Решение № 2-1657/2020 2-1657/2020(2-4129/2019;)~М-3472/2019 2-4129/2019 М-3472/2019 от 20 января 2020 г. по делу № 2-1657/2020

Дело № 2- 1657/2020 21 января 2020 года.

УИД: 78RS0017-01-2019-004586-28


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Петроградский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Тарасовой О.С.

при секретаре Белошицкой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>2 к <ФИО>3, <ФИО>18 <ФИО>19 <ФИО>4 о переводе прав покупателя

УСТАНОВИЛ:

<ФИО>7 обратилась в суд с исковыми требованиями к <ФИО>3, <ФИО>20 (ранее <ФИО>3) <ФИО>5, <ФИО>4 о переводе прав и обязанностей покупателя на <данные изъяты> доли (комнаты, площадью <данные изъяты> кв. м) <адрес>

В обоснование заявленных требований истица указывает, что ей на праве собственности принадлежит <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на <адрес>. 74 лит А по <адрес> в Санкт-Петербурге.

Спорные <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности принадлежали ответчицам, которые реализовали их <ФИО>4 на основании договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Истице стало известно, что вторая комната продана <ФИО>4, после изучения выписки из ЕГРН, никаких уведомлений о продаже спорных долей истица не получала, несмотря на то что имеет преимущественное право на их приобретение. Обратившись в суд с настоящим иском, <ФИО>2 считает совершенную ответчицами сделку, заключенной с нарушением требований ст. 250 ГК РФ.

В судебное заседание не явилась, ответчица ФИО1, которая извещена о месте и времени судебного заседания, интересы ответчицы ФИО1 представляет на основании доверенности <ФИО>8

В судебное заседании отсутствовали третьи лица <ФИО>16 и <ФИО>15, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, нотариус <ФИО>12, которые извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. (л.д. №)

Суд с учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчицы и третьих лиц.

<ФИО>7 в судебном заседании поддержала доводы иска, пояснила, что при покупке комнаты в 2017 году не имела материальной возможности для приобретения второй. Истица не отрицала, что при заключении договора на покупку комнаты, оформила у нотариуса отказ от покупки 194\1034 долей в праве общей долевой собственности, однако пояснила, что ответчицы обязаны были предложить ей приобрести спорные доли повторно.

Представитель истицы на основании доверенности <ФИО>9 в судебном заседании исковые требования поддержал, иск просил удовлетворить перевести на <ФИО>7 преимущественное право покупки спорных долей квартиры, так как отказ от приобретения комнаты был оформлен до момента регистрации права собственности.

<ФИО>3 в судебном заседании не признала требования истицы, пояснила, что <ФИО>2 достоверно знала о намерении, продать спорную долю и отказалась от покупки комнаты у нотариуса. Ответчица пояснила, что обе комнаты продавались одновременно, истица приобрела комнату <данные изъяты> кв.м. по своему выбору и просила ее снизить цену на спорную комнату, так как денежных средств на ее приобретение у <ФИО>7 не было. Комната продавалась с 2016 года до и после сделки заключенной с <ФИО>7 с продажи не снималась. Только в № году нашелся покупатель – <ФИО>4, <ФИО>3 пояснила, что сделка была совершена у нотариуса, проверена Управлением Росреестра, переход права собственности зарегистрирован, все обязанности по отношению к иным участникам долевой собственности она выполнила в связи с чем просит суд в иске отказать.

Представитель ответчиц на основании доверенности <ФИО>8 в судебном заседании поддержала доводы представленных суду возражений, пояснила, что отказ от приобретения спорных долей был оформлен в присутствии нотариуса, что соответствует нормам закона. О продаже комнаты истица знала, и не приобрела вторую комнату, так как в 2017 году у нее не имелось денежных средств. Уведомления о продаже спорных долей были направлены всем сособственникам, и были ими получены. Комнаты продавались одновременно, истица имела возможность выбрать, какую из комнат ей приобрести. Считая, что сделка, заключена без каких либо нарушений требований ст. 250 ГК РФ представитель ответчиц просила суд в иске <ФИО>7 отказать.

<ФИО>4 в судебном заседании пояснила, что заключила сделку поле того как нотариусом ей были предъявлены все необходимые документы, в том числе и отказ <ФИО>7 До заключения договора купли-продажи она приходила в квартиру смотрела комнату, соседи не могли не знать что комната продается, так как она разговаривали с жильцами и спрашивала об условиях проживания в квартире, таким образом, истица не могла не знать о том, что спорная комната продается с 2017 года. Ответчица требований <ФИО>7 не признала и просила суд в удовлетворении искра отказать.

Третьи лица <ФИО>13 и <ФИО>14 в судебном заседании поддержали доводы истицы и полагали, что иск подлежит удовлетворению.

Выслушав лиц участвующих в деле, оценив представленные участниками судебного разбирательства доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (пункт 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2).

Частью 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что 2016 году ответчицы <ФИО>3 и ФИО1 приняли решение продать принадлежащие им на праве собственности <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности и <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности эквивалентные двум комнатам в коммунальной квартире (комната площадью № кв. м. и комната площадью № кв.м.) Указанное обстоятельство подтверждено представленным суду договором № от ДД.ММ.ГГГГ о поиске покупателя недвижимости, из которого следует, что комнаты размером 23.2 кв.м. и 19.4 кв. выставлены на продажу одновременно. (л.д. №)

Между истицей и <ФИО>3, действующей за себя и в интересах ФИО1 заключен договор купли-продажи, в результате которой <ФИО>2 приобрела 232/1034 доли в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности <ФИО>2 зарегистрировала ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. №)

При заключении сделки <ФИО>2 отказалась от приобретения спорных <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности, отказ удостоверен и.о. нотариуса <ФИО>12 - <ФИО>10 (л.д. №)

Отказ от приобретения долей истица оформила в связи с отсутствием суммы необходимой для приобретения спорного недвижимого имущества, данное обстоятельство <ФИО>7 не отрицала в судебном заседании.

В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же кодекса.

Таким образом статья 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2).

Иных обязанностей Гражданский кодекс на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абзаце втором пункта 2 статьи 250 упомянутого кодекса право продавца, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В силу статьи 251 Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации. право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом имеющегося в материалах дела оформленного нотариусом отказа <ФИО>7 от приобретения спорных долей от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу о том, что преимущественное право покупки спорной комнаты истицы ответчиками не нарушено, так как о продаже <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на <адрес> в Санкт-Петербурге, <ФИО>7 была уведомлена при заключении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, с момента государственной регистрации принадлежащей ей на праве собственности недвижимости, а именно с ДД.ММ.ГГГГ в течение 1 месяца истица имела возможность приобрести доли в праве собственности, однако никаких действий направленных на их приобретение не произвела, более того, от покупки долей за указанную продавцами цену - отказалась.

Судом также установлено, что истица согласна была приобрести спорную комнату, после снижения ее цены. В подтверждение того, что она имела материальную возможность приобрести доли <ФИО>7 представила Справку ПАО «Сбербанк» о доступном остатке в размере <данные изъяты> рублей на ДД.ММ.ГГГГ, а также Справку ПАО «Банк ВТБ» о наличии на счете денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей на ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. №)

Из представленного суду договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между <ФИО>3 действующей за себя и ФИО1 и <ФИО>4 следует, что <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности реализованы за <данные изъяты> рублей. Указанная сумма согласована сторонами, намерение продать комнату <данные изъяты> кв.м. за указанную цену отражено в договоре о предоставлении услуг продавцу недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между <ФИО>3 и ООО «Троицкий Дом» (л.д. №)

Таким образом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ в рамках настоящего судебного разбирательства <ФИО>7 не представила суду доказательств того, что на момент заключения сделки между нею и ответчицей <ФИО>3, а также между <ФИО>3, ФИО1 и <ФИО>4 она имела материальную возможность приобрести спорные доли за указанную цену.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что равенство условий продажи спорной комнаты соблюдено, в связи в чем у суда отсутствуют основания для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовые основания для удовлетворения исковых требований <ФИО>7 о переводе на нее прав и обязанностей покупателя и последующих из них требований.

Руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ, суд,-

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований <ФИО>2 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петроградский районный суд Санкт-Петербурга

В окончательной форме решение изготовлено 24 января 2020 года

Судья Тарасова О.С.