Решение № 3А-322/2021 3А-322/2021~М-226/2021 М-226/2021 от 5 сентября 2021 г. по делу № 3А-322/2021

. № 3а-322/2021

25OS0000-01-2021-000376-03


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 сентября 2021 года г. Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Внуковой О.Н., при секретаре Перебейносове М.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Типографии «Комсомольская правда» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, заинтересованное лицо – администрация города Владивостока, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «Типографии «Комсомольская правда» обратилось в суд административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости указав, что на основании договора аренды № от 21.01.2003, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, обшей площадью 297 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов жилой застройки, по документу: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (административное), почтовый адрес ориентира: край Приморский, <адрес>.

Также, на основании соглашения о передаче прав и обязанностей от 07.12.2007, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадь 2 105 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов жилой застройки, по документу: для дальнейшей эксплуатации производственного здания, местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Лит.3,3А. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, <адрес>.

Актом №5-п от 14.12.2015 была утверждена кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01 февраля 2015 г.: в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 215 296, 27 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 092 271,25 рублей, которая значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчетах №33-2020 от 21.12.2020г. и 34-2020 от 21.12.2020г, выполненном оценщиком АНО «Апрайзер Групп».

В связи с тем, что размер арендной платы за пользование земельными участками исчисляется из их кадастровой стоимости, несоответствие такой стоимости указанных объектов недвижимости их рыночной стоимости, по мнению административного истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку необоснованно увеличивает арендные платежи.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 836 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 423 000 рублей на период с 01 января 2018 до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости очередной государственной кадастровой оценки.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела был извещен, представил письменный отзыв, согласно которого исковые требования административного истца не признал по доводам и основаниям, изложенным в письменном отзыве. Полагает, что государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимости проведена в соответствии с нормативно-правовыми актами, регулирующими спорные правоотношения. Результаты определения кадастровой стоимости были утверждены постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п., в настоящее время результаты определения кадастровой стоимости утверждены постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 15.10.2020 года № 87-п, который ни кем не обжалован. В этой связи, отсутствуют основания для удовлетворения административного иска.

От представителя заинтересованного лица –администрации города Владивостока поступил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором он просит рассмотреть дело в его отсутствие, при этом полагает административное исковое заявление не подлежащим удовлетворению, поскольку представленные истцом отчеты не соответствуют требованиям, предъявляемым к ним действующим законодательством. В качестве подтверждения основных экономических характеристик объектов-аналогов в отчетах об оценке специалистом не приведены копии объявлений о продаже земельных участков, размещенных в сети «Интернет». В связи с чем, использованная информация, содержащаяся в объявлениях, размещенных в сети Интернет, документального подтверждения не имеет, документы, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, оценщиком получены не были.

В судебное заседание административный истец, представители иных административных ответчиков, своевременно и надлежаще извещённые о времени и месте судебного заседания, не явились. Возражений относительно заявленных требований не поступало. Ходатайств и заявлений не поступало.

При указанных обстоятельствах, руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Из содержания пунктов 4 и 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено судом, и следует из материалов дела, 21 января 2003 года между администрацией г. Владивостока и ООО «...», правопреемником которого является административный истец ООО «Типографии «Комсомольская правда», заключен договор аренды земельного участка № на срок до 30.12.2017, (в дальнейшем договор пролонгирован на преопределённое время), в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 297 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов жилой застройки, по документу: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (административное), почтовый адрес ориентира: край Приморский, <адрес>.

07 декабря 2007 года между ИП ФИО3 и ООО «Комсомольская правда-Владивосток», правопреемником которого является административный истец ООО «Типографии «Комсомольская правда» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2105 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов жилой застройки, по документу: для дальнейшей эксплуатации производственного здания, местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Лит.3,3А. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, <адрес>

Согласно приложениям к договорам аренды земельных участков, размер арендных платежей определяется путём умножения величины кадастровой стоимости земельных участков на коэффициент ставки арендной платы.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю в отношении земельного участка с кадастровым номером № постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п утверждена кадастровая стоимость в размере 2 215 296,27 рублей, которая определена по состоянию на 01 февраля 2015 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2016 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю в отношении земельного участка с кадастровым номером № постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года № 5-п утверждена кадастровая стоимость в размере 7 092 271,25 рублей, которая определена по состоянию на 01 февраля 2015 года, сведения о данной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2016 года.

Судом также установлено, что постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п (ред. от 21.12.2020) «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края», в отношении земельного участка с кадастровым номером № утверждена кадастровая стоимость в размере 1723 471,05 рублей по состоянию на 01 января 2020 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 21 января 2021 года; в отношении земельного участка с кадастровым номером № утверждена кадастровая стоимость в размере 5 354 687,87 рублей по состоянию на 01 января 2020 года, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2021 года.

