Решение № 2-1155/2020 2-5/2021 2-5/2021(2-1155/2020;)~М-786/2020 М-786/2020 от 29 марта 2021 г. по делу № 2-1155/2020

Дело № 2 – 5/2021 <данные изъяты>


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 марта 2021 г. г.Тверь

Московский районный суд г.Твери в составе

председательствующего судьи Багаевой В.Н.

при секретаре Соловьевой Н.С.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску ФИО2 к ФИО1 об уменьшении цены договора в связи с недостатком товара,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска с учетом изменений исковых требований указано, что 8 июля 2019 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1050 кв.м с кадастровым номером № и жилого дома площадью 268,6 кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. По условиям договора покупатели приобретают недвижимое имущество в равнодолевую собственность по 1/2 доле в праве каждый, общая стоимость земельного участка и жилого дома 7500000 рублей, стоимость 1/2 доли земельного участка 1750000 рублей, 1/2 доли жилого дома 2000000 рублей. Сторонами согласованы условия расчета по договору со ФИО2 с рассрочкой платежа до 31 декабря 2019 г.. Ответчиком не внесена оплата в размере 1000000 рублей, за пользование чужими денежными средствами подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи 1000000 рублей, проценты за пользование денежными средствами за период с 1 января 2020 г. по 2 июля 2020 г. – 29521,86 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 13200 рублей.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 об уменьшении цены договора в связи с недостатком товара. В обоснование встречного иска с учетом изменений исковых требований указано, что по договору купли-продажи недвижимости от 8 июля 2019 г. продавец обязан передать в собственность покупателя 1/2 долю в праве собственности на земельный участок и жилой дом. Земельный участок приобретен и предназначен под индивидуальное жилищное строительство с последующим строительством гостевого дома с баней. Впоследствии обнаружено, что через земельный участок проходит труба напорной канализации диаметром 300 мм от очистных сооружений канализационной насосной станции Эммаусского сельского поселения Калининского района. Продавец знал о наличии указанных сооружений из план-схемы ОАО «Газпром газораспределение Тверь», других технических документов, не сообщил при заключении договора. При осмотре земельного участка ФИО2 не смогла обнаружить указанный недостаток, так как канализация проходит под землей на глубине 3 м. В соответствии со СНиП 2.07.01-89* охранная зона от подземных сетей канализации составляет до фундамента сооружений 5 м для напорной и 1,5 м для самотечной канализации, опор уличного освещения и контактной сети 1 м, опор высоковольтных сетей 3 м. В связи с чем, невозможно использовать большую часть земельного участка по его прямому назначению. ФИО1 отказался исправить указанный недостаток. Согласно сметному расчету ООО «Дерби» стоимость работ по устранению недостатка составила 853159 рублей. 26 января 2020 г. ФИО2 направила ФИО1 претензию об уменьшении цены договора купли-продажи в связи с недостатком объекта.

ФИО2 просит уменьшить цену договора купли-продажи с учетом проведенной судебной экспертизы на 786863 рублей, зачесть встречное требование в счет первоначальных требований, взыскать расходы по уплате государственной пошлины 11732 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители истца ФИО4, ФИО5 в судебном заседании поддержали исковые требования, встречный иск не признали. В письменном возражении на встречный иск указано, что наличие на земельном участке чужих сетей водоснабжения не является строительными недостатками, возникли не в результате возведения сети ФИО1. В договоре купли-продажи не предусмотрено условий о качестве товара. Под недостатком товара понимается несоответствие обязательным требованиям, предусмотренным законом, либо условиям договора, или целям, для которых товар такого рода обычно используется. Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется, если товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества. Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он не соответствует тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки. В тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо условия по качеству покупаемого жилого помещения и земельного участка, что не позволяет определить, какие требования предъявлены к приобретаемому товару; у покупателя не имеется претензий к продавцу по передаваемому земельному участку и жилому дому. Наличие или отсутствие на земельном участке сетей не препятствует его использованию по прямому назначению.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

Представитель ответчика ФИО6 в судебном заседании не признал исковые требования, встречный иск поддержал,

Представители третьих лиц администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, МУП муниципального образования Тверской области «Калининский район» «Коммунальные системы Калининского района» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представитель третьего лица администрации Калининского района Тверской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена заказной корреспонденцией, которая возвращена в суд без вручения адресату за истечением срока хранения; на основании ст. 165.1 ГК РФ, ст.ст. 113-117 ГПК РФ считается извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречный иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст.ст. 549, 550, 554 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

На основании ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В судебном заседании установлено, что 8 июля 2019 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 69:10:0260101:420 и жилого дома площадью 268,6 кв.м с кадастровым номером 69:10:0260101:381 по адресу: <адрес>.

