Апелляционное определение № 33-14062/2025 от 23 декабря 2025 г.

Дело № 33-14062/2025 (№ 2-1171/2025)

УИД 66RS0007-01-2024-01206-90

Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 24.12.2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 19 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

Ильиной О. В.,

судей

Ильясовой Е. Р.,

ФИО1,

с участием прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области Переваловой А. А.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Гордеевой Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2 и ФИО3, действующих в своих интересах и в защиту несовершеннолетней ФИО4, ФИО5, Банку ВТБ «ПАО» об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении ипотечного обременения, возложении обязанности, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении,

по апелляционным жалобам истца Администрации г.Екатеринбурга, ответчиков ФИО2, ФИО5, ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО4, на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 18 июля 2025 года,

Заслушав доклад судьи Ильясовой Е. Р., объяснения представителя истца ФИО6, ответчиков ФИО2, ФИО3 и их представителя ФИО7, заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд с иском к ответчикам об изъятии у ФИО2 квартиры по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы 4005430 руб., прекращении права собственности ответчика ФИО2 на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении на ФИО2 обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил обязать ФИО2 за счет присужденного возмещения оплатить остаток задолженности перед Банком ВТБ (ПАО), в установленном порядке снять зарегистрированное в ЕГРН обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры по адресу: <...>, предоставить истцу соответствующую справку в течение пяти рабочих дней. Признать ФИО5, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользование жилым помещением и выселить данных лиц из изымаемого жилого помещения.

В обоснование требований указано, что ФИО2 является собственником спорной квартиры, ФИО5, ФИО3 и несовершеннолетняя ФИО4 пользователи данной квартирой. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 27 августа 2021 года многоквартирный дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 11 марта 2022 года принято решение об изъятии жилых помещений в доме для муниципальных нужд. О принятом решении ответчик ФИО2 извещен. В досудебном порядке с ответчиком не удалось достичь соглашения относительно выкупной стоимости жилого помещения.

В суде первой инстанции представитель истца на заявленных требованиях настаивал.

Ответчики и их представитель не возражали против изъятия жилого помещения с выплатой выкупной цены, которую просили установит на основании заключения судебной экспертизой, с включением в размер убытков убытки, связанные с досрочным исполнением кредитного обязательства перед Банком ВТБ (ПАО).

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 18 июля 2025 года постановлено:

«Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2 (паспорт серии <...><№>) в части требований об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, удовлетворить, в части требований о возложении обязанности, - удовлетворить частично.

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2, Банку ВТБ (ПАО) (ИНН <***>) о прекращении ипотечного обременения, удовлетворить.

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО3 (паспорт серии 6515 <№>), ФИО4 (свидетельство о рождении серии IV-АИ <№>), представляемой законными представителями ФИО2 и ФИО3, к ФИО5 (паспорт серии 0411 <№>) о признании утратившими право пользования и выселении, удовлетворить.

Изъять у ФИО2 квартиру площадью 43,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд.

Взыскать с муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО2 выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 4 762 000 рублей.

Установить следующий порядок исполнения настоящего решения суда в части взыскания с муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу ФИО2 выкупной цены изымаемого жилого помещения в размере 4 762 000 рублей:

- обязать муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга уплатить часть выкупной цены в счет погашения задолженности заемщика ФИО2 перед Банком ВТБ (ПАО) по кредитному договору <№> от <дата>, в размере остатка задолженности на день фактического исполнения решения суда, путем перечисления денежных средств на счет заемщика ФИО2, открытый в Банке ВТБ (ПАО) для целей погашения кредитного обязательства, а остальную часть выкупной цены уплатить в пользу ФИО2.

Обязать ФИО2 принять у муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга причитающуюся часть выкупной цены и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

С момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение прекратить право собственности ФИО2 на квартиру площадью 43,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

С момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на квартиру площадью 43,9 кв.м, расположенную по адресу: <адрес> – 37.

С момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение признать ФИО5, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования квартирой по адресу: <адрес> – 37.

С момента выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение выселить ФИО5, ФИО3, ФИО4 из квартиры по адресу: <адрес> – 37.

С момента уплаты части выкупной цены в счет погашения задолженности заемщика ФИО2 перед Банком ВТБ (ПАО) по кредитному договору <№> от <дата>, в размере остатка задолженности на день фактического исполнения решения суда, путем перечисления денежных средств на счет заемщика ФИО2, открытый в Банке ВТБ (ПАО) для целей погашения кредитного обязательства, признать прекращенным право залога (ипотеки в силу закона) в отношении квартиры по адресу: <адрес> – 37, зарегистрированного в ЕГРН 17.04.2020 в пользу залогодержателя Банка ВТБ (ПАО) (номер государственной регистрации 66:41:0502126:217).

В удовлетворении остальной части исковых требований муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2 о возложении обязанности - отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей».

