Апелляционное определение № 33-3039/2025 от 8 декабря 2025 г.

89RS0001-01-2025-002687-89

1 инст №2-2013/2025

Судья Лисиенков К.В.

Апелл. дело №33-3039/2025

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Салехард 9 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Гниденко С.П.,

судей коллегии Долматова М.В., Акбашевой Л.Ю.,

при секретаре судебного заседания Ишметовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 сентября 2025 г.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Долматова М.В., доводы представителей сторон, судебная коллегия

установила:

Департамент строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард обратились в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что 07.07.2023 г. с ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 2763 с кадастровым номером №, согласно условиям которого выкупная стоимость данного земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости, в размере 37 541,93 руб. Между тем, выкупная стоимость земельного участка по договору купли-продажи должна составлять 100 % его кадастровой стоимости. В адрес ответчика направлен проект соглашения о внесении изменений в договор купли - продажи земельного участка в части доплаты разницы выкупной стоимости, либо заключения соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи, однако ответ на указанное уведомление не поступил. Уточнив исковые требования, просили признать недействительным договор купли-продажи земельного участка №2763 от 07.07.2023 г. с кадастровым номером №, заключенный между администрацией города Салехарда и ФИО1, с момента заключения; возложить на администрацию города Салехарда в лице департамента строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард обязанность осуществить возврат денежных средств ФИО1 в сумме 37 541,93 руб. на ее расчетный счет. Возложить на ФИО1 обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать департаменту строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард земельный участок.

Решением Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 сентября 2025 г. исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка №2763 от 07.07.2023 г. с кадастровым номером №, заключенный между администрацией города Салехарда и ФИО1, с момента заключения. На администрацию города Салехарда в лице департамента строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард возложена обязанность осуществить возврат денежных средств ФИО1 в сумме 37 541, 93 руб. на ее расчетный счет. На ФИО1 возложена обязанность в десятидневный срок с момента перечисления денежных средств, передать департаменту строительства архитектуры и земельных отношений администрации город Салехард земельный участок с кадастровым номером №.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, в соответствии с которым в удовлетворении исковых требований отказать. Ссылается на то, что сторонами были согласованы все существенные условия договора, в том числе цена, условия договора исполнены. Считает, что она, как слабая сторона сделки и лицо, не обладающее специальными познаниями в области земельного законодательства, не знала и не могла знать о допущенной истцом ошибке. Полагает, что не представлено доказательств того, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не соответствует требованиям действующего законодательства.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель истца полагал об отсутствии оснований для отмены решения суда.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена посредством телефонограммы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 07.07.2023 г. между администрацией г. Салехард и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка № 2763 с кадастровым номером №.

Согласно условиям договора, выкупная стоимость данного земельного участка определена в размере 20% его кадастровой стоимости – 37 541,93 рублей, которая перечислена ответчиком платежным поручением № 966180 от 07.07.2023 г.

Обнаружив, в порядке самоконтроля заключение договора купли-продажи с ответчиком в нарушением приведенных выше положений Порядка, и наличия оснований для признания данного договора ничтожной сделкой, в целях досудебного урегулирования спора, 21.05.2025 Департаментом строительства архитектуры и земельных отношений Администрации город Салехард в адрес ответчика направлен проект соглашения о внесении изменений в договор купли продажи земельного участка №2763 от 07.07.2023 в части доплаты разницы выкупной стоимости, либо заключения соглашения о расторжении указанного договора купли-продажи. Ответ на указанное уведомление не поступил.

Истец полагает, что заключенная между сторонами сделка обладает признакам ничтожности, поскольку цена земельного участка не соответствовала цене, установленной законом.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из несоответствия выкупной стоимости, указанной в договоре купли-продажи, нормам законодательства, в связи с чем, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка № 2763 с кадастровым номером № является ничтожной сделкой в целом, как нарушающей требования закона.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда основаны на законе и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4).

В абзаце 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее Постановление N 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

На основании п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 N 317-П утвержден Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов (Порядок).

Согласно п.2 Порядка, цена продажи земельных участков определяется как 100% кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3, 4 настоящего Порядка.

Поскольку спорный земельный участок, при его продаже, находился на землях, государственная собственность на которые не разграничена, и с учетом приведенных нормативных положений судом первой инстанции правильно определено, что расчет цены в оспариваемом договоре должен определяться Порядком определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, утвержденным Постановлением Правительства ЯНАО от 13.04.2015 N 317-П, соответственно противоречие установленной цены закону, влечет признание сделки ничтожной. По настоящему делу требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки заявлено стороной договора, что не противоречит положениям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, судом верно отмечено, что, согласно названного Порядка стоимость спорного земельного участка, должна составлять 100% кадастровой стоимости земельного участка, а не 20%, так как не образован из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу.

Из фактических материалов дела следует, что кадастровая цена, применяемая при заключении договора от 07.07.2023 г. была определена в противоречии с вышеуказанным Порядком.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условие оспариваемого договора купли-продажи в отношении указанной в нем стоимости является недействительным как не соответствующее статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае в связи с несоответствием стоимости, указанной в договоре купли-продажи, нормам законодательства, вышеназванный договор является ничтожной сделкой в целом, как нарушающей требования закона, в связи с чем доводы жалобы об обратном подлежат отклонению.

Также, судебная коллегия отмечает, что п. 4.2 вышеназванного Порядка, который устанавливает выкупную стоимость земельного участка в размере 20% его кадастровой стоимости, не применим, так как, согласно ответа муниципального образования г. Салехард, данный земельный участок в аренду ответчице не предоставлялся, садоводческому товариществу не распределялся, тогда как эти два условия обязательны для применения данного пункта.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оспариваемая сделка была совершена в установленном порядке, с согласованием всех существенных условий, подписана сторонами, является несостоятельными, поскольку истцом представлены доказательства, подтверждающие заблуждение относительно природы сделки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд оценил все представленные сторонами доказательства в их совокупности и в соответствии с ч. 4 ст. 67 Гражданским процессуальным кодексом РФ, результаты оценки отразил в решении, при этом указал мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие - отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. Оснований для иной оценки представленным доказательствам у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и такими что не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и постановил законное и обоснованное решение, нарушений норм материального права и процессуального закона не допущено, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы в течение трех месяцев со дня его вынесения в окончательной форме, через суд первой инстанции.

В окончательной форме апелляционное определение составлено 12 декабря 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: