Решение № 2-1566/2019 2-62/2020 2-62/2020(2-1566/2019;)~М-1451/2019 М-1451/2019 от 23 января 2020 г. по делу № 2-1566/2019

Дело № 2-62/2020


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 января 2020 года г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Панасенко Е.Г.,

при секретаре: Таранюк А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка Челябинской области к ФИО1 о возврате земельного участка, по иску ФИО1 к администрации г.Троицка Челябинской области, Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, о признании исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области (УМС администрации г.Троицка Челябинской области) обратилось в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности возвратить земельный участок.

В обоснование требований истец указал, что постановлением Комитета по управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами и землеустройству администрации г.Троицка Челябинской области (в настоящее время УМС администрации г.Троицка Челябинской области) от 05 мая 2005 года № 236 «О предоставлении земельного участка в аренду из земель поселений для строительства индивидуального жилого дома по <адрес> ФИО1» ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок (категория земель: земли поселений), кадастровый номер №, площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

Во исполнение вышеуказанного постановления 05 мая 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Троицка Челябинской области и ФИО1 был заключен договор аренды земли г.Троицка №. указанный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи от 05 мая 2005 года.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 08 декабря 2011 года за № произведена государственная регистрация договора аренды земли г.Троицка № от 05 мая 2005 года.

Согласно п.п. 1.1, 5.1 договора аренды земли, акта приема-передачи ФИО1 принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, сроком на три года, для строительства индивидуального жилого дома.

Соглашением от 30 апреля 2008 года в договор аренды земли г.Троицка № от 05 мая 2005 года внесены изменения: «п. 1.2 настоящий договор заключен сроком до 01 июня 2016 года и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке»; «п. 7.1 срок аренды по настоящему договору до 01 июня 2016 года. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, передачи земельного участка по акту в соответствии с п. 5 и регистрации его в установленном законом порядке».

Пунктом 7.4 договора предусмотрена обязанность ФИО1 при прекращении договора, вернуть УМС администрации г.Троицка Челябинской области земельный участок в надлежащем состоянии.

07 декабря 2017 года УМС администрации г.Троицка Челябинской области направило запрос в Управление по архитектуре и градостроительству администрации г.Троицка Челябинской области исх.3150 о представлении информации на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно ответу исх.№ от 12 декабря 2017 года разрешение на ввод объектов индивидуального жилищного строительства и выдаче разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> - ФИО1 не выдавалось.

В рамках осуществления контроля за исполнением и охраной земель УМС администрации г.Троицка Челябинской области 15 марта 2018 года проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на предмет соблюдения условий договора аренды земли г.Троицка № № от 05 мая 2005 года. В ходе проведенного осмотра земельного участка выявлено следующее: земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, жилой дом отсутствует. Земельный участок по периметру огорожен металлическим забором и распашными воротами. На земельном участке находятся строительные материалы и техника.

06 декабря 2017 года ФИО1 направлено требование о возврате земельного участка. Однако, до настоящего времени земельный участок (категория земель: земли поселений), кадастровый номер №, площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> ответчиком истцу по акту приема-передачи не возвращен.

Истец просит возложить на ФИО1 обязанность возвратить земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г.Троицка Челябинской области, Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, о признании исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка.

В обоснование требований истец указал, что решением Троицкого городского Совета депутатов Челябинской области № п.8 от 17 сентября 2003 года было согласовано место размещения объекта с предоставлением ему в аренду, сроком на три года земельного участка, площадью 1 010 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства жилого дома по индивидуальному проекту.

В соответствии с постановлением администрации г.Троицка Челябинской области № от 05 мая 2005 года с ним заключен договор № от 05 мая 2005 года аренды земли г.Троицка, в соответствии с условиями которого передан земельный участок, площадью 1 010 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно условиям договора № от 19 июня 2006 года о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке, ему было разрешено строительство индивидуального жилого дома, сарая, гаража, сауны.

30 апреля 2008 года заключено соглашение о внесении изменений в договор № от 05 мая 2005 года аренды земли г.Троицка, в соответствии с условиями которого, срок действия договора аренды был продлен до 01 июня 2016 года.

10 июня 2010 года заключено соглашение о продлении срока действия договора № от 19 июня 2006 года, в соответствии с условиями которого срок действия договора продлен до 01 июня 2016 года.

В период действия вышеперечисленных договоров ФИО1 на спорном земельном участке были выстроены нежилое здание гараж, а также объект незавершенного строительства, который после окончания строительства будет предъявлен для ввода в эксплуатацию в виде жилого дома.

