Решение № 3А-671/2017 3А-671/2017~М-500/2017 М-500/2017 от 31 октября 2017 г. по делу № 3А-671/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 ноября 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-671/2017 по административному исковому заявлению ООО «Жигули» об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Жигули» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства: нежилого здания торгового комплекса с кинотеатром и паркингом (паркинг с комплексом бытовых услуг) с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и нежилого здания паркинга с комплексом торгово-бытовых услуг, оздоровительным комплексом, распределительным пунктом и трансформаторной подстанцией, здания для противопожарных целей, городского автовокзала «<данные изъяты>» по улицам <данные изъяты> г.о. Самара, Блок № с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., количество этажей:№, в том числе подземных:№, расположенного по адресу: <адрес>, - равной их рыночной стоимости.

Вышеуказанные здания принадлежат истцу на праве общей долевой собственности, его доля в праве на нежилое здание с кадастровым номером № составляет ****/*****, на нежилое здание с кадастровым номером № - *****/******.

Кадастровая стоимость данных нежилых зданий определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г.

Дата определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № – 24.07.2013 г., его кадастровая стоимость составляет - 1 037 097 123, 34 рубля.

Дата определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № - 21.04.2015 г., его кадастровая стоимость составляет - 1 005 307 220,02 рублей.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлены отчеты об оценке № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГ., выполненные ООО «<данные изъяты>», по определению рыночной стоимости вышеуказанных объектов капитального строительства.

Из отчетов усматривается, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составляет: здания с кадастровым номером № - 628 728 512 рублей; здания с кадастровым номером № - 647 547 254 рубля.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

При этом, заявление ООО «Жигули» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 07.06.2017 г. отклонено.

На основании изложенного, ООО «Жигули» считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены – ООО «Единство», ООО «Триумф», ООО «Ворсинка», ООО «Олимп», ООО «Форум», ООО «Люкс», ООО «Фортуна», ООО «Атриум», ООО «Партнер», ООО «Аврора», которые являются сособственниками спорных объектов.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ. по делу назначена судебная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости спорных объектов.

Представитель административного истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов капитального строительства, в размере их рыночной стоимости, определенной результатами судебной экспертизы.

Иные лица участвующие в деле - Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, ООО «Единство», ООО «Триумф», ООО «Ворсинка», ООО «Олимп», ООО «Форум», ООО «Люкс», ООО «Фортуна», ООО «Атриум», ООО «Партнер», ООО «Аврора» в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Министерство имущественных отношений Самарской области представило суду письменные возражения, в которых просило рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении заявленных требований отказать. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие и, при наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости спорных объектов, в удовлетворении требований отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца ФИО3, специалиста ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает требование ООО «Жигули» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Жигули» принадлежат на праве общей долевой собственности два объекта капитального строительства:

- нежилое здание торгового комплекса с кинотеатром и паркингом (паркинг с комплексом бытовых услуг) с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (доля в праве ****/*****);

- нежилое здание паркинга с комплексом торгово-бытовых услуг, оздоровительным комплексом, распределительным пунктом и трансформаторной подстанцией, здания для противопожарных целей, городского автовокзала «<данные изъяты>» по улицам <данные изъяты> г.о. Самара, Блок № с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., количество этажей:№, в том числе подземных:№, расположенное по адресу: <адрес> (доля в праве *****/******).

Право общей долевой собственности ООО «Жигули» на указанные выше объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ. и Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГ. (л.д. № Т.№). Иными участниками общей долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются ООО «Единство», ООО «Триумф», ООО «Ворсинка», ООО «Олимп», ООО «Форум», ООО «Люкс», ООО «Фортуна», ООО «Атриум», ООО «Партнер», ООО «Аврора».

Кадастровая стоимость вышеуказанных нежилых зданий определена на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г.

Дата определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № – 24.07.2013 г., его кадастровая стоимость составляет - 1 037 097 123, 34 рубля.

Дата определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером № - 21.04.2015 г., его кадастровая стоимость составляет - 1 005 307 220,02 рублей.

ООО «Жигули» не согласилось с кадастровой стоимостью вышеуказанных объектов и обратилось в ООО «<данные изъяты>» для определения их рыночной стоимости.

Согласно отчетам об оценке № от ДД.ММ.ГГ. и № от ДД.ММ.ГГ.., выполненным оценщиком ООО «<данные изъяты>» ФИО2, итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составляет: здания с кадастровым номером № - 628 728 512 рублей; здания с кадастровым номером № - 647 547 254 рубля.

Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. подтверждено соответствие отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ. требованиям законодательства об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.Ссылаясь на вышеуказанные отчеты, административный истец 26.05.2017 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Жигули» было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчетов об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

- отказ от сравнительного подхода не обоснован. Нарушен п. 11 ФСО №1, п. 22 ФСО №7. Отсутствие объектов на рынке оценщик никак не обосновывает, несмотря на наличие информации о продаже почти 500 тыс. кв.м. объектов торгового назначения на дату оценки (стр. № отчета). Нарушен п. 11 ФСО №7 (анализ рынка неполон);

- отказ от доходного подхода не обоснован – оценщик ссылается на отсутствие достоверной информации об использовании объекта оценки, при том, что исходя из материалов отчета и пояснений представителя заявителя, объект оценки существует и функционирует достаточно давно, чтобы такая информация имелась у заказчика. Нарушен п. 11 ФСО №1, п. 23 ФСО №7;

- отсутствует описание объекта оценки в части информации о доходах и расходах, связанных с объектом оценки – нарушен п. 8 ФСО №3;

- стр.№ – расчет износа противоречит информации по объекту оценки (на стр. № указан износ от 15 до 40% в таблице №, в то время как по объекту оценки указан в описании износ 6%. Кроме того, на стр. № отчета № имеется информация оценщика об износе отдельных элементов с коротким сроком жизни объекта оценки (20-40 процентов), что явно не соответствует действительности, т.к. данный объект был построен только в ДД.ММ.ГГ.. Отчет вводит в заблуждение – п. 5 ФСО №3. Никаких доказательств такого технического состояния объекта в отчете не приведено, наоборот, на титульном листе отчета видно, что монтаж фасада объекта еще не завершен, следовательно, говорить о каком-либо существенном износе не приходится;

- на стр. № отчета № указано время в годах для объекта оценки (срок функционального устаревания) – 6 лет. Учитывая, что объект оценки построен в ДД.ММ.ГГ., то на дату оценки – 21.04.2015 года данный срок должен составлять 1 или 0 лет. Нарушен п. 24 г) ФСО №7;

- расчет износа элементов с коротким сроком жизни содержит на указание износа элементов отделки в размере 60% и срок износа (эксплуатации – 1 год). Расчет % износа произведен оценщиком исходя из срока эксплуатации объекта 6 лет, в то время как возраст объекта – 1 год. Нарушен п. 24 ФСО №7, п. 5 ФСО №3.

Получив решение Комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости нежилых зданий. Проведение экспертизы поручено ООО «Центр оценки и судебной экспертизы».

Согласно поступившему в суд заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 629 639 941,69 рубль, нежилого здания с кадастровым номером № - 429 618 216,10 рублей, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости

Сторонами экспертное заключение не оспорено, административный истец с ним согласился, в связи с чем, заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО «<данные изъяты>», а по результатам судебной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объектов оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов капитального строительства эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, подробно описаны произведенные исследования. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием метода прямой капитализации дохода в рамках доходного подхода и метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода при расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером № и с использованием метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода при расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером №, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Отказ от использования подходов экспертом мотивирован. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено.

С учетом изложенного, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства в соответствии с отчетами об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

Таким образом, суд полагает, что требования ООО «Жигули» подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость спорных нежилых зданий подлежит определению в соответствии с заключением эксперта ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ..

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 26.05.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск ООО «Жигули» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания торгового комплекса с кинотеатром и паркингом (паркинг с комплексом бытовых услуг) с кадастровым номером №, площадью ** ***,** кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 629 639 941,69 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания паркинга с комплексом торгово-бытовых услуг, оздоровительным комплексом, распределительным пунктом и трансформаторной подстанцией, здания для противопожарных целей, городского автовокзала «<данные изъяты>» по улицам <данные изъяты> г.о. Самара, Блок № с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., количество этажей:№, в том числе подземных:№, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 21.04.2015 года в размере 429 618 216,10 рублей.

Датой обращения ООО «Жигули» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 26.05.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.11.2017 г.

Судья: Ласковская С.Н.