Решение № 2А-888/2021 2А-888/2021~М-596/2021 М-596/2021 от 23 марта 2021 г. по делу № 2А-888/2021

№ 2а-888/2021

УИД 26RS0035-01-2021-000939-95


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2021 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Толстикова А.Е., с участием представителя административных истцов ФИО1, ФИО2 - ФИО3, представителя административного ответчика администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края – ФИО4, при секретаре Буниной И.Е., рассмотрев административное дело по административному иску ФИО1, ФИО2 к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказ в предоставлении земельного участка в аренду,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным исковым заявлением администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги администрации г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ. и обязании администрацию Шпаковского Муниципального округа Ставропольского края заключить с ФИО1 и ФИО2 договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № площадью 800кв.м., расположенного по <адрес>, сроком на 49 лет.

В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1, ФИО5, ФИО2 заключили с администрацией муниципального образования г. Михайловска дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ., расположенного по <адрес>, площадью 800 кв.м. с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

На данном земельном участке расположены два жилых дома: жилой дом с кадастровым номером №, который принадлежит на праве собственности ФИО1, и жилой дом с кадастровым номером № принадлежащий ФИО2

Вышеуказанное дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. было заключено между администрацией муниципального образования г. Михайловска и ФИО6, ФИО2 и ФИО5, однако 25.06.2019г. ФИО5 умер, в связи с чем его супруга – ФИО2 вступила в наследство.

ФИО6 и ФИО2 был подано заявление о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка под зданиями, сооружениями так как имеются основания, предусмотренные п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно: на испрашиваемом земельном участке расположены жилые дома, принадлежащие заявителям на праве собственности.

Однако, на данное заявление был получен отказ от администрации г.Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административные истцы приобрели вышеуказанные жилые дома в собственность по договору купли-продажи, который был зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством, вместе с этим между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ. То есть административными истцами была приобретена недвижимость готовностью 100 %, никаких действий по изменению назначения, внешнего вида и прочих характеристик вышеуказанной недвижимости произведено не было.

Земельный участок с кадастровым номером № был сформирован и выделен в аренду с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, в дальнейшем было 2 переуступки права аренды на данный участок и кроме принимающих право аренды лиц, никаких изменений не вносилось в исходный договор аренды.

Нормой права прямо предусмотрено право ФИО6 и ФИО2, при наличии у них здания (жилого дома) на праве собственности, на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Административные истцы в судебное заседание не явились. Суд, в соответствии со ст. 150 КАС РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные требования, просила суд их удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика в судебном заседании просила в удовлетворении иска отказать. Представила отзыв, в котором указала, что в соответствии с постановлением главы города Михайловска от 15.11.2007г. № 1660 между администрацией города Михайловска и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка в границах МО г. Михайловска от 15.11.2007г. № на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 800 кв. м. Согласно дополнительному соглашению к договору о замене лиц в обязательстве от 29.11.2010г. ФИО7 уступил свои права и обязанности по договору ФИО8 При замене лиц в обязательстве все права и обязанности по отношению к объекту договора аренды переходят к новому арендатору ФИО8 Согласно дополнительному соглашению к договору о замене лиц в обязательстве от 25.09.2012г. ФИО8 уступил свои права и обязанности по договору ФИО1, ФИО5, ФИО2 При замене лиц в обязательстве все права и обязанности по отношению к объекту договора аренды переходят к новым арендаторам ФИО1, ФИО5, ФИО2 Согласно условиям договора, срок аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, закончился 15.11.2017г. В связи с этим у арендаторов отсутствует право пользования земельным участком. Условие о сроке аренды по смыслу ч. 1 ст. 606, ст. 610 ГК РФ определяет, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться объектом аренды. На основании п. 4.3.2. договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Как видно из указанной статьи для преимущественного перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок арендатор должен: надлежащим образом исполнять свои обязанности по договору; письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. Письменное заявление от ФИО1 и ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по <адрес>, на новый срок в администрацию города Михайловска поступило только 22.12.2020г., тем самым нарушив условия заключения договора аренды на новый срок в преимущественном порядке. Ввиду того, что в предоставленных документах имеет место наличие противоречивых сведений относительно земельного участка, заявленного к приобретению в аренду и объектов недвижимости, расположенных на нем, в ответ на заявление ФИО1 и ФИО2 администрацией города Михайловска был подготовлен отказ в предоставлении муниципальной услуги. Как следует из п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления. На основании п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и п. 2 ст. 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, площадью 800 кв.м., имеет вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. На вышеуказанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества: жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, площадью 64,4 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, площадью 64,4 кв.м. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» под видом разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» понимается размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Содержание акта свидетельствует о том, что истцы используют земельный участок с нарушением норм действующего законодательства, так как имеет место наличие противоречивых сведений относительно устанавливаемым видом разрешенного использования земельного участка, заявленного к приобретению в аренду, и использования земельного участка, в связи с наличием на нем объектов капитального строительства, не соответствующих выбранному виду разрешенного использования. По смыслу ст. ст. 1, 7 ЗК РФ земельные участки должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Зонирование территории регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ). Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 Кодекса. В соответствии с положениями п.п. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определены ст. 37 ГрК РФ и устанавливаются Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, утвержденными решением Думы муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 26.05.2016г. № 478. Испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1, включающая в себя участки территории муниципального образования города Михайловска, предназначенные для жилой застройки, вид разрешенного использования спорного земельного участка – для индивидуального жилищного строительства, который не допускает на нем строительство объекта в виде блокированного жилого дома. Таким образом, разрешенное использование спорного земельного участка (для индивидуального жилищного строительства) не соответствует его фактическому использованию (под жилой дом блокированной постройки). В связи с чем, у администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края отсутствуют законные основания для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, площадью 800 кв. м.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно сообщению администрации города Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ. рассмотрев заявления о предоставлении в аренду земельного участка по <адрес>, установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержаться сведения о земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по <адрес>, с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки. Согласно сведениям из ЕГРН на вышеуказанном земельном участке находятся объекты недвижимого имущества: жилой дом, с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> и жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>. В результате рассмотрения представленных документов на предмет соответствия требованиям действующего законодательства установлено, что вышеуказанные жилые дома являются домами блокированной жилой застройки. Учитывая изложенное, в соответствии с п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. На основании изложенного, в предоставлении в аренду без проведения торгов отказано.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. № земельный участок, расположенный по <адрес>, вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, для индивидуальной жилой застройки, предоставлен в аренду на основании договора аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от 15.11.2007г., дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от 15.11.2007г. о замене лиц в обязательстве от 29.11.2010г., дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в границах земель МО г. Михайловска № от 15.11.2007г. о замене лиц в обязательстве от 25.09.2012г.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. № жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО2, номер и дата государственной регистрации № от 07.11.2012г. (1/2 доля в праве), № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с постановлением главы города Михайловска от 15.11.2007г. № между администрацией <адрес> и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка в границах МО г. Михайловска от 15.11.2007г. № на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, площадью 800 кв. м.

Согласно дополнительному соглашению к договору о замене лиц в обязательстве от 29.11.2010г. ФИО7 уступил свои права и обязанности по договору ФИО8

При замене лиц в обязательстве все права и обязанности по отношению к объекту договора аренды переходят к новому арендатору ФИО8

Согласно дополнительному соглашению к договору о замене лиц в обязательстве от 25.09.2012г. ФИО8 уступил свои права и обязанности по договору ФИО1, ФИО5, ФИО2

При замене лиц в обязательстве все права и обязанности по отношению к объекту договора аренды переходят к новым арендаторам ФИО1, ФИО5, ФИО2

По условиям договора, срок аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно акту осмотра земельного участка и объекта капитального строительства от 15.03.2021г. был проведен осмотр земельного участка (объекта капитального строительства) по <адрес>, кадастровый №. площадь 800 кв. м., разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, по документу: для индивидуального жилищного строительства, территориальная зона Ж-1. В результате осмотра земельного участка установлено: используется по целевому назначению, 2-а объекта капитального строительства - жилые дома (имеющий признаки блокированной застройки), огорожен, признаки нарушения земельного законодательства - не выявлено, объект введен в эксплуатацию, оформлен как 2 жилых дома (признаки блокированного жилого дома единая кровля, разделены смежной стеной). В ходе обследования нарушения не выявлены.

В соответствии с положениями ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения в настоящее время регулируется ст. 39.20 ЗК РФ.

Исходя из положений ст. 39.20 ЗК РФ предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению, и соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Применительно к спорным правоотношениям, необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка.

В соответствии с пп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ.

Исходя из содержания приведенных норм, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.

Являясь законными владельцами объекта недвижимости и являясь арендаторами земельного участка на основании договора, административные истцы имеют право на реализацию возможности продления либо заключения нового договора аренды земельного участка.

При изложенных обстоятельствах правовых оснований для принятия органом местного самоуправления оспариваемого истцами решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду объекта незавершенного строительства не имелось.

Таким образом, отказ администрации г. Михайловска в заключении с ФИО1, ФИО9 договора аренды земельного участка сроком является необоснованным.

Приведенные обстоятельства указывают на наличие у истцов права на получение в аренду без проведения торгов земельного участка и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды.

На основании изложенного, суд находит доводы административных истцов о наличии оснований для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 800кв.м., расположенного по <адрес>, без проведения торгов обоснованными.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для возложения на административного ответчика обязанности по устранению нарушения прав, свобод и законных интересов (препятствий к их осуществлению) административного истца путем возложения обязанности заключить с ФИО1, ФИО2 без проведения торгов договора аренды земельного участка сроком на 49 лет.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 к администрации Шпаковского муниципального округа Ставропольского края о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду - удовлетворить.

Признать отказ администрации г. Михайловска № от ДД.ММ.ГГГГ. в предоставлении муниципальной услуги незаконным.

Обязать администрацию Шпаковского Муниципального округа Ставропольского края заключить с ФИО1 и ФИО2 договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>, сроком на 49 лет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольском краевом суде через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение месяца.

Судья А.Е. Толстиков

Мотивированно решение изготовлено 31 марта 2021 года.