Решение № 2-3456/2024 2-441/2025 2-441/2025(2-3456/2024;)~М-2943/2024 М-2943/2024 от 19 февраля 2025 г. по делу № 2-3456/2024

Дело № 2-441/2025

УИД 44RS0002-01-2025-004190-31


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе:

председательствующего судьи Артимовской А.В.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,, ответчика ФИО3, его представителя ФИО4 В.

при секретаре Никановой К. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 в котором просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy, заключенный между ФИО1 и ФИО3; аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимого имущества о регистрации права собственности ФИО3 в отношении здания (нежилое строение), кадастровый №, площадью №., расположенное по адресу: ... и земельного участка, кадастровый № расположенный по адресу: ....

В обоснование требований истец указал, что dd/mm/yy между ФИО1 (далее - Истец) и ФИО3 (далее - Ответчик) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: здание (нежилое строение), кадастровый №, площадью № кв.м., расположенное по адресу: ...; земельный участок, кадастровый №, № расположенный по адресу: .... Свои обязательства по Договору Истцом выполнены в полном объеме: здание и земельный участок переданы Ответчику, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от dd/mm/yy. В соответствии с разделом 3 Договора цена имущества составляет 1 500 000 руб. Покупатель осуществляет оплату путем перечисления денежных средств на счет Продавца или иной счет, специально указанный Продавцом, или наличными денежными средствами. До настоящего времени денежные средства по данному договору в адрес Истца не поступили. На неоднократные обращения о сроках оплаты Ответчик не реагирует. В результате длительного неисполнения обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости Истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договора со стороны Ответчика является существенным и порождает у Истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного имущества. На основании пункта 5.2 Договора он может быть расторгнут в одностороннем порядке Продавцом с уведомлением Покупателя за 3 (три) календарных дня. dd/mm/yy Истцом в адрес Ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора купли- продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy. Факт направления уведомления подтверждается почтовой квитанцией. Ответчик в устном порядке отказался подписать соглашение о расторжении договора от dd/mm/yy и акта приема-передачи недвижимости с целью предъявления документов в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для аннулирования регистрационных записей.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, в нем изложенным.

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 в судебном заседании иск не признали, представили письменный отзыв на иск, в котором указали, что ФИО3 в связи с <данные изъяты> не помнит всех обстоятельств заключения указанного договора и не может установить местонахождение документа о передаче истцу денежных средств в уплату за полученное имущество. Полагали, что в случае неполной оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества сделка не была бы зарегистрирована в Управлении Росреестра по .... В случае полной или частичной задолженности покупателя по уплате договорной цены в сведения Единого государственного реестра недвижимости заносится информация об обременении права собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество в виде залога в силу закона в пользу продавца этого имущества. В представленных в материалы дела выписках из ЕГРН по приобретенным ФИО3 у ФИО1 объектам недвижимости отсутствуют сведения о наличии каких-либо обременений права собственности ответчика на это имущество, в т.ч. в виде залога в пользу продавца. Это является прямым подтверждением того обстоятельства, что при подаче документов в ... на регистрацию права собственности ответчика на земельный участок и здание пилорамы, которая происходит на основании заявлений обеих сторон сделки, к заявлению о регистрации права был представлен документ, подтверждающий уплату ФИО3 цены договора. Указали, что с момента совершения сделки по продаже недвижимого имущества в dd/mm/yy. и до настоящего времени ФИО1 ни разу не обращался к ФИО3 с требованием уплаты какого-либо долга по данной сделке, что также является подтверждением его отсутствия. Полагали, что при рассмотрении исковых требований необходимо учитывать, что в период владения земельным участком ФИО3 произвел реконструкцию здания пилорамы с изменением его технических характеристик, что повлекло также существенное изменение стоимости этого здания. В связи с этим, возврат ФИО1 здания по указанным в исковом требовании параметрам физически невозможен, а передача ФИО1 реконструированного сооружения повлечет образование на стороне истца неосновательного обогащения. В соответствии со ст. 1105 ГК РФ, следствием этого является необходимость денежной компенсации ФИО3 разницы между фактической стоимостью созданного объекта, подлежащего передаче ФИО1 в случае удовлетворения его исковых требований, и стоимостью этого объекта, указанной в договоре купли- продажи. В целях удовлетворения нормам закона о судебном решении, для правильного разрешения дела с учетом всех правовых последствий, полагали необходимо установить как действительную стоимость имеющегося на момент принятия решения сооружения на земельном участке, так и размер неосновательного обогащения ФИО1 в результате удовлетворения его исковых требований, подлежащий возмещения ФИО3 для чего назначить судебную экспертизу в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (сооружения), находящегося по адресу ..., по состоянию на дату экспертизы.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, Управление Росреестра по ... в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Обязанность оплатить товар установлена пунктом 1 статьи 486 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ФИО1 на основании договора купли-продажи от dd/mm/yy являлся собственником здания (нежилое строение) с кадастровым номером № расположенное по адресу: ... и земельного участка, кадастровый №. Право собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по ... dd/mm/yy.

В дальнейшем, dd/mm/yy между ФИО1 – продавец и ФИО3 - покупатель, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил здание (нежилое строение), кадастровый №, площадью № кв.м., расположенное по адресу: ... и земельный участок, кадастровый №, № расположенный по адресу: ...