По условиям договора покупатели приобретают недвижимое имущество в равнодолевую собственность по 1/2 доле в праве каждый; по соглашению сторон общая стоимость земельного участка и жилого дома 7500000 рублей; цена договора для каждого покупателя 3750000 рублей, в том числе стоимость 1/2 доли земельного участка 1750000 рублей, 1/2 доли жилого дома 2000000 рублей.

Сторонами согласованы условия расчета по договору со ФИО2 с рассрочкой платежа до 31 декабря 2019 г..

Согласно распискам ФИО1 получил от ФИО2 денежные суммы по договору купли-продажи от 8 июля 2019 г. в размере: 31 мая 2019 г. – 700000 рублей, 28 июня 2019 г. – 650000 рублей, 1 августа 2019 г. – 650000 рублей, 4 ноября 2019 г. – 750000 рублей, всего 2750000 рублей.

Ответчиком не внесена оплата в размере 1000000 рублей. 21 февраля 2020 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием произвести окончательный расчет. Требование не исполнено. Сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика.

За пользование чужими денежными средствами подлежат уплате проценты на сумму этих средств за период с 1 января 2020 г. по 2 июля 2020 г.:

1000000 рублей х 40 дней (01.01.2020-09.02.2020) х 6,25% : 366 дней = 6830,60 рублей;

1000000 рублей х 77 дней (10.02.2020-26.04.2020) х 6% : 366 дней = 12622,95 рублей;

1000000 рублей х 56 дней (27.04.2020-21.06.2020) х 5,5% : 366 дней = 8415,30 рублей;

1000000 рублей х 11 дней (22.06.2020-02.07.2020) х 4,5% : 366 дней = 1352,46 рублей;

всего 29221,31 рублей.

В удовлетворении остальной части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами 29521,86 рублей - 29221,31 рублей = 300,55 рублей необходимо отказать.

Встречные требования об уменьшении цены договора в связи с недостатком товара не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260101:420, дата присвоения кадастрового номера 18 октября 2016 г., относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, вид ограничений – охранная зона электрических сетей; на плане земельного участка схематично указан линейный объект; имеется схема расположения объекта недвижимости на земельном участке, год завершения строительства - 2015 год.

Согласно копии дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260101:420 ранее земельный участок принадлежал на праве собственности ФИО1 на основании соглашения от 28 октября 2016 г., заключенного между ФИО1 – собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260101:377 площадью 750 кв.м и ФИО7 - собственником 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260101:378 площадью 750 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260101:371 площадью 600 кв.м, по условиям которого из трех земельных участков образованы два земельных участка: площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 69:10:0260101:420 – собственник ФИО1 и площадью 1050 кв.м с кадастровым номером 69:10:0260101:421 – собственник ФИО7. Земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260101:371 площадью 600 кв.м принадлежал на праве собственности ФИО7 на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности Тверской области без проведения торгов от 30 октября 2015 г. (договор аренды от 3 июня 2015 г., заключенный с администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области).

Постановлением администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» от 21 июня 2018 г. № 827 «О приеме имущества в казну и передаче в хозяйственное ведение» в казну муниципального образования принято имущество, которое закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП «Коммунальные системы Калининского района», согласно приложению № 1, в том числе, канализация с кадастровым номером 69:10:0260601:205 протяженностью 17164 м, техническая документация на объект - свидетельство о государственной регистрации права от 21 октября 2011 г., схема водоотведения.

В обоснование встречных требований указано, что через земельный участок проходит труба напорной канализации от очистных сооружений канализационной насосной станции Эммаусского сельского поселения Калининского района, в связи с чем, невозможно использовать большую часть земельного участка по его прямому назначению. Ответчик с учетом проведенной судебной экспертизы просит уменьшить цену договора на сумму средней рыночной стоимости работ по переносу сетей канализации за пределы земельного участка - 634863 рублей, разницы между стоимостью доли земельного участка по договору и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничений, связанных с наличием подземной напорной канализации и охранной зоны, 1750000 рублей - 1598000 рублей = 152000 рублей, всего 786863 рублей.

