценщик должен был применить корректировку на местоположение объекта в рамках примененных подходов, размер которой составит 20%.

Для определения рыночной стоимости объекта исследования были отобраны 3 объекта-аналога. Согласно п. 22 ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. На стр. 83 заключения приведены правила отбора объектов-аналогов, к которым относятся: функциональное назначение - отдельно стоящее здание; удаленность от МКАД - от ММК (А-107) до МБК (А-108);удовлетворительное состояние (до 2000 г. постройки). Согласно п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Таким образом, в ФСО №7 прямо указано на то, что объекты аналоги могут отличаться от объектов оценки, но должны быть скорректированы по данным отличиям. Эксперт по выявленным отличиям ввел корректировки, в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки. Использование выбранных аналогов обосновано и соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

Корректировка на изменение цен во времени была рассчитана на основании данных аналитических исследований ПФК (Профессиональное финансовое консультирование). Изменение цен определялась для каждого объекта - аналога с учетом изменения цен непосредственно в населенном пункте, в котором расположен объект-аналог.

Согласно п.22д ФСО №7 «При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки». Средняя цена объектов свободного назначения по состоянию 4 квартал 2019 г. в г. Клин составляет 60 100,0 руб., на дату предложения объекта-аналога №1 - 54 100 руб. Следовательно, корректировка на дату составляет 1,11 (60100/54100), корректировки приводятся к объекту исследования, а не наоборот.

Экспертом были проанализированы объекты-аналоги на основании фотографий в копиях объявлений (стр. 125-130 заключения), также на основании сайта Яндекс.Карты можно сделать вывод о состоянии объектов-аналогов.

Корректировка на масштаб была определена для объектов под офисно-торгового назначения на основании Справочника Оценщика недвижимости - 2018 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (<...> год), стр. 184 - 185, табл. 95, 99. Согласно п. 25 ФСО №7 «Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности», следовательно, Эксперт вправе и самостоятельно выбирать справочники для определения корректировок по ценообразующим параметрам.

Оценив судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость нежилого здания, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки; оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы не усматривает.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей, выполненных в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом ФИО2 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке по состоянию на вышеприведенные даты и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве его кадастровой стоимости.

Поскольку административными истцами оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 41 от 18.02.2020г. по состоянию на 17.02.2020г., надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23 мая 2017 года N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в Московской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30 ноября 2017 года N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 29 ноября 2016 года N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений Московской области, не осуществлявшему государственную кадастровую оценку и не утверждавшему оспариваемый результат кадастровой стоимости нежилого здания, как к ненадлежащему ответчику, следует отказать.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ООО «Ларинед», ООО «СОФИ» к ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 17.02.2020г.

В удовлетворении исковых требований ООО «Ларинед», ООО «СОФИ» к Министерству имущественных отношений Московской области отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 29.04.2021г.