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали цену указанного имущества в размере 1 500 000 рублей, из которых 600 000 цена здания с кадастровым номером №, 900 000 цена земельного участка с кадастровым номером №.

Пунктом 3.2 предусмотрено, что покупатель осуществляет уплату цены недвижимого имущества одновременно с подписанием настоящего договора до передачи документов в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 3.3 договора купли-продажи предусмотрено, что уплата цены договора производится путем перечисления денежных средств на счет продавца или иной счет, специально указанный продавцом или наличными денежными средствами.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy подписаны сторонами и в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию dd/mm/yy, о чем внесены соответствующие данные о ФИО3, как правообладателе недвижимого имущества в ЕГРН.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy, ФИО1 ссылался на то, что ответчиком денежные средства в качестве оплаты за покупку объектов недвижимости ему не переданы.

Условия об оплате приобретенного имущества, содержатся в пункте 3.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy, согласно которому, покупатель осуществляет уплату цены недвижимого имущества одновременно с подписанием настоящего договора до передачи документов в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от dd/mm/yy № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Учитывая, что ФИО1 обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy исполнены путем передачи объектов недвижимости ФИО3, последний в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен был доказать факт исполнения ею обязательств по оплате стоимости земельных участков.

Согласно буквальному толкованию условий договоров, датой исполнения обязательства по оплате цены договора должна является дата его подписания.

Представленный договор купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy не подтверждает передачу ФИО3 денежных средств ФИО1, а буквальное значение слов и выражений, содержащихся в пунктах 3.2 и 3.3 договоров, говорит лишь о намерении ФИО3 передать денежные средства в день подписания договоров.

Вместе с тем, указанное в п. 3.2 договора условие о передаче оплаты за недвижимое имущество в день подписания договора, не является подтверждением исполнения обязанности покупателя по уплате стоимости приобретаемых объектов недвижимости, и что продавец согласен считать настоящее положение договора распиской в получении денежных средств.

Сведений о том, денежные средства фактически передавались, договор купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy, не содержит, расписки в получении денежных средств, сторонами не составлялись, условия об окончательном расчете по сделкам, договор не содержит.

Таким образом, не представлено никаких доказательств, кроме пояснений представителя ответчика, в подтверждение передачи денег за приобретенную недвижимость, то есть доказательств выполнения покупателем обязанности по оплате стоимости земельных участков.

Вопреки утверждению ответчика, факт оплаты ФИО3 продавцу полной стоимости объектов, установленной договорами купли-продажи, не нашел подтверждения в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, по смыслу вышеприведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договоров купли-продажи земельных участков.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Установив отсутствие доказательств, свидетельствующих об оплате ответчиком истцу цены недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy, у суда имеются достаточные правовые основания для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy, прекращении права собственности, зарегистрированного за ответчиком на имущество и возвращении имущества в собственность истица.

Доводы о том, что ответчик осуществил реконструкцию здания пилорамы с изменением его технических характеристик, что повлекло существенное изменение стоимости этого здания, в связи с этим, возврат ФИО1 здания по указанным в исковом требовании параметрам физически невозможен, а передача ФИО1 реконструированного сооружения повлечет образование на стороне истца неосновательного обогащения, судом отклоняются, как не имеющие правового значения для разрешения спора. Расходы, осуществленные ответчиком на неотделимые улучшения недвижимого имущества, повлиять на рассмотрение данного спора не могут, а потому, не могут быть приняты во внимание.. Ответчик в дальнейшем не лишен права обратиться в суд с требованиями о взыскании с истца неосновательного обогащения в виде неотделимых улучшений,

Довод ответчика о том, фактичная оплата ответчиком по спорному договору подтверждается в силу того обстоятельства, что в отношении спорного недвижимого имущества не установлен залог в пользу истца, основан на неверном токовании закона.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Из представленного отчета почтового отслеживания № следует, что претензия о расторжении договора направлена истцом ответчику dd/mm/yy, которая не была вручена по причине отсутствия адресата в месте доставки.

С учетом изложенного и бесспорного направления истцом в адрес требования о расторжении договоров, оснований считать не соблюдённым досудебный порядок урегулирования спора, не имеется.

Учитывая, что обстоятельства продажи недвижимости и оплаты должны подтверждаться письменными доказательствами, которые в нарушение ст. ст. 56, 60 ГПК РФ в суд не представлены, имеются основания для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy по правилам статьи 450 ГК РФ.

Таким образом, неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между ФИО1, <данные изъяты> и ФИО3, <данные изъяты>, договор купли-продажи недвижимого имущества от dd/mm/yy о купле продаже здания (нежилого строения) с кадастровым номером №., местоположение: ... земельного участка с кадастровым номером №.

Прекратить право собственности ФИО3, <данные изъяты>, возникшее на основании договора купли – продажи от dd/mm/yy на здание (нежилое строение) с кадастровым номером №., местоположение: ... земельный участок с кадастровым номером №.

Признать за ФИО1, <данные изъяты>, право собственности на здание (нежилое строение) с кадастровым номером №., местоположение: ... земельный участок с кадастровым номером №.

Установить, что настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРП.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд ... в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А. В. Артимовская

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2025 года