Апелляционное определение № 33-5492/2026 Ж-3986/2026 от 15 февраля 2026 г.

УИД 77RS0014-02-2024-013256-34

Судья первой инстанции фио

Апелляционное производство № 33-5492/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 февраля 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Дементьевой Е.И.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Климовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело № 2-9029/2024 по апелляционным жалобам истца и представителя ответчика по доверенности фио на решение Лефортовского районного суда адрес от 12 декабря 2024, которым постановлено:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве № ... от 16.10.2022 г., заключенного между ФИО1 и адрес «Новый горизонт» в части отказа от уменьшения стоимости объекта строительства при уменьшении его фактической площади менее, чем на 0,5 кв.м.

Взыскать с адрес «Новый горизонт» (ИНН ...) в пользу ФИО1 (паспортные данные) денежные средства в счет уменьшения площади квартиры в размере сумма, денежные средства в счет уменьшения покупной цены объекта долевого строительства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на производство досудебной экспертизы в размере сумма, расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма, в остальной части иска отказать.

УСТАНОВИЛА:

фио обратилась в суд с иском к адрес, в котором с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит признать недействительным пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве № ... от 16.10.2022, заключенного между сторонами в части отказа от уменьшения стоимости объекта строительства при уменьшении его фактической площади менее, чем на 0,5 кв.м, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет уменьшения площади квартиры в размере сумма, денежные средства в счет уменьшения покупной цены объекта долевого строительства в размере сумма, неустойку за нарушение срока выплаты расходов на устранение строительных недостатков с 01.01.2025 по дату фактического исполнения обязательств в размер 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от стоимости сумма, штраф в размере 5% от суммы, присужденной судом, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на производство досудебной экспертизы в размере сумма, расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оформлению доверенности в размере сумма

В обоснование исковых требований указано, что 16.10.2022 между ФИО1 и адрес «Новый горизонт» заключен договор участия в долевом строительстве № ..., в соответствии с которым застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 28, этаж расположения: 4, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 35,80 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 35,80 кв.м, количество комнат: 2. На основании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве цена договора определена в размере сумма Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме. 30.01.2023 между сторонами подписан акт осмотра квартиры и передаточный акт, по которому объект долевого строительства передан ответчиком истцу. Впоследствии при монтаже мебели и в процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки объекта долевого строительства. Для установления размера и стоимости недостатков истец обратилась в ООО «ЦентрИнтерИнвестКом». Согласно заключению эксперта № 03/05/2024-Э рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и других затрат, необходимых затрат для устранения выявленных недостатков, в жилом помещении составляет сумма 21.06.2024 истец обратилась к ответчику с претензией о безвозмездном устранении в течение 10 дней со дня получения претензии выявленных недостатков в квартире, в случае неудовлетворения требования, просила соразмерно уменьшить цену договора, возместить разницу вследствие уменьшения площади переданной квартиры на 0,5 кв.адрес претензия была получена ответчиком 28.06.2024, однако до настоящего времени не исполнена.

Истец фио в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности фио, которая в судебном заседании уточненные заявленные требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика адрес «Новый горизонт» по доверенности фио в судебное заседание суда первой инстанции явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях на иск, в которых просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме, в случае, если суд придет к выводу об удовлетворении требований, применить к требованиям о взыскании неустойки и штрафа положения ст. 333 ГК РФ, снизить их размер до разумного предела, с учетом Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326, изменений, внесенных в ФЗ № 214-ФЗ, уменьшить размер компенсации морального вреда до сумма, снизить размер расходов на оплату досудебного исследования пропорционально удовлетворенным требованиям, снизить расходы на оплату услуг представителя до разумных пределов.

Судом постановлено приведенное выше решение, которое представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы просит отменить в части взыскания денежных средств за уменьшение цены договора, истец просил изменить в части взыскания расходов на проведение досудебной экспертизы.

Полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие истцов, представителя ответчика, извещенных о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав представителя истца по доверенности фио, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на них, находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований о взыскании денежных средств за уменьшение цены договора и изменению в части взыскания судебных расходов по оплате досудебной экспертизы.