Таким образом, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость на момент рассмотрения дела стала архивной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки.

Административный истец не утратил право на оспаривание архивной кадастровой стоимости, поскольку оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются его права как плательщика арендной платы за земельный участок.

Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков существенно завышена, административный истец 11.01.2021г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных объекта недвижимости в размере рыночной, определенной отчетами об оценке.

Решениями Комиссии от 29.01.2021 года №2/5 и 2/6 заявление административного истца отклонено

Обращаясь в суд с вышеназванным административным иском административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве аренды, их рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела.

Так рыночная стоимость земельных участков существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, поскольку по договору аренды обязан оплачивать арендную плату, размер которой определяется из величины кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектами налогообложения.

В силу абзацев 6, 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, ООО «Типографии «Комсомольская правда», являющееся арендатором спорных земельных участков, вправе оспорить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости по мотиву несоответствия рыночной стоимости, поскольку размер арендных платежей за пользование земельными участками исчисляется из их кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно абзацам 22 и 24 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 2 статьи 246 КАС РФ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки, а также могут прилагаться иные документы.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены в Отчёты №33-2020 от 21.12.2020 и №34-2020 от 21.12.2020, выполненные оценщиком АНО «Апрайзер Групп», из которых следует, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 836 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 423 000 рублей.

Суд, оценивая представленные отчеты, приходит к выводу о том, что содержащиеся в них сведения соответствуют действительности и признает их достоверными доказательствами.

Отчёты соответствуют требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ.

Оценка рыночной стоимости земельных участков произведена оценщиками имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности. Оценщиком составлено описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, видов разрешенного использования; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на их стоимость. В отчётах подробно описан процесс оценки объектов недвижимости, мотивированно обоснован отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В отчётах содержатся ссылки на источники используемой информации, копии материалов и распечаток, таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиками. Оснований для переоценки данных выводов у суда не имеется.

Доказательств несоответствия отчётов требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также доказательств, подтверждающих достоверность сведений об объектах недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости в рамках проведенной государственной кадастровой оценки, подтверждающих иную рыночную стоимость земельных участков (отличную от указанной административным истцом), со стороны административных ответчиков суду не представлялось.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы заинтересованного лица том, что представленные административным истцом отчеты не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, признаются несостоятельными.

Доказательств несоответствия отчёта требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также доказательств, подтверждающих достоверность сведений об объектах недвижимости, использованных при определении их кадастровой стоимости в рамках проведенной государственной кадастровой оценки, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка (отличную от указанной административным истцом), со стороны административных ответчиков и заинтересованного лица суду не представлялось.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по представлению доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости выполнена, а административными ответчиками и заинтересованным лицом не доказано, что представленные административным истцом отчеты имеют недостатки, которые могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемых объектов недвижимости, принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости объектов, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчетов, отсутствуют, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу о том, что итоговая величина рыночной стоимости земельных участков подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости на основании представленных отчетов.

В соответствии с абзацем 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Кадастровая стоимость земельного участка, оспариваемая административным истцом, стала архивной ввиду внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных в ходе проведения очередной государственной кадастровой оценки. Вместе с тем административным истцом не пропущен срок для обращения в суд с административным исковым заявлением, поскольку на момент обращения им не утрачено право на перерасчет сумм ранее исчисленной арендной платы, действующим законодательством административному истцу предоставлено право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, поскольку, несмотря на внесение в государственный кадастр недвижимости новых результатов определения кадастровой стоимости, исчисление арендной платы до указанного периода осуществлялось исходя из оспариваемой кадастровой стоимости и право на перерасчет за три предшествующих года административным истцом не утрачено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 836 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 2 423 000 рублей, по состоянию на 01 февраля 2015 года, на период с 01 января 2018 до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости очередной государственной кадастровой оценки.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 11.01.2021 года - с даты подачи административным истцом заявления в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Типографии «Комсомольская правда» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером №, обшей площадью 297 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов жилой застройки, по документу: для дальнейшей эксплуатации двухэтажного здания (административное), почтовый адрес ориентира: край Приморский, <адрес>, по состоянию на 01 февраля 2015 года равной его рыночной стоимости в размере 836 000 рублей; кадастровым номером №, общей площадью 2 105 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для иных видов жилой застройки, по документу: для дальнейшей эксплуатации производственного здания, местоположение объекта установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Лит.3,3А. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, <адрес>, по состоянию на 01 февраля 2015 в размере его рыночной стоимости в размере 2 423000 рублей, на период с 01 января 2018 до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи административного искового заявления считать 11января 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. Внукова