Решение № 3А-544/2025 3А-64/2026 3А-64/2026(3А-544/2025;)~М-580/2025 М-580/2025 от 3 мая 2026 г. по делу № 3А-544/2025

Дело № 3а-64/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2026 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 039.6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, ............, строение ........, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 108 935 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 23 566.7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 718 544 500,00 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 23 189.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 435 624 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 20 302.7 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ............, ............, дом ........, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 374 156 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 15 561.1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 307 676 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 14 077 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ ............, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 283 318 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 7 810.3 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, ............, ............, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 274 596 500,00 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 11 058.4 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 214 253 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 10 168.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 204 922 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 886.1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 182 502 000,00 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 11 879.1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............2, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 156 503 000 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 5 491.6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 135 666 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 7 856.9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский кр., ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 145 304 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 5 258.2 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, ............ ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 115 421 000 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 6 314.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ город-курорт Анапа, ............, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 125 593 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 5 889.9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, муниципальный район ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 95 696 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 5 543.3 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, р-н Кореновский, ............Д, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 69 980 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 319.4 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 76 600 000 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 6 503 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Красноармейский муниципальный район, Трудобеликовское сельское поселение, ............, дом 17, помещение 1, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 79 429 000 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 3 863.9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ ............, помещ. 1141, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 79 438 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 3 953 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 93 090 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 911.4 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, р-н. Крымский, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 75 548 000 рублей;

нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 816.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, р-н Ейский, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 71 761 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 5 327.9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, муниципальный район ............ по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 77 243 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 432.8 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ ............, дом 40, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 70 727 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 1 323.9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 58 521 800 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 4 577.9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ ............, ............ помещение 1, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 60 548 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 2 853.1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, 45, по состоянию на 01.01.2023 г. в размере 70 002 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что в соответствии с отчетами об оценке, подготовленными оценщиком ФИО1, рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023г. составляет:

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 108 935 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 718 544 500,00 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 435 624 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 374 156 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 307 676 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 283 318 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 274 596 500,00 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 214 253 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 204 922 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 182 502 000,00 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 156 503 000 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ в размере 135 666 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 145 304 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 115 421 000 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ в размере: 125 593 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 95 696 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 69 980 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 76 600 000 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ в размере 79 429 000 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ в размере 79 438 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 93 090 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 75 548 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 71 761 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 77 243 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 70 727 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 58 521 800 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ в размере 60 548 000 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ в размере 70 002 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023г. в размере, значительно превышающем их рыночную стоимость.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель АО «Тандер» по доверенности ФИО2 поддержала требования административного искового заявления. Указала на наличие в заключении эксперта нарушений законодательства РФ об оценочной деятельности. Просила суд назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 возражала против выводов рецензии, подготовленной специалистом ФИО4 по доводам, изложенным в письменных возражениях, полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - краевое БТИ» по доверенности ФИО5 указывает, что эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 провел полное исследование представленных материалов дела, дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, в связи с чем, заключение судебной оценочной экспертизы может считаться допустимым доказательством по административному делу.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО7 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, административному истцу принадлежат на праве собственности объекты недвижимости:

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 039.6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 23 566.7 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............а;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 23 189.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 20 302.7 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 15 561.1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 14 077 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 7 810.3 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 11 058.4 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 10 168.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 886.1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 11 879.1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 5 491.6 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 7 856.9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский кр............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 5 258.2 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............, ............

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 6 314.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 5 889.9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 5 543.3 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............Д;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 319.4 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 6 503 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, ............, дом 17, помещение 1;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 3 863.9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 3 953 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 911.4 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, р-н. Крымский, ............;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 816.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, р-н Ейский, ............;

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 5 327.9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 4 432.8 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 1 323.9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........, площадью 4 577.9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ ............

- нежилое здание с кадастровым номером ........, площадью 2 853.1 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, ............

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023г. в следующем размере:

- нежилое здание с кадастровым номером ........ - 154 868 586,72 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ - 1 029 544 312,81 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ - 632 426 839,37 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 543 625 885,07 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 429 957 763,69 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 405 846 706,66 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 371 263 752,94 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 314 347 310,04 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 298 821 648,64 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 247 268 184,98 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 242 366 204,75 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ – 237 515 928,53 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 212 302 304,45 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 173 383 275,9 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ – 164 714 111,37 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 162 850 955,2 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 123 184 836,67 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 121 248 551,7 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ – 118 269 410,7 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ – 117 261 173,53 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 113 336 643,58 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 111 479 185, 52 рублей.

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 109 155 372,54 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 106 745 953,38 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 104 618 648,69 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 90 554 002,01 рублей;

- нежилое помещение с кадастровым номером ........ – 89 392 927,97 рублей;

- нежилое здание с кадастровым номером ........ – 81 160 916,5 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчетов об оценке, представленных административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 20 ноября 2025 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 г. составляет: нежилое здание с кадастровым номером ........ - 236 301 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 1 657 146 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 1 481 173 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 943 796 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 1 017 925 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 584 449 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 676 872 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 561 784 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 417 085 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 429 430 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 470 671 000 рублей; нежилое помещение с кадастровым номером ........ - 297 222 000 рублей; - нежилое здание с кадастровым номером ........ - 417 457 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 290 143 000 рублей; нежилое помещение с кадастровым номером ........ - 355 487 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 336 617 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 137 945 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 320 897 000 рублей; нежилое помещение с кадастровым номером ........ - 162 907 000 рублей; нежилое помещение с кадастровым номером ........ - 187 689 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 274 757 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 166 934 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 214 842 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 149 565 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 240 732 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 154 577 000 рублей; нежилое помещение с кадастровым номером ........ - 216 741 000 рублей; нежилое здание с кадастровым номером ........ - 194 534 000 рублей.

С указанным заключением судебной оценочной экспертизы не согласился представитель АО «Тандер» по доверенности ФИО8 и представил заключение специалиста (рецензию) № Л-26.12 от 06.04.2026г., подготовленную оценщиком ФИО4

Как следует из выводов рецензии оценщика ФИО4, экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 применены некорректные значения поправочных коэффициентов (корректировка на торг); ошибочно определены зоны (районы) в пределах города; не учтены различия в материале стен между объектами-аналогами и объектами оценки; при применении затратного подхода допущены ошибки в расчете – при определении стоимости объектов оценки, эксперт необоснованно добавляет НДС к рассчитанной стоимости; при выборе аналогов отсутствует обоснование выбора аналогов/обоснование отказа в выборе аналогов; эксперт использовал сведения из объявлений о продаже аналогов более дорогих из равно сопоставимых с объектом оценки, что привело к необоснованному завышению рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Вместе с тем, вышеизложенные доводы рецензии оценщика ФИО4 на заключение судебной оценочной экспертизы не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы Рецензии.

Как следует из пояснений эксперта ФИО6, при определении корректировки на торг для объекта недвижимости с кадастровым номером ........, расположенного в х. Трудобеликовском, эксперт обоснованно рассматривает его как часть г. Славянска-на-Кубани. Исчерпывающее обоснование приведено на странице 304 Заключения эксперта по административному делу. С точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования, торговая недвижимость столь значительной площади (6503 кв.м) априори ориентирована на покупателей/посетителей из города Славянск-на-Кубани, так как численности населения х. Трудобеликовского (около 10 тысяч человек) недостаточно для ведения прибыльного бизнеса. Подобная модель ведения бизнеса является типичной для рынка: крупные торговые объекты недвижимости часто размещаются в ближайшем пригороде крупных населенных пунктов. Например, один из крупнейших в ЮФО торговых комплексов - «МЕГА» - расположен в ауле Новая Адыгея Республики Адыгея с населением около 17 тысяч человек и очевидно ориентирована на покупателей из расположенного рядом г. Краснодара. Таким образом, эксперт сознательно избежал формального подхода к использованию данных анализа рынка, подготовленного ассоциацией «СтатРиелт» и учёл объективные реалии формирования рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

В Заключении эксперта приводится полная классификация ценовых районов города (см. страницы 306 и 307), а также описание местоположения и графическое изображение расположения каждого объекта исследования (см. страницы 31-145 Заключения эксперта). Таким образом, в Заключении эксперта содержится полная информация, подтверждающая принадлежность объектов исследования к той или иной типовой ценовой зоне в пределах города и позволяющая проверить выводы о локальном местоположении, сделанные экспертом.

В Справочнике оценщика недвижимости-2021 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» (под редакцией ФИО9, 2021 г.) зона автомагистралей описывается следующим образом: Земли вдоль крупных транспортных артерий, соединяющие центры административных районов и проходящие по центру города Основополагающим фактором является наличие высокого уровня транспортного потока. Количество полос на автомагистрали в данном случае имеет второстепенное значение. К данной зоне также могут быть отнесены магистрали, по которым автомобили следуют в направлении основных транспортных узлов города (аэропорт, железнодорожный вокзал и т.д.). Вдоль и вблизи таких магистралей обычно располагаются автосалоны, официальные дилеры крупных автомобильных компаний, крупнейшие ТРЦ, крупные специализированные магазины, молы и т.п. В данную зону относятся также 1-2 ряда ближайших к автомагистрали зданий/строений.

Аналог № 2 представляет собой встроенное торговое помещение, расположенное по адресу: <...>. Главный вход, подъезд к нему и парковка расположены со стороны улицы Объездной.

Улица Объездная имеет высокий уровень транспортного потока и фактически является частью крупной объездной автомобильной артерии Анапы, продолжением Супсехского шоссе и Анапского шоссе - автодорог, по которым осуществляется въезд в Анапу.

Примерно в 500 м от аналога № 2 расположен ТРК «Красная площадь» - крупнейший торговый центр в Анапе. Одним из признаков зоны автомагистрали, приведенного в описании выше, является наличие крупных торговых центров, поэтому данный фактор также даёт основание отнести аналог № 2 к зоне автомагистралей. Таким образом, несмотря на фактическое расположение аналога № 2 в жилом многоэтажном доме, эксперт исходил из основной типовой ценовой зоны местоположения, на которую ориентирован данный торговый объект с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования - зоны автомагистралей.

Указанный в замечании аналог № 1 (стр. 256 таблица 48) расположен по адресу: <...>. Согласно данным сайта 2ГИС (https://2gis.ru), аналог расположен в микрорайоне Романтика к югу от железной дороги. Центр города и так называемый «Старый центр» расположены к северу от железной дороги. Далее представлено расположение микрорайонов и анализируемого объекта-аналога № 1 по данным сайта 2 ГИС (https://2gis.ru).

Микрорайон Романтика и центр города связывает автодорога (улица Кирова), на первой линии которой расположен анализируемый объект-аналог. Улица Кирова является одной из самых протяженных улиц г. Армавира, соединяющая сразу несколько районов города. Кроме того, ул. Кирова (в районе расположение аналога № 1) является одной из трех автодорог, обеспечивающих сообщение между южной и северной частями города через железную дорогу. Этот фактор обеспечивает наличие большого автомобильного потока вдоль расположения объекта-аналога № 1 и позволяет отнести данный объект к зоне автомагистралей (описание типовой зоны «Зоны автомагистралей» приведено выше). Таким образом, аналог № 1 находится не в центре города, как утверждает автор рецензии и обоснованно отнесен экспертом к зоне автомагистралей. Эксперт исходил из основной типовой ценовой зоны местоположения, на которую ориентирован данный торговый объект с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования.

Аналог № 1 (стр. 263 таблица 52) расположен по адресу: <...>. Улица Селезнева является одной из основных транспортных артерий, соединяющих Карасунский и Центральный внутригородской округ, что обеспечивает высокий автомобильный трафик. В подтверждение экспертом приведена схема расположения анализируемого аналога № 1 относительно расположения внутригородских округов (источник: сайт Яндекс https://yandex.ru/maps).

Кроме того, одним из признаков зоны автомагистралей (см. описание выше) является наличие крупных торговых центров. Анализируемый аналог № 1 расположен в непосредственной близости от одного из крупнейших строительных ТЦ «Бауцентр» на ул. Селезнева. Таким образом, аналог № 1 обоснованно отнесён экспертом к зоне автомагистралей. Эксперт исходил из основной типовой ценовой зоны местоположения, на которую ориентирован торговый объект с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования.

В п. 22 ФСО № 7 отсутствует требование приводить обоснование выбора ценообразующих факторов и приводить отказ от выбора ценообразующих факторов.

Обоснование выбора основных ценообразующих факторов приведено на странице 219 Заключения эксперта: «Проведенный анализ сегмента рынка объекта исследования показал, что на стоимость торговой недвижимости большое влияние оказывают следующие основные ценообразующие факторы». Таким образом, ценообразующие факторы определены экспертом на основании проведенного анализа рынка в сегменте, к которому относятся объекты исследования. Требование приводить отказ от выбора ценообразующих факторов отсутствует в федеральных стандартах оценки.

Проведенный экспертом анализ рынка не выявил влияния материала стен на стоимость торгово-офисных объектов (в противном случае данная информация обязательно присутствовала бы в тексте объявлений на продажу). Поэтому данный фактор не рассматривался экспертом в качестве ценообразующего. Кроме того, в объявлениях о продаже торговых объектов продавцы не указывают материал стен продаваемых объектов недвижимости, что также указывает на то, что материал стен не является ценообразующим фактором в сложившихся рыночных условиях.

Административным истцом оспариваются результаты кадастровой оценки объектов недвижимости, зафиксированные в Отчете № 8-2023 от 04.08.2023г. об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2023г. На странице 213 данного Отчета (об оценке кадастровой стоимости) указано следующее: Налог на добавленную стоимость. Согласно Методическим указаниям при определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов производятся корректировки на величину налога на добавленную стоимость в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета налога на добавленную стоимость. Величина НДС на дату оценки оставляет 20% или 1, 2. Кроме того, анализ данного отчета показывает, что практически 100 % объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была определена, определена на основании методологии только затратного подхода.

Таким образом, кадастровая стоимость оцениваемых в рамках Заключения эксперта объектов недвижимости определена с учетом величины НДС 20 %. Следовательно, в целях корректного сравнения оспариваемой кадастровой и рассчитываемой рыночной стоимостей эксперт обязан привести все показатели к единой базе, в том числе дополнительно учесть НДС при расчете затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов в рамках затратного подхода.

Кроме того, учет НДС при определении рыночной стоимости объектов исследования оправдан еще и тем, что стоимость объекта недвижимости как конечного продукта строительных работ всегда включает в себя НДС. На рынке отсутствуют объекты недвижимости, в стоимость затрат на строительства которых не входил бы НДС.

В соответствии с пунктом 181 Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр, расчет суммы НДС выполняется от итогов глав 1-12 сводного сметного расчета стоимости строительства. На этой же базе расчетов построены и использованные экспертом справочники Кo-Инвест (при расчете затратным подходом).

Следовательно, учет НДС в рамках расчета затратным подходом в Заключении эксперта полностью оправдан как с точки зрения сопоставимости базы расчетов кадастровой и рыночной стоимостей, так и факторами ценообразования на рынке строительной продукции.

Объем доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах приведен в таблицах № 32-43 Заключения эксперта.

Критерии отбора объектов-аналогов приведены на странице 219 Заключения эксперта: «Критериями для отбора аналогов для расчета стоимости объектов исследования служили: местоположение (в населенном пункте, в котором расположен соответствующий объект исследования); общая площадь ОКСа (предпочтение отдавалось наиболее масштабным объектам, учитывая значительную площадь объектов исследования); сопоставимость по прочим ценообразующим факторам (с целью внесения минимального количества корректировок); полнота данных (в качестве аналогов не использовались объекты, по которым отсутствует информация по ценообразующим факторам).»