Ссылается на то, что в настоящее время зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 82 кв.м., степенью готовностью 10% не представляется возможным, в связи с истечением срока действия договора аренды спорного земельного участка.

Указывает на то, что до настоящего времени им в полном объеме исполняются все обязанности арендатора спорного земельного участка, своевременно вносится арендная плата, земельный участок в целом используется в соответствии с его целевым назначением.

Истец ФИО1 просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 82 кв.м., степенью готовности 10%, расположенного на земельном участке, общей площадью 1 010 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес> признать за ним исключительное право на приобретение в собственность или в аренду, земельного участка, общей площадью 1 010 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

Определением Троицкого городского суда Челябинской области от 13 декабря 2019 года, соединены в одно производство гражданские дела № 2-1566/2019 по иску Управления муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области к ФИО1 о возврате земельного участка и № 2-1751/2019 по иску ФИО1 к администрации г.Троицка Челябинской области, Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, о признании исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, присвоив им № 2-1566/2019 (л.д. 66).

Представитель истца (ответчика) УМС администрации г. Троицка Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о дне и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.124).

Ответчик (истец) ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании не участвовали, о дне и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие (л.д.128, 129).

Представитель ответчика администрации г.Троицка Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о дне и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (л.д. 123).

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы гражданского дела, достоверность которых не вызывает сомнения, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В силу п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом достоверно установлено, что постановлением Комитета по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г.Троицка Челябинской области № от 05 мая 2005 года ФИО1 предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, категория земель: земли поселений (кадастровый номер №), площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома (л.д.5).

Во исполнение вышеуказанного постановления, 05 мая 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Троицка Челябинской области и ФИО1 заключен договор аренды земли г. Троицка № (л.д. 6, 7).

В силу п. 7.1 указанного договора земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года.

Из материалов дела следует, что земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи от 05 мая 2005 года (л.д.9).

Соглашением от 30 апреля 2008 года в договор аренды земли г.Троицка № от 05 мая 2005 года внесены изменения в п.1.2 предмета договора аренды земли г.Троицка от 05 мая 2005 года №, с изложением его в следующей редакции: «п. 1.2 настоящий договор заключен сроком до 01 июня 2016 года и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке».

Внесены изменения в п.7.1 в срок действия, изменение и прекращение договора договора аренды земли г.Троицка от 05 мая 2005 года №, с изложением его в следующей редакции: «п. 7.1 срок аренды по настоящему договору до 01 июня 2016 года.

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, передачи земельного участка по акту в соответствии с п. 5 и регистрации его в установленном законом порядке» (л.д.11).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 08 декабря 2011 года, регистрационная запись № (л.д. 12-17).

Пунктом 7.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Вместе с тем судом установлено, что 01 июня 2016 года, то есть после окончания срока действия договора аренды, установленного в п.7.1 договора (соглашение о внесении изменений в договор аренды земли от 30 апреля 2008 года), арендатором земельный участок арендодателю возвращен не был, арендодателем земельный участок не истребовался.

В силу п. 2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ).

Учитывая то, что в соответствии с условиями договора аренды земельного участка № и соглашением о внесении изменений в договор аренды земли от 30 апреля 2008 года, срок его действия истек 01 июня 2016 года, после истечения срока действия договора земельный участок истцом истребован не был, указанный договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

06 декабря 2017 года ФИО1 направлено требование о возврате земельного участка по акту приема-передачи (возврата) земельного участка. К претензии прилагались три экземпляра акта приема-передачи (возврата) земельного участка.(л.д.20, 21).

07 декабря 2017 года УМС администрации г.Троицка Челябинской области направило запрос в Управление по архитектуре и градостроительству администрации г.Троицка Челябинской области исх.№ о представлении информации на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.18).

Согласно ответу Управления по архитектуре и градостроительству администрации г.Троицка Челябинской области исх.№ от 12 декабря 2017 года разрешение на ввод объектов индивидуального жилищного строительства и выдаче разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> - ФИО1 не выдавалось (л.д.19).

В рамках осуществления контроля за использованием и охраной земель, специалистами УМС администрации г. Троицка Челябинской области проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, в ходе которого выявлено, что указанный земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением, жилой дом отсутствует. Земельный участок по периметру огорожен металлическим забором с распашными воротами. На земельном участке находится трактор с прицепом. Зарегистрированные объекты незавершенного строительства на данном земельном участке отсутствуют. Между земельным участком с кадастровым номером № и земельным участком с кадастровым номером № находится строение из шлакоблока или пеноблока. Так как смежные земельные участки не имеют между собой ограждения, отнести данное строение к какому-либо земельному участку не представляется возможным, о чем составлен акт осмотра от 09 августа 2018 года с приложением фототаблиц (л.д.26-28).

Однако, спорный земельный участок по акту приема-передачи до настоящего времени УМС администрации г.Троицка Челябинской области не возвращен.

Суд приходит к выводу, о том, что не подлежат удовлетворению требования УМС администрации г.Троицка Челябинской области о возложении обязанности на ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> по акту приема-передачи в надлежащем состоянии на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Градостроительный кодекс РФ) здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз.1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз.2 п.1 ст. 130 ГК РФ).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Судом установлено, что п.1 решения Троицкого городского Совета депутатов Челябинской области от 17 сентября 2003 года № ФИО1 в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок, площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для строительства жилого дома по индивидуальному проекту (л.д.76).

Как указывалось выше, на основании постановления Комитета по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустроительству г.Троицка Челябинской области № от 05 мая 2005 года, ФИО1 предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, категория земель: земли поселений (кадастровый номер №), площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

05 мая 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустроительству администрации г.Троицка Челябинской области и ФИО1 заключен договор аренды земли г.Троицка №.

Согласно п.1.1. договора аренды, арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование и на условиях аренды земельный участок, площадью 1 010 кв.м. по адресу: г.Троицк Челябинской области, ул. Сиреневая, 9, категория земель: земли поселений, в соответствии с планом земельного участка (приложение №3). Целевое назначение земельного участка: строительство индивидуального жилого дома.

Согласно п. 1.2. договора аренды, договор заключен сроком на три года и вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации в установленном законом порядке.

Согласно п. 7.1. договора аренды, срок аренды по настоящему договору составляет три года. Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами, передачи земельного участка по акту в соответствии с п.5 и регистрации его в установленном законом порядке.

05 мая 2005 года по акту приема-передачи комитет по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации г.Троицка передал ФИО1 земельный участок, площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

19 июня 2006 года между отделом по архитектуре и градостроительству администрации г.Троицка и ФИО1 заключен договор № о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (л.д.77).

Согласно п. 1 договора № от 19 июня 2006 года, гражданин, именуемый в дальнейшем застройщик, обязан построить жилой дом на земельном участке в <адрес>, площадью 1 010 кв.м., по фасаду 26,49 м., по задней меже 26,50 м., по правой меже 38,13 м., по левой меже 38,12 м., отведенном на основании решения Троицкого городского Совета депутатов № от 17 сентября 2003 года и закрепленном в аренду 1 010 кв.м. договором аренды № от 05 мая 2005 года.

Согласно п. 2 договора № от 19 июня 2006 года, на указанном в п.1 настоящего договора земельном участке застройщик обязуется построить жилой двухквартирный двухэтажный деревянный дом, общей площадью 292 кв.м., в том числе жилой 113 кв.м., в соответствии с проектом, утвержденным отделом по архитектуре и градостроительству. На этом участке разрешается строительство сарая, гаража, сауны, надворных построек, общей площадью 80 кв.м.

Согласно п. 14 договора № от 19 июня 2006 года, настоящий договор является разрешением на производство строительных и земляных работ.

ФИО1 в отделе по архитектуре и градостроительству администрации г.Троицка Челябинской области был получен генеральный план на участок городской земли по <адрес> (л.д.78).

Как указывалось выше, соглашением от 30 апреля 2008 года в договор аренды земли г.Троицка № от 05 мая 2005 года вносились изменения.

Соглашением от 10 июня 2010 года внесены изменения в п.3 договора № от 19 июня 2006 года с изложением его в новой редакции: «Разрешить продление срока строительства жилого дома в соответствии с п.19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ до 01 июня 2016 года» (л.д.86).

08 октября 2019 года ООО «Терра» подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. В техническом плане указаны характеристики объекта недвижимости: вид объекта недвижимости - объект незавершенного строительства; кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости - №; номер кадастрового квартала - №; место положение объекта недвижимости - г<адрес>; назначение объекта недвижимости - индивидуальный жилой дом; основная характеристика объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение - площадь застройки 82 кв.м.; степень готовности объекта незавершенного строительства - 10%. В ходе кадастровых работ выявлено, что площадь объекта недвижимости составляет 82 кв.м. Объект незавершенного строительства, полностью располагается на земельном участке с кадастровым номером № и не выходит за его пределы. Объект незавершенного строительства представляет собой столбчатый фундамент из сборных железобетонных элементов и связаны между собой сборными железобетонных ригелями соединенных между собой сваркой и бетоном (л.д.87-101).