Судом установлено, что 16.10.2022 между ФИО1 и адрес «Новый горизонт» заключен договор участия в долевом строительстве № ..., в соответствии с которым застройщик обязался передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 28, этаж расположения: 4, номер подъезда (секции): 1, проектная общая площадь: 35,80 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 35,80 кв.м, проектная общая жилая площадь: 21,30 кв.м, количество комнат: 2.

На основании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве цена договора определена в размере сумма Финансовые обязательства по договору истцом исполнены в полном объеме.

30.01.2023 между сторонами подписан акт осмотра, в котором зафиксированы недостатки объект долевого строительства.

Между сторонами 30.01.2023 подписан передаточный акт, по которому объект долевого строительства – квартира по адресу: адрес передана истцу.

Как следует из искового заявления, впоследствии при монтаже мебели и в процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки объекта долевого строительства.

Для установления размера и стоимости недостатков истец обратилась в ООО «ЦентрИнтерИнвестКом».

Согласно заключению эксперта № 03/05/2024-Э рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и других затрат, необходимых затрат для устранения выявленных недостатков, в жилом помещении составляет сумма

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Лефортовского районного суда адрес от 01.10.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».

Согласно экспертному заключению № 234-СТЭ в объекте долевого строительства – квартире по адресу: адрес, имеются недостатки, которые возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов и правил. Объект долевого строительства не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве. В спорном объекте выявлено несоответствие фактической площади (35,45 кв.м) и проектной площади объекта (35,80 кв.м), указанной в договоре участия в долевом строительстве № ... от 16.10.2022 менее чем на 0,5 кв.м, что соответствует условиям договора. Все выявленные недостатки (несоответствия) возникли вследствие нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил. Стоимость устранения недостатков, возникших нарушения застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, в указанной квартире составляет сумма, из них стоимость работ – сумма, стоимость материалов – сумма

Суд принял заключение судебной строительно-технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости.

При этом суд не принял в качестве доказательства по настоящему делу, представленное истцом экспертное заключение специалистов ООО «ЦентрИнтерИнвестКом» № 03/05/2024-Э, так как выводы специалиста, составившего данное заключение, сделаны в отсутствие всех материалов настоящего гражданского дела и без соблюдения требований гражданского процессуального законодательства, в частности, эксперт не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Разрешая спор, руководствуясь ст. ст. 309, 310 ГК РФ, положениями Федерального закона N 214-ФЗ, установив, что недостатки в квартире возникли до её передачи истцу, доказательств обратного ответчиком не представлено, суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы на устранение недостатков в размере сумма, не найдя оснований для взыскания неустойки и штрафа.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истцов компенсации морального вреда в размере сумма

Разрешая требования истца в части признания недействительным пункт 4.4 договора участия в долевом строительстве и об уменьшении цены договора на сумму в размере сумма, суд учитывал, что согласно п. 3.2. договора площадь апартаментов составляет договора участия в долевом строительстве № ... от 16.10.2022 проектная общая площадь квартиры составляет 35,80 кв.м, проектная общая приведенная площадь – 35,80 кв.м, проектная общая жилая площадь – 21,30 кв.м, согласно пункту 1 передаточного акта к договору участия в долевом строительстве № № ... от 16.10.2022, застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - квартиру № 28, этаж 4, общей площадью 35,30 кв.м, общей приведенной площадью (с учетом летних помещений) – 35,30 кв.м, количество комнат: 2, фактическая площадь комнат: 21,20 кв.м, что меньше на 0,5 кв.м в сравнении с площадью указанной в договоре.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что объект долевого строительства создан с отступлениями от договора, в связи с чем в пользу истца взыскал стоимость 0,5 кв.м. квартиры, что составляет сумма, исходя из цены одного квадратного метра в размере сумма

При этом судом учитывал, что участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о признании недействительным пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве № ... от 16.10.2022, заключенного между ФИО1 и адрес «Новый горизонт» в части отказа от уменьшения стоимости объекта строительства при уменьшении его фактической площади менее, чем на 0,5 кв.м.

В соответствии со ст. ст. 98, 100 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истцов судебные расходы: расходы на производство досудебной экспертизы в размере сумма, расходы на оплату юридических услуг в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере сумма

Между тем, с выводом суда о взыскании разницы в стоимости площадей судебная коллегия согласиться не может, находя его ошибочным, основанным на неверном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объекта недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российского Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Руководствуясь положениями статей 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 4, 5, 7, 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 1 Федерального закона № 221 -ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", необходимо исходить из того, что согласно договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, все площади, указанные в настоящем договоре, являются планируемыми и определены на основании проектной документации, после введения объекта в эксплуатацию площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению по результатам обмеров объекта уполномоченным лицом, в соответствии с федеральным законом № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": в данном случае обмер был веден в соответствии с условиями договора независимым кадастровым инженером, данные которого внесены в ЕГРН.

В силу положений п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Так, условие п. 4.4 договора, устанавливающее невозможность изменения цены договора в случае уменьшения или увеличения площади объекта долевого строительства не более чем на 0,5 кв.м согласованы сторонами при заключении договора, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 5. Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ.

В момент заключения договора стороны находились в равном положении, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, достигли соглашения о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной как в большую, так и в меньшую сторону.

Правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании денежных средств в счет разницы между проектной площадью квартиры и фактически переданной площадью, не усматривается, поскольку незначительное изменение площади объекта по завершении строительства не является недостатком, возможность такого изменения до 0.5 м включительно без изменения цены договора, прямо оговорена сторонами при заключении договора долевого участия (п.4 4), поскольку площадь объекта, указанная в договоре, являлась проектной. ее незначительное уменьшение на 0.5 кв.м делает жилое помещение непригодным для использования по назначению.

П. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлены пределы изменения площади, которые считаются Так, существенным изменением объекта долевого строительства, признается изменение фактической площади в размере более 5% от проектной площади.

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-Ф3, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительными указанных условий договора в порядке, предусмотренном ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ч. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации 17 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", не имеется, поскольку настоящие правоотношения регулируются специализированным законом - Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-Ф3 (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п 4.4. ДДУ не противоречит нормам Федерального она от 30.12.2003 Nº 214-Ф3.

Принимая во внимание, что застройщик и участник долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, оспариваемые положения пунктов 4.2, 4.4, 4.5, 4.6 договора не противоречат действующему законодательству, в том числе статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Истец при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его тексту не заявляла, договор в силу требования закона прошел государственную регистрацию, внесен в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади, в связи с чем отсутствуют основания для уменьшения цены договора и взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в связи с уменьшением фактической щади объекта долевого строительства.

Таким образом, изменение площади объекта долевого строительства составило 0,5 кв.м, что фактически является незначительным изменением с общей проектной площади в соответствии с условиями договора.

Условиями Договора участия в долевом строительстве сторонами согласован размер определенных отступлений сдаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. (пункт 4.4 договора).

Площадь переданного истцу застройщиком объекта находится в пределах согласованных сторонами в договоре отступлений от проектной площади.

При таких обстоятельствах у участника долевого строительства не возникает право требовать соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданного помещения.

На основании чего решение в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске в данной части.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, содержащихся в абз. 2 п. 22 Постановления от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", следует, что в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

С учетом поданного представителем истца заявления об уточнении исковых требований, где основное требование о соразмерном уменьшении покупной цены объекта долевого строительства было удовлетворено судом в полном объеме, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о снижении пропорционально удовлетворенным требованиям расходов на проведение досудебной строительно-технической экспертизы (исследования).

В связи с чем, решение суда в части взыскания с адрес «Новый горизонт» в пользу ФИО1 расходов на производство досудебной экспертизы в размере сумма, подлежит изменения в части размера расходов, с адрес «Новый горизонт» в пользу ФИО1 необходимо взыскать расходы на производство досудебной экспертизы в размере сумма

В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, постановлено с соблюдением требований норм процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а потому отмене или изменению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Изменить решение Лефортовского районного суда адрес от 12 декабря 2024 года в части взыскания судебных расходов по досудебной экспертизе.

Изложить в данной части решение в следующей редакции.

Взыскать с адрес «Новый горизонт» в пользу ФИО1 расходы на производство досудебной экспертизы в размере сумма

Отменить решение Лефортовского районного суда адрес от 12 декабря 2024 года в части признания недействительным п. 4.4. договора.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес «Новый горизонт» о признании недействительным пункта 4.4 договора участия в долевом строительстве, а также взыскания в счет уменьшения площади квартиры в размере сумма- отказать

В остальной части решение Лефортовского районного суда адрес от 12 декабря 2024 года оставить без изменения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.03.2026 г.

Председательствующий:

Судьи: