Апелляционное определение № 33-901/2026 от 1 апреля 2026 г.

Судья Эркенова Ю.Б. дело <№>

<№> (УИД 12RS0<№>-54)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Йошкар-Ола <дата>

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Протасовой Е.М.,

судей Волковой Т.Д. и Скворцовой О.В.,

при секретаре Пайгельдиной В.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Русагрострой» на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата>, которым постановлено:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Русагрострой» о взыскании денежных средств удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Русагрострой» в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 198269 руб. 22 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Русагрострой» в доход муниципального образования городской округ «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 6948 руб. 08 коп.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Протасовой Е.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Русагрострой» (далее – ООО СЗ «Русагрострой») о взыскании разницы между проектной и фактической площадью квартиры в размере 12930 руб. 60 коп., разницы между уплаченной суммой за лоджию без понижающего коэффициента с учетом примененного коэффициента в размере 185338 руб. 62 коп.

В иске указано, что <дата> между ФИО1 и ООО СЗ «Русагрострой» заключен договор <№>, согласно которому ответчик обязался обеспечить строительство многоквартирного жилого дома, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность квартиру, а последний обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и на условиях настоящего договора и принять квартиру с оформлением соответствующих документов. Истец исполнила свою обязанность по оплате цены договора путем списания денежных средств с эскроу счета в размере 3866249 руб. 80 коп. <дата> стороны подписали акт приема-передачи квартиры, площадь которой с холодными помещениями составила 44,70 кв.м, без учета холодных помещений – 40, 4 кв.м. Площадь холодных помещений составляет 4,30 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет 0,15 кв.м.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ООО СЗ «Русагрострой» просит отменить решение суда, в удовлетворении исковых требований отказать. ООО СЗ «Русагрострой» указывает, что спорная квартира передана участнику долевого строительства в соответствии с договором, который был подписан сторонами. Договором не предусмотрено, что при определении характеристик объекта долевого строительства применяется понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии. Также указано, что согласно письму Минстроя России от 19 января 2026 года № 789-ОГ/07 норма части 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ носит диспозитивный характер, в связи с чем условия договора определяются по усмотрению сторон.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 приводит доводы в опровержение изложенных в жалобе обстоятельств, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя ООО СЗ «Русагрострой» ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ФИО1 ФИО3, просившего решение суда оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и видно из материалов дела, <дата> между ФИО1 и ООО СЗ «Русагрострой» заключен договор участия в долевом строительстве <№>, согласно которому застройщик обязался обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность квартиру, а последний уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру с оформлением соответствующих документов (<адрес>, расположенная в многоквартирном жилом доме № поз. 3 со встроенными помещениями на участке, ограниченном <адрес>, <адрес> и проектируемыми улицами в <адрес> в <адрес>).

Договором предусмотрена площадь квартиры (без учета лоджии/балкона) 40,43 кв.м, общая площадь квартиры – 44,85 кв.м, жилая площадь – 12,47 кв.м, площадь кухни – 18,43 кв.м, площадь лоджии/балкона – 4,42 кв.м.

Общая стоимость квартиры составляет 3866249 руб. 80 коп., из расчета 86204 руб. 01 коп. за 1 кв.м, которая складывается из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) жилого дома; суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренных настоящим договором (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.7 договора, цена договора может быть изменена по соглашению сторон в случае, если после фактического обмера квартир для внесения данных в документы на право собственности разница между проектной и фактической площадью составит в пределах 5 % от площади, указанной в договоре. Перерасчет общей суммы договора производится исходя из цены одного метра квадратного в соответствии с пунктом 4.1 договора в течение десяти дней с момента получения уведомления о вводе объекта в эксплуатацию (л.д. 5 – 13).

<дата> с эскроу счета произведен платеж в размере 3866249 руб. 80 коп. по договору участия в долевом строительстве от <дата><№>, заключенного между ФИО1 и ООО СЗ «Русагрострой» (л.д. 14).

<дата> жилое помещение передано ФИО1 (л.д. 15).

По результатам выполнения кадастровых работ установлено, что площадь квартиры, переданной ФИО1, с холодными помещениями, составляет 44,70 кв.м, общая площадь – 40,40 кв.м, жилая площадь – 12,50 кв.м (л.д. 15).

<дата> зарегистрировано право собственности истца на жилое помещение по адресу: <адрес> (л.д. 16 – 17).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ), пришел к выводу, что условиями договора участия в долевом строительстве не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, при этом он содержит условия, предусматривающие право стороны изменить цену договора при несовпадении фактической и проектной площади в пределах 5%.

Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда первой инстанции являются правильными и доводами апелляционной жалобы не опровергаются.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

С учетом приведенного правового регулирования, судом первой инстанции сделан правильный вывод, что отступление застройщика от условий договора (расчет общей площади жилого помещения, в которую включена площадь балкона без применения понижающего коэффициента) является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Судом первой инстанции не допущено нарушений норм гражданского законодательства при толковании условий заключенного между сторонами договора долевого участия.

Согласно правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).

В апелляционной жалобе указано, что часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусматривает несколько способов определения цены договора долевого участия, вместе с тем, вопреки доводам жалобы, выбор одного из них, не предполагает произвольного применения норм указанного Федерального закона, если содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Приведенные выше положения части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в части определения площади жилого помещения в случае, если его частью является лоджия (балкон), не предоставляет застройщику право выбора использовать или нет понижающий коэффициент.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами (часть 1 статья 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Кроме того, применение понижающего коэффициента на основании Приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» полностью соответствует положениям части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно удовлетворен иск в связи с тем, что цена договора является фиксированной и изменению не подлежит на основании пункта 4.2 договора, является необоснованным, поскольку, из толкования пункта 5.2.7 договора, предусматривающего право сторон изменить цену договора при несовпадении фактической и проектной площади в пределах 5%, обратного не следует. При этом, исходя из положений пункта 4.1 договора, устанавливающего, что общая стоимость (цена) квартиры является окончательной при выполнении пунктов 4.2, 4.4 договора, а также пункта 4.2 договора, которым предусмотрено, что цена договора может быть изменена лишь в случае дополнительного согласования сторонами изменений характеристик объекта долевого строительства.

По настоящему делу акт приема-передачи от <дата> подписан сторонами с учетом изменения характеристик объекта долевого строительства в части несовпадения фактической и проектной площади в пределах 5%, что свидетельствует о том, что ООО СЗ «Русагрострой» было известно о передаче ими объекта долевого строительства, характеристики которого отличаются от указанных в договоре.

Использование в договоре терминов «площадь квартиры (без учета площади лоджии/балкона», «общая площадь квартиры», в которую включается не только общая площадь квартиры, но и площадь лоджии/балкона, по сути свидетельствует об определении приведенной площади жилого помещения, и не исключает необходимость при определении цены жилого помещения применения как положений части 1 статьи 5 Федерального закона от <дата> год № 214-ФЗ, так Приказа Минстроя России от <дата><№>/пр.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная (приведенная) общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающим коэффициентом в отношении лоджии (балкона).

Независимо от заключения или не заключения соглашения об изменении условий договора долевого участия, как об этом указано в апелляционной жалобе со ссылкой на пункт 5.2.7 договора, ФИО1 не может быть лишена права требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Обстоятельства, касающиеся прохождения проектной документацией государственной экспертизы, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, исходя из предмета и основания заявленных требований, юридического значения не имеют, поскольку они не влияют на оценку соблюдения условий договора в части применения понижающего коэффициента в отношении лоджии (балкона) и соразмерного уменьшения цены договора.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, выводы суда не опровергают, аналогичны позиции ответчика в суде первой инстанции, получившей надлежащую правовую оценку. Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Русагрострой» – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.М. Протасова

Судьи Т.Д. Волкова

О.В. Скворцова

Мотивированное апелляционное определение составлено <дата>.