10 января 2020 года комиссией УМС администрации г.Троицка Челябинской области осмотрен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> 9. при осмотре спорного земельного участка выявлено, что земельный участок по периметру огорожен металлическим забором с распашными воротами. На земельном участке находится фундамент, строительные материалы (л.д.125-127).

Из представленных документов следует, что на указанном земельном участке, в соответствии с договором № от 19 июня 2006 года ФИО1 начато строительство жилого дома - заложен фундамент, степень готовности объекта - 10%, земельный участок по периметру огорожен металлическим забором с распашными воротами.

При разрешении спора суд, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Суд исходит из того, что ФИО1 создавал для себя объект незавершенного строительства (фундамент к жилому дому), с соблюдением требований закона, взяв в аренду земельный участок под строительство жилого дома, в период действия договора аренды получив генеральный план земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.

В соответствии со взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено судом, строительство фундамента, забора осуществлено ФИО1 на земельном участке, предоставленном ему специально для этих целей на основании договора аренды.

В пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Действующее законодательство Российской Федерации регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (п. 1 ст.218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (ст. 29 - 32 ЗК РФ); получение разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством.

Судом установлено, что фундамент индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № заложен ФИО1, основания для выводов о возведении фундамента иным лицом отсутствуют.

Таким образом, из представленных доказательств следует, что ФИО1 на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и генеральным планом на спорном земельном участке, заложил фундамент для будущего дома в соответствии с утвержденным генеральным планом земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Суд приходит к выводу о том, что вышеперечисленные условия приобретения права собственности на спорный объект ФИО1 были соблюдены, подтвержден факт создания объекта в период действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, избрав такой способ защиты права как признание права собственности на объект незавершенного строительства, ФИО1 в порядке ст. 56 ГПК РФ, представил достоверные и допустимые доказательства приобретения права собственности по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 218 ГК РФ.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находится объект недвижимости ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ФИО1 обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25 января 2011 года № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 года № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, снос данного объекта строительства и возврат земельного участка влечет нарушение прав и законных интересов ФИО1, что является недопустимым.

Поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащим ФИО1, исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 010 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в надлежащем состоянии в УМС администрации г.Троицка Челябинской области удовлетворению не подлежат.

ФИО1 обратился к ответчику (истцу по первоначальному иску) с требованиями признать за ним исключительное право на приобретение в собственность или в аренду, земельного участка, общей площадью 1 010 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, положения ст. 39.20 ЗК РФ не предусматривают возможности предоставления земельного участка в собственность для целей эксплуатации объектов незавершенного строительства, которые в соответствии со ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, являются самостоятельными видом объектов недвижимости.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Определение границ и размеров подлежащего выкупу земельного участка производится с учетом фактически используемой площади земельного участка после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, объект незавершенного строительства не является зданием, строением или сооружением и не может быть отнесен к тем объектам, собственники которых имеют право на приобретение в собственность земельных участков в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с пп.6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен Приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 года № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов».

Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем, при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, допускающем строительство жилого дома по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на таком земельном участке.

С учетом вышеизложенного, наличием на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 010 кв.м, по адресу: <адрес> 9, объекта незавершенного строительства, принадлежащего ФИО1, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о возложении на УМС администрации г.Троицка обязанности заключить с ФИО1 договор аренды на данный земельный участок сроком на три года.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, вопреки данной норме от сторон не поступило каких-либо других доводов и возражений по иску и доказательств в их обоснование.

Суд, вынося решение, исходит из доказательств, находящихся в деле и дает им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение в пределах исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области к ФИО1 о возврате земельного участка отказать.

Исковые требования ФИО1 к Управлению муниципальной собственности администрации г.Троицка Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, о признании исключительного права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, площадью застройки 82 кв.м., степенью готовностью объекта - 10%, расположенного на земельном участке площадью 1 010 кв.м., кадастровый номер №, по адресу: <адрес>

Возложить обязанность на Управление муниципальной собственности администрации г.Троицка заключить с ФИО1 договор аренды на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 010 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца через Троицкий городской суд Челябинской области.

Председательствующий: