Решение № 2-129/2025 2-129/2025(2-2271/2024;)~М-2092/2024 2-2271/2024 М-2092/2024 от 23 октября 2025 г. по делу № 2-129/2025

№ 2-129/2025 (2-2271/2024)

УИД 35RS0009-01-2024-003387-63


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2025 года г. Вологда

Вологодский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Скороходовой А.А.,

при секретаре Куликовой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств, указав в обоснование требований, что 29.09.2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ФИО2 продала, а ФИО1 купила: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2000 кв.м., по адресу: <адрес>, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Стоимость указанных объектов недвижимости составляет 1 000 000 рублей. Также 29.09.2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости, в соответствии с которым ФИО2 продала, а ФИО1 купила произведенные неотделимые улучшения. Произведенные улучшения являются неотделимой частью недвижимого имущества. Стоимость произведенных неотделимых улучшений составляет 2 600 000 рублей. Денежные средства в размере 3 600 000 рублей согласно договоров купли-продажи переданы ФИО2, право собственности на указанные объекты зарегистрированы за ФИО1, что подтверждается выписками из ЕГРН. Согласно заключению специалиста № АНО «Центр судебных экспертиз и исследований» обследуемый жилой дом, расположенный по адресу <адрес> – не соответствует требованиям, предъявляемым для индивидуального жилищного строительства индивидуальных жилых домов, непригоден для дальнейшего проживания, угрожает жизни и здоровью людей. Недостатки исследуемого жилого дома являются существенными, устранение их нецелесообразно. 09.09.2024 года в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 29.09.2023 года, договора купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости и возврата, уплаченной в соответствии с указанными договорами денежной суммы в размере 3600000 рублей. 14.09.2024 года согласно отчета об отслеживании отправления, сформированного официальным сайтом Почты России письмо было вручено адресату. 15.09.2024 года на адрес электронной почты поступил ответ ФИО2 о согласии с претензией. С учетом уточнения требований просит суд: расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 29.09.2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 Расторгнуть договор купли продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости от 29.09.2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 Взыскать с ФИО2 денежные средства в размере остатка ссудной задолженности на день вынесения судебного решения, путем перечисления их на ссудный счет № Северо-Западного Банка ПАО Сбербанк в счет погашения задолженности по кредитному договору № от 29.09.2023. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные за приобретенное недвижимое имущество и неотделимые улучшения в объекте недвижимости денежные средства в размере 3 600 000 рублей за вычетом денежных средств в размере ссудной задолженности по кредитному договору № № от 29.09.2023 на день вынесения судебного решения. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в виде выплаченных процентов по кредитному договору № от 29.09.2023 за период с 25.10.2023 и по день вынесения судебного решения. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки, в виде оплаченных обязательных услуг по кредитному договору № от 29.09.2023 в размере 59758 руб. 44 коп. Возвратить в собственность ФИО2 земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости и регистрации права собственности ФИО2.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании выразил не согласие с заявленными требованиями.

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу части 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.

29.09.2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ФИО2 продала, а ФИО1 купила: земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2000 кв.м., по адресу: <адрес>; дом, назначением жилой, площадью 85,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Стоимость указанных объектов недвижимости составляет 1 000 000 рублей, из которых 200000 руб. – земельный участок, 800000 руб. – дом..

29.09.2023 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости, в соответствии с которым ФИО2 продала, а ФИО1 купила произведенные неотделимые улучшения. Произведенные улучшения являются неотделимой частью недвижимого имущества. Стоимость произведенных неотделимых улучшений составляет 2 600 000 рублей. Покупатель передает 367634 руб. – за счет собственных средств, 2232366 руб. покупатель передает Продавцу с использованием банковской ячейки ПАО Сбербанк.

Согласно кредитному договору № от 29.09.2023 ПАО «Сбербанк» предоставил ФИО1 кредит на приобретение готового жилья в размере 3308696 руб. на срок 360 месяцев, под 12,9% годовых. Из п.10 договора следует, что договор об открытии текущего счета для зачисления и погашения Кредита – счета кредитования/Счета, договор страхования объекта недвижимости, оформляемого в залог, договор страхования жизни и здоровья Заемщика, Договор аренды индивидуального сейфа, договор о проведении оценки.

Из справки ПАО Сбербанк о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору № от 29.09.2023 по состоянию на 17 января 2025 года составляет 2760961 руб. 90 коп..

Между ООО СК «Сбербанк страхование» и ФИО1 заключены договоры страхования недвижимого имущества, страхования жизни. Страховая премия по которым составила 9471 руб. 96 коп., и 11342 руб. 21 коп., оплачено согласно представленным чекам 11862,39 руб., 11381,91 руб.. Оплата страховой премии по страхованию недвижимого имущества, страхования жизни от 20.09.2025 – 9458,42 руб., 5455,72 руб.

Между ПАО «Сбербанк России» и ФИО1 заключен Договор № от 29.09.2023 аренды индивидуального сейфа, в разделе 2 договора указано, что плата за услуги складывается из стоимости аренды Сейфа – 700 руб., стоимости услуги по обеспечению контроля за допуском к Сейфу – 3700 руб.

Оплата услуги онлайн-регистрации от ООО «Домклик» в размере 17200 руб.

Из справки ПАО «Сбербанк» за период с 29.09.2023 по 29.09.2025 ФИО1 выплатила проценты по кредитному договору № от 29.09.2023 в сумме 602538 руб. 27 коп.

Согласно заключению специалиста № АНО «Центр судебных экспертиз и исследований» обследуемый жилой дом, расположенный по адресу <адрес> – не соответствует требованиям, предъявляемым для индивидуального жилищного строительства индивидуальных жилых домов, непригоден для дальнейшего проживания, угрожает жизни и здоровью людей.

Недостатки исследуемого жилого дома являются существенными, устранение их нецелесообразно. 09.09.2024 года в адрес ФИО2 была направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 29.09.2023 года, договора купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости и возврата, уплаченной в соответствии с указанными договорами денежной суммы в размере 3600000 рублей. 14.09.2024 года согласно отчета об отслеживании отправления, сформированного официальным сайтом Почты России письмо было вручено адресату. 15.09.2024 года на адрес электронной почты поступил ответ ФИО2 о согласии с претензией.

Покупатель при заключении договора обоснованно рассчитывает на качество приобретаемого дома, соответствие его требованиям строительных и санитарных норм и правил, а также на то, что состояние имущества не потребует исправления недостатков.

С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в АНО по проведению судебных и досудебных исследований «Экспертиза». Согласно заключению эксперта № от 17.07.2025 в ходе проведения обследования жилого дома с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> экспертом установлены следующие недостатки: отсутствует проектная документация, не качественный материал отделки фасадной части жилого дома – виниловый сайдинг, некачественно выполнены работы по монтажу, отсутствует ветро-влагозащита фасадной части жилого дома, отсутствуют наружные оконные откосы, отсутствуют внутренние и наружные слои при монтаже оконных пакетов, отсутствуют отмостки и водосточная система, неустранимые дефекты фундамента: наличие трещин на фундаменте, отсутствие гидроизоляции фундамента, малая глубина залегания. Фундамент является важнейшей частью строительной конструкции, обеспечивающей надежность всего сооружения. Появление трещин снижает несущую способность и долговечность строения, создавая угрозу безопасности эксплуатации здания. Дефекты цокольного перекрытия, дефекты конструкции стен, дефекты конструкции межэтажных полов, дефекты кровельных конструкций, дефекты монтажа дверных блоков, нарушение выполнения электромонтажных работ, отсутствие системы вентиляции в жилом доме, отсутствие канализационной системы, водоснабжения. Большинство дефектов жилого дома носят производственный характер, то есть возникли из-за нарушений технологии строительства, использования некачественных материалов и отсутствия проектной документации. Часть недостатков могла усугубиться из-за эксплуатационных факторов (отсутствие отопления, вентиляции, водосточной системы). Имеются ошибки строительства: недостаточная глубина заложения фундамента и отсутствие гидроизоляции - прямое нарушение требований СП, трещины в бетоне – следствие неправильного состава смеси и отсутствия армирования, что не соответствует требованиям. Дефекты фундамента существовали на момент заключения договора купли-продажи и не могли возникнуть за 2 года эксплуатации. Использование бруса с обзолом, отсутствие пароизоляции и огнеьиозащиты – нарушение требований СП и требований ГОСТ, гниль в лагах цокольного перекрытия – следствие отсутствия гидроизоляции и вентиляции подполья. Данные дефекты возникли при строительстве и не являются следствием эксплуатации. Отсутствует пароизоляция кровли, вместо нее картон, необработанные стропила. Ошибки монтажа кровли присутствовали изначально. Скрутки проводов без изоляции, отсутствует заземление, прямое нарушение ПУЭ, неправильный монтаж был выполнены до продажи дома. Имеются эксплуатационные дефекты, отсутствие отопления и вентиляции привело к повышенной влажности, конденсату, развитию плесени. Подавляющее большинство дефектов существовали на момент продажи дома. Использование дома для проживания в текущем состоянии невозможно. Дом не соответствует нормативным требованиям для жилых зданий и не может быть использован для проживания до устранения всех выявленных недостатков. Для приведения дома в соответствие с нормами необходима полная реконструкция, включая замену фундамента, несущих конструкций, инженерных систем и отделки. Без этих мер эксплуатация дома опасна для жизни и здоровья. Восстановление дома экономически нецелесообразно, сопоставимо со стоимостью строительства нового жилого дома. Дом не может считаться жилым по назначению в климатической зоне Вологодской области при отсутствии отопления. Отсутствие отопления привело к повышенной влажности, конденсату, развитию плесени, однако эти факторы лишь ускорили процессы гниения, но не являются основной причиной дефектов.

Экспертное заключение отвечает всем предъявляемым требованиям к подобного рода заключениям, компетентность эксперта подтверждена соответствующими документами, в связи с чем, является относимым и допустимым доказательством по делу. Выводы эксперта иным собранным по делу доказательствам не противоречат. Заключение эксперта мотивировано, основано на результатах фактических исследований.

При заключении договора купли-продажи продавец не уведомил покупателя относительно качества объекта недвижимости, значительно снижающего возможность его использования по назначению. Отсутствие указанной информации для покупателя является существенным нарушением условий договора, поскольку он фактически лишается возможности использовать жилой дом с той целью, для которой он был приобретен - для проживания.

Учитывая факт продажи имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи, имеющего существенные и неустранимые недостатки, наличие существенного нарушения требований к качеству жилого дома, суд и приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, и договора купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Расторжение договора купли - продажи недвижимого имущества, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности истца на земельный участок и жилой дом, и регистрации права собственности ответчика.

В связи с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, и неотделимых улучшений в объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ввиду существенного нарушения требований к качеству товара с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные по нему денежные средства и убытки, понесенные в связи с заключением и обслуживанием кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оформление кредита было вызвано приобретением жилого дома и земельного участка, то при расторжении договора купли продажи на счет ответчика, виновного в продаже объекта с существенными недостатками следует отнести убытки истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 (<данные изъяты> к ФИО2 (<данные изъяты>) о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 29.09.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО1

Расторгнуть договор купли-продажи неотделимых улучшений в объекте недвижимости от 29.09.2023, заключенный между ФИО2 и ФИО1

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные за приобретенное недвижимое имущество и неотделимые улучшения в объекте недвижимости в размере 3600000 руб., из них 2760961 руб. 90 коп. (что составляло сумму полной задолженности по кредиту на 17.01.2025), путем перечисления денежных средств на ссудный счет № Северо-Западного Банка ПАО Сбербанк в счет погашения задолженности по кредитному договору № от 29.09.2023.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в виде выплаченных процентов по кредитному договору № от 29.09.2023 в размере 602538 руб.27 коп., убытки в виде оплаченных обязательных услуг по кредитному договору в размере 59758 руб.44 коп., государственную пошлину в размере 15000 руб.

Возвратить в собственность ФИО2 земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета Государственную пошлину в размере 38836 руб. 07 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд Вологодской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме

Судья А.А. Скороходова

Мотивированно решение изготовлено 24.10.2025