Для объективного рассмотрения дела с учетом необходимости специальных познаний по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая, землеустроительная, оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной комплексной строительно-технической, землеустроительной, оценочной экспертизы экспертов ООО «ЦПО Партнер» - эксперта-строителя ФИО8, эксперта-оценщика ФИО9, эксперта - кадастрового инженера ФИО10 от 22 марта 2021 г. № 3877 в границах земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260101:420 по адресу: <адрес>, располагается линейный объект – подземная напорная канализация с кадастровым номером 69:10:0260601:205; указано схематично его прохождение на земельном участке, координаты, охранная зона; данный линейный объект не располагается под объектами недвижимого имущества на земельном участке, в том числе под зданием с кадастровым номером 69:10:0260101:381.

Земельный участок с кадастровым номером 69:10:0260101:420 пригоден для использования в соответствии с его назначением – под индивидуальное жилищное строительство. На земельном участке возможно возведение хозяйственных вспомогательных капитальных построек с учетом подземной напорной канализации и охранной зоны при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. Строительство в пределах охранной зоны подземной напорной канализации запрещено.

Перенос сетей канализации за пределы земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260101:420 возможен без причинения ущерба имуществу муниципального образования, так как на землях общего пользования, где пройдет новая напорная канализация, отсутствуют объекты капитального строительства. Для устранения недостатков, препятствующих использованию земельного участка по назначению, необходимо выполнить работы по переносу сетей канализации за пределы земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260101:420; средняя рыночная стоимость указанных работ на дату заключения договора купли-продажи от 8 июля 2019 г. составила 634863 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260101:420 на дату заключения договора купли-продажи от 8 июля 2019 г. с учетом ограничений, связанных с наличием подземной напорной канализации и охранной зоны, составила 1598000 рублей, без линейного объекта в случае его переноса – 1901000 рублей.

У суда отсутствуют основания не доверять выводам экспертов, поскольку экспертиза произведена по поручению суда независимыми и квалифицированными экспертами специализированной организации, имеющими соответствующее образование. Эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение по форме и содержанию соответствует требованиям закона. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, участниками процесса суду не представлено.

Исследованными в судебном заседании доказательствами подтверждается, что при образовании в 2016 году спорного земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260101:420, в том числе из земельного участка, ранее находившегося в государственной собственности, на его территории находилась подземная напорная канализация с кадастровым номером 69:10:0260601:205, принадлежащая на праве собственности муниципальному образованию. Согласно заключению судебной экспертизы наличие на земельном участке подземной напорной канализации не препятствует использованию земельного участка по его назначению - под индивидуальное жилищное строительство. На земельном участке расположен объект индивидуального жилищного строительства, линейный объект не располагается под объектами недвижимого имущества.

Предметом договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 8 июля 2019 г. является земельный участок с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство и жилой дом, расположенный на указанном земельном участке. Право собственности продавца на земельный участок подтверждено выпиской из ЕРГН. Установленные судом сведения об объектах недвижимого имущества, их характеристики также приведены в выписках из ЕГРН. На собственников земельного участка не может быть возложена обязанность по переносу линейного объекта, имеющего другого собственника. В связи с чем, заявленное ответчиком обстоятельство не является тем признаком качества товара, несоответствие которому влечет право требования уменьшения покупной цены.

При наличии установленных судом обстоятельств исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречный иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом уплачена государственная пошлина по делу 14450 рублей исходя из первоначально заявленных требований имущественного характера (квитанция от 20 марта 2020 г.). С учетом уменьшения исковых требований, удовлетворения их судом с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины 13346,11 рублей.

Излишне уплаченная государственная пошлина 14450 рублей - 13346,11 рублей = 1103,89 рублей подлежит возвращению истцу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по договору купли-продажи от 8 июля 2019 г. земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, в размере 1000000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 января 2020 г. по 2 июля 2020 г. – 29221,31 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 13346,11 рублей, всего 1042567,42 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Возвратить ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину 1103,89 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 об уменьшении цены договора в связи с недостатком товара отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий <данные изъяты> В.Н. Багаева.

Решение в окончательной форме принято судом 22 апреля 2021 г.

Дело № 2 – 5/2021 <данные изъяты>