В связи с чем, замечание недоказанности, необоснованности и нерыночности отобранных Экспертом аналогов, использовании недостоверных сведений о цене продажи аналогов, является необъективным и не соответствует указанным в Заключении эксперта фактам.

Критерии отбора объектов-аналогов из доступных рыночных данных приведены на странице 219 Заключения эксперта. В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует ограничение на использование аналогов, удельная стоимость которых выше каких-либо статистических величин. В рыночных данных, представленных в таблицах № 32-43 Заключения эксперта, содержатся объекты «как есть», без внесения корректировок на отличия от оцениваемых объектов. Поэтому полученные средние значения по выборкам носят не более чем справочный характер.

Используемые при расчетах объекты-аналоги всегда будут отличаться от средних рыночных показателей, поэтому использование аналогов с удельной ценой выше средних значений не является показателем завышения искомой стоимости объекта исследования.

В то же время замечание рецензента является необъективным и трактуется неверно. Так, например, при расчете рыночной стоимости объектов исследования, расположенных в г. Анапе, при средней рыночной стоимости 93 556 руб./кв.м (см. стр. 171, табл. 32 Заключения эксперта) эксперт использует объекты-аналоги с удельной стоимостью (до введения корректировок) 61 087 руб./кв.м, 61 224 руб./кв.м и 79 268 руб./кв.м, то есть на 15-35% ниже среднего показателя, а для расчета стоимости объекта исследования в г. Армавире три из четырех объектов-аналогов имеют удельную стоимость ниже среднего рыночного показателя. В Заключении эксперта имеется много аналогичных случаев, когда в качестве объектов-аналогов используются объекты-аналоги с удельной стоимостью (до внесения корректировок) ниже среднего показателя, что подтверждает объективность проведенной оценочной экспертизы.

На страницах 304-305 Заключения эксперта указано, что типичный срок экспозиции для торговой недвижимости составляет от 4 до 12 месяцев. Все объекты-аналоги, используемые при определении стоимости объектов исследования, предлагались на продажу в 2022 году - менее чем за 12 месяцев до даты определения стоимости (01.01.2023г.), то есть в пределах типичных сроков экспозиции. Значительный срок продажи может быть связан с различными факторами, такими как значительная площадь продаваемого объекта и рыночные условия (слабый спрос, вызванный высокой ключевой ставкой и недоступностью дешевых кредитов; осторожность игроков рынка на фоне начавшейся в 2022 году СВО). Такая многофакторность не позволяет однозначно судить о завышенном/заниженном характере цены на тот или иной объект.

Кроме того, согласно п. 12 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», в процессе проведения оценки используется информация, доступная участникам рынка на дату оценки. Участники рынка, в отличие от эксперта и рецензента, по состоянию на дату определения стоимости не владеют информацией о том, как долго будет продаваться тот или иной объект недвижимости и не могут судить о завышенном/заниженном характере предлагаемой цены. Поэтому суждения рецензента о сроке экспозиции продаваемых объектов с учетом событий после даты определения стоимости противоречат нормам п. 12 федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)».

В части замечания по объекту-аналогу № 3 при выборе одного из двух объявлений эксперт руководствовался более актуальной относительно датой оценки датой объявления - 24.11.2022г.

Дата предложения аналога № 1 в таблице № 41 на странице 209 Заключения эксперта является достоверной, что подтверждается скриншотом объявления на странице 397 Заключения. В связи с чем, в данной части замечания рецензии являются некорректными.

Одним из критериев отбора, описанных на странице 219 Заключения эксперта, является полнота данных. В качестве аналогов не использовались объекты, по которым отсутствует информация по ценообразующим факторам. Объявление, приведенное рецензентом с датой предложения 06.12.2022г., не содержит информацию о площади этажей, состоянии здания, парковке, отсутствии мебели. В объявлении, используемом в Заключении эксперта, данная информация имеется.

По причине отсутствия в приведенном рецензентом объявлении информации о ряде ценообразующих факторов и отсутствии возможности у эксперта уточнить эти характеристики у продавца, данное предложение не использовалось для расчета стоимости объектов исследования. Кроме того, в двух сравниваемых объявлениях указана разная общая площадь. Поэтому невозможно утверждать, что в данных объявлениях идёт речь об одном и том же объекте, а не о различных встроенных помещениях одного здания. При этом, согласно истории размещения объявления, используемого в Заключении эксперта как аналог, указаны данные об объекте, свидетельствующие о том, что эксперт использует самую актуальную версию объявления, а также о том, что после объявления от 21.05.2022г. с ценой предложения 145 млн. руб. продавец повысил цену в объявлении от 27.06.2022г. до 165 млн. руб. Поэтому некорректно говорить о завышении стоимости экспертом при подборе аналогов.

На странице 398 Заключения эксперта приведен скриншот аналога № 3 с историей публикации объявления. Из данного объявления усматривается, что эксперт использовал самую актуальную версию объявления (дата предложения от 06.08.2022г.). При этом цена предложения на данный объект не менялась.

Анализ рассматриваемого объекта недвижимости по адресу: <...> показал, что по данному адресу отсутствует многоэтажный жилой дом, изображенный на фотографии из объявления. Из этого следует, что в объявлении указан неверный адрес объекта. В силу определения стоимости на дату в прошлом, у эксперта отсутствует возможность уточнить адрес данного объявления. Следовательно, у эксперта отсутствует информация о точном адресе объекта, поэтому невозможно определить локальное расположение объекта.

Одним из критериев отбора объектов-аналогов, описанных на странице 219 Заключения эксперта, является полнота данных по основным ценообразующим характеристикам объекта. В качестве аналогов не использовались объекты, по которым отсутствует информация по ценообразующим факторам. Таким образом, эксперт обоснованно не использовал в расчетах объявление, приведенное в замечании рецензента, как невозможное к подтверждению.

Исследовав в судебном заседании заключение эксперта от 12 марта 2026 года, письменные пояснения эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО6 по обстоятельствам, изложенным в рецензии оценщика ФИО4, принимая во внимание возражениях представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ», департамента имущественных отношений Краснодарского края на рецензию оценщика ФИО4, оценив их по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с показаниями, данными экспертом в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. В связи с чем, доводы представителя административного истца о признании заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством, не подлежит удовлетворению.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки. Таким образом, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения их кадастровой оценки.

При оценке объекта недвижимости был применен затратный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом было проведено исследование рынка объектов недвижимости, и проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемыми объектами.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает его допустимым. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости в размере, превышающем их кадастровую стоимость, определена достоверно.

Вместе с тем, задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений (статья 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд принимает решение по заявленным административным истцом требованиям. Суд может выйти за пределы заявленных требований (предмета административного искового заявления или приведенных административным истцом оснований и доводов) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Предметом административного спора является размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем, предметом доказывания является проверка доводов истца о нарушенном праве, заключающемся в необоснованном превышении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной кадастровыми органами, над ее рыночной стоимостью.

Административный истец в административном иске просит установить рыночную стоимость принадлежащих ему объектов недвижимости меньшем размере, чем установлено государственной кадастровой оценкой.

Однако, в ходе проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлено, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости превышает установленную в отношении объектов недвижимости кадастровую стоимость. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что установленная кадастровая стоимость в отношении принадлежащих административному истцу объектов недвижимого имущества его права и законные интересы не нарушает. Следовательно, при отсутствии факта нарушения прав, свобод и законных интересов истца, исковые требования удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, суд считает, что административный иск АО «Тандер» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ........ – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04 мая 2026 года.

Судья В.В. Сидоров