Решение № 2-8418/2019 от 25 ноября 2019 г. по делу № 2-8418/2019

Копия 16RS0051-01-2019-008084-49

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Попова ул., д. 4а, г. Казань, Республика Татарстан, 420029, тел. (843) 264-98-00, факс 264-98-94

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

26 ноября 2019 года Дело 2-8418/2019

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Шафигуллина Ф.Р.,

при секретаре судебного заседания Мукатдесовой М.З.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ФОН» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве,

установил:

ФИО1 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к ООО «ФОН» (далее также ответчик) о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве, в обоснование требований указав, что в соответствии с Соглашением о намерениях от <дата изъята> Ответчик и Истец выразили намерение заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме, расположенном по адресу: Социально-жилищный комплекс, жилой <адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машиноместа, <адрес изъят> в срок до <дата изъята> (далее - Объект).

Также, между сторонами был заключен Договор беспроцентного займа от <дата изъята> согласно условиям которого, Истец принял на себя обязательства передать в собственность Ответчика денежные средства в размере 40 000 рублей, а Ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа в срок не позднее <дата изъята>.

Далее между Истцом и Ответчиком было заключено Дополнительное соглашение <номер изъят> от <дата изъята> к соглашению о намерениях от <дата изъята> в котором стороны определили следующие характеристики Объекта: строительный номер объекта долевого строительства <номер изъят>Б, площадь 4,94 кв.м, на отметке -6,05 м, блок Б, секция 2.

Стоимость 1 кв.м определена сторонами в размере 10 000 рублей, общая стоимость Объекта 49 400 рублей. Также сторонами определен срок заключения договора долевого участия в строительстве объекта - до <дата изъята>.

Истец принятые на себя обязательства выполнил. Денежные средства в размере 40 000 рублей были предоставлены ответчику. По условиям соглашения, оставшиеся 9 400 рублей, выплачиваются после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Ответчик свои обязательства не выполнил, деньги в срок не возвратил, договор долевого участия в строительстве объекта не заключил.

На основании изложенного истец просит обязать ООО «ФОН» заключить с ФИО1 договор долевого участия в строительстве помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: Социально-жилищный комплекс, жилой <адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машиноместа, <адрес изъят>, строительный номер объекта долевого строительства <номер изъят>Б, общей площадью 4,94 кв.м, секция 2, блок Б, на отметке -6,05 м.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «ФОН» в судебном заседание с иском не согласился, просил отказать в удовлетворении.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает, что исковые требования подлежат отклонению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту ФЗ № 214-ФЗ) указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2 статьи 1 ФЗ № 214-ФЗ установлены только два способа, которыми допускается привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства): на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от <дата изъята> N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от <дата изъята> N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу части 1 статьи 2 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик - хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от <дата изъята> N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».

Согласно положениям части 1 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (часть 3 статьи 3 ФЗ № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

В соответствии с частью 5 указанной нормы при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Судом установлено, что <дата изъята> между ФИО3 и ООО «ФОН» заключено Соглашение о намерениях, в соответствии с которым ответчик и истец выразили намерение заключить в срок до <дата изъята> договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой <адрес изъят> подземной автостоянкой на 302 машино-места: <адрес изъят>

Согласно пункту 2 соглашения ООО «ФОН» обязуется заключить договор участия в долевом строительстве, указанный в п.1 настоящего соглашения, в срок до <дата изъята>, но не ранее получения ООО «ФОН» всей необходимой документации, позволяющей ему в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

На момент заключения данного соглашения у ответчика отсутствовала проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, а также разрешение на строительство. Договор аренды земельного участка, на котором предполагается ведение строительства, а также сведения о его государственной регистрации суду не представлены.

Характеристики объекта, в отношении которого стороны намереваются заключить договор долевого участия в строительстве, в соглашении не определены.

В дальнейшем, <дата изъята>, после получения ООО «ФОН» разрешения на строительство <номер изъят>-RU1630 1000-1358-2018 от <дата изъята> ООО «ФОН» и ФИО1 заключили дополнительное соглашение <номер изъят> к Соглашению о намерениях от <дата изъята>, в котором определили предмет Соглашения и внесли соответствующие изменения в Соглашение в следующей редакции:

«Сторона-2 выражает намерение в срок до <дата изъята> заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой <адрес изъят> подземной автостоянкой, <адрес изъят>: строительный номер объекта долевого строительства <номер изъят>Б, площадь 4,94 кв.м., секция 2, этаж 1, на отметке -6,05, блок Б. Стороны согласовали стоимость объекта за 1 кв.м 10 000 рублей, общую цену 49 400 рублей.