С решением суда в части размера выкупной стоимости не согласились истец Администрация г. Екатеринбурга и ответчики ФИО5, ФИО2, ФИО3

Истец в апелляционной жалобе выражает несогласие с включением в размер выкупной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Ответчики не согласны с решением суда в части отказа во включении в размер убытков упущенной выгоды в размере 800 00 руб. как выгоды истца от дальнейшей продажи инвестору (застройщику) изымаемого под домом земельного участка в целях многоэтажного строительства, а также в части отказа во взыскании в качестве убытков денежной суммы в размере 2330000 руб. как дополнительных расходов собственника изымаемого жилья при ипотечном кредитовании нового жилья, вызванных разницей процентных ставок по будущему кредитному договору и тому, который был взят на покупку изымаемого жилого помещения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца и ответчики на доводах своих апелляционной жалоб настаивали.

Прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе прокуратуры Свердловской области Перевалова А. А., давая заключение по делу, указала, что доводы апелляционных жалоб основанием для отмены либо изменения решения суда не являются.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом и своевременно. Информация о рассмотрении дела также была размещена на официальном сайте Свердловского областного суда в сети интернет: http://www.ekboblsud.ru, которая доступна для всех участников процесса. При таких обстоятельствах, судебная коллегия с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения явившихся лиц, заключение прокурора, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Квартира приобретена по договору купли-продажи от 15 апреля 2020 года с использованием кредитных средств в размере 2412000 руб., полученных заемщиком ФИО2 в Банке ВТБ (ПАО) по кредитному договору <***> от 15 апреля 2020 года. В обеспечение исполнения кредитного обязательства между Банком ВТБ (ПАО) и ФИО2 заключен договор ипотеки в отношении спорной квартиры.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 27 августа 2021 года № 1712 жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 11 марта 2022 года № 636 принято решение изъять у собственников путем выкупа все жилые помещения в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу и земельный участок под домом.

С ответчиком ФИО2 не удалось достичь соглашения относительно выкупной стоимости.

Так, со стороны истца в суд первой инстанции был представлен отчет ООО «ЗСК-Центр» от 30 мая 2024 года № 428/24, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 4005430 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого помещения, включая долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, 3723 000 руб., размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, 282430 руб.

Ввиду несогласия ответчиков с размером выкупной стоимости, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Астра» ФИО8

Согласно экспертному заключению от 14 марта 2025 года, рыночная стоимость квартиры по адресу: <адрес>, с учетом рыночной стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним, составляет 4185000 руб. Размер возможных убытков собственника вышеуказанной квартиры, причиненных изъятием данного жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, составляет 3337000 руб. и включает в себя расходы по временному пользованию другим жилым помещением до приобретения другого жилья – 135000 рублей, расходы по переезду – 20000 руб., расходы по поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него – 50000 руб., расходы по оформлению права собственности на другое помещение – 2000 руб., упущенная выгода – 800000 руб., расходы по досрочному прекращению обязательств перед третьими лицами, в том числе перед Банком ВТБ (ПАО) – 2330000 руб. Размер убытков собственника данной квартиры, причиненных не проведением в многоквартирном капитального ремонта составляет 370000 руб.

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, пришел к выводу о том, что сумма возмещения, подлежащая выплате за изымаемое жилое помещение, должна быть определена на основании экспертного заключения, из исключением определенных экспертом в качестве убытков упущенной выгоды в размере 800000 руб. и расходов по досрочному прекращению обязательств перед третьими лицами, в том числе перед Банком ВТБ (ПАО) в размере 2330000 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Как уже было указано ранее, суд первой инстанции при установлении выкупной стоимости руководствовался экспертным заключением от 14 марта 2025 года, согласно которому рыночная стоимость квартиры с учетом рыночной стоимости доли собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок под ним составляет 4185000 руб.

Согласно таблице № 9 в экспертном заключении (том 1 л.д. 195), стоимость квартиры составляет 3348000 руб., стоимость доли собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома – 0, стоимость земельного участка – 837000 руб.

Допрошенный в судебном заседании 28 ноября 2025 года эксперт ФИО8 пояснил, что стоимость доли собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома им определена не была, ввиду того, что согласно представленным в материалы дела документам общая площадь всех помещений в доме составляет 2271,5 кв.м, из них площадь жилых помещений составляет 2129,7 кв.м, а площадь нежилых помещений – 141,8 кв.м (сумма площадей жилых и нежилых помещений в доме составляет 2271,5 кв.м), документов о площади мест общего пользования в материалах дела не имеется. Если такие документы будут представлены, то размер компенсации по данной составляющей необходимо определять с коэффициентом 0,5. В то же время, учитывая, что размер компенсации доли собственника квартиры в общем имуществе многоквартирного дома и земельном участке уже включен в рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, отдельное их определение на конечное значение выкупной стоимости не повлияет.

Судебной коллегией были запрошены в регистрирующем органе сведения об общей площади многоквартирного дома и всех помещений, входящих в состав многоквартирного дома, а также в ГБУ СО «Областной центр недвижимости» - копия технического паспорта на многоквартирный дом в целом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, площадь многоквартирного дома 2271,5 кв.м, что согласуется с данными технического паспорта об общей полезной площади дома.

При этом, из технического паспорта следует, что в доме имеется три лестницы, уборочная площадь составляет 238,2 кв.м.

С учетом уборочной площади здания 238,2 кв.м, судебная коллегия полагает возможным определить размер компенсации доли собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следующим образом:

4185500 / 43,9 = 95330 (стоимость 1 кв.м)

95330 * 0,5 = 47665 (стоимость 1 кв.м с коэффициентом)

43,9 / 2271,5 = 0,019 (доля квартире в площади всех помещений в доме).

238,2 * 0,019 = 4,60 (доля в общем имуществе)

4,60 * 47665 = 219259 руб.

Таким образом, размер компенсации доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет 219259 руб.

Отдельное определение размера компенсации за долю в общем имуществе, исходя из избранной оценщиком методики оценки, на рыночную стоимость квартиры не влияет, поскольку включается в эту стоимость.

Как истец, так и ответчик как с избранной экспертом методикой оценки, так и фактически с рыночной стоимостью квартиры согласились, о чем подтвердили в судебном заседании, о назначении по делу повторной экспертизы не ходатайствовали, несмотря на разъяснение судебной коллегией такого права.

Доводы апелляционных жалоб сторон касаются иного.

Доводы апелляционной жалобы истца о необоснованном включении компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в сумму возмещения за изымаемое жилое помещение, судебная коллегия оставляет без удовлетворения.

В ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Данный перечень включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Частью 5 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 года № 10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 года № 577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 года № 399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

В соответствии с ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

Согласно части 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных ч. 1 ст. 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями ч. 4 ст. 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о несогласии с решением суда в данной части основанием к изменению решения суда не являются, поскольку им не представлено доказательств того, что не проведение капитального ремонта многоквартирного дома не повлекло ухудшение состояния дома, как не представлено доказательств того, что на момент первой приватизации жилого помещения в доме, он не нуждался в проведении капитального ремонта.

Что касается апелляционной жалобы ответчиков, судебная коллегия отмечает, что к убыткам, связанным с изъятием квартиры, суд обоснованно не отнес дополнительные расходы собственника изымаемого жилья при ипотечном кредитовании нового жилья, вызванные разницей процентных ставок по будущему кредитному договору и тому, который был взят на покупку изымаемого жилого помещения, в размере 2330000 руб.

Из абз. 1 п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Фактически ответчики требуют включить в сумму убытков их возможные дополнительные расходы, вызванные разницей между процентными ставками по будущему кредиту договору и тому кредиту, который был взят для приобретения спорной квартиры.

Согласно пункту 1 ст. 344 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором залога.

Аналогичные положения содержит п. 1 ст. 36 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Квартира 37 ответчиком ФИО2 приобретена с помощью кредитных денежных средств с обеспечением их возврата банку путем залога данного жилого помещения (ипотечное кредитование).

Соответственно, залогодатель несет перед кредитором (банком) ответственность в случае утраты предмета залога.

Как следует из п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения.

В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором-пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателя.

При изъятии жилья и перечислении части выкупной стоимости банку прекращаются как кредитное, так и залоговое обязательство. То есть, в этом случае заемщик считается исполнившим кредитное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости.

Новый кредит – это новое самостоятельное обязательство и свободный выбор собственника, а не неизбежное следствие изъятия.

Кроме того, выплата рыночной стоимости жилого помещения уже предполагает полную компенсацию собственнику имущественных потерь в связи с изъятием жилого помещения. Требование о дополнительной компенсации за возможные новые долговые обязательства собственника в связи с приобретением иного жилья выходит за рамки возмещения стоимости объекта недвижимости, фактически является требованием компенсировать личные финансовые условия заемщика, что не предусмотрено положениями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В данном случае, ответственность публичного органа ограничена выплатой рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости и не может распространяться на общерыночные колебания процентных ставок по кредитным договорам.

Отсутствуют правовые основания и для взыскания в пользу ответчиков упущенной выгоды от дальнейшей продажи инвестору (застройщику) изымаемого под домом земельного участка в целях многоэтажного строительства.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Изъятие земельного участка под аварийным домом для муниципальных нужд не предполагает упущенную выгоду собственников жилых помещений в таком доме. При признании многоквартирного дома аварийным, собственникам предлагалось самостоятельно произвести его снос, с указанием, что в противном случае будет принято решение об изъятии жилых помещений в аварийном доме и земельного участка под ним. Собственники своим правом на снос дома и распоряжение земельным участком не воспользовались.

Иных доводов апелляционные жалобы не содержат.

Поскольку нарушений норм материального права, которые бы привели к неправильному разрешению спора по существу, а также нарушений положений процессуального закона, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией не установлено, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 18 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий О. В. Ильина

Судьи Е. Р. Ильясова

ФИО1