Решение № 3А-124/2025 3А-124/2025~М-3/2025 М-3/2025 от 18 августа 2025 г. по делу № 3А-124/2025

Дело № 3а-124/2025

УИД 78OS0000-01-2025-000003-55


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 6 августа 2025 года

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

председательствующего судьи Бондарь А.Г.,

при секретаре Карауловой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новый Дом» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Новый Дом» (далее также – административный истец, ООО «Новый Дом», Общество) обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания, площадью 36 557,9 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 928 000 000 (один миллиард девятьсот двадцать восемь миллионов) рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование требований административный истец представил отчет № 300-02-2024-ОН от 18.10.2024, составленный оценщиком ООО «Северо-Западное экспертное бюро» ФИО, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 1 928 000 000 рублей, что, по утверждению административного истца, свидетельствует о существенном превышении содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровой стоимости объекта над его рыночной стоимостью.

Поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, вследствие чего административный истец обязан уплачивать налог в завышенном размере, что нарушает его права как налогоплательщика, административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 78:36:0005008:1278, площадью 36 557,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года, и установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости в размере 1 928 000 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке № 300-02-2024-ОН от 18.10.2024, составленным оценщиком ООО «Северо-Западное экспертное бюро».

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 26.03.2025 назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: (1) соответствует ли отчет об оценке №300-02-2024-ОН от 18.10.2024, составленный оценщиком ООО «Северо-Западное экспертное бюро» ФИО, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; допущены ли при составлении отчета иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком достоверной, достаточной, проверяемой?; (2) если отчет не соответствует указанным требованиям либо оценщиком допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, то какова рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2023 года, нежилого здания, площадью 36 557,9 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» ФИО

03 июня 2025 года в Санкт-Петербургский городской суд поступило заключение эксперта № б/н от 30.05.2025.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2025 производство по административному делу № 3а-124/2025 возобновлено.

После возобновления производства по делу по ходатайству представителя административного истца ФИО1 был вызван и опрошен в судебном заседании эксперт ФИО. по вопросу включения НДС в расчет стоимости объекта оценки.

Эксперт представила суду письменные пояснения по поставленному стороной административного истца вопросу, поддержала содержание выполненного экспертного исследования и выводы заключения.

Представитель административного истца ООО «Новый Дом» Гудима Л.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, поддержала требования административного искового заявления, также указала, что допрос эксперта не устранил возникшие у административного истца сомнения в обоснованности результатов экспертного исследования, поскольку рыночная стоимость определена экспертом с учетом НДС, с чем сторона истца не согласна, в связи с чем ходатайствовала о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда, внесенным в протокол судебного заседания от 06.08.2025, в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении дополнительной экспертизы отказано, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Представители административных ответчиков Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2, СПб ГБУ «Кадастровая оценка» ФИО3, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, указали на отсутствие оснований для назначения дополнительной экспертизы, не возражали против установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы экспертом ФИО

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание представителя не направил, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил, возражений по существу заявленных административных исковых требований не представил.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Обсудив доводы административного иска, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, нормами действующего законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для объекта недвижимости.

Как следует из материалов административного дела, ООО «Новый Дом» с 4 августа 2020 года является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного объекта определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 3 807 411 623,66 рублей и утверждена актом СПб ГБУ «Кадастровая оценка» от 28.02.2024 № АОКС-78/2024/000029.

Полагая установленную по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объекта недвижимости необоснованно завышенной, административный истец представил отчет об оценке № 300-02-2024-ОН от 18.10.2024, составленный оценщиком ООО «Северо-Западное экспертное бюро» ФИО., согласно которому оценщиком рыночная стоимость нежилого здания определена равной 1 928 000 000 рублей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 79, 80 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно статье 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя, в том числе, определение кадастровой стоимости и составление отчёта об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

По смыслу статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, предметом оценки эксперта при установлении кадастровой стоимости является проверка отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки.

В случае выявления нарушений законодательства, ошибок и неясностей, повлиявших на определение кадастровой стоимости, эксперт устанавливает рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта.

Положения пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Таким образом, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В ходе судебного разбирательства проведена судебная экспертиза представленного административным истцом отчета на основании определения Санкт-Петербургского городского суда от 26.03.2025, результаты которой оформлены заключением эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО от 30.05.2025 (том 3 л.д. 1-212).

По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что отчет об оценке № 300-02-2024-ОН от 18.10.2024, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; при составлении отчета допущены нарушения, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; объем использованной оценщиком информации не достаточен (ответ на первый вопрос определения суда о назначении экспертизы).

В связи с установленным несоответствием отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, наличием ошибок и нарушений, напрямую повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком, экспертом проведено исследование по второму вопросу и сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2023 года составляет 3 134 000 000 (том 3 л.д. 3).

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в совокупности.

Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Представленный административным истцом отчет выполнен оценщиком ФИО., которая является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки»; имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 19.06.2024 по направлению «Оценка недвижимости».

Однако, несмотря на наличие у оценщика ФИО необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных нарушений требований законодательства, предъявленных к содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого здания отчета об оценке, составленного данным оценщиком.

При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ФИО поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 15.05.2024, стаж работы более 18 лет; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд признает обоснованными выводы эксперта ФИО сформулированные по результатам проверки отчета об оценке на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 200 от 14.04.2022 (ФСО I-VI), № 611 от 25.09.2014 (ФСО № 7), о выявленных нарушениях и замечаниях, существенно влияющих на итоговый результат оценки.

Так, экспертом верно отмечены допущенные оценщиком нарушения п.2 ФСО V в части некорректного отказа от применения затратного подхода, п.12 ФСО III в части представления анализа рынка и выбора объектов-аналогов для сравнительного подхода на дату составления отчета (18.10.2024) вместо даты оценки (01.01.2023).

Также эксперт ссылается на необоснованное применение оценщиком к объектам-аналогам корректировки в размере «-15,225%» на изменение цен за период между датами предложения/совершения сделки, неправильную откорректированность объектов-аналогов по местоположению (район расположения и красные линии, отсутствие описания самой корректировки), неверную корректировку на износ (из выбранных объектов-аналогов только № 5 сопоставим с объектом исследования), нарушение требований ст. 11 Закона об оценочной деятельности, п. 12 ФСО III.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода нельзя признать корректным и достоверным.

В замечаниях к отчету в части применения оценщиком доходного подхода эксперт отметил, что для определения потенциального валового дохода оценщик на стр. 61 отчета том 1 использует фактические данные об арендной ставке в размере 1 700 руб./кв.м с НДС и ОРЕХ из копии объявления в оцениваемом бизнес-центре «Mezon Plaza». В копии объявления дата объявления не указана, информация о том, что входит в состав арендной ставки, отсутствует. При этом в отчете отсутствует информация о проверке арендной ставки на рыночность. Тем самым, оценщиком нарушен п. 22 «в» ФСО №7.

Эксперт пришел к выводу, что вышеперечисленные замечания являются существенными и при их устранения рыночная стоимость объекта оценки может измениться, в связи с чем результат в целом является не подтвержденным.

С учетом выявленных недостатков представленного на экспертизу отчета, обуславливающих его признание не соответствующим требованиям, предъявляемым к отчету федеральными стандартами оценки, экспертом проведено исследование и сформулирован вывод по вопросу об определении рыночной стоимости объекта оценки по состоянию и в ценах на 1 января 2023 года, величина которой определена экспертом в размере 3 134 000 000 рублей.

Экспертом ООО «Альфа Консалт» приведено описание Объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость Объект исследования.

Заключение не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки; исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; учтена специфика объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки; экспертом проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект; определено наиболее эффективное использование объекта оценки бизнес-центра класса В+; экспертом рассчитана стоимость; верно определен сегмент рынка, выполнены необходимые корректировки; выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументирован в заключении, что соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки.

В заключении экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Альфа Консалт» ФИО у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Возражая против установленной величины рыночной стоимости Объекта, определенной экспертом, сторона истца выражает свое несогласие с включением в расчет рыночной стоимости объекта капитального строительства НДС.

Опрошенная в судебном заседании эксперт ФИО пояснила, что рыночная стоимость является максимально возможной ценой для совершения сделки, которая должна включать в себя абсолютно все возможные расходы и платежи, которые возникают у сторон сделки при ее заключении, в том числе НДС. Она определяется для конкретного вида объекта, с учетом его специфических качеств и характеристик, которые неотделимы от него. Рыночная стоимость является характеристикой объекта. Фактор включения или не включения НДС относится к характеристике субъекта сделки и будет неизменным при сделке с любым видом актива, тогда как рыночная стоимость для каждого актива индивидуальна. При расчете рыночной стоимости не должен подниматься вопрос о НДС. Он должен появляться только при конкретной сделке для каждой стороны сделки индивидуально. Поскольку судом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости конкретного объекта, при проведении расчетов был учтен НДС.

Как верно отмечает эксперт, для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Согласно статье 20 Закона об оценочной деятельности, требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 14 главы III Структуры федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 результат оценки (итоговая стоимость объекта оценки) представляет собой стоимость объекта, определенную на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учетом допущений и ограничений оценки.

Пользователями результата оценки, отчета об оценке могут являться заказчик оценки и иные лица в соответствии с целью оценки (пункт 15 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»).

Согласно пункту 7 раздела III ФСО «Процесс оценки (ФСО III), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определенную на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральными стандартами оценки.

Согласно пункту 13 федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участником в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Соответственно, рыночная стоимость является максимально возможной ценой для совершения сделки, и это означает, что данная сумма будет включать все возможные расходы и платежи, которые возникают у сторон сделки при ее заключении.

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 НК РФ).

Довод о том, что итоговые значения кадастровой стоимости, определенные с применением рыночных данных (реальные цены предложений/сделок, затраты на строительство и пр.), утвержденные в установленном законом порядке и внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, уменьшены на величину НДС 20 % соответствующих им рыночных значений, является голословным.

При проведении данного исследования экспертом использованы затратный, сравнительный и доходный подходы, выполнены необходимые корректировки. При согласовании результатов расчетов экспертом приняты во внимание сведения полученные в рамках затратного и доходного подходов с весом подхода по 50% и установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимости, оцениваемая в соответствии с поставленным судом вопросом, – нежилого здания с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию и в ценах на дату проведения исследования – 1 января 2023 года составляет с учетом округления 3 134 000 000 рублей.

Объективность данного вывода не опровергается представленным в судебном заседании экспертом расчетом, поскольку исключая НДС в размере 20 % из полученной рыночной стоимости, эксперт лишь отвечает на вопрос, поставленный административным истцом, о том какова стоимость Объекта без НДС.

Исходя из приведенных нормативных положений и содержания экспертного заключения, с учетом письменных и устных объяснений эксперта, данных в судебном заседании, суд находит несостоятельным довод стороны административного истца, приведенный в рамках оспаривания заключения эксперта и положенный в обоснование ходатайства о назначении дополнительной судебной экспертизы, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд может назначить дополнительную экспертизу если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, чего в исследуем заключении не установлено.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о возможности принятия экспертного заключения в качестве достоверного, достаточного и допустимого доказательства устанавливающего несоответствие отчета об оценке требованиям основных нормативных документов, регламентирующих оценочную деятельность в РФ на дату оценки, и определения рыночной стоимости Объекта.

Экспертом всесторонне проанализирован отчет с точки зрения его соответствия формальным требованиям законодательства, правильности арифметических действий, а также содержания отчета на соответствие нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.

При этом суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Санкт-Петербургский городской суд 28 декабря 2024 года, указанная дата, в силу приведенных выше разъяснений, подлежит отражению в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 36 557,9 кв.м, с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года в размере 3 134 000 000 (три миллиарда сто тридцать четыре миллиона) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 28 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Бондарь

Мотивированное решение суда составлено 19 августа 2025 года.