До настоящего времени договор долевого участия в отношении указанного объекта сторонами не заключен. Строительство жилого дома не начато.

Соглашение о намерениях от <дата изъята> с учетом дополнительных соглашений к нему не содержит существенных условий договора долевого участия, а именно согласованное условие о самом передаваемом объекте (местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), гарантийном сроке, способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

Анализ представленных доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что ООО «ФОН» в правоотношениях, сложившихся с истцом, не отвечает требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (часть 1) и 3 (части 1 и 2) ФЗ № 214-ФЗ, а соглашение о намерениях, в котором стороны договорились заключить договор долевого участия в будущем, не содержит всех необходимых условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 названного Закона.

Решением арбитражного суда Республики Татарстан от <дата изъята> (резолютивная часть <дата изъята>) по делу <номер изъят> ООО «ФОН» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.

В соответствии с положениями п. 1.1. ст.201.8-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в целях финансирования мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в отношении которого привлекались средства участников строительства и (или) средства участников долевого строительства, объектов инфраструктуры и объектов инженерно-технологического присоединения, указанных в пункте 1 статьи 201.15-2-1 настоящего Федерального закона, конкурсным управляющим (внешним управляющим) в ходе конкурсного производства (внешнего управления) от имени застройщика могут заключаться с Фондом договоры, предусматривающие передачу жилых и нежилых помещений, в том числе помещений, не указанных в подпункте 3.1 пункта 1 статьи 201.1 настоящего Федерального закона, включая договоры участия в долевом строительстве. Права требования по таким договорам не могут быть уступлены до получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта строительства. Заключение таких договоров с иными лицами не допускается.

Таким образом, ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», после введения процедуры конкурсного производства, запрещает заключение договоров участия в долевом строительстве и иных договоров, предусматривающих передачу помещений в строящемся многоквартирном доме, с любыми лицами, кроме публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Исходя из изложенного, правовых оснований для возложения на ООО «ФОН» обязанности по заключению с ФИО3 договора участия в долевом строительстве помещения для хранения негорючих материалов в многоэтажном жилом доме по адресу: ул. <адрес изъят> (3 дом), у суда не имеется.

Также 14.02.2018 между ФИО1 (Займодавец) и ООО «ФОН» (Заемщик) был заключен Договор беспроцентного займа, согласно условиям которого истец приняла на себя обязательство передать в собственность ответчика денежные средства в размере 40 000 рублей, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен <дата изъята>. Истцом данное обязательство было исполнено в полном объеме.

Пунктом 2 предусмотрено, что Заемщик обязан возвратить Займодавцу полученную сумму займа в срок не позднее <дата изъята>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Буквальное толкование условий договоров займа от <дата изъята> приводит к выводу о том, что между сторонами возникли правоотношения именно по договору займа.

Из содержания договора прямо следует, что денежные средства передаются взаем, договорами определен срок возврата займа, в договорах отсутствует указание о том, что исполнение обязательств по договорам займа связывается с исполнением или неисполнением соглашения о намерениях. Так же как и в соглашении о намерениях отсутствуют ссылки на указанные договоры займа и прекращении обязательств по оплате по договору долевого участия, который стороны намереваются заключить, прекращением обязательств по договору займа.

Доводы, изложенные в исковом заявлении о том, что переданные по договорам займа денежные средства фактически внесены в счет оплаты стоимости машиноместа, не являются основанием для удовлетворения иска. В этом случае законом предусмотрены иные последствия внесения денежных средств с нарушением требований Федерального закона от <дата изъята> N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации, предусмотренные частью 3 статьи 3 ФЗ №214-ФЗ.

На момент заключения соглашения о намерениях <дата изъята> и договора займа от <дата изъята> у ответчика отсутствовала проектная документация и разрешение на строительство, а сторонами в соглашении о намерениях не был вообще определен какой-либо конкретный объект, в отношении которого стороны намереваются заключить договор долевого участия.

Совокупность данных обстоятельств, по мнению суда, указывает на то, что целью заключения договора займа и внесения истцом денежных средств в ООО «ФОН» было осуществление дополнительного финансирования ООО «ФОН» для получения им проектной и разрешительной документации для строительства дома жилого дома по <адрес изъят>.

При указанных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Советский районный суд <адрес изъят> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: подпись Ф.Р. Шафигуллин

Копия верна.

Судья: Ф.Р. Шафигуллин

Мотивированное решение в соответствии со статьей 199 ГПК РФ составлено <дата изъята>